服務(wù)健康創(chuàng)造價(jià)值-稅屋第一時(shí)間傳遞財(cái)稅

1、20082008年年1111月月基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項(xiàng)稅收專項(xiàng)檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算總體說明總體說明 近年來，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值稅務(wù)價(jià)值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)最大挑戰(zhàn)。 隨著土地增值稅清算土地增值稅清算的國稅發(fā)2006187號(hào)文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。 2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總

2、局列為稅稅務(wù)稽查重點(diǎn)務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè)。 現(xiàn)在，無論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來，開始全面正視土地增值稅清算工作。基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項(xiàng)稅收專項(xiàng)檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算形勢分析形勢分析 在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)1212個(gè)。個(gè)。 從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算失真會(huì)計(jì)核算失真，偷漏稅款比較普遍普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%90%的的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜

3、化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。形勢分析形勢分析在有效保護(hù)稅務(wù)價(jià)值的前提下，在有效保護(hù)稅務(wù)價(jià)值的前提下， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價(jià)值的最大化。實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價(jià)值的最大化。無形價(jià)值保保 護(hù)護(hù)創(chuàng)創(chuàng) 造造有形價(jià)值最終目的最終目的保護(hù)稅務(wù)價(jià)值保護(hù)稅務(wù)價(jià)值 所面臨的挑戰(zhàn)所面臨的挑戰(zhàn)形勢分析形勢分析保保護(hù)護(hù)稅稅務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)值值 稅收政策方面征管形勢方面各部委聯(lián)合檢查企業(yè)的稅務(wù)觀念* * 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。所所面面臨臨的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)形勢分析形勢分析p 七項(xiàng)政策綜合調(diào)控房企稅收(包括31號(hào)文)p 稅收專項(xiàng)檢查工作(國稅發(fā)200722號(hào))p 房地產(chǎn)稅源信息管理

4、房地產(chǎn)稅源信息管理( (京地稅地京地稅地20072007126 126 號(hào)號(hào)) )p 土地增值稅清算(北京相關(guān)共文件)p 貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門專項(xiàng)整治的通知 (國稅發(fā)200769號(hào))房地產(chǎn)企業(yè)如何面對？房地產(chǎn)企業(yè)如何面對？ 稅收政策稅收政策形勢分析形勢分析 稅務(wù)征管形勢稅務(wù)征管形勢發(fā)改委：立項(xiàng)批復(fù)信息規(guī)劃部門：項(xiàng)目性質(zhì)、 面積、公共設(shè)施 “四位一體” 鏈條p 總體征管總體征管“一體化管理” 模式房地產(chǎn)稅源信息管理p 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收p 綜合治稅網(wǎng)絡(luò)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)部門：拆遷、工程土地管理部門：出讓金房屋管理部門：面積、 銷售許可證形勢分析形勢分析2007年6月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于

5、貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知的通知(國稅發(fā)200769號(hào))強(qiáng)調(diào)：q 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查，建立土地增值 稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度；q 加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)，形成專項(xiàng)整治工作合力合力；(加強(qiáng)國稅、地稅 之間，異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商 、銀行、國土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合) q 重點(diǎn)查處一批大案要案重點(diǎn)查處一批大案要案，選擇一些典型案例予以曝光曝光。 納稅檢查納稅檢查(1/2)(1/2)形勢分析形勢分析 納稅檢查納稅檢查(2/2)(2/2)從2006年查處的131件重大案件中，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的

6、71件，占54%，涉及建筑安裝企業(yè)的15件，占11%，涉及賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件，占30%。形勢分析形勢分析 涉稅誤區(qū)涉稅誤區(qū)q 通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題q 財(cái)務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題q 企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題q 行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險(xiǎn) * * * 隨著行政許可法的實(shí)施，國家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理項(xiàng)目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險(xiǎn)了，實(shí)為一大誤解。形勢分析形勢分析保護(hù)房企稅務(wù)價(jià)值保護(hù)房企稅務(wù)價(jià)值所面臨的主要挑戰(zhàn)所面臨的主要挑戰(zhàn)土地

7、增值稅土地增值稅清算清算房企稅收房企稅收專項(xiàng)檢查專項(xiàng)檢查個(gè)稅個(gè)稅專項(xiàng)檢查專項(xiàng)檢查透明透明信息信息通過稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的模糊模糊信息信息利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的隱藏隱藏信息信息稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的具體體現(xiàn)具體體現(xiàn)應(yīng)對方案應(yīng)對方案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。業(yè)部門。 從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多復(fù)雜

8、性與多樣性樣性，鑒于此，我們組織了各方專家對進(jìn)行了研究，我們愿意將我們的成果，與您分享。基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項(xiàng)稅收專項(xiàng)檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項(xiàng)檢查的稅收專項(xiàng)檢查的應(yīng)對應(yīng)對變被動(dòng)為主動(dòng)保保 護(hù)護(hù) 價(jià)價(jià) 值值“心中有數(shù)”“應(yīng)對有方”掌握稽查重點(diǎn)掌握稽查重點(diǎn)進(jìn)行全面自評進(jìn)行全面自評制定應(yīng)對方案制定應(yīng)對方案結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稽查安排* * 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。應(yīng)對方案應(yīng)對方案檢查重點(diǎn)檢查重點(diǎn)土地增值稅其他地方稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅個(gè)人所

9、得稅外資企業(yè)所得稅2大項(xiàng)，40余個(gè)小項(xiàng)4大項(xiàng)，100余個(gè)小項(xiàng)10余個(gè)小項(xiàng)10余個(gè)小項(xiàng)40余個(gè)小項(xiàng)5大項(xiàng)，100余個(gè)小項(xiàng) -1/2 -1/2 檢查重點(diǎn)檢查重點(diǎn)應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -2/2 -2/2 了解稽查了解稽查了解稽查了解稽查法律對稅務(wù)稽查權(quán)利的限制稅務(wù)機(jī)關(guān)如何選擇稽查對象樹立正確的應(yīng)對觀念稅務(wù)稽查的內(nèi)部和外部流程常見的稅務(wù)稽查方法和技巧基本結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)總體說明總體說明形勢分析形勢分析應(yīng)對方案應(yīng)對方案稅收專項(xiàng)稅收專項(xiàng)檢查檢查土地增值稅土地增值稅清算清算應(yīng)對方案應(yīng)對方案 隨著財(cái)稅200621號(hào)、國稅發(fā)2006187號(hào)等一系列文件的下發(fā)，土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多。 這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算

10、，也有企業(yè)申請清算，但由于計(jì)算方法多樣，掌握標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流、溝通、申報(bào)過程中，會(huì)涉及到很多問題。 稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計(jì)算方法并不是唯一的并不是唯一的，企業(yè)可選擇的計(jì)算方法很多，空間很大計(jì)算方法很多，空間很大，這正是您需要解決的問題，也是我們的專業(yè)所在，我們愿意與您分享我們的成果，協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。應(yīng)對方案應(yīng)對方案* * 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。清算流程清算流程1 1計(jì)算自測計(jì)算自測2 2應(yīng)對策略應(yīng)對策略3 應(yīng)對方案應(yīng)對方案 清算流程清算流程納稅人納稅人提出申請?zhí)岢錾暾?補(bǔ)、退稅款補(bǔ)、退稅款 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)

11、機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算要求清算填寫申請表填寫申請表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證經(jīng)過鑒證補(bǔ)正資料補(bǔ)正資料重審重審轉(zhuǎn)入評估轉(zhuǎn)入評估稽查稽查進(jìn)行核定進(jìn)行核定征收征收應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -1/3 -1/3 公式解讀公式解讀( (計(jì)算公式的稅收特征計(jì)算公式的稅收特征) )應(yīng)納稅額增值額應(yīng)納稅額增值額適用稅率適用稅率扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額速算扣除速算扣除收入額收入額扣除項(xiàng)目金額 增值額扣除項(xiàng)目金額 確定個(gè)稅+增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法個(gè)稅企業(yè)所得稅+增值稅個(gè)稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性復(fù)雜性和多樣性。應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -2/3 -2/3 我們理解的計(jì)算方法我們理解的計(jì)算方法扣除項(xiàng)目的計(jì)算扣除項(xiàng)目的計(jì)算： 開發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目的計(jì)算 按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算 按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?單項(xiàng)計(jì)算 其他合理的方法清算的計(jì)算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作！清算的計(jì)算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作！應(yīng)對方案應(yīng)對方案 -3/3 -3/3 計(jì)算結(jié)果計(jì)算結(jié)果補(bǔ)補(bǔ) 稅稅持持 平平退退 稅稅應(yīng)對思路：應(yīng)對思路：自測自測選擇、確定方案選擇、確定方案準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)實(shí)施實(shí)施根據(jù)不同自測結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對方案。根據(jù)不同自測結(jié)果