房地產(chǎn)開發(fā)項目實施性方案設(shè)計深度

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施性方案設(shè)計深度（一）設(shè)計總說明1 .總休說明（1）設(shè)計依據(jù)1）招標(biāo)人提供的有關(guān)文件名稱及文號。 如：政府有關(guān)審批機關(guān)對項目 建議書的批復(fù)文什、政府有關(guān)審批機關(guān)對項日例行性研究報告的批復(fù) 文件、經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)或備案的項目確認(rèn)書、規(guī)劃審批意見書等。2）招標(biāo)人提供的設(shè)計基礎(chǔ)資料。如：地形、區(qū)域位置、氣象、水文地質(zhì)、抗震設(shè)防資料等初勘資料；水、電、燃?xì)?、供熱、環(huán)保、通訊、 市政道路和交通地下障礙物等基礎(chǔ)資料。3）招標(biāo)人或政府有關(guān)部門對項目的設(shè)計要求。 如總平面布置、建筑控 制高度、建筑造型、建筑材料等；對周圍環(huán)境需要保護的建筑、水體、 樹木等。4）設(shè)計采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，采用國外法

2、規(guī)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)于注明。（2）方案總體構(gòu)思方案設(shè)計總體構(gòu)思理念，外形特點，建筑功能，區(qū)域劃分，環(huán)境景觀, 建筑總體與周邊環(huán)境的關(guān)系。2. 設(shè)計說明（1）總平面設(shè)計說明1）場地現(xiàn)狀和周邊環(huán)境概況；2）項目若分期建設(shè)，說明分期劃分；3）環(huán)境與綠化設(shè)計分析；4）道路和廣場布置、交通分析、停車場地設(shè)置、總平面無障礙設(shè)施等;5）規(guī)劃場地內(nèi)原有建筑的利用和保護，古樹、名木、植被保護措施；6）地形復(fù)雜時應(yīng)作豎向設(shè)計。（2）建筑方案設(shè)計說明1）平面布局、功能分析、交通流線；2）空間構(gòu)成及剖面設(shè)計；3）立面設(shè)汁4）采用的主要建筑材料及技術(shù)，若采用新材料、新技術(shù)，如實陳述其 適用性、經(jīng)濟性，說明有無相應(yīng)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，若采用

3、國外規(guī)范，說明 其名稱及適用范圍并履行審查批準(zhǔn)程序；5）建筑聲學(xué)、建筑熱工、建筑防護、空氣潔凈、人防地下室等方面有 特殊要求的建筑，應(yīng)說明擬采用的相關(guān)技術(shù)。（3）主要經(jīng)濟設(shè)計指標(biāo)；買施性方案設(shè)計主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表tr y名林單悝數(shù)ti魯注1口.用地面租2筑面積地上、地下萍分可分列3癥孰基地威面粗過4道踹廣峰"5擁垠曲靴E1/7(3) / (1b蛛地率%/ J；y汽車悴車就站r*k!_i地池V,地F都分町分則10地匕：MTi增史、地下都分可分列注：1.當(dāng)工程項目（如城市居住區(qū)）有相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范時，技術(shù) 經(jīng)濟指標(biāo)的內(nèi)容應(yīng)按其執(zhí)行。2計算容積率時，按國家及地方要求計算。3公共建筑應(yīng)增加

4、主要功能區(qū)分層面積表、旅館建筑應(yīng)增加客房構(gòu)成、醫(yī)院建筑增加門診人次及病床數(shù)、圖書館增加建筑藏書冊數(shù)、觀演和體育建筑增加座位數(shù)、住宅小區(qū)方案應(yīng)增加戶型統(tǒng)計表。(4) 關(guān)鍵建造技術(shù)問題說明(必要時)；(5) 建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)方案設(shè)計說明1) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計采用的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)壓雪荷載取值、地震情況及工 程地質(zhì)條件等；2) 結(jié)構(gòu)安全等級、設(shè)計使用年限和抗震設(shè)防類別；3) 主體建筑結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)體系、屋蓋結(jié)構(gòu)體系、人防設(shè)計考慮。4) 采用計算軟件的名稱。(6) 電氣系統(tǒng)方案設(shè)計說明應(yīng)分別對供電電源、變壓器及變電室、照明系統(tǒng)、動力電源系統(tǒng)、防雷與接地等予以況明。(7) 采暖通風(fēng)系統(tǒng)方案設(shè)計說明應(yīng)分別對通風(fēng)

5、系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)(如采用高新技術(shù)及高性能設(shè)備亦需簡要說明)、供暖系統(tǒng)等予以說明。(8) 給水排水系統(tǒng)方案設(shè)計說明應(yīng)分別對給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)(如有必要)、節(jié)水措施等予以說明。(9) 消防控制設(shè)計專篇說明應(yīng)分別對火災(zāi)白動報警系統(tǒng)及消防控制室、滅火系統(tǒng) (噴淋或氣體滅 火系統(tǒng))、防火分區(qū)、排煙系統(tǒng)、消防疏散設(shè)計考慮等內(nèi)容予以說明。(10) 建筑節(jié)能設(shè)計專篇說明說明采用的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，詳述建筑節(jié)能技術(shù)要點及技術(shù)措施。(11) 環(huán)境保護措施專篇說明進行建筑環(huán)境影響分析，說明采取的環(huán)境保護措施。(12) 樓宇智能化及通訊系統(tǒng)方案沒計說明對項目設(shè)計中涉及的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

6、、 綜合布線系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、 視頻會議系統(tǒng)(包括同聲傳譯系統(tǒng))、衛(wèi)星與有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、 樓宇白動化管理系統(tǒng)予以說明。(13) 安全防護系統(tǒng)方案設(shè)計說明應(yīng)對項目中涉及的門禁系統(tǒng)、電視監(jiān)視系統(tǒng)、安防通訊系統(tǒng)、安防供電系統(tǒng)、取證紀(jì)錄系統(tǒng)予以說明。(14) 部分衛(wèi)生防疫要求較高建筑(例如：醫(yī)藥衛(wèi)生建筑、餐飲建筑等) 應(yīng)做衛(wèi)生防疫、防射線、防磁、防毒等專項說明 )。3. 工程造價估算工程造價估算作為技術(shù)經(jīng)濟評估依據(jù)，建筑工程實施性方案設(shè)計造價估算準(zhǔn)確度應(yīng) 在該階段允許范圍之內(nèi)。當(dāng)準(zhǔn)確度影響對方案的可行性判定時，應(yīng)對該方案進行專項技術(shù)經(jīng)濟評估。工程造價估算應(yīng)依據(jù)項目所在地造價管理部門發(fā)布的有關(guān)

7、造價文件和項目有關(guān)資料，如項目批文、方案設(shè)計圖紙、市場價格信息和類似 工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。工程造價估算編制應(yīng)以單位指標(biāo)形式表達(dá)。(1) 編制說明工程造價估算說明包括：編制依據(jù)、編制方法、編制范圍 (明確是否 包括工程項目與費用)、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、限額設(shè)計說明(如有)、 其他必要說明的問題。(2) 估算表工程造價估算表應(yīng)以單個單項工程為編制單元，山土建、給排水、電氣、暖通、空調(diào)、動力等單位工程的估算和土石方、 道路、室外管線、 綠化等室外工程估算兩個部分內(nèi)容組成；若招標(biāo)人提供工程建設(shè)其他費用，可將工程建設(shè)其他費用和按適當(dāng)費 率取定的預(yù)備費列入估算表，匯總成建設(shè)項目總投資；如采用新工藝、新技術(shù)、

8、新材料或特殊結(jié)構(gòu)時，應(yīng)對該項技術(shù)進行專項評估，評估后納入估算中。(二)圖紙內(nèi)容1. 總平面圖紙區(qū)域位置圖紙；(2) 場地現(xiàn)狀地形圖紙(3) 總平面設(shè)計圖紙圖中應(yīng)標(biāo)明用地范圍、退界、建筑布置、周邊道路、周邊建筑物構(gòu)造物、綠化環(huán)境、用地內(nèi)道路寬度等；標(biāo)明主要建筑物名稱、編號、層數(shù)、出入口位置，標(biāo)注建筑物距離、 各主要建筑物相對標(biāo)高、城市及用地區(qū)域內(nèi)道路、廣場標(biāo)高等。2. 設(shè)計分析圖紙(1) 功能分析圖紙功能分區(qū)及空間組合。(2) 總平面交通分析圖紙交通分析圖應(yīng)包括：主要道路寬度、坡度，人行、車行系統(tǒng)，停車場 地(包括無障礙停車場地)主要道路剖面及停車位，消防車通行道路、 停靠場地及回轉(zhuǎn)場地；各主要人流出入口、貨物及垃圾出入口、地下 車庫出入口位置，白行車出入口位置等。(3) 環(huán)境景觀分析圖紙根據(jù)招標(biāo)文件要求，說明景觀性質(zhì)、視線、形態(tài)或色彩設(shè)計理念與城市關(guān)系。日照分析圖紙按招標(biāo)文件要求使用軟件繪制符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的日照分析圖并明確分析結(jié)果。日照條件應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。醫(yī)院、療養(yǎng)院、學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、住宅等建筑的日照條件應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。一般建筑應(yīng)分析日照影響.確保環(huán)境效果和公共利益。(5)招標(biāo)文件要求的分析圖紙根據(jù)項目方案設(shè)計需要可增加分期建設(shè)分析圖、交通分析圖、室外景觀分析圖、建筑聲學(xué)分析圖、視線分析圖、特殊建筑內(nèi)部交通流線分 析圖、采光通風(fēng)分析圖等。3. 建