【精品】易居專(zhuān)題研究：豪宅是怎樣煉成的（產(chǎn)品篇）

1、 豪宅是怎樣煉成的（產(chǎn)品篇）2008年9月5日目錄序言6一概念篇71豪宅的定義81.1豪宅的分類(lèi)92 成為豪宅的基本條件92.1 價(jià)格條件92.2 面積條件102.3 環(huán)境條件113 豪宅的特性123.1稀缺性123.2舒適性133.3珍貴性143.4豪華性153.5尊貴性153.6超前性164 豪宅的特征總結(jié)17二環(huán)境篇181外部環(huán)境配置191.1地段環(huán)境19Ø積聚性191.2交通環(huán)境20Ø交通可達(dá)性211.3山水環(huán)境221.4利用或創(chuàng)造資源環(huán)境23Ø利用已有資源23Ø創(chuàng)造資源252內(nèi)部環(huán)境配置262.1社區(qū)規(guī)劃262.2社區(qū)景觀302.3院落景觀39

2、Ø大門(mén)及入口通道39Ø入口噴泉39Ø休閑室外場(chǎng)地39Ø兒童娛樂(lè)場(chǎng)地40Ø私家游泳池40Ø合理植物配置41三建筑篇421公寓類(lèi)豪宅431.1戶(hù)型功能配置46Ø充足的室內(nèi)外停車(chē)位 46Ø豪華公共大堂 47Ø私家電梯直接入戶(hù) 48Ø多功能空中花園 49Ø大進(jìn)深面寬客廳 49Ø全套房設(shè)計(jì) 49Ø中西廚設(shè)計(jì) 50Ø傭人房設(shè)置 50Ø主臥套房的豪華配置 51Ø寬大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 511.2裝修配置標(biāo)準(zhǔn)53Ø分戶(hù)門(mén)53Ø客廳與臥室53&

3、#216;空調(diào)設(shè)備54Ø衛(wèi)生間潔具55Ø廚房55Ø其他562別墅類(lèi)豪宅572.1戶(hù)型功能配置58Ø充足的室內(nèi)外停車(chē)位及主客停車(chē)位分離 58Ø主入口處風(fēng)雨廊的設(shè)計(jì) 59Ø豪華中庭共享空間 59Ø中庭大樓梯 59Ø異型客廳設(shè)計(jì) 61Ø私人會(huì)客兼書(shū)房 61Ø豪華中西廚房 62Ø餐廳功能細(xì)分 62Ø主客人用房分區(qū) 63Ø主臥套房的豪華配置 64Ø寬大的露臺(tái)設(shè)計(jì) 66Ø高標(biāo)準(zhǔn)傭人房 67Ø桑拿室 67Ø放映廳 68Ø娛樂(lè)室 6

4、8Ø健身房 69Ø酒吧間 69Ø游泳池 70Ø儲(chǔ)藏室 70Ø私家電梯 71Ø其他713建筑材料733.1外掛高檔建筑石材733.2高檔節(jié)能建筑保溫材料733.3建筑風(fēng)格74四配套服務(wù)篇751主題會(huì)所761.1健身俱樂(lè)部、美容主題761.2娛樂(lè)主題791.3兒童俱樂(lè)部主題791.4 餐飲主題801.5商務(wù)主題801.6 交通主題812商業(yè)配套823 物業(yè)管理服務(wù)833.1智能化設(shè)施843.2物業(yè)服務(wù)86Ø常規(guī)服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介88Ø貴賓客戶(hù)專(zhuān)屬服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介88Ø豪宅特色物業(yè)服務(wù)89結(jié)論91附錄92序言豪宅市場(chǎng)，處

5、于住宅市場(chǎng)金字塔的頂端，是“高端中的高端”；豪宅是一個(gè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度和居住水平的差異程度有關(guān)的相對(duì)概念，對(duì)應(yīng)著不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和不同的城市發(fā)展歷史及文化積淀。豪宅在不同的社會(huì)制度、不同的歷史發(fā)展階段、不同的城市文化背景下有不同的定義和標(biāo)尺。雖然近年來(lái)，很多項(xiàng)目在宣傳推廣上紛紛以豪宅形象出現(xiàn)，但通過(guò)與發(fā)達(dá)國(guó)家同類(lèi)橫向比較后可以發(fā)現(xiàn)，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)含量以及個(gè)性化特色等方面離先進(jìn)水平還有相當(dāng)大的差距。但豪宅作為居住建筑的最高端類(lèi)型，代表了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)居住建筑開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)的最高水平，同時(shí)也反映了少數(shù)社會(huì)精英階層的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和富豪階層的

6、出現(xiàn)，豪宅的產(chǎn)生更具有了相當(dāng)?shù)目赡苄?。因此?duì)別墅類(lèi)豪宅的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)研究，既是住宅技術(shù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切需求。鑒于此，這份報(bào)告集中對(duì)豪宅產(chǎn)品進(jìn)行了一系列的分析，對(duì)其標(biāo)準(zhǔn)提出了一套參考性的建議，以便于今后咨詢(xún)以及設(shè)計(jì)工作給予借鑒參考。一概念篇1豪宅的定義什么是豪宅?從字面上可以簡(jiǎn)單地理解為“富人居住的豪華住宅”。所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模、售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)資源的占有等方面。而不同類(lèi)型的住宅所占有的資源類(lèi)型可能完全不同，所謂豪宅就僅僅是一個(gè)統(tǒng)一稱(chēng)謂而已。上海檀宮 頂級(jí)豪宅的代表綜上所述，豪宅，是最高層次的高端住宅，是上層社會(huì)享受高品質(zhì)生活

7、、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式；即在住宅市場(chǎng)發(fā)展的一定階段，具有較高地域文脈認(rèn)知度的區(qū)域內(nèi)，能最大限度地滿(mǎn)足社會(huì)頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求，占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷(xiāo)售價(jià)格、產(chǎn)品性能指標(biāo)、土地價(jià)值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平，以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)住宅形式。1.1豪宅的分類(lèi)住宅從大的類(lèi)型來(lái)分，有獨(dú)立住宅(即通常所說(shuō)的別墅類(lèi)住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。上海翠湖天地御苑 公寓類(lèi)豪宅上海綠城玫瑰園 別墅類(lèi)豪宅 由于要評(píng)判別墅類(lèi)住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶(hù)占地面積等方面的資源占有情況。而對(duì)公寓型豪宅主要看其每戶(hù)的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。正是基于這兩

8、類(lèi)住宅的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以對(duì)豪宅的評(píng)述應(yīng)該分兩類(lèi)：獨(dú)立型豪宅(別墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。2 成為豪宅的基本條件2.1 價(jià)格條件豪宅以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)r(jià)格明顯超出平均水平為重要表征，并且其價(jià)格敏感度低于品質(zhì)敏感度。例如頂級(jí)別墅，業(yè)內(nèi)有一個(gè)不成文的標(biāo)準(zhǔn)：首先是獨(dú)棟，一定是一家獨(dú)占一棟，雙拼、疊拼、聯(lián)排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，單價(jià)在2000美金左右、總價(jià)在500萬(wàn)元附近的，為高級(jí)別墅，單價(jià)在每平方米3000美金、總價(jià)起碼是1000萬(wàn)元級(jí)的，才算頂級(jí)別墅，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)者起碼要有數(shù)千萬(wàn)乃至上億元的個(gè)人資產(chǎn)。城市物業(yè)類(lèi)型價(jià)格豪宅代表上海別墅1000萬(wàn)級(jí)3000萬(wàn)級(jí)5

9、000萬(wàn)級(jí)8000萬(wàn)級(jí)天馬高爾夫別墅、佘山3號(hào)世茂佘山莊園紫園、九間堂檀宮公寓1000萬(wàn)級(jí)3000萬(wàn)級(jí)5000萬(wàn)級(jí)財(cái)富海景花園翠湖天地御苑湯臣一品以上僅以上海為例，說(shuō)明價(jià)格為豪宅的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。考慮到中國(guó)的實(shí)際情況，如購(gòu)買(mǎi)力、人口分布等影響因素，各城市豪宅在其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上存在一定差異。如上海、北京等大型城市，能達(dá)到1000萬(wàn)的才算是剛達(dá)到豪宅的價(jià)格門(mén)檻，而換到成都、重慶等中等城市，一些別墅完全能夠滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境條件，產(chǎn)品也確實(shí)達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但其價(jià)格僅300萬(wàn)。由于此報(bào)告篇章的重點(diǎn)著重于物業(yè)的產(chǎn)品，因此，這些地處中等城市、能夠滿(mǎn)足當(dāng)?shù)睾勒瑯?biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)，也在此報(bào)告的討論范圍。2.2 面積條件豪宅的面積

10、包括占地面積和建筑面積達(dá)到一定的指標(biāo)。作為人多地少的國(guó)家，即使是頂級(jí)別墅，占地面積還是應(yīng)該有所節(jié)制，一般以?xún)扇€為宜，五畝左右也還能正常，不顧國(guó)情動(dòng)輒幾十畝占地面積是一種缺乏社會(huì)責(zé)任的行為。例如頂級(jí)別墅的建筑面積應(yīng)該在500平方米以上，容積率應(yīng)不高于035。城市物業(yè)類(lèi)型物業(yè)名稱(chēng)單套建筑面積上海別墅紫園檀宮世茂佘山莊園345-31831200-2000250-1543公寓財(cái)富海景花園翠湖天地御苑湯臣一品247-66090-670434-1239由上海豪宅的代表樓盤(pán)可以看出，一般在該城市能夠上豪宅標(biāo)準(zhǔn)的，別墅的單套建筑面積均達(dá)到1000平方米，這一面積并不包括室外大面積的私家花園或附送的露臺(tái)等面積

11、。若是公寓類(lèi)豪宅，一般單套建筑面積需在500平方米以上。2.3 環(huán)境條件對(duì)別墅類(lèi)豪宅來(lái)講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水環(huán)境的項(xiàng)目很少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通便利和有其它因借資源相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較容易的。所以很多別墅項(xiàng)目在不具備自然山水環(huán)境的情況下人工營(yíng)造，挖人工湖泊或者建造高爾夫球場(chǎng)，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡利用自然的河流，將其納入別墅區(qū)的景觀。重慶保利高爾夫別墅修建頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)，創(chuàng)造優(yōu)良的景觀。沒(méi)有山水的別墅項(xiàng)目與城中高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無(wú)疑對(duì)居住質(zhì)量是一種提高，但因?yàn)椴荒芟碛姓嬲膬?yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能降檔成為經(jīng)濟(jì)型別墅。若評(píng)選豪宅項(xiàng)

12、目，沒(méi)有自然山水的別墅類(lèi)項(xiàng)目，在環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)方面不能入選。如果一個(gè)項(xiàng)目具備這樣的自然山水資源，可以說(shuō)在大環(huán)境方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。3 豪宅的特性3.1稀缺性要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造地點(diǎn)要么是在最為繁華的城市中心，要么就是在風(fēng)景絕佳、超然脫俗的自然風(fēng)景勝地。李嘉誠(chéng)先生說(shuō)過(guò)一句話(huà)：“選房子，就看三點(diǎn)。第一是地段。第二是地段。第三還是地段?！睆倪@句話(huà)中，我們不難看出一棟房子的建造地點(diǎn)對(duì)其價(jià)值的影響有多大。地段是房地產(chǎn)價(jià)值的首要因素。豪宅市場(chǎng)的區(qū)域條件一般具有獨(dú)特性和不可復(fù)制性。如太平橋地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的“上海新天地”石庫(kù)門(mén)風(fēng)格的高檔商業(yè)配套；陸家嘴濱江板塊近陸家嘴cbd和外灘景觀

13、優(yōu)勢(shì)等。陸家嘴新天地古北徐家匯南京西路 3.2舒適性豪宅最為根本的用途畢竟還是用來(lái)居住的，所以舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是檢驗(yàn)豪宅的重要指標(biāo)之一。一棟豪宅，除了要有巨大的面積，還必須擁有個(gè)性化、智能化的功能來(lái)保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。同時(shí)，豪宅的舒適性應(yīng)該是從內(nèi)到外全面體現(xiàn)的，無(wú)論外觀還是內(nèi)飾、輪廓還是細(xì)節(jié)，都必須給住戶(hù)以自然舒適的感覺(jué)。北京東山墅 衛(wèi)生間內(nèi)景3.3珍貴性這里所說(shuō)的珍貴性主要指的是土地的稀缺價(jià)值、稀有資源價(jià)值、自然景觀價(jià)值、建筑設(shè)計(jì)價(jià)值與城市的人文價(jià)值。占有了這些不可替代的社會(huì)資源，豪宅才能夠?yàn)樗闹魅藥?lái)最大的價(jià)值。 上海檀宮 建筑造型各不相同3

14、.4豪華性 既然豪宅是社會(huì)精華資源的萃取，顯然其建筑與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價(jià)值。以黃金、鉆石作為豪宅的裝飾材料一點(diǎn)也不為過(guò)。當(dāng)然價(jià)格的昂貴并不是豪宅追求的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上等的用料與精細(xì)的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的。北京棕櫚泉國(guó)際公寓3.5尊貴性 當(dāng)然，一棟豪宅，除了具備這些自身的“硬件”優(yōu)勢(shì)外，其“軟件”優(yōu)勢(shì)也發(fā)揮著不可或缺的作用。豪宅為什么這樣值錢(qián)？因?yàn)楦缓纻冑I(mǎi)來(lái)豪宅的同時(shí)，也會(huì)享受到頂級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)。只有這樣，才能夠使豪宅的主人倍受尊崇，時(shí)時(shí)刻刻體會(huì)到住在豪宅所享受到的尊貴。 上海王子晶品 餐廳內(nèi)景北京玫瑰園四期

15、客廳內(nèi)景3.6超前性作為生活在上流社會(huì)的富豪名流，他們還需要享受到豪宅科技的超前性與投資價(jià)值的超前性。應(yīng)用在豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來(lái)生活的舒適與便捷；城市、自然資源選擇的超前性能夠?yàn)橹魅藥?lái)豐厚的投資回報(bào)，并且能夠經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。 美國(guó)豪宅美國(guó)豪宅4 豪宅的特征總結(jié)一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價(jià)值無(wú)法再生。二環(huán)境篇1外部環(huán)境配置1.1地段環(huán)境第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場(chǎng)認(rèn)可度比較高的區(qū)位。地段環(huán)境是一個(gè)大規(guī)劃的概念，著重指豪宅的地

16、段優(yōu)勢(shì)，或者說(shuō)是項(xiàng)目周邊整體環(huán)境的構(gòu)成?！暗囟?，地段，還是地段”，可見(jiàn)區(qū)位價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言的重要性。房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值表現(xiàn)為該區(qū)位是否具有升值潛力、是否在市場(chǎng)上具有高認(rèn)知度等。通常，項(xiàng)目所在的區(qū)域位置是決定項(xiàng)目品質(zhì)與未來(lái)市場(chǎng)的最為關(guān)鍵因素之一。Ø 積聚性積聚性，即豪宅區(qū)的概念，這一概念已被國(guó)內(nèi)外普遍接受。縱觀世界各地，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。城市豪宅區(qū)優(yōu)勢(shì)豪宅代表樓盤(pán)上海佘山板塊² 佘山自然資源² 低密度、低容積率住宅區(qū)上海紫園、世茂佘山莊園、佘山3號(hào)、佘山月湖山莊、紫都上海晶園浦東濱江板塊² 濱江海景² 陸家嘴繁華地段湯臣一品公寓、財(cái)富

17、海景花園、世茂濱江花園新天地板塊² 市中心商業(yè)繁華地段² 文化積淀翠湖天地、華府天地、盛大金磐、濟(jì)南路8號(hào)深圳南山區(qū)² 靠近大南山、俯瞰深圳灣海域² 開(kāi)放最早的區(qū)域，高度國(guó)際化蘭溪谷、百仕達(dá)紅樹(shù)西岸花園以上海新天地板塊為例：濟(jì)南路8號(hào)錦麟天地雅苑新天地太平湖華府天地公寓翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑上海新天地周邊住宅（cric影像圖）上海新天地板塊屬于市區(qū)豪宅的代表區(qū)域。該板塊是以上海新天地休閑步行街為中心的輻射區(qū)域，位于上海市中心的淮海中路沿線(xiàn)，在地段上占有明顯優(yōu)勢(shì)。新天地的商業(yè)區(qū)以高檔時(shí)尚休閑為特色，加之新天地石庫(kù)門(mén)建筑、中共一大會(huì)址等文化遺產(chǎn)

18、，及新天地太平湖的景觀資源，使該區(qū)域的環(huán)境滿(mǎn)足了豪宅的必備條件。交通上，該板塊西臨南北高架路，北有延安高架路，并有地鐵2號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)，交通便利。以上諸點(diǎn)構(gòu)成了該板塊成為豪宅區(qū)的先天條件，即積聚性。從新天地的cric影像圖可以看到，環(huán)繞新天地太平湖周邊，集聚了翠湖天地雅苑、御苑、嘉苑，及華府天地、錦麟天地、濟(jì)南路8號(hào)等豪宅定位的樓盤(pán)，它們普遍滿(mǎn)足了豪宅的大規(guī)劃要求。1.2交通環(huán)境在以汽車(chē)為主要交通工具的時(shí)代，無(wú)論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對(duì)于別墅類(lèi)項(xiàng)目，業(yè)主都是以私家車(chē)為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個(gè)條件。如果交通條件不夠便利，無(wú)論其與市中心

19、有多近，它的價(jià)值也要受到影響。Ø 交通可達(dá)性交通可達(dá)性：無(wú)論是否豪宅，交通可達(dá)性都是衡量住宅位置的一個(gè)重要指標(biāo)。市區(qū)豪宅本身就處在城市中心位置，相對(duì)具有交通便利的優(yōu)勢(shì)。一般的別墅項(xiàng)目講求遠(yuǎn)離城市的喧鬧，對(duì)于豪宅產(chǎn)品更不例外。但是，并非離開(kāi)城市越遠(yuǎn)，其區(qū)位價(jià)值就越高，如果脫離了城市生活、居住的半徑，這樣的“世外桃源”或許只存在于東晉年代?，F(xiàn)代豪宅追求的是“離塵不離城”的一番凈土。上海紫園豪宅交通條件表與市中心距離與機(jī)場(chǎng)距離與交通要道關(guān)系市區(qū)豪宅近距離，滿(mǎn)足條件車(chē)程在一小時(shí)內(nèi)需靠近高架、隧道、環(huán)線(xiàn)、軌道交通等市郊豪宅車(chē)程少于30分鐘，滿(mǎn)足條件車(chē)程在半小時(shí)內(nèi)需臨近環(huán)線(xiàn)、高速公路等Ø

20、; 評(píng)判豪宅位置交通可達(dá)性的標(biāo)準(zhǔn)一般有3個(gè)，即與市中心距離、與機(jī)場(chǎng)距離和與交通要道關(guān)系。在如今以汽車(chē)為主的交通時(shí)代，豪宅業(yè)主一般都以私家車(chē)為主要交通工具，交通可達(dá)性并不僅以豪宅與市中心的直線(xiàn)距離來(lái)反映。市郊豪宅雖然距離城市中心距離較遠(yuǎn)，但只要有快速道路相連，就不影響其交通便利度，其交通環(huán)境的支撐就是滿(mǎn)足要求的。1.3山水環(huán)境因?yàn)橘I(mǎi)別墅的人并不是因?yàn)槿狈孔幼〔刨I(mǎi)別墅，買(mǎi)別墅的主要目的就是為了提高自己的生活質(zhì)量與品位，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對(duì)自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對(duì)一個(gè)城市周邊的別墅項(xiàng)目而言，有沒(méi)有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價(jià)格將會(huì)有天壤之別。國(guó)外豪宅所依仗的重要資源便是自然

21、環(huán)境。環(huán)境優(yōu)勢(shì)尤以自然景觀為主，如臨山或臨水的環(huán)境。豪宅的購(gòu)買(mǎi)者并非缺房子住，其購(gòu)買(mǎi)豪宅的主要目的是提高生活質(zhì)量，特別是追求更好的周邊環(huán)境，如果是天然山水、綠化資源則更佳。市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。上海財(cái)富海景花園 俯瞰黃浦江有的市區(qū)豪宅周邊沒(méi)有自然山水等景觀資源，則通過(guò)人工水景、綠化資源彌補(bǔ)，如項(xiàng)目毗鄰某大型公園綠地，以獲得人造景觀。上海湯臣一品大廈 除位于陸家嘴板塊，具有高區(qū)位價(jià)值外，項(xiàng)目毗鄰黃浦江，白天可見(jiàn)陸家嘴中心綠地景觀，夜晚又可欣賞浦江夜景，環(huán)境優(yōu)勢(shì)亦非常明顯。1.4利用或創(chuàng)造資源環(huán)境Ø 利用已有資源還有就是周邊有沒(méi)有其他可

22、以因借的資源。國(guó)外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車(chē)名地，擁有文化資源而享有高昂身價(jià)。另有一些市區(qū)豪宅，緊鄰商業(yè)繁華地段，或者鄰近文化、風(fēng)景名勝地段等，也取得環(huán)境優(yōu)勢(shì)。比如北京靠近頤和園、香山等著名景點(diǎn)的樓盤(pán)，就具有此類(lèi)優(yōu)勢(shì)。上海翠湖天地嘉苑位于繁華的新天地商業(yè)板塊，區(qū)域內(nèi)有中共一大紀(jì)念會(huì)址等文化旅游景點(diǎn)。但樓盤(pán)位置鬧中取靜，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧風(fēng)情街。相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會(huì)降低不少，其低密度確實(shí)提高了居住質(zhì)量。但對(duì)于市郊豪宅，如果沒(méi)有自然山水環(huán)境，其在環(huán)境資源方面就很難具有優(yōu)勢(shì)，因此不具有豪宅的素質(zhì)。上海紫園

23、位于上海佘山國(guó)家級(jí)旅游公園內(nèi)，北望西佘山。深圳香蜜湖1號(hào) 位于20萬(wàn)香蜜湖畔，占盡自然景觀資源的同時(shí)，又與歡樂(lè)谷游樂(lè)場(chǎng)相鄰， 增加游樂(lè)場(chǎng)所這一環(huán)境依托。也有一些項(xiàng)目，打著諸如鄰近生活便利設(shè)施、靠近名校資源等的宣傳，力圖躋身豪宅榜單。這雖能使項(xiàng)目升值不少，但充其量也就是高檔住宅?？梢?jiàn)環(huán)境優(yōu)勢(shì)對(duì)豪宅項(xiàng)目的重要性之大，并非任何好的環(huán)境都能使邊上的高檔住宅成為豪宅。Ø 創(chuàng)造資源豪宅發(fā)展到如今，又產(chǎn)生以?shī)蕵?lè)休閑度假場(chǎng)所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。高爾夫別墅圍繞高爾夫球場(chǎng)建造，依靠球場(chǎng)大面積的綠化率、層次豐富的球場(chǎng)景觀、變化起伏的球場(chǎng)地形、以及不乏自然山水資源的烘托，共同構(gòu)筑了住宅極佳

24、的景觀視野，也因此獲得自身巨大的環(huán)境價(jià)值。其實(shí)對(duì)于別墅類(lèi)豪宅，真正具備自然山水資源的項(xiàng)目少之又少，因此最稀缺的資源非自然山水環(huán)境莫屬。在項(xiàng)目不具備自然環(huán)境資源的情況，建高爾夫球場(chǎng)不失為彌補(bǔ)這一欠缺的好的選擇。開(kāi)發(fā)商抓住高爾夫住宅景觀視覺(jué)的觀賞性、自然資源的稀缺性及建筑的低密度、低容積率，在營(yíng)銷(xiāo)廣告中不遺余力地宣傳“景觀住宅，戶(hù)戶(hù)觀球，球場(chǎng)是你的前庭后院”等說(shuō)辭，增加豪宅的分量。深圳觀瀾湖高爾夫大宅 坐落于216洞世界最大的觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)中央，通過(guò)每一戶(hù)陽(yáng)臺(tái)窗戶(hù)都能看見(jiàn)最少180°的高爾夫球場(chǎng)景觀。上海湯臣高爾夫別墅遠(yuǎn)眺球場(chǎng)景觀。2內(nèi)部環(huán)境配置2.1社區(qū)規(guī)劃要有好的社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃是第

25、一步。無(wú)論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價(jià)聘請(qǐng)名家名師精心打造社區(qū)環(huán)境，在有限的社區(qū)面積內(nèi)加大小區(qū)規(guī)劃的力度，從而增加產(chǎn)品的附加值，提升自身的定位。豪宅社區(qū)的規(guī)劃，一般需要滿(mǎn)足如下要求：要求市區(qū)豪宅市郊豪宅規(guī)劃容積率低綠化率高建筑密度低總戶(hù)數(shù)適中車(chē)位配比高私密性高安全性高必須滿(mǎn)足盡量滿(mǎn)足較難滿(mǎn)足n 容積率容積率是對(duì)土地的硬性指標(biāo)，在土地取得時(shí)候已經(jīng)限制。雖然容積率對(duì)居住舒適度影響很大，低容積率的小區(qū)具有更高的居住舒適性，但開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)考慮，在市區(qū)都會(huì)盡量建造高容積率的社區(qū)，以追求利潤(rùn)最大化，即使是市區(qū)豪宅，也難逃高容積率這一圍城。市區(qū)豪宅容積率普遍都高于4，更有甚者達(dá)到7或8以上，從而使低容積

26、率只能成為遙不可及的美好愿景。由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。目前世界上純住宅建筑中最高的超高層豪宅“高崖highcliff”位于香港，共73層，從建筑相鄰的路面算起樓高達(dá)252米。豪宅的超高層化在美國(guó)、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的q1大廈（q1 tower，共78層）、美國(guó)紐約曼哈頓區(qū)的特朗普世界大廈（trump world tower，共72層）等。豪宅的超高層化其實(shí)也更容易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。 澳大利亞q1大廈 上海湯臣一品 上海濟(jì)南路8號(hào)1棟78層的超高層住宅 4棟40-

27、44層的超高層住宅 2棟31層的高層住宅上海財(cái)富海景花園 廣州譽(yù)峰 深圳香蜜湖1號(hào)5棟36-37層的高層住宅 8棟41-45層的超高層住宅 1棟17層的小高層和4棟22-26層的高層等市郊豪宅不同于市區(qū)豪宅。由于其遠(yuǎn)離市區(qū)，追求的是低容積率的生活環(huán)境，因此市郊豪宅一般都為獨(dú)棟別墅，容積率控制在0.3左右，不乏容積率在0.1甚至更低的豪宅項(xiàng)目。上海、北京這類(lèi)城市的豪宅小區(qū)內(nèi)，建筑形態(tài)分隔較清晰，如果在別墅豪宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)多層住宅，就會(huì)降低社區(qū)檔次，因此不會(huì)出現(xiàn)別墅、公寓組合而成的豪宅小區(qū)。但深圳、廣州等城市的豪宅小區(qū)多由幾種不同建筑形態(tài)的住宅組成，分期開(kāi)發(fā)，且各期間有明顯的區(qū)域分隔，因此在容積率問(wèn)

28、題上需將建筑形態(tài)不同的區(qū)域分開(kāi)看待。n 綠化率無(wú)論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，都追求社區(qū)內(nèi)的高綠化率。但市區(qū)豪宅同樣由于用地受限，只能在有限的范圍內(nèi)盡量滿(mǎn)足高綠化率的要求。市郊豪宅則在綠化率上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，有足夠的土地供其開(kāi)發(fā)綠化面積。因此市郊豪宅必須達(dá)到高綠化率的要求，給人以進(jìn)入小區(qū)，仿佛進(jìn)入公園或是大片園林之感。n 建筑密度建筑密度不是住宅規(guī)劃中的硬性指標(biāo)，但同樣影響著人的居住舒適感，盡量低的建筑密度能減少人的壓抑感。市區(qū)豪宅社區(qū)應(yīng)盡量規(guī)劃為低建筑密度，而市郊豪宅產(chǎn)品的獨(dú)棟別墅化使得低建筑密度的社區(qū)成為必然。n 總戶(hù)數(shù)小區(qū)的規(guī)劃總戶(hù)數(shù)取決于小區(qū)規(guī)模。豪宅小區(qū)由于受眾范圍小，不可能建成大盤(pán)項(xiàng)目，且過(guò)多

29、的社區(qū)戶(hù)數(shù)會(huì)使社區(qū)人口繁雜，不利于管理，因此豪宅小區(qū)的規(guī)劃總戶(hù)數(shù)都會(huì)比較低。上海檀宮可謂是最為典型的控制總戶(hù)數(shù)的豪宅項(xiàng)目，僅18棟獨(dú)棟別墅，完全控制了總戶(hù)數(shù)，使業(yè)主有尊貴感。深圳香蜜湖1號(hào)的總戶(hù)數(shù)屬于適中，該豪宅項(xiàng)目由御園129套臨湖別墅和華府318套高層湖景公寓組成，總共447戶(hù)的規(guī)劃戶(hù)數(shù)與檀宮18戶(hù)差距甚大，但由于小區(qū)的整體規(guī)劃不同，香蜜湖1號(hào)的戶(hù)數(shù)并沒(méi)有顯得過(guò)多。 上海檀宮 深圳香蜜湖1號(hào)因此與小區(qū)自身的整體規(guī)劃相符的總戶(hù)數(shù)才是豪宅小區(qū)所應(yīng)追求的。n 車(chē)位配比豪宅業(yè)主的出行工具以私家車(chē)為主，對(duì)豪宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，其車(chē)位配比就顯得至關(guān)重要。城市豪宅的車(chē)位比一般盡量達(dá)到1：1，而城郊別墅豪宅多有室

30、內(nèi)外多車(chē)位，其車(chē)位配比應(yīng)在1：2以上。n 私密性豪宅業(yè)主對(duì)私密性的要求極高。市區(qū)豪宅和市郊豪宅都應(yīng)滿(mǎn)足高私密性的要求。由于豪宅項(xiàng)目本身一定具有極佳的景觀資源優(yōu)勢(shì)，而這需要主要房間具備開(kāi)闊的景觀視野來(lái)滿(mǎn)足，那么在滿(mǎn)足其景觀視野的同時(shí)，如何充分保證居住的私密性，就是社區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵之一。一般對(duì)于豪宅小區(qū)，應(yīng)地處道路盡頭、或人車(chē)流量相對(duì)較少的位置。小區(qū)四周應(yīng)有圍欄及充足綠化種植，使小區(qū)與外部道路隔離，形成私密的居住區(qū)。高層豪宅由于比周邊地勢(shì)高，容易滿(mǎn)足私密性需求。別墅豪宅地勢(shì)低，需要具有足夠大的庭院尺度，并需要在別墅四周種植茂盛植物、或通過(guò)其他構(gòu)筑物等對(duì)視線(xiàn)加以屏蔽，營(yíng)造出深宅大院的氣氛。n 安全性安

31、全性主要由小區(qū)高檔的智能化設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足。市區(qū)豪宅與市郊豪宅都必須具有高度的安全性。豪宅社區(qū)應(yīng)交由好的物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)。比較市區(qū)豪宅與市郊豪宅的社區(qū)規(guī)劃要求可見(jiàn)，對(duì)于市郊豪宅的規(guī)劃要求更高。2.2社區(qū)景觀n 大門(mén)入口設(shè)計(jì)公寓豪宅的大門(mén)布置顯高檔、氣勢(shì)，設(shè)置獨(dú)立出入車(chē)道。 北京星河灣 大門(mén)深圳蘭溪谷 大門(mén)及社區(qū)內(nèi)主道路n 水景美麗的水景可以增加項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。隨著近年人工水景的盛行，小區(qū)內(nèi)建造水景有了更多方式。豪宅業(yè)主更加相信風(fēng)水，對(duì)社區(qū)的景觀布置要求高。水是生態(tài)環(huán)境中最活躍、最有靈性的因素，也是財(cái)富的象征，上風(fēng)上水在中國(guó)更是風(fēng)水寶地。因此在豪宅社區(qū)內(nèi)，水景運(yùn)用不可或缺，且位于財(cái)位之處

32、。水景應(yīng)盡量是活水。天然水景為最佳水景，人造噴泉、涌泉、水簾、疊水、瀑布等，亦為次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社區(qū)的美觀感。社區(qū)可以根據(jù)其規(guī)模，將不同水景加以組織。u 天然湖泊、河道社區(qū)內(nèi)水景以天然水景為最佳，如將天然河道引入社區(qū)內(nèi)，倚繞湖泊規(guī)劃布置社區(qū)等。上海財(cái)富海景花園 社區(qū)實(shí)景圖某別墅豪宅區(qū)天然湖景圖 別墅對(duì)河道水系的水景運(yùn)用更為豐富，一些別墅區(qū)的庭前院后均有水系貫穿。這種環(huán)繞、穿插于別墅庭院的私家水系，完全區(qū)別于傳統(tǒng)別墅公共水系、公共園林板塊涇渭分明的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了水景的私家化，也是目前豪宅社區(qū)水景的一種發(fā)展趨勢(shì)。豪宅社區(qū)完全可以通過(guò)水景布置提高社區(qū)的文化涵養(yǎng)。

33、 上海佘山3號(hào) 臨水別墅 某別墅豪宅實(shí)景圖u 人造噴泉、水簾、水池、泳池人造水景應(yīng)體現(xiàn)小區(qū)現(xiàn)代感或設(shè)計(jì)感，提升小區(qū)檔次。其中：小型噴泉多配合雕塑，設(shè)置在豪宅小區(qū)主出入口或道路口處，設(shè)施在白天應(yīng)全天運(yùn)轉(zhuǎn)，屬運(yùn)行成本較高的人造水景。一些小型噴泉也可以結(jié)合水池布置。 上海西郊莊園 某豪宅區(qū)噴泉實(shí)景 上海翠湖天地御苑 北京星河灣 深圳中信紅樹(shù)灣1期 深圳中信紅樹(shù)灣2期大型噴泉可結(jié)合大型水池布置，一般位于小區(qū)中央景觀、休閑廣場(chǎng)等處。 深圳中信紅樹(shù)灣2期水池可配合小區(qū)建筑及整體景觀基調(diào)，通過(guò)高差形成類(lèi)瀑布或疊水水景。一些水池中還可飼養(yǎng)魚(yú)種，增添陽(yáng)氣。 廣州星河灣 豪宅社區(qū)水景實(shí)景圖 深圳蘭溪谷 瀑布式社區(qū)

34、水景豪宅小區(qū)一般都配備高檔會(huì)所，內(nèi)有室內(nèi)泳池設(shè)施。對(duì)于高尚型會(huì)所，其設(shè)施配置中，游泳池的配置比例高達(dá)84%，多為室內(nèi)泳池，屬此類(lèi)會(huì)所的標(biāo)配。若是別墅社區(qū)，更有私家泳池。因此此處游泳池主要用途為補(bǔ)充小區(qū)景觀，僅討論露天泳池。露天游泳池一般作為景觀配套，而非以健身為主要目的。此類(lèi)露天泳池大多非標(biāo)準(zhǔn)泳道大小，而是采用美觀的弧形造型，并在周?chē)右跃G化、休閑配套等設(shè)施，以供休憩需要，從而提高小區(qū)檔次，凸顯豪宅品質(zhì)。 北京星河灣 露天泳池 廣州譽(yù)峰 露天泳池深圳蘭溪谷 中央大型泳池景觀若是會(huì)所的室外泳池配置，則會(huì)更顯高檔。深圳香蜜湖1號(hào) 五星級(jí)會(huì)所室外泳池以下舉兩例充分利用水景營(yíng)造社區(qū)景觀的豪宅小區(qū)：&#

35、178; 北京玫瑰園以水景為社區(qū)規(guī)劃一大主題，社區(qū)內(nèi)水域景觀尤其壯麗。主道路口的大型噴泉，與小區(qū)“魚(yú)”景雕塑巧妙融合。景觀墻上亦將雕塑與噴泉結(jié)合，氣勢(shì)宏大。小區(qū)與3萬(wàn)的勞倫遜湖面、1.6萬(wàn)的維多利亞中央花園水景為鄰。配以疊石、亭臺(tái)、長(zhǎng)廊橋等小品。小區(qū)亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布置，與玫瑰花遙相呼應(yīng)。² 上海九間堂別墅將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區(qū)的中式園林規(guī)劃及別墅的中式建筑風(fēng)格相輔相成，達(dá)到戶(hù)戶(hù)臨水的效果。l 綠化別墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境。某國(guó)外高爾夫豪宅別墅社區(qū)實(shí)景圖 四川成都 龍湖.長(zhǎng)橋郡所以別墅社區(qū)并不是由一棟棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應(yīng)該是一個(gè)

36、整體的社區(qū)的概念。應(yīng)有足夠的公共活動(dòng)與公共景觀用地，而這些公共的景觀與綠化和用地面積，標(biāo)志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。四川成都 龍湖.長(zhǎng)橋郡 凡住過(guò)別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞也是一大樂(lè)趣。人們散步、健身、溜狗，都需要有一定的足夠開(kāi)闊、足夠長(zhǎng)度的休閑散步路線(xiàn)。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休息活動(dòng)空間。2.3院落景觀Ø 大門(mén)及入口通道 別致的入口大門(mén)及通道處理，往往突出“深宅大院”的特質(zhì)。 四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡Ø 入口噴泉入口噴泉是豪宅私家庭院的慣用手法，常常承載了主人風(fēng)水上的一些期望。噴泉的設(shè)置一定意義上也改變了庭院的小環(huán)境，是私家庭院景觀的首選。上海檀宮

37、Ø 休閑室外場(chǎng)地休閑場(chǎng)地常常結(jié)合一些自然景觀設(shè)置，利用庭院內(nèi)的植物圍合成空間。休閑場(chǎng)地可以為主人提供納涼休息，會(huì)客交談的場(chǎng)所。四川成都 龍湖.長(zhǎng)橋郡 Ø 兒童娛樂(lè)場(chǎng)地兒童娛樂(lè)場(chǎng)地一般有沙坑，秋千，滑梯，翹翹板等，場(chǎng)地材料由軟質(zhì)場(chǎng)地構(gòu)成。四川成都 龍湖.長(zhǎng)橋郡 Ø 私家游泳池豪宅具備的基本條件之一，可以提升豪宅檔次。 上海世茂佘山莊園 上海綠城玫瑰園Ø 合理植物配置合理的植物配置會(huì)考慮到遮陰擋風(fēng)和四季花草呈現(xiàn)的顏色以及對(duì)私家院落的私密性的有效保護(hù)。另外，良好的植物配置對(duì)于季節(jié)變化而產(chǎn)生的氣候影響也有一定的改善作用。上海綠城玫瑰園 上海綠城玫瑰園 三建筑篇1

38、公寓類(lèi)豪宅公寓類(lèi)豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產(chǎn)品，屬高層或超高層建筑，基本都具備良好的地段優(yōu)勢(shì)，因此評(píng)判公寓型豪宅主要看其每戶(hù)的室內(nèi)建筑面積，戶(hù)型各部分功能以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 深圳御景東方花園公寓類(lèi)豪宅在其地段優(yōu)勢(shì)相當(dāng)?shù)那樾蜗?，?hù)型功能的是否完備是衡量其價(jià)值的一個(gè)重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 公寓類(lèi)豪宅超豪華的裝修品質(zhì)的比較是其價(jià)值的另一個(gè)重要判斷依據(jù)。公寓豪宅須有舒適度的突破(人造環(huán)境是關(guān)鍵)：地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件。由于公寓豪宅沒(méi)有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對(duì)其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的精心營(yíng)造，創(chuàng)造出更加

39、怡人的居住環(huán)境就顯得異常重要。人造環(huán)境的成功與否，是關(guān)乎公寓豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關(guān)鍵因素，對(duì)人造環(huán)境的營(yíng)造，具體表現(xiàn)在三個(gè)層面上，即設(shè)計(jì)層面、技術(shù)層面和心理層面。上海翠湖天地御苑設(shè)計(jì)層面包括建筑外觀，戶(hù)型的外觀、別墅化的戶(hù)型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。公寓豪宅在這些方面均應(yīng)比普通公寓住宅有較大的突破和創(chuàng)新。如顯赫的外觀、別墅化戶(hù)型布局，個(gè)性化的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，環(huán)境面的最大化，私家電梯直接入戶(hù)，主次入口分離，入戶(hù)室中花園等。由于公寓豪宅沒(méi)有地面庭院，如何創(chuàng)造出人與自然親密接觸的空間環(huán)境，也是提升其品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)。可以借鑒別墅類(lèi)產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風(fēng)的情況下，巧妙設(shè)計(jì)出具有不同功能

40、及景觀要求的前后空中花園，及為住戶(hù)爭(zhēng)取了戶(hù)外活動(dòng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也成為絕佳的城市觀景平臺(tái)。技術(shù)層面包括在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和機(jī)電設(shè)備體系方面的創(chuàng)新。由于公寓豪宅的戶(hù)型集中和單位面積售價(jià)高的特點(diǎn)，環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術(shù)的采用與別墅類(lèi)產(chǎn)品和普通公寓住宅產(chǎn)品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現(xiàn)公寓豪宅含金量和切實(shí)提高其居住舒適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術(shù)處理方式，甚至有所突破。如綱結(jié)構(gòu)體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時(shí)提高得房率。此外在外墻保溫、遮陽(yáng)防曬、采暖制冷、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進(jìn)成熟的技術(shù)，對(duì)提高居住舒適度來(lái)說(shuō)，效果直接且可以量化。上

41、海翠湖天地御苑 心理層面包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺(jué)得物有所值甚至物超所值，豪華看得見(jiàn)。滿(mǎn)足住戶(hù)的心理需求和豪宅認(rèn)同感。在入戶(hù)方式、形態(tài)組合等方面追求獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的感覺(jué)。既有空中別墅的內(nèi)在品質(zhì)，又有不讓公建的豪華氣派外觀。上海翠湖天地御苑 總之，公寓豪宅只有通過(guò)對(duì)人造環(huán)境的精心營(yíng)造，切實(shí)提高其居住舒適度，才能在與別墅類(lèi)產(chǎn)品和普通高檔住宅樓之間取得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為與別墅豪宅分庭抗禮的獨(dú)特住宅產(chǎn)品。1.1戶(hù)型功能配置Ø 充足的室內(nèi)外停車(chē)位 對(duì)于購(gòu)買(mǎi)豪宅類(lèi)產(chǎn)品的人士而言，應(yīng)考慮戶(hù)均擁有2-3部私家車(chē)。豪宅為了適合其特定客戶(hù)的需求，需要配備充足的停車(chē)位。地面停車(chē)場(chǎng)影響社區(qū)美觀與整潔

42、度，一般用于臨時(shí)停車(chē)。上海翠湖天地御苑 地面停車(chē)場(chǎng)上海翠湖天地御苑規(guī)劃戶(hù)數(shù)：651戶(hù)車(chē)位比：1：0.5地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)具有充足車(chē)位，且設(shè)有從地下車(chē)庫(kù)通往上部建筑的內(nèi)部電梯。蘭溪谷二期規(guī)劃戶(hù)數(shù)：537戶(hù)車(chē)位比：1：1.3深圳招商半山海景蘭溪谷 地下停車(chē)場(chǎng) 香蜜湖1號(hào)規(guī)劃戶(hù)數(shù)：447戶(hù)車(chē)位比：1：2² 充足的地下車(chē)位。² 地下停車(chē)場(chǎng)入戶(hù)的豪華大堂布置。深圳香蜜湖1號(hào) 地下停車(chē)場(chǎng)Ø 豪華公共大堂 大堂是整個(gè)公寓的窗口，出入的必經(jīng)之所，豪華材料的運(yùn)用常常能夠提高豪宅公寓的品質(zhì)，另外一些人性化會(huì)客等候的空間也能給人留下深刻的印象。上海翠湖天地御苑 大堂 北京星河灣 大堂

43、6; 私家電梯直接入戶(hù) 多數(shù)豪宅公寓采用主傭電梯分離的設(shè)計(jì)，既避免主傭人流交叉又顯示出尊貴豪華。上海王子晶品 平面模型 從模型上可以看出，主人入戶(hù)與工人分不同入口進(jìn)入，采用主傭電梯分離設(shè)計(jì)。深圳香蜜湖1號(hào)Ø 電梯采用雙開(kāi)貫通門(mén)設(shè)計(jì)，開(kāi)門(mén)直接入戶(hù)，變公用電梯廳為私家入戶(hù)花園，增加各戶(hù)使用面積的同時(shí)，保證其獨(dú)立空間及私密性。Ø 電梯同時(shí)運(yùn)用智能ic卡控制系統(tǒng)。Ø 多功能空中花園 帶游泳池、贈(zèng)送露臺(tái)是很多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售豪宅的常用手法。 深圳香蜜湖1號(hào) 露臺(tái)泳池 深圳香蜜湖1號(hào) 露臺(tái)室內(nèi)景觀Ø 大進(jìn)深面寬客廳 寬大的客廳為家具的擺設(shè)提供了多種可能，方便主人營(yíng)造多樣的

44、功能空間。上海王子晶品 客廳實(shí)景Ø 全套房設(shè)計(jì) 每間臥房都帶有獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，方便使用。上海王子晶品 客房實(shí)景Ø 中西廚設(shè)計(jì) 中西廚房設(shè)置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間。上海王子晶品 廚房一般廚房與餐廳連接，中間通過(guò)移門(mén)隔開(kāi)。廣州星河灣 廚房Ø 傭人房設(shè)置 傭人房的設(shè)計(jì)獨(dú)立而隱蔽，且?guī)в歇?dú)立衛(wèi)生間，方便與廚房，洗衣間和室外的聯(lián)系。某公寓豪宅項(xiàng)目傭人房配置實(shí)景圖Ø 主臥套房的豪華配置 主臥引入多功能空間，比如書(shū)房空間，小型起居空間，以及小型的休閑空間。另外在衛(wèi)生間的設(shè)置上功能空間也豐富多樣，步入式衣帽間，以及雙臺(tái)盆，按摩浴缸，獨(dú)立淋浴等成為豪宅衛(wèi)生間設(shè)

45、置的標(biāo)準(zhǔn)配置。深圳皇家·海洋公館 套房主衛(wèi)Ø 寬大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 寬大的陽(yáng)臺(tái)為主人提供了休閑，娛樂(lè)，甚至室外就餐的空間，呼吸新鮮空氣以及享受陽(yáng)光的場(chǎng)所。 深圳紅樹(shù)灣 陽(yáng)臺(tái)大面積陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，部分房間三面均為玻璃墻體，270度弧形景觀窗，使住宅擁有極佳的錢(qián)塘江江景視野。杭州濱江·金色海岸 符號(hào)說(shuō)明Ø 必須的豪華標(biāo)準(zhǔn)配置符號(hào)為 Ø 可選擇的豪華配置符號(hào)為 1.2裝修配置標(biāo)準(zhǔn)（裝修標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)3500元/m2）Ø 分戶(hù)門(mén)一般都會(huì)采用特制平板實(shí)心防火防盜門(mén)。Ø 客廳與臥室 客廳與臥室的地面與墻面裝修選材： 重慶恒大華府 廣州恒大御景玄關(guān)地面一般地

46、面都采用優(yōu)質(zhì)大理石、高檔進(jìn)口玻化磚、名貴實(shí)木或?qū)嵞举N面地板，墻面都是采用高價(jià)乳膠漆，有些高檔樓盤(pán)會(huì)采用墻紙。 上海王子晶品公寓 重慶恒大華府 上海翠湖天地嘉苑客飯廳地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板，墻面則采用污染較少的高級(jí)乳膠漆等，窗戶(hù)會(huì)采用中空玻璃，以達(dá)到節(jié)能和隔音的效果。 上海王子晶品公寓 上海翠湖天地嘉苑臥室地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板，墻面采用高級(jí)乳膠漆或高級(jí)墻紙等，窗戶(hù)也會(huì)采用中空玻璃。Ø 空調(diào)設(shè)備 上海財(cái)富海景花園配置中央空調(diào)，也可配置地暖、新風(fēng)系統(tǒng)及中央除塵系統(tǒng)等選材及品牌：面積超過(guò)300平方米，一般采用中央空調(diào)，品牌則以進(jìn)口大金中央空調(diào)或同級(jí)別其他品牌為主

47、。如面積小于300平方米，有些公寓會(huì)采用分體空調(diào)。但是在品牌方面也有較高追求，基本以大金、三菱重工為主。Ø 衛(wèi)生間潔具公共浴室一般會(huì)將淋浴及盆浴分開(kāi)，以給客戶(hù)更多選擇，且可以保證客戶(hù)在使用中的衛(wèi)生問(wèn)題。而主臥室的洗手間則更注重私密性及豪華性，配置臺(tái)盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置凈身器，以充分體現(xiàn)主人的尊貴與地位。 上海王子晶品公寓主衛(wèi)采用雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)，浴缸尺寸至少在1.7米以上或?yàn)檗D(zhuǎn)角浴缸，也可采用觀景浴缸設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間陶瓷產(chǎn)品的品牌集中于維寶、杜拉維特、凱樂(lè)瑪、勞芬為主的進(jìn)口產(chǎn)品，其中浴缸可能采用卡德維等專(zhuān)業(yè)權(quán)威品牌；衛(wèi)生間龍頭產(chǎn)品的品牌集中于當(dāng)代、漢斯格雅、高儀為主的進(jìn)口產(chǎn)品，或

48、采用陶瓷產(chǎn)品的配套產(chǎn)品。 上海盛大金磐 上海翠湖天地嘉苑飾面材質(zhì)采用高檔大理石，大理石方面一般會(huì)使用國(guó)外進(jìn)口的“西班牙米黃”為主材，以體現(xiàn)整體品味。Ø 廚房廚房電器配置除基本的爐灶、脫排外至少還設(shè)有洗碗機(jī)（消毒柜）、嵌入式烤箱及微波爐、冰箱； 廣州恒大御景 上海財(cái)富海景花園廚房電器配置中，爐灶選用兩眼以上灶具，冰箱選擇雙開(kāi)門(mén)或隱藏嵌入式；廚房電器的品牌集中于gaggenau、miele、smeg、kupperbusch為主的進(jìn)口產(chǎn)品；廚房水槽的品牌集中于blanco、franke為主的進(jìn)口產(chǎn)品；廚房櫥柜的品牌集中于poggenpohl、siematic為主的進(jìn)口產(chǎn)品。Ø 其

49、他 戶(hù)內(nèi)智能化系統(tǒng)以可視樓宇對(duì)講、緊急呼救按鈕、密碼鎖為主。2別墅類(lèi)豪宅別墅類(lèi)豪宅作為住宅產(chǎn)品的最高檔類(lèi)型，判別其是否達(dá)到豪宅的豪華程度，除了應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶(hù)占地面積等方面的資源占有情況，其戶(hù)型所具備的齊全的豪華配備，也是所要考慮的重要的因素之一。上海檀宮上海綠城玫瑰園 當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)一座別墅或者別墅類(lèi)豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。首先是項(xiàng)目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。在前兩項(xiàng)基本差別不大的情形下，別墅自身功能配置上的優(yōu)劣就成為一個(gè)重要的考慮因素。上海紫園別墅豪宅的社交功能、公建特征也是它與普通別墅的重要區(qū)別。頂級(jí)豪宅的概

50、念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念中異化出來(lái)，有很強(qiáng)的公建特點(diǎn)，更注重社交公共空間的效果，具備獨(dú)特的個(gè)性和藝術(shù)表現(xiàn)力。2.1戶(hù)型功能配置Ø 充足的室內(nèi)外停車(chē)位及主客停車(chē)位分離 別墅類(lèi)豪宅一般是位于城市邊遠(yuǎn)區(qū)域是低密度、低容積率的獨(dú)棟別墅，以及少部分聯(lián)排或疊拼別墅等低層建筑，擁有獨(dú)立的地下室。這類(lèi)豪宅的必備要素之一即是數(shù)量充足的室內(nèi)外停車(chē)位，且多數(shù)將主人車(chē)庫(kù)與客人車(chē)庫(kù)作分離設(shè)計(jì)，避免相互干擾。上海世茂佘山莊園Ø 別墅前院設(shè)置圓形噴水池，形成環(huán)形道路，使車(chē)輛出入具有很好的導(dǎo)向性。Ø 足夠的前院空間可停放多輛車(chē)，滿(mǎn)足業(yè)主舉辦家庭party等活動(dòng)時(shí)賓客的停車(chē)需要。Ø 別墅外

51、特設(shè)室內(nèi)車(chē)庫(kù)，使主客停車(chē)位分離。此外，考慮到豪宅業(yè)主的車(chē)可能是加長(zhǎng)型豪華轎車(chē)，豪宅車(chē)庫(kù)的平面及空間尺度應(yīng)大于普通別墅的車(chē)位，以滿(mǎn)足車(chē)輛的停放要求。Ø 主入口處風(fēng)雨廊的設(shè)計(jì) 豪宅中門(mén)廊的設(shè)計(jì)使之更像公共建筑，不僅使主、客人下車(chē)進(jìn)入大門(mén)時(shí)免受日曬雨淋，同時(shí)和主體建筑的體量相呼應(yīng)、突出豪宅的宏偉氣派。通常還會(huì)在此處形成一個(gè)可以回車(chē)的小型廣場(chǎng)，也是庭院外公共道路和主入口之間的過(guò)渡空間。 成都龍湖.長(zhǎng)橋郡 上海綠城玫瑰園Ø 豪華中庭共享空間 豪宅中庭挑高的設(shè)計(jì)使客廳的空間視野開(kāi)闊，并且共享空間造成的氛圍彰顯出主人尊貴的居住品質(zhì)。營(yíng)造共享空間的手法是豪宅中常見(jiàn)的設(shè)計(jì)手法之一。上海世茂佘山莊園Ø 8米高的大廳挑高處理，配合歐式墻面裝飾及吊頂，屬純正西式風(fēng)格設(shè)計(jì)。Ø 上下兩層墻體部位均設(shè)置大面積落地玻璃門(mén)窗，使室內(nèi)獲得充足采光，并具有良好的視野空間。Ø 中庭大樓梯 中庭樓梯的設(shè)置是別墅類(lèi)豪宅大廳的視覺(jué)中心，常常起到一種聯(lián)系上下空間的橋梁作用。另外，中間休息平臺(tái)的設(shè)置尤為講究，不同的設(shè)置方法會(huì)造成不同的空間感受。上海世茂佘山莊園 旋轉(zhuǎn)大樓梯 彰顯豪宅氣派Ø 交通流線(xiàn)明確 豪宅的交通流線(xiàn)包括室外流線(xiàn)和室內(nèi)流線(xiàn)，功能較復(fù)雜和房間數(shù)量較多導(dǎo)致其流線(xiàn)比普