房地產(chǎn)估價理論與方法考點總結

1、理論與方法目錄1、房地產(chǎn)價格上漲的原因2、重置價格與重建價格3、償債基金系數(shù)和資本化率4、成本法中土地取得途徑5、建筑物重新構建價格方法6、折舊求取方法7、不明確估價事項的責任在估價師。8、影響房地產(chǎn)價格的因素9、被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字10、歸檔。11、長期趨勢法作用（2005年）12、計入運營費中的折舊費13、資本化率不能明確未來各期獲利能力14、直接成本、投資、成本、銷售15、計息期。16、求凈收益17、外部配套設施為區(qū)位因素18、建筑物折舊類別19、路線價法不必進行交易情況和市場狀態(tài)調(diào)整20、長期趨勢法步驟21、移動平均法22、缺乏電梯之功能折舊23、長壽命項目折舊費24、建筑

2、物純收益+土地純收益=房地純收益25、再次抵押價值27、估價時點。估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況關系28、土地使用期限與建筑物經(jīng)濟壽命29、征收集體土地的土地取得成本30、運用假設開發(fā)法，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。31、假設法中的利息計算32、高層建筑低價分攤的方法，三種33、建筑物區(qū)分所有權包括34、房地產(chǎn)權利35、建立價格可比基礎36、收益性房地產(chǎn)價值取決于37、房地產(chǎn)價格與利于負相關，與匯率正相關。38、估價方法選取由36、市場法估價的操作步驟37重建價格一般高于重置價格。38、比準價格、積算價格和收益價格的關系39、收集遞增遞減原理40、房地產(chǎn)正常交易價格41、重新購建價格42

3、、投資法和利潤法43.假設法最佳用途的選擇44、估價時點選擇45、估價報告中列出假設和限制條件的目的46、不適合采用假設開發(fā)法。47、在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于48、抵押合同簽訂后該土地上新增房49、住宅平面設計中的功能分區(qū)50、路線價四分，均價，100%，120%，140%，160%。51、外部性，相互影響性，經(jīng)濟性。52、成本租金包含折舊費、維修費、管理費、房產(chǎn)稅。53、運營費用包括保54、基準地價的內(nèi)涵包括55、在建工程抵押價值評估56、建筑物經(jīng)濟壽命57、在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量法折現(xiàn)中的時間一58、增加抵押貸款59、城市房屋拆遷估價依據(jù)60、出租人權益價格和承租人權

4、益價格屬于市場價值。（研究）61、房地產(chǎn)供給的有限特征的本質(zhì)是房地產(chǎn)的不可移動性。62、評價交通便捷程度時，不宜采用交通時間距離。63、開發(fā)中的基礎設施建設費，包括64、實地踏勘的內(nèi)容包括實物和區(qū)位狀況，一般不涉及權益狀況。65、對超出自身能力的項目，或放棄，或請專家。66、在為房地產(chǎn)投保火災險服務估價中，理論上評估的是1、導致房地產(chǎn)價格上漲的原因有5個，分3類：（1）自然增值：外部經(jīng)濟、使用管制、需求增加導致稀缺性增加；（2）保值因素：通貨膨脹；（3）非自然增值：投資改良。2、重置價格是重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。重建價格即重建成本，是重新建造與估價

5、對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出即應得利潤。一般建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。重新構建價格分為重建價格和重置價格。3、償債基金系數(shù)=Y/（1+Y）n-1 資本化率=Y/1-(1+Y)-n4、成本法中土地取得途徑為類似土地主要取得途徑。5、建筑物重新構建價格：單位比較法、分部分項法、工料測算法（歷史性）、指數(shù)調(diào)整法。6、折舊求取方法：年限法（含直線法。成新折舊法），市場提取法、分解法和指數(shù)調(diào)整法。7、不明確估價事項的責任在估價師。8、影響房地產(chǎn)價格的因素類型因素細分再細分自身因素實物土地土地面積、形狀、地形、地勢、地基、土壤、開發(fā)程度建筑物規(guī)模、外觀、結構、設施設

6、備、轉世裝修、層高和室內(nèi)凈高?？臻g布局、日張、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水、維護情況和完損程度權益狀況權利及其行使限制適用管制農(nóng)用地轉為建設用地、土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率相鄰關系的限制區(qū)位因素居住房地產(chǎn)：交通條件、配套設施、環(huán)境和景觀1、 位置（方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）；2、 交通條件；3、 外部配套設施。（醫(yī)院、幼兒園）4、 周圍環(huán)境和景觀。（大氣、水文、聲覺、視覺，衛(wèi)生、人文）2005年題，無治安環(huán)境，屬社會因素。商業(yè)房地產(chǎn)：繁華程度，臨街狀況、交通條件辦公房地產(chǎn)：商務氛圍。交通條件。工業(yè)房地產(chǎn)：原料產(chǎn)品運輸、動力取得廢料處理外部因素人口因素

7、人口數(shù)量、人口結構、人口素質(zhì)制度因素房地產(chǎn)制度政策高價格政策和低價格政策，結果不是絕對的金融制度政策貨幣政策松，價格漲；增加貸款，價格漲。稅收政策開發(fā)、交易環(huán)節(jié)要注意短期內(nèi)影響要看是買房市場還是買方市場經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率（反向）、匯率（正向）社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機、國際因素心理因素心態(tài)。趣味。接近名家。風水行政隸屬變更重要政治人物健康狀況9、被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字，應由估價機構、征收部門和無利害第三人見證，并在報告中說明。10、歸檔。必須有紙質(zhì)；估價報告。委托書、實地查勘記錄、報告內(nèi)審資料必須存檔；未正式出報告，存檔期不少于1年；報

8、告存檔期不少于10年，不少于服務期限。11、長期趨勢法作用（2005年）（1）收益法中未來收益資料調(diào)整（2）市場法中可比實例成交價市場狀況調(diào)整（3）兩宗以上土地發(fā)展趨勢潛力分析（4）填補歷史價格資料缺乏12、計入運營費中的折舊費為短經(jīng)濟壽命構件、設施設備、裝飾裝修。家具等。13、資本化率不能明確未來各期獲利能力。14、（1）直接成本=土地取得成本A+建設成本B （2）投資 =A+B+管理費用C+銷售費用D （3）成本 =A+B+C+D+銷售利息E （4）銷售 =A+B+C+D+銷售稅費+開發(fā)利潤15、傳統(tǒng)剩余法和成本法計息期，起于發(fā)生時點，終于建成試點。現(xiàn)金流量剩余法向估價時點折現(xiàn)。16、求凈

9、收益，評估投資價值扣除所得稅，市場價值不必扣除。17、外部配套設施為區(qū)位因素。18、建筑物折舊折舊類別折舊原因物質(zhì)折舊自然經(jīng)過的老化征程使用的磨損意外破壞的損毀延遲維修的損壞殘存功能折舊功能缺乏折舊功能落后折舊功能過剩折舊外部折舊，又經(jīng)濟折舊建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損，可能是區(qū)位因素、經(jīng)濟因素、政策變化，市場調(diào)控等。分為永久性和暫時性。19、路線價法不必進行交易情況和市場狀態(tài)調(diào)整，但要進行實物狀況調(diào)整。20、長期趨勢法步驟：（1）搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查，鑒別；（2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為統(tǒng)一標準，畫出時間序列圖；（3）觀察、分析這個

10、時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出模型；（4）以此模式去推測。判斷估價對象在未來某個時間的價格。長期趨勢法有數(shù)學曲線擬合法。平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。21、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時須價格平均數(shù)，形成了一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。P35222、缺乏電梯之功能折舊=余年收入折現(xiàn)值（電梯價+安裝費）以上是不可修復的情況23、長壽命項目折舊費=（重置價可修復費短壽命項目價值和）*已使用年限/經(jīng)濟壽命25、建筑物純收益+土地純收益=房地

11、純收益26、再次抵押價值=未設定法定優(yōu)先受償權的價值拖欠建設工程款已抵押余額/社會一般成數(shù)其他法定優(yōu)先受償款27、估價時點。估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況關系估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況案例過去（回顧性估價）過去過去糾紛、鑒定、復核現(xiàn)在過去現(xiàn)在保險理賠現(xiàn)在在建工程未來期房未來（預測性估價）未來未來市場預測28、土地使用期限與建筑物經(jīng)濟壽命（1）住宅不論啥情況，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊；（2）非住宅建筑物，土地出讓合同約定不可續(xù)期，以建筑物經(jīng)濟壽命和土地使用期限短者為建筑物經(jīng)濟壽命；土地出讓合同未約定不可續(xù)期的，以建筑物經(jīng)濟壽命為建筑物經(jīng)濟壽命。29、征收集體土地的土地取得成本土地補償費耕地

12、前三年平均年產(chǎn)值的6倍10倍。其他土地，由省級政府參照以上。安置補助費被征收土地需安置人數(shù)*補償倍數(shù)（4至6）15時，前三年平均年產(chǎn)值*補償倍數(shù)*安置人數(shù)；大于等于15時，以15倍計算地上附著物及青苗補償費標準由省級政府規(guī)定。安排被征地農(nóng)民的社會保障費用相關稅費新菜地開發(fā)建設基金省級政府規(guī)定標準耕地開墾費占用耕地又沒有補充條件的耕地占用稅耕地管理費土管部門包干方式統(tǒng)一負責城市基礎設施建設費和建設用地使用權出讓金按規(guī)定的標準或采用市場法求取30、運用假設開發(fā)法，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。31、假設法中的利息計算。（1）計息項目，包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及取得稅費。后續(xù)建設費用、管理費用和銷

13、售費用。（2）銷售稅費一般不計息。（3）計息期的起點是該項費用發(fā)生的起點，終點通常是建設期的終點，一般不考慮預售和延期銷售的情況。32、高層建筑低價分攤的方法，三種：按照建筑面積分攤，按房地價值分攤，按土地價值分攤。第三種有難度，需要一個公式變形。該部分土地價值=（房地總價值土地總價值）/總建筑面*該部分建筑面積33、建筑物區(qū)分所有權包括專有部分所有權，專有部分以外持份權和因共同關系所產(chǎn)生的成員權構成。34、房地產(chǎn)權利房地產(chǎn)權利物權自物權（所有權）土地所有權國家所有權集體所有權房屋所有權國家所有集體所有個人所有單獨所有共有按份共有共同共有建筑物區(qū)分所有權他物權用益物權建設用地使用權（出讓，劃撥

14、）宅基地使用權土地承包經(jīng)營權地役權擔保物權抵押權債權租賃權35、建立價格可比基礎(又稱價格換算)包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位（統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位） 1公頃=15畝=10000平方米36、收益性房地產(chǎn)價值取決于未來獲得凈收益的風險、未來獲得凈收益的大小，未來獲得凈收益期限的長短。37、房地產(chǎn)價格與利于負相關，與匯率正相關。38、估價方法選取由估價對象的類型、估價方法的適用對象及條件和所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量綜合決定。36、市場法估價的操作步驟搜集交易實例選取可比實例對可比實例進行處理價格換算即建立比較基準價格修正即交易情況修正價格調(diào)整（

15、參照系調(diào)整）市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整權益狀況區(qū)位狀況實物狀況求取比準價格37重建價格一般高于重置價格。38、比準價格、積算價格和收益價格的關系（1）比準價格傾向于成交價格，計算價格傾向于最低賣家，收益價格傾向于最高買家。（2）在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，比準價格大大高于積算價格。（3）在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格。39、收集遞增遞減原理可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。他揭示兩種關系，第一種是收益遞減規(guī)律，即報酬遞減規(guī)律，一種變量增加；另一種規(guī)模收益，增加所有投入量。均衡原理用以判定估價對象各部門是否搭配，也可以幫助估價對象的最佳集約度和最

16、佳規(guī)模。適合原理判定估價對象與其外部是否協(xié)調(diào)。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境向協(xié)調(diào)，同時其各部分又搭配時，便是最佳利用。適合原理確定估價對象最佳用途。40、房地產(chǎn)正常交易價格=買方實際付出的價格應由買方負擔的稅費=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的稅費。41、重新購建價格是估價時點的價格，是客觀的價格，是全新狀況下的價格。42、根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為投資法（出租）和利潤法（營業(yè)）兩種。43.假設法最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性?，F(xiàn)實社會需要程度、未來發(fā)展趨勢。44、估價時點選擇（1）對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作

17、業(yè)期的某個日期為估價時點。（2）城市房屋拆遷估價，時點為房屋拆遷許可證辦法之日的市場價格。（3）抵押貸款估價，時點為完成估價對象實地查看之日。45、估價報告中列出假設和限制條件的目的是：規(guī)避估價風險、保護估價報告使用者。46、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法。47、在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平。48、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣時，對拍賣新增房地產(chǎn)所得抵押權人無權優(yōu)先受償。49、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素的實物因素。50、路線價四分

18、，均價，100%，120%，140%，160%。51、外部性，相互影響性，經(jīng)濟性。52、成本租金包含折舊費、維修費、管理費、房產(chǎn)稅。53、運營費用包括保險費、辦公費用、正常運營費用、房地產(chǎn)稅、為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費。54、基準地價的內(nèi)涵包括：容積率，使用年限，開發(fā)程度、用途、時點。55、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，體現(xiàn)了合法原則。56、建筑物經(jīng)濟壽命：在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間。57、在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量法折現(xiàn)中，估計對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是開發(fā)期間的某個時間。58、增加抵押貸款、抵押監(jiān)測為抵押價值，處置抵押房地插屬市場價值。59、城市房屋拆遷估價依據(jù)：物權法、