榮欣大廈市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)報(bào)參考

1、市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)報(bào)一、 市場(chǎng)個(gè)案1、 精武大廈：（1） 項(xiàng)目概述：本項(xiàng)目位于東寶興路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線(xiàn)附近。今年年底交房。（2） 產(chǎn)品分析：本案總共有28層，裙房7層，只有獨(dú)立一幢。兩梯四戶(hù)，房型為四房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d。得房率75%屬于商住較高一類(lèi)。銷(xiāo)售情況良好，只剩六套。（3） 價(jià)格分析：樓層差價(jià)20元/層M，朝向差價(jià)：東西100元/M、南北200元/M。單價(jià)范圍：5220元/M5840元/M；總價(jià)為：84萬(wàn)96萬(wàn)。物業(yè)管理3.05元/M天（辦公），1.5元/M天（住家）（4） 客戶(hù)分析：主要購(gòu)買(mǎi)者以辦公為主要用途。以外貿(mào)公司，外地

2、公司，私人企業(yè)、國(guó)企辦事處為主，客戶(hù)以中小面積需求為主。（5） 銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售率為90%。產(chǎn)品的樓層、朝向去化較均勻，2、 虹口商城（1） 項(xiàng)目概述：本項(xiàng)目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線(xiàn)附近。與今年年底動(dòng)工集中綠地隔街相望。（2） 產(chǎn)品分析：17層為商業(yè)裙房。822層為商住。面積85.23233.41平方米，北向以小房型為主,面積從85.2396.41M；南向房型123169M。五梯12戶(hù)，得房率75%。（3） 價(jià)格分析：南北差價(jià)1000元/M，單價(jià)53106800元/M朝向面積單價(jià)范圍總價(jià)套數(shù)配比南向86.5163006680

3、54.557.713887.55089.835160538046.348.342101.615180534052.654.242123.81636067307883137.5127.166340671080852615132.33635067208488.9137.5151/1576450680010110221169.6363706690107113137.5北向85.235250568044.748.42660153496.415310568051.154.72615134.026430649086.286.942151.09/1576450668010010121178.78631464

4、8011211421南北233.416460676015015726151516178.786489664411611821（4） 客戶(hù)分析：以在四川北路經(jīng)商的外地人士為主，以商住兩用為主。以私人業(yè)主為主。（5） 銷(xiāo)售分析：Ø 朝向分析：朝向剩余總套數(shù)銷(xiāo)售率南198878北96085南北72875合計(jì)3517680Ø 面積分析：面積M配比%剩余套總套總價(jià)銷(xiāo)售率8610141.5%1173445886%12313431.9%1156788972%15117811.7%62110111873%22314.9%72615015775%合計(jì)100%3517682%二、 市場(chǎng)分析1、

5、 優(yōu)勢(shì)（1）區(qū)域：Ø 四川北路是悠久人文歷史名街Ø 與黃浦區(qū)市級(jí)商業(yè)中心聯(lián)系緊密，自身商業(yè)繁榮度較高。Ø 為迎接APEC會(huì)議，四川北路沿線(xiàn)棚戶(hù)區(qū)將大規(guī)模改造成集中綠地。將改善沿街景觀(guān)現(xiàn)狀。Ø 四川北路商業(yè)服務(wù)半徑，涉及蘇州河以北各區(qū)。對(duì)周遍各臨界區(qū)域，有次一級(jí)市中心的服務(wù)作用。Ø 區(qū)域配套齊全集中。Ø 公共交通線(xiàn)路：徐家匯方向游10人民廣場(chǎng)18路中山公園21路楊浦方向874路普陀方向47路（2）供需：四川北路沿線(xiàn)商務(wù)樓數(shù)量有限，等級(jí)不高。（3）產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，結(jié)構(gòu)靈活2、 劣勢(shì)（1）四川北路商業(yè)區(qū)域等級(jí)層次不高，缺少集中辦公氛圍（2）商

6、住兩用辦公樓影響自身的辦公品質(zhì)（3）缺少純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。（4）相臨商務(wù)區(qū)域：曲陽(yáng)商務(wù)中心、四平路溧陽(yáng)路商務(wù)區(qū)，對(duì)本案有分流客戶(hù)的威脅3、機(jī)會(huì)（1） 內(nèi)外銷(xiāo)商品房的并軌制，擴(kuò)大了市場(chǎng)的需求量，提高了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。（2） 四川北路景觀(guān)規(guī)劃將提高其商業(yè)品質(zhì)，增加市場(chǎng)吸納力。（3） 四川北路辦公樓供給量有限，需求趨勢(shì)被看好。（4） 四川北路商業(yè)價(jià)值、人文價(jià)值、區(qū)位價(jià)值前景看好。三、 產(chǎn)品分析：1、 房型：（1） 面積配比（620F）房型面積朝向套數(shù)配比1/2/187.51南1511%2/2/192.96西157511%55%108.66西1511%115.21南1511%120.45南1

7、511%127.34南1511%3/2/2147.5北154511%33%151.8北1511%152.14北1511%（2） 朝向配比朝向房型面積套數(shù)配比總面積金額南1/2/187.51450.51156011%44%1312.656757.653.72/2/1115.211511%1728.15120.451511%1806.75127.341511%1910.1西2/2/192.96201.62153011%22%1394.43024.31.6108.661511%1629.9北3/2/2147.5451.44154511%33%2212.56771.63.7151.81511%2277

8、152.141511%2282.12、 特點(diǎn)：（1） 大限度的自由分割，面積從87450M可任意分（2） 層高3.2M，可按裝中小型中央空調(diào)。四、 客戶(hù)分析：1. 行業(yè)：（1） 物流運(yùn)輸、外貿(mào)公司、律師行、廣告公司、IT公司等服務(wù)性質(zhì)公司（2） 外地公司駐上海辦事處等聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)（3） 國(guó)企下屬的分支機(jī)構(gòu)（4） 四川北路各商家的公司駐地2. 客源區(qū)域：（1） 虹口區(qū)為主（2） 楊浦區(qū)為輔（3） 外地、港臺(tái)駐上海公司3. 特點(diǎn)：（1） 公司規(guī)模較?。?） 外地私人購(gòu)買(mǎi)行為較多（3） 公司一般處在起步或發(fā)展階段五、 價(jià)格定位1. 依據(jù)：（1） 市場(chǎng)供給參照定價(jià)（2） 市場(chǎng)需求能力（3） 市場(chǎng)供需趨勢(shì)2

9、. 定價(jià)原則（見(jiàn)附件）3. 價(jià)目表及各類(lèi)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（見(jiàn)附件）六、 市場(chǎng)切入分析：（一）產(chǎn)品分析：1、 產(chǎn)品定位：Ø 100%商業(yè)辦公樓向市場(chǎng)公開(kāi)2、 依據(jù)：（1） 產(chǎn)品：Ø 產(chǎn)品自身的建筑結(jié)構(gòu)，不適宜作為居家住宅。如：室內(nèi)大體積承重柱；標(biāo)準(zhǔn)層總面積中有55%面積朝向在西向、北向。Ø 產(chǎn)品大彈性自由分割的格局，更適合辦公使用（2） 市場(chǎng)：Ø 市場(chǎng)對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃需求日益提高。四川北路在本區(qū)域定位是以商業(yè)、商務(wù)為中心，而與本項(xiàng)目主力總價(jià)相近的住宅區(qū)域，目前主要集中在周家嘴路、臨平路、大連路沿線(xiàn)。Ø 區(qū)域位置決定了本產(chǎn)品，適合辦公?，F(xiàn)有的四川北路成熟商業(yè)

10、街，便捷交通，直通市區(qū)中心及市區(qū)其他各類(lèi)重要商業(yè)、交通、金融節(jié)點(diǎn)。Ø 四川北路沿線(xiàn)定位于商住兩用的樓盤(pán)如精武大廈、虹口商城，其多數(shù)業(yè)主以辦公為主Ø 四川北路沿線(xiàn)辦公樓形態(tài)多以：商場(chǎng)、酒店、餐館與辦公混合型為主。17層為商業(yè)形式為主，其余樓層以辦公為主。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果證明，四川北路的各商務(wù)樓出租情況較好，商主兩用物業(yè)出售率在90%，因此辦公樓需求潛力較大。Ø 四川北路沿線(xiàn)各類(lèi)物業(yè)出租率：物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)形態(tài)租金（元/M/天）出租情況租客備注七百新凱福酒店商場(chǎng)、公寓式酒店2.54000M七百下屬企業(yè)、裝飾公司、美容中心最近剛開(kāi)始向外出租空余客房福海商業(yè)中心商場(chǎng)、茶室休閑、商

11、務(wù)辦公2.090%以上物流、儲(chǔ)運(yùn)、外貿(mào)、咨詢(xún)、廣告、外資駐中辦事處、律師行、通訊技術(shù)、教育文化公司規(guī)模較大、注重公司對(duì)外形象和品質(zhì)感。在行業(yè)中屬于較知名的企業(yè)高寶新時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)、商務(wù)辦公2.02.190%以上聯(lián)華、上海黃頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、外駐、通訊技術(shù)、房地產(chǎn)、外貿(mào)、儲(chǔ)運(yùn)、廣告與福海商務(wù)中心的物業(yè)定位同一層次上。業(yè)主與福海相似。福德商務(wù)中心商場(chǎng)、餐廳、健身、商務(wù)2.050%物流、廣告、房地產(chǎn)、律師行、咨詢(xún)以物流公司為主。福德商務(wù)租金與其自身的硬件設(shè)施不配套3、 市場(chǎng)切入：Ø 從外在客觀(guān)環(huán)境分析：四川北路商業(yè)、商務(wù)已具備一定規(guī)模氣候，適宜商務(wù)。Ø 從市場(chǎng)需求來(lái)看：對(duì)四川北路商務(wù)樓

12、需求量較大。需求形式多樣化，不同層次需求并存。Ø 產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、房型設(shè)計(jì)具有做辦公樓的優(yōu)勢(shì)。Ø 四川北路現(xiàn)有的商住可售準(zhǔn)現(xiàn)房被市場(chǎng)基本去化。四川北路商務(wù)樓出租率較高，說(shuō)明四川路由單純的商業(yè)、文化街，逐步向商務(wù)、商業(yè)街綜合性的、高級(jí)集中的、商業(yè)形態(tài)發(fā)展。Ø 價(jià)格定位（二）客戶(hù)分析：1、客戶(hù)定位：（1） 行業(yè)：Ø 物流儲(chǔ)運(yùn)、律師行Ø 廣告業(yè)、咨詢(xún)業(yè)Ø 外貿(mào)、裝潢設(shè)計(jì)Ø 通訊技術(shù)、房地產(chǎn)（2） 公司性質(zhì)：Ø 以私人企業(yè)為主，其規(guī)模不大Ø 外地公司駐上海辦事處Ø 知名品牌銷(xiāo)售公司駐地2、市場(chǎng)依據(jù)：（3）

13、虹口區(qū)商務(wù)區(qū)域比較：各類(lèi)商務(wù)區(qū)代表物業(yè)租金出租情況業(yè)主來(lái)源四川北路福海、高寶2.090%行業(yè)種類(lèi)多、公司層次較高溧陽(yáng)路、臨平北路、四平路家紡大廈2.070%行業(yè)較單一，東方國(guó)際內(nèi)的系統(tǒng)單位較多，紡織品外貿(mào)為主國(guó)貿(mào)大廈、2.470%多以國(guó)外公司駐上海代表處為主曲陽(yáng)路、中山北路商務(wù)中心2.170%區(qū)政府下屬經(jīng)濟(jì)實(shí)體，外地經(jīng)濟(jì)區(qū)來(lái)招商由上表可知，四川北路可吸納的公司，行業(yè)范圍較廣，層次規(guī)模多樣。作為辦公商務(wù)區(qū)，四川北路的人氣漸已初現(xiàn)。3、 市場(chǎng)推廣計(jì)劃1、 推廣要點(diǎn)：（1） 強(qiáng)調(diào)Ø 四川北路少有的現(xiàn)房Ø 層高3.2米的大空間，是一般辦公樓不具備的。Ø 內(nèi)部空間分割自由度

14、大。從80M430M的辦公面積，都可以整體供給，完全的大空間，適宜辦公布局。Ø 四川北路現(xiàn)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：交通、商業(yè)配套、服務(wù)區(qū)域半徑、市場(chǎng)認(rèn)知度Ø 四川北路潛值挖掘：人文價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、景觀(guān)規(guī)劃、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)Ø 必要支出，額外收益：辦公地必要租金支出，一般辦公樓只有使用權(quán)。選擇榮欣大廈不僅擁有所有權(quán)，還有獲得所有權(quán)的收益權(quán)利。（2） 弱化Ø 四川北路商業(yè)區(qū)域等級(jí)層次不高，缺少集中辦公氛圍Ø 商住兩用辦公樓影響自身的辦公品質(zhì)Ø 缺少純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。2、 推廣案名：（1） 商界名家：Ø 商界空間上指四川北路商業(yè)街；

15、暗指商業(yè)辦公。Ø 名家空間實(shí)體指榮欣大廈，在四川北路上較有知明度；特指入主榮欣，為商界成功人士。Ø 名家理解為曾與多倫多名人街，有緊密聯(lián)系的歷史名人，為榮欣大廈增添人文內(nèi)涵。（2）3、 推廣主題：（1） 四川北路稀有現(xiàn)房。（2） 租金含義：租金投資，輕松擁有榮欣（3） 區(qū)域位置：經(jīng)典坐標(biāo)位四川北路商業(yè)街與多倫多名人街的鉑金坐標(biāo)位（3）自由大空間：3.23.5M罕有層高，讓您真切掌握空間自由度（4）升值潛力：搶主榮欣，利潤(rùn)零風(fēng)險(xiǎn)4、 廣告計(jì)劃（1） 預(yù)熱期（2001/9/19/30）Ø 訴求點(diǎn)：租金投資，輕松擁有榮欣Ø 媒體選擇媒體名稱(chēng)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)（元

16、）合計(jì)解放日?qǐng)?bào)二版半版1110000160000新民晚報(bào)彩色廣告版23*7.6150000（2）第一強(qiáng)銷(xiāo)期（2001/10/110/31）Ø 訴求點(diǎn)：經(jīng)典坐標(biāo)位四川北路商業(yè)街與多倫多名人街的鉑金坐標(biāo)位Ø 媒體選擇媒體名稱(chēng)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)新民晚報(bào)A2版23*7.6144000104000新聞晨報(bào)頭版半版/彩色160000（3）第二強(qiáng)銷(xiāo)期（2001/11/111/30）Ø 訴求點(diǎn)：3.23.5M罕有層高，讓您真切掌握空間自由度Ø 媒體選擇媒體名稱(chēng)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)解放日?qǐng)?bào)4版通欄/彩民晚報(bào)A2版23*7.6144000（4）清

17、盤(pán)期（2001/12/112/31）Ø 訴求點(diǎn)：搶主榮欣，利潤(rùn)零風(fēng)險(xiǎn)Ø 媒體選擇媒體名稱(chēng)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)新民晚報(bào)A2版23*7.6144000440005、 廣告預(yù)算媒體名稱(chēng)解放日?qǐng)?bào)新聞晨報(bào)新民晚報(bào)合計(jì)頻次2147報(bào)價(jià)150000600001820003920004、 銷(xiāo)售策略：1、 租金對(duì)比表（1） 租金計(jì)算七、銷(xiāo)售策略：2、 租金對(duì)比表（以20年為年限）（2） （實(shí)際付款總額）租金計(jì)算單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)際付款總額H、J20255001102030805540130160單元號(hào)實(shí)際付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)元/天M2H、J16066

18、673031.15（3） （按揭）租金計(jì)算單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款物業(yè)費(fèi)租金H、J202550011020308055403030.96（4） 租金對(duì)比項(xiàng)目海福商務(wù)中心高寶新時(shí)代廣場(chǎng)精武大廈虹口商城榮欣租金2.02.0_2.21.131.351.153、 投資回報(bào)明晰表*（1）租金回報(bào)單元號(hào)面積租金月租金月還貸月物業(yè)月支出月收益H、J2021.27272554030358431429單元號(hào)面積首付月支出月收益月收益率H、J202301250142914.3%單元號(hào)面積房?jī)r(jià)首付租金收益實(shí)際收益每月實(shí)際收益回本年限H、J202110303210845005.6（2） 租商務(wù)樓

19、與買(mǎi)商辦樓項(xiàng)目租商務(wù)樓（東寶新時(shí)代廣場(chǎng)）買(mǎi)商務(wù)樓（榮欣）首付款較少（2個(gè)月押金）30萬(wàn)（3.5年租金）租金2.01.1520年后收益0110萬(wàn)元每天/月/M收益00.75出租權(quán)收益權(quán)無(wú)有4、 銷(xiāo)售計(jì)劃：（1） 可售總套數(shù)：171套（2） 平均每套面積：123M（3） 可售總面積：21033M（4） 均價(jià)：5626元/M（5） 總銷(xiāo)金額：1.18億元銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售面積M銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）預(yù)熱期4325%52892976第一強(qiáng)銷(xiāo)期6035%73804152第二強(qiáng)銷(xiāo)期6035%73804152清盤(pán)期85%984554精武大廈租金計(jì)算：?jiǎn)卧?hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)

20、際付款總額17F/D1775500972030674640101131單元號(hào)實(shí)際付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)月支出元/天M217F/D131545854560031.13虹口商城租金計(jì)算：?jiǎn)卧?hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)際付款總額8F09169.663701082031775331128159單元號(hào)實(shí)際付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)月支出元/天M28F09159662525368781.35榮欣價(jià)目表 單元 樓層A座115.21B座87.51C座120.45D座127.34E座151.80F座147.50G座152.14H座96.96I座108.66合計(jì)1107.43均價(jià)6F56

21、925724575657895400540054005497549750456560665.550.069.373.782.076.782.253.359.77F5735576757995832544354435443554055405084356496650.469.874.282.777.382.953.760.38F57785810584258755486548654865583558351230569266.550.870.374.783.277.983.454.160.89F5821585358855918552955295529562656265161757356751.270.8

22、75.283.978.584.154.561.310F58645896592859615572557255725669566952004577867.551.671.375.784.679.184.854.961.811F590759395971600456155615561557125712523915821685271.876.285.379.785.555.462.312F59505982601460475658565856585755575552778586468.552.472.376.78680.386.255.862.813F599360256057609057015701570

23、1579857985316559076952.872.877.286.780.986.956.263.314F60366068610061335744574457445841584153552595069.553.273.377.787.481.587.656.663.815F6079611161436176578757875787588458845393959937053.673.878.288.182.188.36064.316F61226154618662195830583058305927592754326603670.55474.378.788.882.789.160.464.817

24、F6165619762296262587458745874597059705471360797154.474.879.289.583.389.760.865.318F62086240627263055918591859186013601355100612271.554.875.379.790.28490.461.265.819F6251628363156348596159615961605660565548761657255.275.880.290.984.691.261.666.320F62946326635863916004600460046099609955874620872.555.6

25、76.380.791.685.291.86266.821F633763966401643460476047604761426142562616251735676.881.292.385.892.562.467.322F63806412644464776090609060906185618556648629473.556.477.381.79386.493.262.867.823F6423645564876520613361336133622862285703563377456.877.882.293.78793.963.268.324F64666498653065636176617661766

26、271627157422638074.557.278.382.794.487.694.663.668.8合計(jì)1089581095301101381107651033741033741033741052171052179621475626均價(jià)5734576457965830544054405440553755375626榮欣定價(jià)原則一、 價(jià)格分析1、價(jià)格定位：Ø 單價(jià)定位：54006563元/MØ 均價(jià)為：5626元/MØ 總銷(xiāo)金額：118331650元Ø 總價(jià)范圍：5092萬(wàn)元2、市場(chǎng)依據(jù)：（1） 單價(jià)起價(jià)：Ø 以市場(chǎng)比較法設(shè)定而得Ø 主要以虹口商城價(jià)格為參照起價(jià)Ø 虹口商城與本項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素比較比較因素榮欣大廈虹口商城備注區(qū)域位置虬江路四川路多倫路四川路區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)差不多商業(yè)形態(tài)商業(yè)、商住商業(yè)、商住商業(yè)形態(tài)相似建造時(shí)間現(xiàn)房今年年底交房榮欣大廈建造時(shí)間較長(zhǎng)建筑立面面磚涂料榮欣比虹口商城立面更適合辦公樓空間格局大空間、自由分割局部可以分割榮欣比虹口商城空間格局更適合辦公樓（2） 綜合上述因素榮欣單價(jià)起價(jià)定位高于虹口商城100元（3） 為了均勻去化不同朝向、不同樓