第7章房地產(chǎn)評(píng)估

1、第七章第七章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素及其影響因素第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用中的應(yīng)用第四節(jié)第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用應(yīng)用第五節(jié)第五節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用應(yīng)用第六節(jié)第六節(jié) 其他方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用其他方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第七節(jié)第七節(jié) 在建工程評(píng)估在建工程評(píng)估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述1 1、了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)、了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2 2、掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素、掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素3 3、了解房地產(chǎn)評(píng)估中

2、的一般程序、了解房地產(chǎn)評(píng)估中的一般程序4 4、掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法、掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：本章學(xué)習(xí)目的和要求：第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)及其特性一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和房屋財(cái)產(chǎn)的合稱，通常是土地和房屋財(cái)產(chǎn)的合稱，通常又稱不動(dòng)產(chǎn)。一般房地產(chǎn)的定義有廣義和又稱不動(dòng)產(chǎn)。一般房地產(chǎn)的定義有廣義和狹義兩種狹義兩種狹義的房地產(chǎn)狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)

3、實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。的權(quán)益。土地土地是指地球陸地表面上下一定范圍內(nèi)的空間是指地球陸地表面上下一定范圍內(nèi)的空間建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。物兩大類。其他土地定著物其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，

4、或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。受到損害的物。房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。平整程度等。房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益分，包括

5、權(quán)利、利益和收益廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。礦藏、森林等自然資源。 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類1 1）按房地產(chǎn)用途分類）按房地產(chǎn)用途分類（1 1）居住房地產(chǎn)；）居住房地產(chǎn)； （2 2）商業(yè)房地產(chǎn)；）商業(yè)房地產(chǎn)；（3 3）旅館房地產(chǎn)；）旅館房地產(chǎn)； （4 4）餐用房地產(chǎn)；）餐用房地產(chǎn)；（5 5）金融用房地產(chǎn)；（）金融用房地產(chǎn)；（6 6）信息用房地產(chǎn)；）信息用房地產(chǎn)；（7 7）辦公房地產(chǎn)；）辦公房地產(chǎn)； （8 8）娛樂(lè)房地產(chǎn)；）娛樂(lè)房地產(chǎn)；（9 9

6、）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)；（）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)；（1010）農(nóng)業(yè)房地）農(nóng)業(yè)房地（1111）特殊用地房地產(chǎn)；（）特殊用地房地產(chǎn)；（1212）軍用房地產(chǎn)）軍用房地產(chǎn)（1313）綜合房地產(chǎn)）綜合房地產(chǎn) （3 3）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地；直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地；（4 4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒(méi)有達(dá)到）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒(méi)有達(dá)到交付使用條件的房地產(chǎn)。交付使用條件的房地產(chǎn)。（5 5）現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使）現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可

7、直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的或經(jīng)過(guò)裝修改用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的或經(jīng)過(guò)裝修改造的。造的。（二）房地產(chǎn)的特性（二）房地產(chǎn)的特性土地的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 房地房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。產(chǎn)價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。 1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1 1）數(shù)量的有限性（不可再生性）數(shù)量的有限性（不可再生性） （2 2）位置的不可移動(dòng)性）位置的不可移動(dòng)性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性 （4 4）效用的差異性）效用的差異性決定決定 2.2.土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性 （1 1）用途的廣泛性）用途的

8、廣泛性 （2 2）供給的稀缺性）供給的稀缺性 （3 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （4 4）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性 3.3.建筑物的特點(diǎn)建筑物的特點(diǎn) （1 1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 （2 2）建筑物的使用壽命是有限的）建筑物的使用壽命是有限的 （3 3）建筑物屬可再生性社會(huì)資源）建筑物屬可再生性社會(huì)資源 4.4.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性（1 1）位置固定性）位置固定性（2 2）供求區(qū)域性）供求區(qū)域性（3 3）使用長(zhǎng)期性）使用長(zhǎng)期性（4 4）投資大量性）投資大量性（5 5）影響因素多樣性和復(fù)雜性）影響因素

9、多樣性和復(fù)雜性（6 6）保值增值性）保值增值性二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 1.1.合法原則合法原則：合法取得、合法使用、合：合法取得、合法使用、合法交易、合法處分法交易、合法處分 2.2.最高最佳使用原則最高最佳使用原則：給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)：給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值最高價(jià)值 3.3.房地綜合考慮原則房地綜合考慮原則：房依地建，房蔭：房依地建，房蔭地價(jià)，二者相互依存地價(jià)，二者相互依存 4.4.區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則：地段差異：地段差異單項(xiàng)選擇題 1 1、某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為、某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300300萬(wàn)元，萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為用于商業(yè)大樓開

10、發(fā)時(shí)的價(jià)值為500500萬(wàn)元，用于工業(yè)萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為300300萬(wàn)元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的（萬(wàn)元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的（ ）。）。 A. A. 供求原則供求原則 B. B. 替代原則替代原則 C. C. 最佳使用原則最佳使用原則 D. D. 貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型1.單純的房地產(chǎn)交易 市場(chǎng)價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用成本法涉及到企業(yè)中的房地產(chǎn) 在用價(jià)值（按房地

11、產(chǎn)對(duì)企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評(píng)估其價(jià)值）3.財(cái)務(wù)報(bào)告目的涉及的房地產(chǎn) 按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類型評(píng)估評(píng)估四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng) 1.1.明確評(píng)估對(duì)象明確評(píng)估對(duì)象 2.2.明確評(píng)估目的明確評(píng)估目的 3.3.明確評(píng)估基準(zhǔn)日明確評(píng)估基準(zhǔn)日 4.4.明確評(píng)估報(bào)告提交日期明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房

12、地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性（一）土地價(jià)格的特殊性（一）土地價(jià)格的特殊性1.1.價(jià)格構(gòu)成的特殊性價(jià)格構(gòu)成的特殊性2.2.價(jià)格決定機(jī)制的特殊性價(jià)格決定機(jī)制的特殊性3.3.市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性4.4.價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性1.1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有復(fù)雜性房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有復(fù)雜性2.2.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性3.3.房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性 天河區(qū)房地產(chǎn)成交價(jià)格 增城區(qū)房地產(chǎn)成交價(jià)格我國(guó)土地價(jià)格的特殊性我國(guó)土地價(jià)格的特

13、殊性在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有土在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。非所有權(quán)。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格1.1.土地價(jià)格土地價(jià)格（1 1）基準(zhǔn)地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)：基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，政府定期公布：基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，政府定期公布（2 2）標(biāo)定地價(jià)）標(biāo)定地價(jià)：以基本地價(jià)為依據(jù)，具體

14、地塊某一時(shí)期：以基本地價(jià)為依據(jù)，具體地塊某一時(shí)期的價(jià)格的價(jià)格（3 3）出讓底價(jià)）出讓底價(jià)：政府拍賣土地使用權(quán)的起叫價(jià)格：政府拍賣土地使用權(quán)的起叫價(jià)格（4 4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓價(jià)格（5 5）其他價(jià)格）其他價(jià)格：抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格：抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格上述（上述（1 1）（）（3 3）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。價(jià)。4 45 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。2. 2. 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 不包含其占用土地的價(jià)格，現(xiàn)實(shí)中不多見3. 3. 房地產(chǎn)價(jià)格

15、房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)稱廣州獵德村改造廣州獵德村改造2007年年8月，廣州市國(guó)土房月，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布管局發(fā)布出讓出讓公告，將于下月公告，將于下月底公開出讓獵德村底公開出讓獵德村11萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米的商業(yè)金融業(yè)用地，僅的商業(yè)金融業(yè)用地，僅交易底交易底價(jià)價(jià)就高達(dá)就高達(dá)38.6億元億元獵德村的改造計(jì)劃將于獵德村的改造計(jì)劃將于2010年完成，其東部擬作為村民的年完成，其東部擬作為村民的安置區(qū)，西部擬進(jìn)行拍賣發(fā)展安置區(qū)，西部擬進(jìn)行拍賣發(fā)展商業(yè)，而南部則建星級(jí)酒店商業(yè)，而南部則建星級(jí)酒店。 （二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)樓面地價(jià)土地總價(jià)

16、建筑總面積建筑總面積 由：容積率建筑總面積容積率建筑總面積土地面積土地面積 得：樓面地價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率容積率 例題例題 天河北路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率等于天河北路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率等于2.02.0，面，面積約積約2 2萬(wàn)平米，成交價(jià)萬(wàn)平米，成交價(jià)2540025400萬(wàn)。萬(wàn)。 則樓面地價(jià)為土地單價(jià)則樓面地價(jià)為土地單價(jià)/ /容積率容積率 （土地總價(jià)格（土地總價(jià)格/ /土地面積）土地面積）/ /容積率容積率 （2540025400萬(wàn)元萬(wàn)元/2/2萬(wàn)平米）萬(wàn)平米）/2/2 63506350元元/ /平米。平米。小練習(xí) 1、投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價(jià)為

17、1000元/平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？ （三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 1.所有權(quán)價(jià)格 2.使用權(quán)價(jià)格 3.其他權(quán)益價(jià)格 如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等（四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 1.市場(chǎng)交易價(jià)格 2.評(píng)估價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本（一）土地取得成本土地取得成本土地取得成本= =購(gòu)置土地應(yīng)支付的價(jià)款購(gòu)置土地應(yīng)支付的價(jià)款+ +稅費(fèi)稅費(fèi) （1 1）通過(guò)征用農(nóng)地取得土地）通過(guò)征用農(nóng)地取得土地 土地取得成本包括：農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本包括：農(nóng)地征用費(fèi)

18、和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本應(yīng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和土地出土地取得成本應(yīng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（2 2）通過(guò)城市房屋拆遷取得土地）通過(guò)城市房屋拆遷取得土地 土地取得成本包括：房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本包括：房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。土地取得成本應(yīng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和土地取得成本應(yīng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（3 3）通過(guò)市場(chǎng)交易取得土地）通過(guò)市場(chǎng)交易取得土地 土地取得成本包括：土地價(jià)款和買地繳納的稅費(fèi)（手續(xù)費(fèi)、契土地取得成本包

19、括：土地價(jià)款和買地繳納的稅費(fèi)（手續(xù)費(fèi)、契稅等）。稅等）。土地取得成本可按實(shí)際支出額或通過(guò)與類似土地進(jìn)行比較分析土地取得成本可按實(shí)際支出額或通過(guò)與類似土地進(jìn)行比較分析后確定。后確定。（二）開發(fā)成本（二）開發(fā)成本開發(fā)成本可分為開發(fā)成本可分為土地開發(fā)成本和房屋建造成本土地開發(fā)成本和房屋建造成本兩部分，是在兩部分，是在取得土地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅取得土地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。具體包括：金等。具體包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi)公共配套設(shè)施

20、建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi)（三）管理費(fèi)用（三）管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。管理費(fèi)用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以一定的比率計(jì)算?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以一定的比率計(jì)算。（四）資金成本（四）資金成本以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算投資以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算投資利息。利息。（五）銷售稅費(fèi)（五）銷售稅費(fèi)包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（六）開發(fā)利潤(rùn)（六）開發(fā)利潤(rùn)四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一

21、般因素（一）一般因素 1.1.社會(huì)因素社會(huì)因素 2.2.經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 3.3.政策因素政策因素（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 1.1.商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度 2.2.道路通達(dá)度道路通達(dá)度 3.3.交通便捷度交通便捷度 4.4.設(shè)施完善度設(shè)施完善度 5.5.環(huán)境質(zhì)量狀況環(huán)境質(zhì)量狀況 6.6.規(guī)劃限制規(guī)劃限制對(duì)于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程對(duì)于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會(huì)有區(qū)別。度、影響方向等會(huì)有區(qū)別。（三）個(gè)別因素三）個(gè)別因素 指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因

22、素與影響建筑物的個(gè)別因素。響建筑物的個(gè)別因素。 1.1.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 2.2.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 舉例：政策對(duì)房地產(chǎn)的影響舉例：政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 土地政策土地政策 例如，從例如，從20072007年年1 1月月1 1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上將提高一倍土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上將提高一倍 利率利率 利率上升將引起房地產(chǎn)供給和需求下降，引起價(jià)利率上升將引起房地產(chǎn)供給和需求下降，引起價(jià)格下降格下降 提高貸款購(gòu)房者成本，提高房產(chǎn)開發(fā)成本提高貸款購(gòu)房者成本，提高房產(chǎn)開發(fā)成本 首付首付

23、 稅收稅收 房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅 舉例：交通便捷因素對(duì)房地產(chǎn)的影響舉例：交通便捷因素對(duì)房地產(chǎn)的影響 例：廣州市珠江新城旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)（簡(jiǎn)例：廣州市珠江新城旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱稱APMAPM）線路總長(zhǎng)）線路總長(zhǎng)3.88km3.88km，全部為地下線路，全部為地下線路，共設(shè)共設(shè)9 9座車站和一座車場(chǎng)，分別為赤崗塔站、座車站和一座車場(chǎng)，分別為赤崗塔站、海心沙站、廣州歌劇院站、雙塔站、中央廣海心沙站、廣州歌劇院站、雙塔站、中央廣場(chǎng)站、市民廣場(chǎng)站、天河南一路

24、站、體育中場(chǎng)站、市民廣場(chǎng)站、天河南一路站、體育中心站、林和西站、赤崗塔車場(chǎng)心站、林和西站、赤崗塔車場(chǎng) 例：番禺石壁廣州新火車站例：番禺石壁廣州新火車站第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 評(píng)估價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值評(píng)估價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 二、適用對(duì)象和條件二、適用對(duì)象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；有交易案例的公益性房地產(chǎn)； 無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟三、新開發(fā)土地評(píng)

25、估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+ +土土地開發(fā)費(fèi)地開發(fā)費(fèi)+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +稅費(fèi)稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。取決于土地使用權(quán)是如何取得的。1.1.從農(nóng)村征地取得土地從農(nóng)村征地取得土地1 1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。2 2）支付給政府的土地

26、使用權(quán)出讓金。）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。2.2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地從城鎮(zhèn)出讓取得土地1 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。2 2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本（二）估算土地開發(fā)成本 1.1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2.2.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三）估算管理費(fèi)用（三）估算管理費(fèi)用（四）估算資金成本（四）估算資金成本注意：（注意：（1 1）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （2 2）計(jì)

27、息基礎(chǔ)土地取得成本）計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用 （3 3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn)（六）估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用之和，利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用之和， 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。 例題例題 某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過(guò)城

28、鎮(zhèn)土地出讓而取得的，平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為出讓金為2020萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，拆遷費(fèi)畝，拆遷費(fèi)3030萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，開發(fā)費(fèi)畝，開發(fā)費(fèi)3 3億元億元/ /平平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5 5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，土地開發(fā)周期畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%40%，目前市場(chǎng)上，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%10%，年銀行貸款利率為，年銀行貸款利率為6%6%，試評(píng)，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土

29、地取得成本出讓金拆遷費(fèi)土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 202030305050萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝750750元元/ /平方米平方米2.2.估算土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3 3億元億元/ /平方公里平方公里5 5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米1畝=666.67平方米3.3.估算資金成本估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：發(fā)成本分階段均勻投入，則： 資金成

30、本資金成本750750 （1 16%6%）2 21137537540%40% （1 16%6%）1.5 1.5 1137537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/ /平方米平方米4.4.估算開發(fā)利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)（開發(fā)利潤(rùn)（750750375375）10%10% 112.5112.5元元/ /平方米平方米5.5.計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)土地單價(jià)750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,350.55元元/ /平方米平方米 土地總價(jià)

31、土地總價(jià)1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000108,044,000元。元。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建建筑物建造成本造成本+ + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +正常利潤(rùn)正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +銷銷售稅費(fèi)售稅

32、費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1.1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3.3.建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 4.4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5.5.其他工程費(fèi)其他工程費(fèi) 6.6.開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（四）估算資金成本（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費(fèi)（五）估算銷售稅費(fèi) 1.1.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附加 3.3.其他銷售稅費(fèi)其他銷售稅費(fèi)（六）

33、估算開發(fā)利潤(rùn)（六）估算開發(fā)利潤(rùn) 五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟注意注意: :土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損值減損 舊建筑物價(jià)格建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物貶值舊建筑物價(jià)格建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊全部合理成

34、本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。有房地產(chǎn)的貶值。建筑物貶值購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格 1.1.估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路 可采用可采用房地分估房地分估的方式。的方式。 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。正法等方法。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種：注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種： (1) (1) 復(fù)原重置成本（復(fù)原重置成本（Reproduction costReproduction cost） (2)

35、 (2) 更新重置成本（更新重置成本（Replacement costReplacement cost）復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估，更新復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估，更新重置成本適用于一般建筑物。重置成本適用于一般建筑物。 2.2.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算 （1 1）單位比較法）單位比較法 （2 2）分部分項(xiàng)法）分部分項(xiàng)法 （3 3）工料測(cè)量法（工料估算法）工料測(cè)量法（工料估算法） 該種方法評(píng)估中一般較少用。該種方法評(píng)估中一般較少用。 （4 4）指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 單項(xiàng)選擇題單項(xiàng)選擇題1 1、待估建筑物帳面原值、待估建筑物帳面原值1

36、00100萬(wàn)元，竣工于萬(wàn)元，竣工于20002000年底，年底，假定假定20002000年的價(jià)格指數(shù)為年的價(jià)格指數(shù)為100%100%，從，從20012001年到年到20052005年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%11.7%、17%17%、30.5%30.5%、6.9%6.9%、4.8%4.8%，則，則20052005年底該建筑年底該建筑物的重置成本最有可能是（物的重置成本最有可能是（ ）元。）元。 A. 1048000 B. 1910000 A. 1048000 B. 1910000 C. 1480000 D. 19100000 C. 1480000 D.

37、19100000（二）估算建筑物貶值（二）估算建筑物貶值 1.1.建筑物貶值的概念和原因建筑物貶值的概念和原因 實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值 2.2.建筑物貶值的估算方法建筑物貶值的估算方法 （1 1）年限法（直線法）年限法（直線法） 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100% 已使用年限應(yīng)采用已使用年限應(yīng)采用“有效年限有效年限”， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì)缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以

38、預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響注意：土地使用權(quán)年限的影響 （2 2）觀察法（評(píng)分法）觀察法（評(píng)分法）成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+G+裝修部分合計(jì)得分裝修部分合計(jì)得分S+S+設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分合計(jì)得分B B （3 3）成新率折扣法）成新率折扣法 （4 4）銷售資料法（市場(chǎng)法）銷售資料法（市場(chǎng)法) ) （5 5）資本化收益法（租金損失法）資本化收益法（租金損失法）課堂練習(xí)1： 某專用倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積某專用倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積65006500平方米，建成于平方米，建成于19901990年年1010月底，壽命月底，壽命6060年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。經(jīng)調(diào)查了

39、解，目前類似建筑物建造價(jià)格為經(jīng)調(diào)查了解，目前類似建筑物建造價(jià)格為12001200元元/ /平方米，而層高比評(píng)估對(duì)象高平方米，而層高比評(píng)估對(duì)象高1010厘米，估計(jì)影厘米，估計(jì)影響造價(jià)響造價(jià)5%5%。類似試評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)于。類似試評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)于20082008年年1010月月3131日日的價(jià)格。的價(jià)格。 建筑物的評(píng)估價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格損耗額建筑物的評(píng)估價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格損耗額 采用市場(chǎng)比較法計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格采用市場(chǎng)比較法計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格1200120095956500650074100007410000 采用年限法計(jì)算損耗率采用年限法計(jì)算損耗率18/60=0.318/60=0.3 則評(píng)估值則評(píng)估值=7410

40、000 =7410000 （1-0.31-0.3）=5187000=5187000 例題例題 某鋼筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分8080分，裝分，裝修部分修部分7070分，設(shè)備部分分，設(shè)備部分6060分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C C0.750.75，S S0.120.12， B B0.130.13，成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）10010010010076.276.2在實(shí)踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新

41、率。在實(shí)踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。 例題例題 某套住宅重新建造價(jià)為某套住宅重新建造價(jià)為300000300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為8080，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不

42、足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作1010的減價(jià)修正。的減價(jià)修正。 V V3000003000008080（1 11010）3000003000007272216000216000（元）（元） 第四節(jié)第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟一、基本思路及步驟 常用計(jì)算公式常用計(jì)算公式（復(fù)習(xí)（復(fù)習(xí)P42P42頁(yè)）頁(yè)）： a a年凈收益年凈收益 r r折現(xiàn)率折現(xiàn)率二、適用對(duì)象和條件二、適用對(duì)象和條件適用對(duì)象適用對(duì)象：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估，如：商場(chǎng)、餐：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估，如：商場(chǎng)、餐館

43、、商務(wù)樓、住宅等；館、商務(wù)樓、住宅等；前提條件前提條件：房地產(chǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化。：房地產(chǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化。nrraP)1 (11三、各參數(shù)的估算三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算凈收益的估算 凈收益是指除去各種費(fèi)用后的收益。凈收益是指除去各種費(fèi)用后的收益。 必須是必須是客觀凈收益客觀凈收益，而非實(shí)際凈收益。因此需通，而非實(shí)際凈收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。 潛在毛收入：充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。潛在毛收入：充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。具體估算可以分為具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營(yíng)型出租型、直接經(jīng)營(yíng)型

44、、自用型自用型進(jìn)行。進(jìn)行。凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用空置爛尾樓 （二）資本化率的估算（二）資本化率的估算實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。 求取方法：求取方法： 1.1.市場(chǎng)提取法（市場(chǎng)法）市場(chǎng)提取法（市場(chǎng)法） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對(duì)類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對(duì)類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率（表資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率（表7-17-1） 2.2.累加法累加法 資本化率資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+ +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

45、 3.3.排序插入法排序插入法 該方法是通過(guò)收集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投該方法是通過(guò)收集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投資收益率的大小排隊(duì)，制成圖表，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷待估房地產(chǎn)的資資收益率的大小排隊(duì)，制成圖表，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷待估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)落的位置。本化率應(yīng)落的位置。（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物單獨(dú)評(píng)建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地單獨(dú)評(píng)土地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限（1 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2 2）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)

46、限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一單項(xiàng)選擇題 1、某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估價(jià)值最有可能為（ ）元。 A. 8500 B. 12631 C. 72369 D. 12369 2、待估地產(chǎn)年總收入18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于（ ）萬(wàn)元。 A. 110 B. 61 C.

47、80 D. 49四、收益法的派生方法四、收益法的派生方法（一）土地殘余法（一）土地殘余法在房地合一產(chǎn)生凈收益中，在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地的資本化率進(jìn)行資本化，從歸屬于土地的凈收益，再用土地的資本化率進(jìn)行資本化，從而確定土地價(jià)值的方法。而確定土地價(jià)值的方法。其中，其中，L L為土地價(jià)值；為土地價(jià)值；a a為房地合一產(chǎn)生的凈收益；為房地合一產(chǎn)生的凈收益；B B為建筑物為建筑物價(jià)值（是采用收益法以外的方法求得）；價(jià)值（是采用收益法以外的方法求得）； r rB B為建筑物資本為建筑物資本化率；化率；r rL L土地

48、資本化率；土地資本化率；d d為建筑物折舊率。為建筑物折舊率。即：即：土地凈收益土地凈收益L Lr rL L房地合一凈收益建筑物凈收益房地合一凈收益建筑物凈收益房地合一收益（建筑物收益折舊）房地合一收益（建筑物收益折舊） a-B a-B (r(rB B+d+d) )LBrdrBaL)( 例題例題 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面積為的土地上建有建筑面積為2000m2000m2 2的房屋，的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000200012001200240240（萬(wàn)（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用元），該建筑物尚可使用2020年，還原利率年

49、，還原利率1212，土地的還，土地的還原利率為原利率為1010。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100100元的租金元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的6060，不含折舊費(fèi)的年，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為租賃費(fèi)用為7272萬(wàn)元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。萬(wàn)元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1 1）計(jì)算房地合一純收益）計(jì)算房地合一純收益 1001002000200060601212720000720000720000720000（元）（元）（2 2）計(jì)算建筑物的純收益）計(jì)算建筑物的純收益 240240（1212+1/20+1/20）40.

50、8040.80（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（3 3）計(jì)算屬于土地的純收益，由（）計(jì)算屬于土地的純收益，由（1 1）- -（2 2）得）得 727240.8040.8031.2031.20（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（4 4）土地的價(jià)格為：）土地的價(jià)格為：31.231.21010312312（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)格為：?jiǎn)畏酵恋貎r(jià)格為：3123123000300010401040（元（元/m/m2 2）（二）建筑物殘余法（二）建筑物殘余法 在房地合一產(chǎn)生凈收益中，在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于土地的凈收益扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再用建筑物的資本化率進(jìn)行資得到歸屬于建筑物的凈收益，再用建

51、筑物的資本化率進(jìn)行資本化，從而確定建筑物價(jià)值的方法本化，從而確定建筑物價(jià)值的方法)()(drrLaBBL若純收益若純收益a a不含折舊，則：不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。BLrrLaB)(（三）收益倍數(shù)法（三）收益倍數(shù)法 以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)一年的某種收益的一定倍數(shù)來(lái)估算以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)一年的某種收益的一定倍數(shù)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)值的方法房地產(chǎn)價(jià)值的方法 例例 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面

52、積面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地還原利率為元，土地還原利率為8 8，建筑，建筑物還原利率為物還原利率為1010，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為2525年，年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入年房租總收入4800480012125760057600（元）（元）年總費(fèi)用：年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）24002400（元）（元）房產(chǎn)稅（按年租金的房產(chǎn)稅（按年租金的1212計(jì)）計(jì)）5760057600121269126912（元）（元）土地使用稅（每年按每

53、平方米土地使用稅（每年按每平方米2 2元計(jì)）元計(jì)）2002002 2400400（元）（元）管理費(fèi)（按年租金管理費(fèi)（按年租金3 3計(jì)）計(jì)）57600576003 317281728（元）（元）修繕費(fèi)（按年租金修繕費(fèi)（按年租金4 4計(jì)）計(jì)）57600576004 423042304（元）（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年保險(xiǎn)費(fèi)每年576576（元）（元）年總費(fèi)用年總費(fèi)用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年總純收益年總純收益576005760014320143204328043280（元）（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法

54、求得土地價(jià)格為每平方米另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米12001200元，則土地總價(jià)為：元，則土地總價(jià)為： 12001200200200240000240000（元）（元）歸屬于土地的年純收益為：歸屬于土地的年純收益為： 2400002400008 81920019200（元）（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：故歸屬于建筑物的年純收益為： 432804328019200192002408024080（元）（元）建筑物折舊率建筑物折舊率1/251/251001004 4建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000=1

55、720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米價(jià)格為：建筑物每平方米價(jià)格為： 165498.4165498.4240240689.58689.58（元）（元）參見參見P197P197，例，例7.37.3或或 例例 某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于20062006年年5 5月以出讓方式取得一塊土地月以出讓方式取得一塊土地5050年年使用權(quán)，并于使用權(quán)，并于20082008年年5 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,8003,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為6060

56、年。年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,8004,800元。該大樓元。該大樓總建筑面積為總建筑面積為12,00012,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)仄椒矫?，全部用于出租。?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫淄愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%3.5%，維，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的，房產(chǎn)稅為租金收入的12%12%，其，其他稅為租金收入的他稅為租

57、金收入的6%6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%0.2%，資本，資本化率確定為化率確定為6%6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在20112011年年5 5月月的價(jià)格。的價(jià)格。1.1.估算年有效毛收入估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2.2.估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1 1）管理費(fèi)：）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)年管理費(fèi)9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）維修費(fèi)：）維修費(fèi)： 年

58、維修費(fèi)年維修費(fèi)4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）保險(xiǎn)費(fèi)：）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）稅金：）稅金： 年稅金年稅金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元

59、3.3.估算凈收益估算凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4.4.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為4545年，則：年，則：房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地產(chǎn)單價(jià)房地產(chǎn)單價(jià)104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5.5.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 經(jīng)

60、評(píng) 估 ， 該 寫 字 樓 房 地 產(chǎn) 在經(jīng) 評(píng) 估 ， 該 寫 字 樓 房 地 產(chǎn) 在 2 0 1 12 0 1 1 年年 5 5 月 的 價(jià) 格 為月 的 價(jià) 格 為104,434,671104,434,671元，單價(jià)為每平方米元，單價(jià)為每平方米8,7038,703元。元。作業(yè)第作業(yè)第1 1題題 1、房地產(chǎn)的總使用面積為、房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，月萬(wàn)平方米，月租金為租金為7元元/平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的金總收入的12%，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總