房地產(chǎn)集團城價值評價指引

1、城市價值評估指引編制： 日期:審核: 日期:批準： 日期:流程概述流程目的規(guī)范城市評價標準，確保相關工作順利開展。流程主導部門（崗位）規(guī)范城市價值評估工作，確保相關工作的順利開展。各職能部門的主要職責地產(chǎn)集團市場開發(fā)中心負責城市價值評估工作。城市價值評估指引1. 運作可行性指標1.1城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù) 5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積 指依據(jù)各城市實際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單 位土地面積之和。1.2常住人口（連續(xù)5年）分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20082009201020112012全市常住人口全

2、市流動人口市區(qū)常住人口全區(qū)流動人口全市增幅市區(qū)增幅根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算城區(qū)人口密度。同時需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單 位人口密度。1.3 GDP、人均GDP（連續(xù)5年）20082009201020112012GDP人均GDP增幅必要時需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均 GDP旨標。1.4商品住宅年銷售面積（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積增幅90平米以卜商品住宅銷售面積占整個銷售面積比例1.5商品住宅年銷售額、銷售均價（連續(xù) 5年）20082009201020112012商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷

3、售均價增幅1.6 土地機會一級市場：包括至少2年當?shù)貒辆帜甓韧频赜媱?、土地市場競爭程度、?價水平等（住宅用地）。要重點關注、說明政府推地計劃中70%： 90平米以下住 宅的土地供應及執(zhí)行情況；二級市場：重點關注城市二級土地市場機會、活躍程度；要求提供城市當前 的存量土地總量及分布情況，同時要估算這些存量土地進入房地產(chǎn)市場的年度供 應量。1.7政府配合效率對丁已經(jīng)進入的城市，通過開發(fā)部門人員以及銷售備案工作人員的感受說明當?shù)?政府的工作配合效率以體現(xiàn)當?shù)卣墓ぷ餍省Χ∥催M入的城市，通過市場調研人員的現(xiàn)場感受來說明。2. 市場趨勢預測定性指標2.1產(chǎn)業(yè)結構特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢主要介紹歷年三

4、次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對當?shù)亟?jīng)濟和居民收入產(chǎn)生重要影響 的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。2.2民營經(jīng)濟發(fā)展狀況主要指民營經(jīng)濟對GDP勺貢獻程度。民營經(jīng)濟發(fā)展好的地方，個體私營企業(yè) 主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。2.3房地產(chǎn)發(fā)展水平包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量及三級市場發(fā)展情 況等。2.4未來城市規(guī)劃及重大建設項目重點闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對城市發(fā)展的重大影響，同時要分析城 市重大建設項目對房地產(chǎn)市場的影響。2.5地方政策導向包括拆遷政策、土地政策、消費政策情況等。要說明該城市的項目預售條 件、房地產(chǎn)市場管理方面的相關稅費，以及該城市的各種招商引資的優(yōu)惠政

5、策。 2.6重大城市活動包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、業(yè)運會、城運會等， 有無城市特色的旅游節(jié)之類的盛會情況。2.7城市集聚效應及重大經(jīng)濟發(fā)展機會分析城市對人口和外地住宅購買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應的發(fā)展趨勢，分析影響一個城市的重大發(fā)展機會。 主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況 的分析實現(xiàn)對特定城市宏觀市場的把握和判斷。3. 城市市場趨勢評價指標3.1新開工面積/施工面積該指標的意義：該指標也稱開復工率，是重要的前瞻性指標。新開工面積反 映1到2年后的預售供應量和2到3年后的現(xiàn)房供應量。新開工面積占施工面積 比例的高低，反映了當前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預期。

6、 該比值 的異常變化，結合近年來新開工面積的增幅，可以預示下一年度施工面積 /銷售 面積比值的變化趨勢。20082009201020112012商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積3.2施工面積/銷售面積該指標的意義：施工面積反映了 1到2年內的期房和現(xiàn)房供應量；施工面積 /銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標的異常變化能對下一年度 的價格走勢起到一定預示性作用。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù);2.在此需提供城市 90平米以下住宅各年施工面積、銷

7、售面積數(shù)據(jù)3.3施工面積/竣工面積該指標的意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場供 求是否平衡發(fā)展，從一個側面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開發(fā)周期及房地產(chǎn)開發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積3.4預售面積/批準預售面積該指標的意義：即期消費指標，反映當前商品住宅預售情況，該指標合理區(qū) 域在0.8-1，在一般情況下不應大丁 1。20082009201020112012商品住宅預售面積商品住宅批準預售面積商品住宅預售率3.5房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額該指標的意義：此項指標是直接反映投資結構是否合理及其變化趨勢的基礎 性指標。

8、20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額3.6新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積該指標的意義：此項指標是表明一、二級市場是否協(xié)調發(fā)展的重要指標。 當 比值大丁 1時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值3.7商品住宅價格增幅/人均GDPt曾幅該指標的意義：該指標可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區(qū)間內， 房 價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。 一般而言，將實際利率值 作為房價漲幅的下限，低丁此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；但是房價上漲也不

9、能過 快，通常情況下，房價的漲幅應與 GDP勺增幅或收入的增幅相接近。200820092010201120122008商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均GDP曾幅比值3.8投資性購買所占的比例該指標的意義：投資性購買所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標。 在一個 價格平穩(wěn)的市場中，以居住為目的的購房者居多或長期投資為主， 這樣的市場結 構穩(wěn)定，抗市場波動能力較強，而在一個房價上漲過快的市場里， 房價的快速上 漲刺激了投機者的增加，以短期獲利為目的的投機行為反過來乂會加劇房價的上 揚速度。把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內，才能判定一個市場是否 健康理性，國際上的警戒標準為

10、 20%20082009201020112012投資性購買所占的比例外地人購房比例3.9房價收入比指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市 的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。20082009201020112012房價收入比3.10新建商品住宅空置率該指標的意義：空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品 住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。 主要是反映報告期當期（某年） 商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應和需求的匹配狀況。 空置率過高過低既 表示市場的過冷過熱，乂將引

11、發(fā)商品住宅價格的波動。20082009201020112012商品住宅空置面枳（空置一 年以上）近三年新建商品房竣工面積新建商品住宅空置率（%）3.11租金/價格比該指標的意義：主要反映買房一一租房的成本差，從側面反映房價水平是否 合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷售總價租金/價格3.12商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅該指標的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。20082009201020112012商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均可支配收入增幅比值3.13商品住宅價格增幅/ （人均消費支出+人均儲蓄余額）增幅該指標的意義：該指標可以對“商

12、品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅” 這一指標起到側面印證的作用。因為有些城市統(tǒng)計的人均可支配收入并不能很好 地反映居民真實的經(jīng)濟實力，而人均消費支出+人均儲蓄余額能從側面印證居民 的經(jīng)濟實力，因此用這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。20082009201020112012商品住宅價格增幅（人均消費支出+人均儲蓄余額）增幅比值3.14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會企業(yè)貸款余額該指標的意義：該指標是表明銀行資金具體投向的指標， 反映了房地產(chǎn)企業(yè) 以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投 向房地產(chǎn)市場，一方面會影響宏觀經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展，另一方面也會過度激

13、發(fā)房地 產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴大開發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地廣開發(fā)斐款余額全社會企業(yè)貸款余額比值3.15個人購房信貸比該指標的意義：該指標一方面反映了個人購房的現(xiàn)時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個人對預期收入水平增加和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信 心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風險隨之加大。20082009201020112012新增住房個人貸款額商品住宅銷售額+存量住宅買賣金額個人購房信貸比4.城市評價報告核心指標簡表720082009201020112012宏觀經(jīng)濟及居民生活水平指標GDP總量人均GDP人均可支配收入房地產(chǎn)市場供需指標固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額商叩住毛新開工面積商品住宅施工面積商品住宅竣工面積商品住宅銷售面積商品住宅銷售均價商叩住毛新