商品房定制合同的合法之道(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上預(yù)約合同：商品房定制模式的合法性之道？律師事務(wù)所 貴州君躍律師事務(wù)所 作者姓名 李金升 汪國慶 論文摘要 在獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商采取商品房定制模式與買房人簽訂的合同，會(huì)遇到城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的商品房預(yù)售條件的限制，同時(shí)又會(huì)面對(duì)合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。那么，商品房定制模式是否已無“翻身之地”，最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋能否提供商品房定制模式的合法性之道？ 關(guān)鍵字：預(yù)約合同；商品房；定制；合法性 目 錄 一、引言 二、預(yù)售：商品房定制

2、模式難以逾越的法律“天塹” （一）商品房預(yù)售的法定條件 （二）試圖逾越“天塹”的商品房定制模式法律辯論 三、預(yù)約：商品房定制模式的法律“刀尖之舞” （一）預(yù)約合同：新鮮事還是陳年往事 （二）預(yù)約合同：“舞之”可否 （三）預(yù)約合同：實(shí)操的“難言之隱” 四、結(jié)論 一、引言 房地產(chǎn)市場(chǎng)在國內(nèi)經(jīng)過幾十年的發(fā)展后，發(fā)展形態(tài)各異，競(jìng)爭(zhēng)狀況激烈，又遇國家宏觀調(diào)控一輪勝過一輪，銀行貸款、信托產(chǎn)品等各種融資渠道收縮，房地產(chǎn)商資金鏈越來越吃緊，房地產(chǎn)商從盡快回籠或獲得啟動(dòng)資金，降低商品房開發(fā)和銷售風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，商品房定制模式未嘗不是一個(gè)很好的選擇；而同時(shí)處于買方的客戶，特別是高端的客戶，如購買寫字樓的公司、購買別

3、墅的富裕人士等，他們對(duì)商品房的需求更具有個(gè)性化，如果能提前參與到商品房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等工作中，更能夠滿足他們的需求?？磥?，商品房定制模式從商業(yè)模式上來看都能滿足買賣雙方的需求。但是，從法律上看，在還沒有獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前就簽訂合同的商品房定制模式是否有障礙？如果有障礙，這種障礙是不是真正的障礙？下文將予以詳細(xì)分析。 二、預(yù)售：商品房定制模式難以逾越的法律“天塹” （一）商品房預(yù)售的法定條件 1、城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。詳見第四十五條的規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入

4、開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的規(guī)定。詳見第二十三條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商

5、品房預(yù)售許可證明?！?3、城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定。詳見第五條的規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！钡诹鶙l的規(guī)定：“未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！币约斑`反該規(guī)章的法律后果的詳細(xì)規(guī)定，見第十三條：“開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十九條的規(guī)定處罰?！?4、商品房銷售管理辦法的規(guī)定。詳見第六條的規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許

6、可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和城市商品房預(yù)售管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?（二）試圖逾越“天塹”的商品房定制模式法律辯論 1、什么是“商品房”？定制房是不是“商品房”？城市房地產(chǎn)管理法中只有“商品房”的概念，沒有“商品房”的定義，也沒有“商品房”的解釋；城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例也是只有概念，無定義，無解釋；城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等都如此。是否大家對(duì)何為“商品房”都很熟悉了，熟悉到類似于1加1等于幾的“白癡”問題？那么，何為“經(jīng)濟(jì)適用房”？何為“房改房”？

7、何為“廉租房”？何為；或者，買房人自己有土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商有開發(fā)的能力，買房人出錢讓房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)，開發(fā)出來的房算不算“商品房”？ 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定制房不是“商品房”，關(guān)于所有的與商品房預(yù)售的法律、法規(guī)、規(guī)章等對(duì)定制房都沒有約束力，對(duì)預(yù)售“天塹”來個(gè)釜底抽薪，不是越過去了，而是直接讓“天塹”消失了。理由為：城市房地產(chǎn)管理法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法等都是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商面向廣大的大眾銷售商品房而設(shè)立的，定制房屬于“單挑”，一對(duì)一，與前述法律、法規(guī)、規(guī)章的立法目的完全不同，不屬于預(yù)售的法律體系。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要定制房滿足買房人交錢，房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)予

8、買受人的前提條件，不管是一對(duì)一“單挑”式的定制，還是數(shù)十人“組團(tuán)” 式的定制，仍屬于商品房買賣，就仍需要符合預(yù)售的法定條件，仍屬于預(yù)售的法律體系之內(nèi) 。理由為： 第一，商品是一種交換，體現(xiàn)在法律上就是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不管是一件物品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移還是很多件物品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只要發(fā)生轉(zhuǎn)移且有相應(yīng)的“對(duì)價(jià)”，就是商品，不因?yàn)橘u方只有獨(dú)一無二的一件物品，你付錢獲得了，這就不是商品！這種個(gè)性化的定制，在房屋之外早就通行無阻，而且，人們對(duì)定制的物品也并沒有覺得它不是商品。你付錢了，他“給”你了，就商品化了。 第二，城市房地產(chǎn)管理法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法等不僅是保護(hù)買房人，也是在保護(hù)房地產(chǎn)

9、開發(fā)商，更是在保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；不僅是限制買房人炒房，限制房地產(chǎn)開發(fā)商無序開發(fā)，更是在限制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無序發(fā)展，海南曾經(jīng)的房地產(chǎn)泡沫 就是一個(gè)很好的“場(chǎng)景還原”；而且，大眾也是一個(gè)人一個(gè)人累加的大眾。 2、什么是“定制”？ “定制”是不是承攬？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)楦鶕?jù)合同法第二百五十一條規(guī)定：“承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同。承攬包括加工、定作、修理、復(fù)制、測(cè)試、檢驗(yàn)等工作?！倍ㄖ凭褪浅袛?，商品房定制合同的法律屬性是承攬合同，不屬于買賣合同，也就不受城市房地產(chǎn)管理法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法等法律、法規(guī)、規(guī)章的限制。 另一種觀

10、點(diǎn)認(rèn)為，商品房定制模式的核心是房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地使用權(quán)，具有開發(fā)的資質(zhì)和能力，只是提前按照買房人的要求，對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、裝修等予以個(gè)性化開發(fā)，然后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。商品房定制模式不同于業(yè)主設(shè)計(jì)、施工方施工的合同，它的核心是買房人沒有土地使用權(quán)，如果買房人擁有土地使用權(quán)，就屬于通常的房屋“代建模式” 。 “承攬”和“代建”最主要的是“承攬”和“代建”的行為，而不是物品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是商品房定制模式區(qū)別于“承攬”和“代建”的最大區(qū)別。所以，商品房定制模式不是屬于承攬。 3、退一步，即使商品房定制模式屬于商品房買賣，需遵守預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，定制合同是不是一定就無效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定制合同無效。一是根據(jù)

11、合同法第五十二條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！倍ㄖ坪贤蛟跊]有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前就簽訂，屬于違反城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例關(guān)于商品房預(yù)售法定條件強(qiáng)制性規(guī)定的合同，符合合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，定制合同無效。二是根據(jù)“法律不能讓故意違法或違約者獲利”的原則 ，不能使均知情的商品房定制模式的雙方獲得定制合同有效而帶來的利益。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定制合同效力待定。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，

12、與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”只要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，就可以被法院認(rèn)定為有效。在起訴前，屬于效力待定。 而另一種不同的觀點(diǎn)認(rèn)為，定制合同有效。合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，并不是指所有的強(qiáng)制性規(guī)定，而是指屬于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，只有合同違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，合同才無效 。而城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例對(duì)于商品房預(yù)售的規(guī)定，屬于行政管理的內(nèi)容，不能從其條文中認(rèn)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，即不屬于認(rèn)定合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。而其他如城市商品房預(yù)售管理

13、辦法、商品房銷售管理辦法等規(guī)章的規(guī)定，即使從其條文規(guī)定中能明顯反映出是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但這些規(guī)章規(guī)定的效力是行政規(guī)章，而且有些是地方性法規(guī)或規(guī)章，按照合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定不能認(rèn)定為合同無效的依據(jù)。 三、預(yù)約：商品房定制模式的法律“刀尖之舞” （一）預(yù)約合同：新鮮事還是陳年往事 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同不新鮮，是“一杯陳年的老酒”。理由有二：一是雖然民法通則及合同法等基本的法律規(guī)范尚未明文規(guī)定預(yù)約合同制度，但是在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，預(yù)約合同并不是一個(gè)“冷僻”的地方，相反，各種討論熱火朝天 。二是在實(shí)踐中也有預(yù)約合同的影蹤，也有其存在的理由，雖然此種預(yù)約合同在某些特定的行業(yè)和領(lǐng)域中被限

14、制。如最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋就對(duì)商品房買賣預(yù)約的行為或者協(xié)議予以規(guī)定。如其第四條的規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，”以及第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議”。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同還真是新鮮事，并不是“新瓶裝老酒”。雖然自2003年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋提出了預(yù)約合同的概貌，但是并沒有完整和明確的提出預(yù)約合同的概念。一直到自2012年7月1日起施行最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件

15、適用法律問題的解釋才首次明確了認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同的概念和種類；此種規(guī)定相對(duì)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對(duì)于“認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式”的概貌性規(guī)定，發(fā)生了質(zhì)的飛躍。 那么，這種新鮮事能解商品房定制模式法律之困嗎？ （二）預(yù)約合同：“舞之”可否 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同縱然有天大的本事，也逃不出預(yù)售的“五指山”。理由有二： 一是司法解釋和法律法規(guī)以及其他規(guī)范性文件的限制性規(guī)定。如根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房

16、買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！比绻ㄖ迫撕头康禺a(chǎn)開發(fā)商為了防止商品房定制預(yù)約合同簽署后，其中任一方基于某種原因違反雙方進(jìn)一步訂立商品房買賣合同的意思表示，雞蛋里挑骨頭，故意針對(duì)部分條款挑三揀四，造成因?yàn)殡p方不能協(xié)商一致所以才不能訂立商品房買賣合同的假象。為了解決這種狀況，就需要雙方在商品房定制預(yù)約合同中就對(duì)下一步所訂立的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如價(jià)款及支付方式、商品房交付時(shí)間等進(jìn)行詳細(xì)、明確地約定。而一旦雙方為了降低商品房買賣合同締約風(fēng)險(xiǎn)及締約成本，若在商品房定制預(yù)約合同中就對(duì)商品房買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)明確約定，難逃被法院認(rèn)定

17、為商品房買賣合同的“宿命”。 二是即使對(duì)預(yù)約合同進(jìn)行精巧設(shè)計(jì)，能夠避免被法院認(rèn)定為商品房買賣合同，也逃不脫行政機(jī)關(guān)的禁止及處罰。如根據(jù)關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房2006166號(hào)）規(guī)定：“未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房”；以及關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號(hào)）規(guī)定：“（一）加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變

18、相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)”。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同能突破預(yù)售的“天塹”，且能“舞之”，只不過是“戴著鐐銬的刀尖之舞”，“功力”不夠者嚴(yán)禁模仿。理由有三： 一是預(yù)約合同不等于商品房預(yù)售合同。何為商品房預(yù)售合同？根據(jù)商品房銷售管理辦法第三條第三款的規(guī)定可知：“本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為”。 商品房預(yù)售合同，其實(shí)質(zhì)為商品房買賣合同，只不過是預(yù)先出售給買房人，商品房預(yù)售合同標(biāo)的為商品房。何為預(yù)約合同？最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋明確了認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意

19、向書、備忘錄等預(yù)約合同的法律效力，詳見其第二條的規(guī)定如前所述。預(yù)約合同不等于預(yù)售合同，其核心差別點(diǎn)在于，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立商品房買賣合同的合同，其合同標(biāo)的是將來訂立商品房買賣合同的行為，而商品房預(yù)售合同本身就是與商品房現(xiàn)售所對(duì)應(yīng)的一種商品房銷售方式，其合同標(biāo)的是商品房買賣合同的當(dāng)事人、標(biāo)的物、價(jià)款、交付時(shí)間等主要內(nèi)容。簡(jiǎn)單的說，如果想獲得商品房，商品房預(yù)約合同是尚需要再一次訂立商品房買賣合同的合同，商品房預(yù)售合同是不需要再一次訂立商品房買賣合同的合同。 二是即使預(yù)約合同的內(nèi)容具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，也是效力未定的合同，只不過最大的風(fēng)險(xiǎn)是躲不過行政

20、機(jī)關(guān)的處罰，而不是合同無效。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，以及第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”之規(guī)定，在此情形下商品房預(yù)約合同效力待定。只要房地產(chǎn)開發(fā)商在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，合同有效。 三是最新的司法解釋明確支持了預(yù)約合同的法律效力與約束力。根據(jù)最高人民法

21、院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。盡管在學(xué)理上，對(duì)于預(yù)約合同有“必須締約說”和“必須磋商說” ，但是從最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條的規(guī)定看，如果定制人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過簽訂預(yù)約合同，約定在取得商品房預(yù)售許可之時(shí)簽訂商品房預(yù)售合同，該預(yù)約合同的效力是有效的。且最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第四十六條第一

22、款規(guī)定：“本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用?！倍罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋屬于對(duì)“有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)”的“銷售合同”的規(guī)定，預(yù)約合同的法律效力就應(yīng)該適用最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規(guī)定。同時(shí)，最高人民法院民二庭負(fù)責(zé)人就最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋答記者問時(shí)明確了立法背景 ，認(rèn)為：現(xiàn)代合同法或買賣法最為重要的基本精神或價(jià)值目標(biāo)就是鼓勵(lì)合同交易，增進(jìn)社會(huì)財(cái)富。鑒于買賣合同是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關(guān)交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益之保護(hù)，而且關(guān)涉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋繼續(xù)遵循“鼓勵(lì)交易、增加財(cái)富”原則和司法立場(chǎng)，針對(duì)在市場(chǎng)交易活動(dòng)中存在形形色色的預(yù)約，諸如認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨(dú)立契約效力。 （三）預(yù)約合同：實(shí)操的“難言之隱” 人們可能會(huì)問，假定預(yù)約合同真如前述分析，能突破預(yù)售的法