資金時間價值管理知識(共31頁).ppt

1、1房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時間價值 1、現(xiàn)金流量2、資金時間價值3、資金等效值計算4、復(fù)利實例2第一節(jié) 現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念一、現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入稱?；蛄魅敕Q。 現(xiàn)金流出（現(xiàn)金流出（Cash Output， CO）：流出系統(tǒng)的資金）：流出系統(tǒng)的資金 現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流入（Cash Input， CI）：流入系統(tǒng)的資金）：流入系統(tǒng)的資金 凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量CICO 對房地產(chǎn)開發(fā)投資，對房地產(chǎn)開發(fā)投資，CI

2、 CO3第一節(jié) 現(xiàn)金流量二、二、 現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖 是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。0 1 2 3 4 n 4一、概念不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為。不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為。 例：例：1000元存入銀行，元存入銀行，1年后本利為年后本利為1120，120為增為增加值。也即是加值。也即是1000元在元在1年中的時間價值。

3、就是在年中的時間價值。就是在1年內(nèi)讓年內(nèi)讓出了出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬，這元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬，這120是是1000元元在在1年中的時間價值。年中的時間價值。 理解 1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。（）隨著時間的推移，資金的價值會增加。（資金增值資金增值） 2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。 （從消費(fèi)者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄（從消費(fèi)者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償）第二節(jié) 資金時間價值5一、概念概念 資金時間價值影響因素資金時間價值影響因素 投資

4、利潤率投資利潤率 通貨膨脹率通貨膨脹率 風(fēng)險因素風(fēng)險因素第二節(jié) 資金時間價值6二、利息與利率 利息：利息：占用資金所付出的代價。占用資金所付出的代價。 FnP+In Fn本利和；本利和；P本金；本金；In利息利息 利率：利率：在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與本金之比。的利息額與本金之比。 iIn/P100% 第二節(jié) 資金時間價值7第二節(jié) 資金時間價值二、利息與利率 利率的高低取決于平均利潤率。影響因素：影響因素：社會平均利潤率、資本供求狀況、社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟(jì)通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等環(huán)境

5、等8三、單利計息與復(fù)利計息三、單利計息與復(fù)利計息 單利：單利：InPni “息不生息息不生息” 復(fù)利：復(fù)利：InP(1+i)n-1 “息生息息生息”第二節(jié) 資金時間價值9四、名義利率名義利率r與實際利率與實際利率i 名義利率：指一年內(nèi)多次單利時給出的年利率，等于每期利率與年名義利率：指一年內(nèi)多次單利時給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。 名義利率名義利率=周期利率周期利率*每年的計息周期數(shù)每年的計息周期數(shù) 實際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。實際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。 復(fù)利計算時：復(fù)利計算時：名義利率因計息周期不同

6、名義利率因計息周期不同 名義利率名義利率實際利率實際利率 例：年利率例：年利率12%，1000元，元，1年期。年期。 兩者關(guān)系：兩者關(guān)系：1mr1im第二節(jié) 資金時間價值10第三節(jié) 資金等效值計算一、資金等值概念 是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。不等的資金可能具有相同的價值。 或：與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等或：與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點上的價值。的另一時間點上的價值。11第三節(jié) 資金等效值計算二、復(fù)利計算復(fù)利計算 1）P、 F 、 A三者兩兩之間的關(guān)系三者兩兩之

7、間的關(guān)系 P與與F、F與與A、P與與A 2）只需記）只需記 P與與A F=P（1+i)n P=A/i 1-1 /（1+i)n P=A1/(i-s) 1-(1+s) n/（1+i)n 12第三節(jié) 資金等效值計算三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 主要是在主要是在房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析與與評估評估中的應(yīng)用中的應(yīng)用 13計算 1 已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息。問該筆貸款的實際利率是多少？ 2 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息

8、的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？14 3 某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%。問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？ 4 某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款余額還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？15 5 某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入的增長

9、情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。問該購房者第10年最后一個月的月還款額是多少？16 6 某家庭預(yù)購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價為3500元/平方米，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后月還款額是多少？17 7 某家庭以4000元/平方米的價格，購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比

10、率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元。問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？18 8 某家庭以3500元/平方米的價格，購買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？19 例例1 某家庭欲購買一套建筑面積為某家庭欲購買一套建筑面積為80M2的經(jīng)濟(jì)適的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價為用住房，單價為3500元元/M2，首付款為房價的，首付款為房價的25%，其，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和

11、商業(yè)余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為貸款的利率分別為4.2%和和6.6%，期限均為，期限均為15年，公積年，公積金貸款的最高限額為金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少款后的最低月還款額是多少?20解：解： （1）已知：）已知：P350080（125%）=210000元，元， n1512180月，月，i14.2%/120.35%， i26.6%/120.55%，Pl100000元，元， P2210000100000110000（元）（元） （2）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：）計算

12、等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： 組合貸款的月最低還款額：組合貸款的月最低還款額： AA1+A2750+9641714（元）（元）180111118011802222180210.35% 1 0.35%100000750111 0.35%110.55% 1 0.55%110000964111 0.55%1nnnniiAPiiiAPi元元21 例例2 某家庭擬購買一套住宅，單價為某家庭擬購買一套住宅，單價為3000元元/M2，該家，該家庭月收入庭月收入6000元，其中元，其中30%可用來支付房款，銀行可為可用來支付房款，銀行可為其提供其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為年期的住

13、房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵，抵押貸款價值比例最大為押貸款價值比例最大為80%。問根據(jù)該家庭的支付能力。問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅最多可以購買多少平方米的住宅?22解：解： （1）設(shè)該家庭每月能支付的房款為）設(shè)該家庭每月能支付的房款為A，則，則 A=600030%=1800（元）（元） （2）n=1512=180（月），（月），i=6%/12=0.5% （3）該家庭能承受的抵押貸款額為）該家庭能承受的抵押貸款額為P （4）該家庭能承受的購房總價值為）該家庭能承受的購房總價值為V，則，則 V=213306/80%=266633（元）（元） （5）對該家庭比較適合的房型

14、面積為）對該家庭比較適合的房型面積為S，則，則 S=266633/3000=88.88（M2 ）元213306%5 . 01%5 . 01%5 . 011800111180180nniiiAP23 例例3 某家庭以某家庭以4500元元/M2的價格購買了一套建筑的價格購買了一套建筑面積為面積為120M2的住宅，并向金融機(jī)構(gòu)申請了相當(dāng)于房價的住宅，并向金融機(jī)構(gòu)申請了相當(dāng)于房價70%的按月等額還款的抵押貸款。已知該項抵押貸款的的按月等額還款的抵押貸款。已知該項抵押貸款的年限為年限為15年，年利率為年，年利率為12%，按月計息。如果該家庭擬，按月計息。如果該家庭擬于開始還款后的第于開始還款后的第10年

15、年初一次償清該抵押貸款的余額，年年初一次償清該抵押貸款的余額，問此時一次償還的金額為多少問此時一次償還的金額為多少?24解：解： （1）P=4500 12070%=378000（元），（元）， n=1512=180（月），（月），t=612=72（月），（月），i=1% （2） （3）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：18018011% 1 1%3780004536.64111 1%1nniiAPi元t7210721 i11 1%1PA4536.64232050.91i 11% 1 1%ti元25 例例4 某家庭預(yù)買一套面積為某家庭預(yù)買一套面積為120M2的商品

16、住宅，單價為的商品住宅，單價為7000元元/M2，首付款為房價的，首付款為房價的30%，其余申請公積金和，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別4.65%和和5.04%，期限均為，期限均為20年，公積金貸款的最高限年，公積金貸款的最高限額為額為20萬元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等萬元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等比遞增還款方式，月還款額增長率為比遞增還款方式，月還款額增長率為0.35%。問該家庭。問該家庭申請組合抵押貸款后第申請組合抵押貸款后第15年最后一個月的最低還款額是年最后一個月的最低還款額是多少

17、多少?26解：解： （1）已知：）已知：P=1207000（130%）=588000元，元， n=2012=240月，月，t=1512=180月，月，i1=4.65%/12=0.39%， i2=5.04%/120.42%，s=0.35%，P1=200000元，元， P2=588000200000=388000元元 （2）計算公積金月還款額）計算公積金月還款額 （3）計算商業(yè)貸款第）計算商業(yè)貸款第15年最后一個月還款額年最后一個月還款額 （4）組合抵押貸款后第）組合抵押貸款后第15年最后一個月的最低還款額年最后一個月的最低還款額 A=A1+A2=1284.83+3294.104578.93元元元

18、83.12841%39. 01%39. 01%39. 020000011124024011111nniiiPA元49.1762%42. 01%35. 011%35. 0%42. 03880001112402222nissiPA元10.3294%35. 0149sAA27 例例5 某家庭購買了一套某家庭購買了一套90M2的商品住宅，售價為的商品住宅，售價為4000元元/M2。該家庭首付了房價總額的。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為款和商

19、業(yè)貸款的利率分別為4.5%和和6.8%，貸款期限為，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為為10萬元。如果該家庭以月收入的萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收人為多少人為多少?假設(shè)該家庭在按月還款假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第年后，于第4年初一年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第萬元，那么從第4年起該家年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少庭的抵押貸款的月還款額為多少? 2

20、8解：（解：（1）已知：）已知：P=400090（130%）=252000元，元， n=1512=180月，月，i1=4.5%/12=0.38%， i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元，元， P2=252000100000=152000元，元，P=50000元，元， n=1212=144月，月，i=0.57%（2）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額 1801111180110.38% 10.38%100000768.061110.38%1nniiAPi元1802222180210.57% 10.57%15200013

21、52.661110.57%1nniiAPi元29解：解： （3）組合貸款的最低月還款額）組合貸款的最低月還款額 A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元元 （4）要求該家庭的最低月收入）要求該家庭的最低月收入 2120.7235%=6059.20元元 （5）第）第4年初一次償還商業(yè)貸款本金年初一次償還商業(yè)貸款本金5000元后，在第元后，在第4到第到第15年內(nèi)減少的月還款額年內(nèi)減少的月還款額 （6）從第）從第4年開始抵押貸款月還款額年開始抵押貸款月還款額 2120.72509.93=1610.79（元）（元）144144 10.57% 10.57%50000509.931110.57%1nniiAPi元30 例例6 張某于張某于2000年年1月月1日以日以50萬元購得一套住