2014版和2001版城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程區(qū)別講解(林建漳)

1、2014 年版與 2001 年版城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程比較林建漳一、修訂的基本思路隨著社會經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，土地市場、地價管理和地價評估技術(shù)出現(xiàn)了新的變化和需求。特別是2007年物權(quán)法的出臺和黨的“十八大”以來，土地管理制度改革進(jìn)一步明確了方向和要求。同時，土地管理法的修改正在進(jìn)行之中， 改革的配套文件尚未出臺，在此背景下，本次規(guī)程修訂定位于謹(jǐn)慎調(diào)整，立足于反映成熟技術(shù)和做法，并與已明確的改革方向適當(dāng)銜接。二、修訂的主要內(nèi)容1、結(jié)構(gòu)框架調(diào)整參照標(biāo)準(zhǔn)的貫用格式，增加了“術(shù)語”一章，將原附件中的“名詞解釋”的主要內(nèi)容放置此章，并調(diào)整、增減。將“ 估價原則 ”納入總則，“價格影響因素”單獨成章?！盎竟纼r方法

2、”改為“常用估價方法”，并將基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法的應(yīng)用從原“基準(zhǔn)地價評估”一章移入此章?！白诘貎r評估”一章更名為“宗地價評估程序”，以程序為主線撰寫?！爸饕猛就恋貎r格評估”更名為“不同用途價格評估”?！捌渌麢?quán)利土地價格評估”更名為“不同權(quán)利土地價格評估”。附錄調(diào)整為四個，即附錄a收益還原法原理及其公式、常用估價方法附件，附錄b?基準(zhǔn)地價評估用表、附錄 c現(xiàn)場勘查用表、附錄d? 估價報告及工作底稿規(guī)范格式。需要重點關(guān)注的是： 現(xiàn)場勘查用表估價師現(xiàn)場查勘時需要填寫現(xiàn)場勘查用表，需要有估價師簽字， 報告存檔中和電子化備案的過程中作為必備的附件材料?！粳F(xiàn)場勘察用表適用于待估宗地、比較案例或交

3、易實例進(jìn)行現(xiàn)場勘查時記錄有關(guān)勘查內(nèi)容和結(jié)果， 包括基本情況調(diào)查表、 區(qū)域及個別條件調(diào)查表 （分宗地填寫）、基礎(chǔ)設(shè)施情況調(diào)查表（分宗地填寫）】2、概念的調(diào)整重新定義“地價”，強調(diào)地價是特定土地權(quán)利的價格，既包括公開市場價，也包括特定條件特定市場下形成的價格，同時指出，本規(guī)程中所指地價通常指公開市場價；同時，對物權(quán)法中提出的立體土地權(quán)利進(jìn)行了考慮，明確地價可依據(jù)權(quán)屬劃分單獨界定為地下空間建設(shè)用地使用權(quán)或空中建設(shè)用地使用權(quán)價格。區(qū)分政府主導(dǎo)的公告地價和市場地價，明確了基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、課稅地價屬公告地價。增、刪個別術(shù)語和定義。新規(guī)程增加了公示地價、標(biāo)定地價、課稅地價、土地估價的概念，刪除了熟地價格

4、、毛地價格、生地價格、估價期日、基準(zhǔn)地價更新、征地費用的概念。3、要求的調(diào)整技術(shù)體系與技術(shù)途徑由原規(guī)程的基準(zhǔn)地價評估體系和宗地地價評估體系調(diào)整為宗地地價評估技術(shù)和區(qū)域地價評估技術(shù)。將基準(zhǔn)地價、路線價、標(biāo)定地價等公示地價的評估體系包含在區(qū)域地價評估技術(shù)中。估價原則新規(guī)程強調(diào)估價技術(shù)原則，保留了替代原則、最有效利用原則、 預(yù)期收益原則、 供需原則、 貢獻(xiàn)原則。剔除了報酬遞增遞減原則和變動原則。土地估價規(guī)程是技術(shù)規(guī)程，需要更多的反映土地估價技術(shù)，保留的原則與估價方法的選用有密切的關(guān)系，剔除的原則以及沒有增加的合法原則、謹(jǐn)慎原則更多的是經(jīng)濟(jì)學(xué)中或者從事土地估價業(yè)務(wù)時需要遵循。估價方法對應(yīng)估價原則估價方

5、法估價原則市場比較法合法原則、替代原則、最有效利用原則、 供需原則、變動原則剩余法合法原則、預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、 貢獻(xiàn)原則、變動原則收益還原法合法原則、預(yù)期收益原則、替代原則、 最有效利用原則、供需原則、變動原則基準(zhǔn) 地價 系 數(shù)修 正法合法原則、替代原則、最有效利用原則、 供需原則、變動原則成本逼近法合法原則、替代原則、最有效利用原則、 供需原則、變動原則出讓地價評估增加價值主導(dǎo)、 審慎原則、公開市場原則公共 管理 與 公共 服務(wù)和 交通 運 輸用 地估價增加發(fā)現(xiàn)并模擬市場價格的原則、區(qū)分市場定價與政策優(yōu)惠的原則、區(qū)位效用為主兼顧用途差異的原則方法選用新規(guī)程在評

6、估方法選用上做了調(diào)整，一般宗地評估需選擇適宜的兩種以上評估方法。針對特殊情況，提出了“評估少有交易， 市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上, 可以選擇一種適宜的主要估價方法, 并應(yīng)在報告中充分披露, 附具專家論證材料?！钡慕鉀Q方案。主要估價方法市場比較法；收益還原法；剩余法；成本逼近法；公示地價系數(shù)修正法?；鶞?zhǔn)地價制定不同用途地價評估用途分類。宜參照土地利用現(xiàn)狀分類的二級類進(jìn)行細(xì)化，對于具混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例；方法選擇原則。國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12 個一級類

7、、 56 個二級類，一級類主要按土地用途，二級類按經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。土地利用現(xiàn)狀分類表一級類二級類一級類二級類一級類二級類01 耕地水田06 工礦倉儲用地工業(yè)用地10 交通運輸用地鐵路用地水澆地采礦用地公路用地旱地倉儲用地街巷用地02 園地果園07 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地農(nóng)村道路茶園農(nóng)村宅基地機場用地其它園地08 公共管理與公共服務(wù)用地機關(guān)團(tuán)體用地港口碼頭用地03 林地有林地新聞出版用地管道運輸用地灌木林地科教用地11 水域及水利設(shè)施用地河流水面其它林地醫(yī)衛(wèi)慈善用地湖泊水面04 草地天然牧草地文體娛樂用地水庫水面人工牧草地公共設(shè)施用地坑塘水面其它草地公園與綠地沿海灘涂05 商

8、服用地批發(fā)零售用地風(fēng)景名勝設(shè)施用地內(nèi)陸灘涂住宿餐飲用地09 特殊用地軍事設(shè)施用地溝渠商務(wù)金融用地使領(lǐng)館用地水工建筑用地其它商服用地監(jiān)教場所用地冰川及永久積雪宗教用地12 其他土地空閑地殯葬用地設(shè)施農(nóng)用地田坎鹽堿地一級類二級類一級類二級類一級類二級類沼澤地沙地裸地不同權(quán)利狀態(tài)下土地價格評估4、文字調(diào)整“農(nóng)村建設(shè)用地”改為“集體建設(shè)用地”；“征用”改為“征收”；“房地產(chǎn)”改為“不動產(chǎn)”；“還原利率”改為“還原率”；“估價基準(zhǔn)日”改為“估價期日”；“商業(yè)用地”改為“商服用地”；“居住用地”改為“住宅用地”。5、檔案資料的管理要求新規(guī)程中明確，估價資料歸檔。完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的全

9、部必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。歸檔估價資料一般應(yīng)保管15年。如法定管理機構(gòu)對估價資料歸檔保管時間有規(guī)定的，從其規(guī)定。三、編寫土地估價報告有調(diào)整的事項（一）基本事項要求的調(diào)整1、封面增加電子備案號。2、土地估價報告中估價基準(zhǔn)日均應(yīng)改為估價期日。3、地價定義。應(yīng)注明：在公開市場（或特定市場）條件下、與估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、 法定最高年限內(nèi)一定年期的，某種權(quán)利特征下 的土地 使用權(quán) （或包含其他內(nèi)容）價格。設(shè)定的容積率取上限或下限應(yīng)明確。是否有地下空間且容積率是否包括地下空間。 【估價對象界定： 是否單純土地及開發(fā)程度、容積率、地上地下范圍及用途協(xié)調(diào)性、土地

10、面積確定等】4、估價結(jié)果單價應(yīng)明確是地面地價還是樓面地價。對涉及抵押的估價，估價結(jié)果下邊應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。對涉及出讓底價評估的， 參照出讓評估技術(shù)規(guī)范。5、估價報告有效期統(tǒng)一描述為： 本報告的估價結(jié)果自提交估價報告之日起一年內(nèi)有效。（二） 、估價報告各部分應(yīng)注意的問題第一部分封面摘要1、報告的年度編號應(yīng)與提交報告年度一致，以提交的年度作為報告編號。2、技術(shù)報告封面應(yīng)為土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） ；技術(shù)報告關(guān)鍵詞， 年度寫提交報告年度； 技術(shù)報告中的結(jié)果一覽表上寫 “土地估價技術(shù)報告編號：

11、（福建） * （2015） （技） 字第* 號” 。3、第八、九項：土地估價師簽字、土地估價機構(gòu)蓋章必須在一頁上。4、土地估價結(jié)果一覽表表格上方增加 “估價目的”； 刪除“宗地位置”列；“估價期日用途”列分列“證載（或批準(zhǔn)） 、實際、設(shè)定”用途；“容積率”列分列“規(guī)劃、實際、設(shè)定”容積率；“土地使用權(quán)年限”列改為“剩余土地使用權(quán)年限”列。第二部分估價對象界定1、要說明估價委托方與土地權(quán)利人間的關(guān)系；估價對象項目，要明確估價對象是否為土地還是包括其他內(nèi)容（如地上建筑物）；如果有其他內(nèi)容在地價定義里相應(yīng)說明。還應(yīng)包括面積、土地使用者和用途。2、土地登記狀況應(yīng)說明估價對象的來源、土地級別。3、土地權(quán)

12、利狀況應(yīng)包括所有權(quán)、使用權(quán)（用途、面積、取得時間、出讓價款）、年期（出讓年期、已使用年期、剩余年期）、他項權(quán)利（抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等）及相鄰關(guān)系；實際使用與證載狀況分析。4、土地利用狀況現(xiàn)有房地產(chǎn)（地上建構(gòu)筑物及用途、容積率等）；待開發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)日期、閑置情況等） 。5、一般因素包括城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）、不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場 （含土地制度、住房制度、地價政策等） 、產(chǎn)業(yè)政策（含金融及稅收政策）、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)； 城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容） 。第三部分土地

13、估價結(jié)果及其使用1、估價依據(jù)應(yīng)與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出名稱和文件號。2、估價原則應(yīng)包括估價技術(shù)原則和估價工作原則。根據(jù)估價對象特點與估價目的有所選擇。3、估價的前提條件和假設(shè)條件。 說明進(jìn)行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等、假設(shè)條件（如估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價期日設(shè)定等） 4、需要特殊說明的事項。 （估價中的不確定性及其對估價結(jié)果的影響程度？）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項；對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（地價指數(shù)、開發(fā)程度、

14、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，應(yīng)說明原因或依據(jù)；其他需要特殊說明的問題。5、估價方法。選用基本規(guī)定：（估價報告） 簡要說明估價中采用的主要方法、方法選擇的依據(jù)。本標(biāo)準(zhǔn)推薦使用而未選用的方法應(yīng)說明不選用的理由 除符合本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應(yīng)不少于兩種 （估價技術(shù)報告） 除符合本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應(yīng)不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。對本標(biāo)準(zhǔn)推薦使用而未選用的方法或選用本標(biāo)準(zhǔn)中明確 “慎用” “不宜使用”的方法，應(yīng)說明理由 從不同用途角度選用估價方法的規(guī)定。 “估價人員應(yīng)針對不同用途土地的價格形

15、成特征，選擇適宜的兩種以上方法，正確把握各類用地的估價技術(shù)要點。評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價方法， 并應(yīng)在報告中充分披露， 附具專家論證材料?！弊≌玫豠)評估住宅用地價格 宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；b)對位于中心城區(qū)的住宅用地，不宜采用成本逼近法；c) 對投資待建的住宅用地，可選擇剩余法；d)對位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外零星分布的住宅用地，可選擇剩余法；e)對新開發(fā)土地，可選用成本逼近法。工礦倉儲用地a)評估工礦倉儲用地價格，宜選擇市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法

16、；b)如缺少市場可比案例，可酌情選用 成本逼近法與公示地價系數(shù)修正法；c) 對租賃性工礦倉儲用地，宜選用收益還原法；d)對投資待建的工礦倉儲用地，可選用剩余法；e)對位于中心城區(qū)的工業(yè)倉儲用地，不宜采用成本逼近法。商服用地a)評估商服用地價格 宜選擇市場比較法或收益還原法，并至少另輔一種適宜的估價方法；b)評估商服用地時， 慎選成本逼近法與公示地價系數(shù)修正法；c) 對中心城區(qū)的商服用地， 不宜采用成本逼近法；d)對已建在用的商服用地， 首選收益還原法； （宜）e)對投資待建的商服用地，可選擇剩余法。d 、公共管理與公共服務(wù)和交通運輸用地評估a) 評估公共管理與公共服務(wù)和交通運輸用地價格，宜選擇

17、市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法；b)如缺少市場可比案例，可酌情選用 成本逼近法與公示地價系數(shù)修正法；c) 慎用收益還原法與剩余法。從不同權(quán)利特征角度選用估價方法的規(guī)定。 “估價人員應(yīng)針對不同權(quán)利特征對土地價格的影響，選擇適宜的評估方法，正確把握不同權(quán)利土地價格評估技術(shù)要點。評估相對完整或無特殊限制的土地權(quán)利價格，應(yīng)在主要評估方法中選擇兩種以上適宜的評估方法，評估劃撥土地使用權(quán)、地役權(quán)、單獨設(shè)立的地下或空中使用權(quán)等不完整或嚴(yán)格受限的土地權(quán)利價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要評估方法，并應(yīng)在報告中充分披露，附具專家論證材料。 ”第四部分附件增加

18、：比較案例照片、現(xiàn)場查勘記錄表（現(xiàn)場勘查估價師簽字）、估價師現(xiàn)場查勘照片。土地證和房產(chǎn)證等權(quán)屬狀況材料需要驗證原件，由估價機構(gòu)蓋章。四、修訂內(nèi)容比較城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會）2014年版（gb/t18508-2014）2014-07-24發(fā)布，2014-12-01 實施2001年版（gb/t18508-2001）2001-11-12發(fā)布，2002-07-01 實施引言按現(xiàn)行法律法規(guī)修改；對集體土地所有權(quán)永久性取得改為 “征收”根據(jù)城市規(guī)劃法、 房地產(chǎn)管理法、 土地管理法制定本規(guī)程章節(jié)結(jié)構(gòu)章 節(jié)增加第 3 章術(shù)語和定義附錄 d名詞解釋附錄 c基準(zhǔn)地價成果圖

19、示附錄 c “基準(zhǔn)地價評估用表”部分內(nèi)容附錄 d現(xiàn)場勘查用表章 節(jié)刪減附錄 b市場比較法原理及公式演變章 節(jié)內(nèi) 容調(diào)整“估價原則”移入第4 章“總則”； “基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法的應(yīng)用”移入第 6 章“主要估價方法” ；第 9 章“不同用途土地價格評估”列出公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用地用途評估?！盎鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法”列在第 7 章“宗地地價評估”第 8 章“主要用途土地價格評估”列出綜合用地評估。名 稱變化第 2 章規(guī)范性引用文件第 2 章引用標(biāo)準(zhǔn)第 5 章價格影響因素第 4 章估價原則及價格影響因素第 6 章主要估價方法第 5 章基本估價方法第 8 章宗地地價評估程序

20、第 7 章宗地地價評估第 9 章不同用途土地價格評估第 8 章主要用途土地價格評估第 10章不同權(quán)利狀態(tài)下土地價格評估第 9 章其他權(quán)利土地價格評估第 1 章范圍表 述變化本標(biāo)準(zhǔn)適用于城鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價評估”本規(guī)程適用于城鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)及開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價評估”第 2 章規(guī)范性引用文件gb/t18507 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程gb/t19231土地基本術(shù)語gb/t21010-2007 土地利用現(xiàn)狀分類td/t1001-2012 地籍調(diào)查規(guī)程td/t1009-2007 城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范td/t1001-1993 地籍調(diào)查規(guī)程

21、第 3 章術(shù)語和定義公示地價、課稅地價、土地估價、綜合還原率、土地還原率、建筑還原率、征收補償費用、公示地價系數(shù)修正法熟地價格、生地價格、估價期日、基準(zhǔn)地價更新、綜合還原利率、土地還原利率、建筑還原利率、征地費用、城鎮(zhèn)拆遷安置費用、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法第4章總則估價技術(shù)原則替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則遵循替代原則、遵循最有效利用原則、遵循預(yù)期收益原則、遵循供需原則、遵循貢獻(xiàn)原則、遵循報酬遞增遞減原則、遵循變動原則第5章價格影響因素一般因素土地及住房制度與政策、國民和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃土地制度、住房制度、社會和國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃區(qū)域因素繁華度或集聚度、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制商

22、服繁華程度、土地使用限制個別因素規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制土地使用限制第6章主要估價方法增加將基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法、標(biāo)定地價系數(shù)修正法列入“公示地價法”基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法市 場比 較法基 本 公 式變化p=pbabc d ep-待估宗地價格；pb比較實例價格； a-交易情況指數(shù)調(diào)整； b-估價期日地價指數(shù)調(diào)整； c-區(qū)域因素條件指數(shù)調(diào)整； d-個別因素條件指數(shù)調(diào)整；e-使用年期修正指數(shù)調(diào)整v=vbabd e v-待估宗地價格； vb比較實例價格； a-待估宗地情況指數(shù)調(diào)整； b-估價期日指數(shù)調(diào)整； d-區(qū)域因素條件指數(shù)調(diào)整； e-個別因素條件指數(shù)調(diào)整評估程序變化收 集交 易實例增

23、加“明確價格內(nèi)涵”確 定比 較實例估價期日距比較實例的交易日期原則上不超過3 年；比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性比較實例應(yīng)選擇與估價期日最接近估 價期 日修正通 常 用 地 價 指 數(shù) 進(jìn) 行 修正；地價指數(shù)的編制應(yīng)符合 td/t1009-2007 的有關(guān)要求主要用地價指數(shù)進(jìn)行修正區(qū) 域因 素將比較實例在其外部區(qū)域條件下的價格調(diào)整為待估將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為修正宗地外部條件下的價格估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格綜合考慮區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)將區(qū)域因素的各因子對地價影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)個 別因 素修正容積率 、其他規(guī)

24、劃限制條件規(guī)劃限制條件當(dāng)容積率對地價影響較大時，應(yīng)單獨修正綜合考慮個別因素中的各因子對地價影響程度確定個別因素條件指數(shù)將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)其 他因 素修正除進(jìn)行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其他必要的修正除進(jìn)行上述幾項修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其他必要的修正，如容積率修正等適用范圍市場比較法除可直接用于評估土地價格或土地租金外，還可用于其他估價方法中相關(guān)參數(shù)的求取市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取收 益還 原法基本公式p=a/rp- 土地

25、收益價格； a-土地純收益（或地租）；r-土地還原率v=a/rv- 土地收益價格；a-土地純收益（或地租） ；r-土地還原利率評估程序程 序內(nèi)容確定還原率測算收益價格確定還原利率試算收益價格確定待估宗地價格估 算年 總收益年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用年總收益是指待估宗地按法定用途出租或自行使用估算年總收益，應(yīng)考慮客觀閑置損失。經(jīng)營性項目或生產(chǎn)性項目，年總收益分別為經(jīng)營性收入或生產(chǎn)性收入確 定年 總費用年總費用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動并取得相應(yīng)收益時正常合理的必要年支出總費用指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動時正常合理的必要年支出a）土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護(hù)費及其他稅

26、費b）不動產(chǎn)出租：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年保險費、房產(chǎn)稅及其他稅費1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護(hù)費及其他費用2）房地出租：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費、房屋出租年應(yīng)交稅金及其他費用確 定土 地純 收益a)土地租賃： a=r-ca-土地純收益； r-年總收入； c-年總費用b)不動產(chǎn)出租：a=rin-ihna- 土 地純 收 益 ；rin- 不動產(chǎn)純收益； ihn房屋純收益rin=rlg-clgrin- 不 動 產(chǎn) 純 收益；rlg- 不動產(chǎn)年總收益；clg- 不動產(chǎn)年總費用利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價格時應(yīng)關(guān)注如下情況： 當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于設(shè)定土地使

27、用年期時，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價格當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于設(shè)定土地使用年期時，應(yīng)按照土地使用期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值c) 自用土地(1) 土地租賃： a=r-ca-土地純收益； r-年租金收入； c-年總費用(2) 房地出租：a=rin-ihna-土地純收益； rin-房地純收益； ihn房屋純收益rin=rlg-clgrin- 房地純收益；rlg-房地出租年總收益； clg-房地產(chǎn)出租年總費用(5) 自用土地或待開發(fā)土地確 定還 原率a）土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇3 宗以上近期發(fā)生交易的，且土地區(qū)域條件、用途、交易類型等與待估宗地相似的交易實例b）

28、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率在確定土地還原率時，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同區(qū)位、不(1) 土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型與待估土地相似的交易實例(2) 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率在確定土地還原利率時，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地使用年期、不同類型及不同級別土地之間還原利同土地使用年期及不同時期的土地還原率的差別率的差別適 用范圍適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地估價適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價剩 余法評估現(xiàn)有不動產(chǎn)所含土地價格基

29、 本公式p=pr-ph-tp- 待 估 宗 地 價格； pr- 不動產(chǎn)交易價格；ph- 房屋現(xiàn)值； t-交易稅費v=vr-ph-tv- 待估土地價格；vr- 房地產(chǎn)交易價格；ph- 房屋現(xiàn)值； t-交易稅費程序a）調(diào)查待估宗地的基本情況；b）測算不動產(chǎn)交易價格；c）測算房屋價值； d）測算交易稅費； e）測算待估宗地價格。測 算不 動產(chǎn) 交易 價格應(yīng)根據(jù)客觀交易價格，采用市場比較法或結(jié)合不動產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定可用正常市場交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定測 算房 屋現(xiàn)值參照收益還原法中的有關(guān)規(guī)定測算測 算交 易稅費主要包

30、括不動產(chǎn)交易過程中的稅費測 算土 地價格應(yīng)注意待估宗地的設(shè)定使用年期與不動產(chǎn)交易價格對應(yīng)的年期之間的差別并進(jìn)行使用年期修正評估待開發(fā)土地的價格基 本公式p=a-b-cp-待估宗地價格；a-不動產(chǎn)總價； b-開發(fā)項目整體的開發(fā)成本；c-客觀開發(fā)利潤v=a-b-cv-待估土地價格；a- 開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值； b-整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； c-開發(fā)商合理利潤程序c) 測算完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價；d) 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； e)測算開發(fā)成本和開發(fā)商客觀開發(fā)利潤；f) 測算待估宗地價格(3) 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； (4) 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)

31、總價值； (5) 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；(6) 確定待估宗地的土地價格測 算采用市場比較法或趨勢分采用市場比較法與長期趨開 發(fā)完 成后 的不 動產(chǎn) 總價析法確定其在評估期日的價值，對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，也可根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價值勢法結(jié)合進(jìn)行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值測 算開 發(fā)成本開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費用的總和開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費用的總和測 算利息利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的同期貸款利率在實際評估工作中

32、，也可把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，從而在剩余法公式中沒有利息項。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率測 算利潤如果采用現(xiàn)金流法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤率因素，可不單獨測算利潤適用范圍一般可運用于以下情形允許運用于以下情形成 本逼 近法基本公式p=ea+ed+t+r1+r2+r3=pe+r3p-待估宗地價格； ea-土地取得費； ed- 土地開發(fā)費；t-稅費；r1- 利息；r2- 利潤；r3- 土地增值； pe土地成本價格v=ea+ed+t+r1+r2+r3=ve+r3v-土地價格； ve土地成本價格程序c) 確定土地增值(1) 判斷待估土

33、地是否適用成本逼近法；(4) 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增值額；(5) 按地價公式求取待估土地的土地價格；確 定 土 地取得費按取得土地權(quán)利而支付的各項客觀費用計算，不同情況如下：a) 征收農(nóng)村集體土地時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費。按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算。征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。各項費用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費用確定。b) 征 收 國

34、有 土 地 使 用 權(quán)時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費。各項費用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費用確定。c) 通過市場交易獲得土地時，土地取得費即是估價期日土地的客觀市場購置價格。城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安置補助費。城鎮(zhèn)拆遷安置費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。從市場購入的土地時，土地取得費就是土地購買價格確 定 土 地開發(fā)費按待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項客觀費用計算宗地

35、紅線外的土地開發(fā)費為達(dá)到所設(shè)定開發(fā)程度所需投入的各項開發(fā)費用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般包括土地平整費。根據(jù)估價目的和投資主體不同，確定是否計入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費用。按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項客觀費用計算宗地紅線外的土地開發(fā)費要客觀計算道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)費；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般有土地平整費和小設(shè)施配套費，根據(jù)估價目的和投資主體不同，宗地紅線內(nèi)的小設(shè)施配套費是否計入也不同。確 定 各 項稅費土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)向政府繳納的稅費政府規(guī)定的教育附加費等其他在土地取得過程中直接相關(guān)的稅費等征地過程中發(fā)生的稅費一般有：(5) 政府規(guī)定的教育基金及其他有

36、關(guān)稅費房屋拆遷過程中發(fā)生的稅費一般有： (1) 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費；(2) 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。確 定 土 地開發(fā)利息土地開發(fā)總投資應(yīng)計算合理利息。土地開發(fā)總投資包括土地取得費、土地開按照界定的土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息發(fā)費和各項稅費。按照設(shè)定的土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和貸款年利率，分別測算各期投入應(yīng)支付的利息率，分別估計各期投入應(yīng)支付的利息。確 定 土 地開發(fā)利潤按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的客觀回報率，測算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤土地開發(fā)總投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際

37、，確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐剩烙嬐恋赝顿Y應(yīng)取得的投資利潤確 定 土 地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比率測算按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算價 格 修 正確定應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進(jìn)行其他因素修正，確定土地價格當(dāng)土地增值是以有限（無限）年期的價格與成本價格的差額確定時根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和條件，進(jìn)行個別因素修正當(dāng)土地增值是以有限（無限）年期的市場價格與成本價格的差額確定時適用范圍少有交易的地區(qū)或類型交易實例少的地區(qū)公 示地 價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基

38、本公式p=plb(1ki) kj+d p-待估宗地價格； plb-某用途、某級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價； ki- 宗地地價修正系數(shù)；kj- 估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)v=vlb(1ki) kjv-土地價格； vlb- 某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價適用范圍可用于政府已公布基準(zhǔn)地價，具有完備的基準(zhǔn)地價修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時；所采用的基準(zhǔn)地價應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價期日距基準(zhǔn)地價的期日一般不超過3年。路線價適用要求路線價法是基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的特殊形式，適用原則和要求與基準(zhǔn)地價系法數(shù)修正法類同。當(dāng)區(qū)域內(nèi)同時存在基準(zhǔn)地價和路線價時，里地線以

39、內(nèi)的宗地，應(yīng)采用路線價法評估。標(biāo)定地價系數(shù)修正法基本公式p=psabc d p-待估宗地價格； ps-標(biāo)定地價； a-待估宗地交易情況指數(shù)； b-待估宗地估價期日地價指數(shù)除以標(biāo)定地價期日地價指數(shù)；c-待估宗地個別因素條件指數(shù)除以標(biāo)準(zhǔn)宗地個別因素條件指數(shù)； d-待估宗地年期修正指數(shù)程序a) 收集標(biāo)準(zhǔn)宗地及標(biāo)定地價相關(guān)資料；b)選擇 3 個（含 3 個）以上可比標(biāo)準(zhǔn)宗地；c) 進(jìn)行相關(guān)地價影響因素修正；d)測算待估宗地價格。適用要求可用于政府已公布標(biāo)定地價的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時；所采用的標(biāo)準(zhǔn)宗地與待估宗地應(yīng)位于同一相同或類似區(qū)域，且具有可比性；標(biāo)定地價應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地

40、的估價期日距標(biāo)定地價的期日一般不超過 1 年。第7章基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)地價更新一般要求a) 基準(zhǔn)地價更新周期視市場情況而定，更新頻率不得低于 3 年一次，每隔6年應(yīng)進(jìn)行一次全面更新；b) 全面更新應(yīng)在最新地價影響因素資料的基礎(chǔ)上，重新劃分土地級別或均質(zhì)區(qū)域；局部更新可利用符合要求的地價指數(shù)完成(1) 為了使土地估價成果符合客觀實際，保持基準(zhǔn)地價成果和宗地地價評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實性，在土地市場變化或影響土地價格的種種因素發(fā)生變化后，必須對地價進(jìn)行重新評估，更新基準(zhǔn)地價成果和宗地地價評估標(biāo)準(zhǔn)。(2) 基準(zhǔn)地價更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場地價或地價指數(shù)等來全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價的

41、過程范圍具體要求如下：a) 當(dāng)城鎮(zhèn)發(fā)展變化較快，整體土地條件發(fā)生較大變化時，應(yīng)進(jìn)行全面更新；b) 當(dāng)城鎮(zhèn)發(fā)展比較穩(wěn)定，僅局部土地條件發(fā)生較大變化時，可只進(jìn)行局部更新；c) 當(dāng)土地級別變化時，應(yīng)更新級別基準(zhǔn)地價。更新區(qū)域可以是全面更新，也可以是局部更新第8章宗地地價評估程序一般程序b)擬訂估價作業(yè)方案；c) 收集估價所需資料；d)實地查勘；h) 編輯整理評估報告書，估價資料存檔。(2) 擬訂估價作業(yè)計劃；(3) 收集資料實地查勘；(4) 分析整理相關(guān)資料；明確估價基本事項應(yīng)征得委托方認(rèn)可，訂立委托協(xié)議，主要包括以下內(nèi)容：a) 明確估價目的。估價目的由委托方提出，在估價委托協(xié)議中明確。估價目的應(yīng)符

42、合相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定。b) 明確待估宗地。明確待估宗地包括明確待估宗地的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，對所在位置、土地范圍、土地權(quán)利狀況、土地利用類型、土地利用狀況等進(jìn)行明確界定，并應(yīng)有明確的依據(jù)和理由。c) 明確估價期日。估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，在估價委托協(xié)議中明確，并采用公歷表示，具體到年、月、日。d) 明確價格內(nèi)涵。價格內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)估價目的確定，地價定義中應(yīng)說明價格類型、權(quán)利特征、估價期日、土地利用條件（現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件）、實際開發(fā) 程 度 和 設(shè) 定 的 開 發(fā) 程主要確定估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等度、證載用途、實際用途、設(shè)定用途等。e) 明確估價日期。

43、明確估價師從開始作業(yè)到完成報告的持續(xù)時間。擬訂估價作業(yè)方案在明確待估宗地基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬訂作業(yè)方案，主要包括以下內(nèi)容：a) 擬訂估價技術(shù)路線和初步選擇估價方法；b) 擬訂資料收集的清單和收集資料的渠道；c) 預(yù)計所需的時間、人員和經(jīng)費；d) 擬訂作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排需確定估價項目、內(nèi)容、資料類型及來源、調(diào)查方法、人員安排、時間與成果組成等收集估價所需資料a) 宗地自身資料，包括反映土地權(quán)屬狀況及實體狀態(tài)的資料；d) 其他類型的資料，如當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價、地價指數(shù)、工程造價標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料實地查勘估價人員應(yīng)實地查勘待估宗地及相關(guān)案例資料，充分了解掌握待估宗地及評估所用案

44、例的坐落位置、四至、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況及周圍環(huán)境等情況。對待估宗地及周邊情況等進(jìn)行現(xiàn)場拍照，同時對已獲取的資料進(jìn)行核查，并補充收集估價所需的其他資料。估價人員必須實地查勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況。選定估價方法，試算價格評估土地價格，除特殊情況下，應(yīng)在主要估價方法中至少選用兩種適宜的估價方法進(jìn)行。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，得出試算價格。確定估價結(jié)果若舍棄某種估價方法的測算結(jié)果，應(yīng)說明理由。撰寫并提交評估報告書應(yīng)撰寫土地估價報告書，并編制估價技術(shù)報告（評要提交評估報告書

45、。估價報告書包括土地估價報告估工作底稿）。當(dāng)同一估價項目所含宗地位于多個市縣時，應(yīng)以各市或縣為單位分別編制估價技術(shù)報告（評估工作底稿）。估價報告及估價技術(shù)報告（評估工作底稿）中至少應(yīng)披露的內(nèi)容及要求見附錄 e。在撰寫文字（或表格）報告的同時，應(yīng)制作評估報告和估價技術(shù)報告（評估工作底稿）的電子版。估價報告與估價技術(shù)報告（評估工作底稿）按國家有關(guān)規(guī)定需要備案的，應(yīng)要提交給委托方之前，先予備案。和土地估價技術(shù)報告 ；報告書格式分文字式和表格式。估價資料歸檔完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的全部必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。歸檔估價資料一般應(yīng)保管15 年。如法定管理機構(gòu)對估價資料歸檔保管時

46、間有規(guī)定的，從其規(guī)定。第8章不同用途土地價格評估一般規(guī)定估價人員應(yīng)針對不同用途土地的價格形成特征，選擇適宜的兩種以上方法，正確把握各類用地的估價技術(shù)要點。評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應(yīng)在報告中充分披露，附具專家論證材料。土地用途類a)住宅用地；b)工礦倉儲用地；c) 商服用地；d) 公共管理與公共服務(wù)用(1) 居住用地；(2) 工業(yè)用地；(3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地；(4) 綜合用地；地；e)交通運輸用地評估中，待估宗地用途的設(shè)定宜參照gb/t21010-2007土地利用現(xiàn)狀分類

47、的二級類進(jìn)行細(xì)化，對于具有混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例。(5) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、教育或者其他用地。價格影響因素a) 評估不同用途的土地價格，應(yīng)對影響土地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素進(jìn)行深入分析；b) 分析價格影響因素時，應(yīng)根據(jù)不同土地的利用特點及其對各類影響因素的敏感程度，有所選擇和側(cè)重。住 宅用 地評估影響因素分析一般因素：經(jīng)濟(jì)因素：土地與不動產(chǎn)市場狀況等；行政因素：當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)狀況、居民的收入與消費水平、土地與不動產(chǎn)稅收制度、土地與不動產(chǎn)政策等。區(qū)域因素：交通條件：道路狀況與交通管制、出行的便捷程度等；環(huán)境因素：空氣、噪聲、光源污染個別因素：建筑密度、毗鄰道路的

48、類型與等級、給排水與電熱氣暖通訊等的通達(dá)及保證程度一般因素：經(jīng)濟(jì)因素：就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租價比等；行政因素：房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。區(qū)域因素：交通條件：道路狀況與交通便捷程度等；環(huán)境因素：噪音空氣污染估價方法選擇原則如下：a) 評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；b) 對位于中心城區(qū)的住宅用地， 不宜 采用成本逼近法；居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本逼近法。c) 對 投 資 待 建 的 住 宅 用地，可選擇剩余法；d) 對位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外零星分布的住宅用地

49、，可選擇剩余法；e) 對新開發(fā)土地，可選用成本逼近法。評估技術(shù)要點評估已售公房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的用地價格時，應(yīng)注意與商品住房用地間存在的權(quán)益差別及其對土地價格的影響。評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜使用。評估高檔公寓用地，一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。評估普通居住用地，一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。工 礦倉 儲用 地評估影響因素分析一般因素：自然因素：地質(zhì)條件經(jīng)濟(jì)因素：相同或相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市

50、場狀況等；行政因素：調(diào)控政策等。區(qū)域因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況：電信等的通達(dá)與供給；工業(yè)區(qū)成熟度：所在工業(yè)區(qū)性質(zhì)一般因素：經(jīng)濟(jì)因素：此類市場狀況等；區(qū)域因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況：等狀況；估價方法選擇原則如下：a) 評 估 工 礦 倉 儲 用 地 價格， 宜選擇市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法；b) 如缺少市場可比案例，可酌情選用 成本逼近法與公示地價系數(shù)修正法；c) 對 租 賃 性 工 礦 倉 儲 用地，宜選用收益還原法；工業(yè)用地宜有用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。在特殊情況下，也可采用收益還原法。d) 對投資待建的工礦倉儲用地，可選用剩余法；e) 對位于中心城區(qū)的工業(yè)倉儲用地， 不

51、宜 采用成本逼近法。評估技術(shù)要點b)礦井、采礦（采石）場、尾礦堆放用地價格評估，當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采低于剩余土地使用年限時，年期修正應(yīng)依資源可開采年期確定；e) 評估空置或低效利用的工業(yè)倉儲用地以及位于城鎮(zhèn)中心區(qū)非工業(yè)規(guī)劃區(qū)范圍 內(nèi) 的 存 量 工 業(yè) 倉 儲 用地，應(yīng)視估價目的的不同，在合法的前提下考慮土地的最有效利用方向。礦井、礦區(qū)用地價格評估，當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采低于出讓時，年期修正應(yīng)依資源可開采確定；機場、碼頭用地由于具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估方法運用中，應(yīng)考慮壟斷地租修正。商 服用 地評估影響因素分析一般因素：經(jīng)濟(jì)因素：服務(wù)業(yè)市場狀況行政因素：不動產(chǎn)租金與稅收政策、調(diào)控政策等；區(qū)域

52、因素：商服繁華程度：所在區(qū)域性質(zhì)（商服區(qū)、住宅區(qū)還是工業(yè)區(qū)）、商服氛圍般因素：經(jīng)濟(jì)因素：此類市場狀況行政因素：房地產(chǎn)租金與稅收政策等；區(qū)域因素：商業(yè)服繁華程度：估價方法選擇原則如下：a) 評估商服用地價格宜選擇市場比較法或收益還原法，并至少另輔一種適宜的估價方法；b) 評估商服用地時，慎選成本逼近法與公示地價系數(shù)修正法；c) 對 中 心 城 區(qū) 的 商 服 用地，不宜采用成本逼近法；d) 對 已 建 在 用 的 商 服 用地，首選收益還原法； （宜）e) 對 投 資 待 建 的 商 服 用地，可選擇剩余法。商業(yè)、旅游、娛樂用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價。評估

53、技術(shù)要點a) 評估商服用地價格，應(yīng)根據(jù)土地的細(xì)分用途，選擇影響地價的主要因素進(jìn)行重點分析；b) 評估低效使用的商服用地，應(yīng)注意遵循最有效利用原則；c) 評 估 商 服 分 攤 用 地 價格，應(yīng)注意空間位置差異對分?jǐn)偼恋貎r格的影響；d) 評估各類旅游用地，應(yīng)注 意 國 家 旅 游 區(qū) 評 價 標(biāo)準(zhǔn)。各類商業(yè)用地價格評估，必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來的土地收益的差異；評估各類旅游用地，應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)。公 共管 理與 公共 服務(wù) 和交 通運 輸用 地評估影響因素分析a) 評估公共管理與公共服務(wù)類用地價格時，相關(guān)影響因素分析可參照商服用地影響因素分析。b) 評估公共設(shè)施、公園綠化與交通

54、運輸用地時，相關(guān)影響因素分析可參照住宅用地或工業(yè)倉儲用地影響因素分析。綜合用地影響因素分析參照居住用地和商業(yè)用地影響因素分析教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育及其他用地影響因素分析，根據(jù)估價目的及宗地實際情況，參照以上方法執(zhí)行估價方法選擇原則如下：a) 評估公共管理與公共服務(wù)和交通運輸用地價格，宜選擇市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法；b) 如缺少市場可比案例，可酌情選用 成本逼近法與公示地價系數(shù)修正法；c) 慎用 收益還原法與剩余法。綜合用地宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法估價教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育及其他用地評估方法選擇，根據(jù)估價目的及宗地實際情況，參照以上方法執(zhí)行評估技術(shù)要點a

55、) 評估公共管理與公共服務(wù)和交通運輸用地價格，除遵循一般估價原則外，還應(yīng)考慮以下原則：發(fā)現(xiàn)并模擬市場價格的原則；區(qū)分市場定價與政策優(yōu)惠的原則；區(qū)位效用為主兼顧用途差異的原則。評估公共管理與公共服務(wù)綜合用地在選擇比較實例時，應(yīng)根據(jù)相鄰地區(qū)的同類綜合用地。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育及其他用地根據(jù)估價目的及宗地實際情況，參照以上方法執(zhí)行和交通運輸用地價格，首先應(yīng)考慮發(fā)現(xiàn)并模擬市場價格原則，評估該類用地的正常市場價格；在特定市場情況下，可根據(jù)中央及 地 方 的 相 關(guān) 法 規(guī) 與 政策，對前述的正常市場價格進(jìn)行修正，測算基于特定政策約束下的參考性價格。b) 評估公共管理與公共服務(wù)和交通運輸用地正常市

56、場價格時，應(yīng)比照同一供需圈相同類別用地的市場價格；在缺乏同類用地市場價格的情況下，可參考與區(qū)域土地利用規(guī)劃相符的毗鄰地價格；c) 機場、碼頭用地由于具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法 以 外 的 評 估 方 法 運 用中，應(yīng)考慮壟斷地租修正。第9章不同權(quán)利下狀態(tài)下土地價格評估一般規(guī)定估價人員應(yīng)針對不同權(quán)利特征對土地價格的影響，選擇適宜的評估方法，正確把握不同權(quán)利土地價格評估技術(shù)要點。評估相對完整或無特殊限制的土地權(quán)利價格，應(yīng)在主要評估方法中選擇兩種以上適宜的評估方法，評估劃撥土地使用權(quán)、地役權(quán)、單獨設(shè)立的地下或空中使用權(quán)等不完整或嚴(yán)格受限的土地權(quán)利價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會 組 織 專 家 論

57、證 的 基 礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要評估方法，并應(yīng)在報告中充分披露，附具專家論證材料。出讓土地使用權(quán)評估a) 出讓土地使用權(quán)的權(quán)能和使用要求由相應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定和國有土地使用證記載 ，評估出讓使用權(quán)價格應(yīng)根據(jù)相應(yīng)宗地出讓合同約定和國有土地使用證記載的宗地位置、四至范圍、用地面積、土地開發(fā)利用條件和土地權(quán)能設(shè)置 等要求；b) 評估出讓土地使用權(quán)價格應(yīng)根據(jù)待估宗地利用類型、獲取的資料狀況，選擇適宜的評估方法；c) 采 用 市 場 比 較 法 評 估時，應(yīng)注意分析交易案例的出讓方式對交易價格的影響，并將其調(diào)整為與待估宗地設(shè)定條件相一致的交易價格； 若交易案例有代征地等實物地租存

58、在，應(yīng)考慮對實際交易價格進(jìn)行合理修正。授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)評估a) 應(yīng)考慮行業(yè)差異、所處區(qū)域狀況及權(quán)利處置限制對其價格的影響；b) 應(yīng)根據(jù)待估宗地利用類型、獲取資料狀況，選擇適宜的評估方法；c) 采用市場比較法時，若選用出讓土地使用權(quán)價格作為交易案例比較價格，應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在處置方面的限制對地價的影響，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價修正；d) 采用收益還原法進(jìn)行評估時，除考慮行業(yè)差異、區(qū)域差異對還原率的影響外，還應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營使用權(quán)限制的影響，其還原率應(yīng)略高于相同條件下出讓土地使用權(quán)價格評估的還原率。作價出資（入股）土地使用權(quán)評估可參照出讓土地使用權(quán)價格評估土地租賃權(quán)評估宜采用市場比較法、收益還原法

59、評估。國有土地的承租土地使用權(quán)評估方法與土地租賃權(quán)類同，但應(yīng)注意權(quán)能差異對地價的影響?？刹捎檬袌霰容^法、收益還原法等方法評估。劃撥土地使用權(quán)評估a) 可以采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法等；b) 運用適宜方法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，應(yīng)重點考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價的影響；c) 采用收益還原法評估劃撥土地價格，確定土地收益時，應(yīng)考慮因權(quán)能受限造成的劃撥土地收益與出讓土地收益的差異；確定還原率時，應(yīng)考慮劃撥土地使用權(quán)的處置限制、使用行業(yè)限制等的影響；d) 采用市場比較法評估劃撥土地價格，應(yīng)科學(xué)選擇劃撥土地比較案例；e) 采用成本逼近法

60、評估劃撥土地價格，應(yīng)選用正常的土地取得成本、開發(fā)成本及合理的利息、利潤；f) 剩余法評估劃撥土地價格，應(yīng)注意在劃撥土地開發(fā)的不動產(chǎn)，其銷售具有嚴(yán)格受限性；g) 通過評估出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值的方法測算劃撥土地價格，應(yīng)科學(xué)確定土地增值?？刹捎檬找孢€原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。運用收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價時，要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差異對價格的影響。劃撥土地使用權(quán)價格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格。地役權(quán)評估采用收益還原法評估時，土地還原率一般略高于出讓土地使用權(quán)還原率。在用收益還原法評估時，土地還原利率一