商業(yè)市場調(diào)查分析及項目定位計劃書

1、1 商業(yè)市場調(diào)查分析及項目定位計劃書第一部分市場調(diào)研分析及定位. 2一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析. 21.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析. 21.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析. 21.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析2 1.4、商圈調(diào)查與分析. 31.5、購物方式的調(diào)查與分析. 31.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析. 31.7、商鋪投資人調(diào)查. 41.8、商鋪租賃人 (或經(jīng)營者 )調(diào)查 . 41.9、項目位置調(diào)查. 51.10、 商業(yè)物業(yè)分析. 5二、市場定位工作. 62.1、項目總體市場定位. 62.2、經(jīng)營定位 . 62.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū). 62.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃.

2、72.5商鋪租賃人(經(jīng)營者 )定位 . 72.6商鋪投資人定位. 72.7、建筑物定位建議. 8第二部分概念設(shè)計咨詢. 9一、設(shè)計咨詢. 91承租戶的設(shè)計與規(guī)劃. 91.1、交通組織 . 91.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu). 91.3、剖面設(shè)計 . 91.4、外立面與入口. 91.5、特色設(shè)計理念. 91.6、步行街 . 10 1.7、中庭 . 10 1.8、吃喝庭院 . 10 1.9停車場與停車庫. 10 1.10照明設(shè)計 . 10 1.11景觀 . 10 1.12無障礙規(guī)劃. 11 1.13廣告與標(biāo)識. 11 二、項目風(fēng)險評估. 11 2.1、該市經(jīng)營狀況分析. 11 2.2、未來區(qū)域市場分析.

3、 11 2 2.3、風(fēng)險與競爭優(yōu)勢分析. 11 三、管理方式建議. 11 3.1、管理方式 . 11 3.2、經(jīng)營方式 . 11 3.3、團(tuán)隊組合 . 11 3.4、人才獵頭服務(wù). 11 第一部分市場調(diào)研分析及定位一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析目標(biāo)：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。1.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析（1）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心分析（2）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局（3）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向（4）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)的風(fēng)險以此確定目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機(jī)會與風(fēng)險1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析（5）已建成的

4、項目（6）正在建設(shè)的項目（7）未來規(guī)劃的項目（8）本區(qū)域總體商業(yè)策劃1.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析（9）業(yè)態(tài)形式（10） 建筑規(guī)模（11） 經(jīng)營狀態(tài)（12） 管理方式（13） 租金水平3 （14） 優(yōu)勢與劣勢1.4、商圈調(diào)查與分析（15） 主要區(qū)域商圈（16） 次要區(qū)域商圈（17） 邊緣區(qū)域商圈（18） 人口因素 ( 人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等) （19） 收入狀況（20） 購物規(guī)律城市性質(zhì)交通設(shè)施商業(yè)建筑特點(diǎn)居住分布特點(diǎn)居民生活狀況消費(fèi)特點(diǎn)品牌偏好流動范圍人口規(guī)律分析1.5、購物方式的調(diào)查與分析（21） 顧客來源（22） 附加顧客來源（23）

5、汽車購物人的狀況（24） 自行車購物人的狀況（25） 公交車購物人的狀況（26） 步行購物人的狀況（27） 正常工作購物狀況（28） 節(jié)假日購物的狀況（29） 購物觀念的變化情況1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研（30） 商業(yè)街的長度、寬度（31） 商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)（32） 地勢與氣候特點(diǎn)（33） 當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向（34） 擬建項目的朝向（35） 比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況（36） 廣告位置4 公共設(shè)施的調(diào)研與分析（1）公交車?？空荆?）街道指示牌（3）廣告牌（4）電話亭（5）綠化（6）噴泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析（1）商業(yè)街名稱（2）歷史文化特點(diǎn)（3）地

6、域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環(huán)境狀況1.7、商鋪投資人調(diào)查 (1) 投資類型 (2) 收入 (3) 投資方向 (4) 投資經(jīng)驗 (5) 職業(yè) (6) 教育狀況 (7) 社會階層 (8) 投資能力 (9) 價格認(rèn)知度 (10) 區(qū)域投資狀況分析1.8、商鋪租賃人 (或經(jīng)營者 )調(diào)查 (1) 單位、個人 (2) 面積 (3) 租金 (4) 類型 (5) 經(jīng)營品類 (6) 經(jīng)營經(jīng)驗 (7) 周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析 (8) 各租賃人支付能力與方式 (9) 租賃需求分析5 1.9、項目位置調(diào)查 (1) 人流量、人流分布 (2) 人流、車流、物流的方向 (3) 未來人流分布

7、(4) 人流類別 (5) 交通狀況 (6) 進(jìn)出口狀況 (7) 停車狀況1.10、 商業(yè)物業(yè)分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析（1） 大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（2） 區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（3） 社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（4） 郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（5） 購物中心的分類（6） 出租率（7） 租金水平目標(biāo)區(qū)域 商業(yè)物業(yè)需求分析（1） 百貨店（2） 超市（3） 專業(yè)店（4） 專賣店（5） 便利店（6） 餐飲店（7） 美容店（8） 特色店（9） 折扣店（10） 直銷點(diǎn)（11） 影劇院（12） 娛樂中心（13） 酒吧、茶館（14） 汽車店

8、（15） 書店等（16） 飽和度（17） 租金水平市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點(diǎn)予以透徹展開：其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景。（居住人群和流動人群）其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境。（人文環(huán)境和歷6 史沉淀）其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流。（未來前景與新增機(jī)會）其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險評估）其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性。（交通導(dǎo)線）從而，確定該商業(yè)街的整體定位。二、市場定位工作2.1、項目總體市場定位（1）整體定位（2）總體概念（3）總體策劃思想與理念（4）定位的原則2.2、經(jīng)營定位（5）經(jīng)營方式的

9、比例構(gòu)成（6）商圈范圍（7）年齡劃分（8）業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成（9）主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例2.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)1）品類分區(qū)：（10） 平面分區(qū)（樓層分區(qū)）（11） 縱向分區(qū)（各層分區(qū)）（12） 百貨類（13） 超市類（14） 專業(yè)店類（15） 專賣店類（16） 餐飲類（17） 娛樂類（18） 文化類（19） 服務(wù)類（20） 信息類（21） 展示類2) 業(yè)態(tài)功能分區(qū)（1）主力店7 （2）次主力店（3）商業(yè)街（4）面積分配比例3) 外部交通組織（5）汽車（6）公交車（7）自行車4) 內(nèi)部交通組織（8）步行人流（9）貨流（10） 汽車交通（11） 停車場（12） 主通道、次通道（

10、13） 電梯、貨梯、坡梯、步行梯4) 周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃（14） 主題、特色（15） 與項目的相溶性（16） 策劃內(nèi)容2.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃（22） 人流導(dǎo)線圖（23） 車流導(dǎo)線圖（24） 貨物導(dǎo)線圖（25） 外部交通組織圖2.5商鋪租賃人 (經(jīng)營者 )定位 (1) 租賃人分類 (2) 經(jīng)營類型 (3) 經(jīng)營經(jīng)驗 (4) 租金意向、租期 (5) 租賃面積 (6) 租賃形式 (7) 目標(biāo)客戶群2.6商鋪投資人定位 (1) 目標(biāo)客戶 (2) 投資習(xí)慣 (3) 付款能力8 (4) 意向性價格(5)按揭2.7、建筑物定位建議（37） 項目規(guī)劃建議（38） 組團(tuán)規(guī)劃建議（39） 交通道路（40） 整體

11、風(fēng)格建議（41） 外立面建議（42） 園林景觀建議（43） 樓宇建議（44） 裝修建議（45） 裝飾建議（46） 物業(yè)建議市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經(jīng)營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格其四，店鋪設(shè)計格局與戶型面積其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理念9 第二部分概念設(shè)計咨詢一、設(shè)計咨詢1承租戶的設(shè)計與規(guī)劃1.1、交通組織（17） 外部交通組織（18） 內(nèi)部交通組織1.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)（19） 開間（20） 進(jìn)深（21） 隔墻、承重墻1.3、剖面設(shè)計（22

12、） 層高、柜距（23） 垂直結(jié)構(gòu)與形式（24） 中庭（25） 景觀（26） 垂直交通設(shè)施（27） 休息廳1.4、外立面與入口（28） 外立面定型、特點(diǎn)（29） 出入口位置（30） 特點(diǎn)與風(fēng)格1.5、特色設(shè)計理念（31） 主力店設(shè)計特點(diǎn)（32） 公共空間：室外廣場、內(nèi)庭院、中庭、吃喝娛樂庭院10 1.6、步行街（33） 通道寬度（34） 步行街的節(jié)點(diǎn)（35） 步行街的路線（36） 步行街的商店設(shè)計特色（37） 步行街的空間特色（38） 步行街的內(nèi)立面設(shè)計1.7、中庭（39） 綠化（40） 水體（41） 桌椅（42） 休閑1.8、吃喝庭院（43） 食品區(qū)（44） 座椅區(qū)（45） 廚房和服務(wù)設(shè)施1.9停車場與停車庫（1）停車數(shù)量（2）面積（3）裝卸貨區(qū)1.10照明設(shè)計（1）白天照明（2）夜間照明（3）廣告與照明（4）文化特點(diǎn)1