房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)開發(fā)與管理房地產(chǎn)開發(fā)與管理(gunl)課程課程第一頁，共205頁。第1頁/共204頁第二頁，共205頁。第2頁/共204頁第三頁，共205頁。第3頁/共204頁第四頁，共205頁。第4頁/共204頁第五頁，共205頁。 第5頁/共204頁第六頁，共205頁。微觀管理學(xué)。第6頁/共204頁第七頁，共205頁。 第7頁/共204頁第八頁，共205頁。第8頁/共204頁第九頁，共205頁。第9頁/共204頁第十頁，共205頁。第10頁/共204頁第十一頁，共205頁。第11頁/共204頁第十二頁，共205頁。 第12頁/共204頁第十三頁，共205頁。第13頁/共204頁第十四頁，共2

2、05頁。第14頁/共204頁第十五頁，共205頁。(jngyng)種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。第15頁/共204頁第十六頁，共205頁。第16頁/共204頁第十七頁，共205頁。（五）房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性第17頁/共204頁第十八頁，共205頁。第18頁/共204頁第十九頁，共205頁。第19頁/共204頁第二十頁，共205頁。第20頁/共204頁第二十一頁，共205頁?？偣こ處煻麻L(zhǎng)、總經(jīng)理總經(jīng)濟(jì)師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程技術(shù)部總會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)部綜合計(jì)劃部經(jīng)營(yíng)銷售部材料部第21頁/共204頁第二十二頁，共205頁。第22頁/共204頁第二十三頁，共205頁。 6、房地產(chǎn)

3、開發(fā)包括哪幾個(gè)工作階段？第23頁/共204頁第二十四頁，共205頁。第24頁/共204頁第二十五頁，共205頁。第25頁/共204頁第二十六頁，共205頁。第26頁/共204頁第二十七頁，共205頁。 第27頁/共204頁第二十八頁，共205頁。第28頁/共204頁第二十九頁，共205頁。第29頁/共204頁第三十頁，共205頁。第30頁/共204頁第三十一頁，共205頁。第31頁/共204頁第三十二頁，共205頁。第32頁/共204頁第三十三頁，共205頁。H=1.5（W+S）S W第33頁/共204頁第三十四頁，共205頁。第34頁/共204頁第三十五頁，共205頁。第35頁/共204頁第

4、三十六頁，共205頁。第36頁/共204頁第三十七頁，共205頁。第37頁/共204頁第三十八頁，共205頁。第38頁/共204頁第三十九頁，共205頁。第39頁/共204頁第四十頁，共205頁。第40頁/共204頁第四十一頁，共205頁。第41頁/共204頁第四十二頁，共205頁。第42頁/共204頁第四十三頁，共205頁。第43頁/共204頁第四十四頁，共205頁。第44頁/共204頁第四十五頁，共205頁。第45頁/共204頁第四十六頁，共205頁。第46頁/共204頁第四十七頁，共205頁。第47頁/共204頁第四十八頁，共205頁。第48頁/共204頁第四十九頁，共205頁。第49頁

5、/共204頁第五十頁，共205頁。第50頁/共204頁第五十一頁，共205頁。第51頁/共204頁第五十二頁，共205頁。第52頁/共204頁第五十三頁，共205頁。第53頁/共204頁第五十四頁，共205頁。第54頁/共204頁第五十五頁，共205頁。第55頁/共204頁第五十六頁，共205頁。第56頁/共204頁第五十七頁，共205頁。第57頁/共204頁第五十八頁，共205頁。第58頁/共204頁第五十九頁，共205頁。第59頁/共204頁第六十頁，共205頁。第60頁/共204頁第六十一頁，共205頁。第61頁/共204頁第六十二頁，共205頁。第62頁/共204頁第六十三頁，共205

6、頁。第63頁/共204頁第六十四頁，共205頁。第64頁/共204頁第六十五頁，共205頁。第65頁/共204頁第六十六頁，共205頁。第66頁/共204頁第六十七頁，共205頁。第67頁/共204頁第六十八頁，共205頁。第68頁/共204頁第六十九頁，共205頁。第69頁/共204頁第七十頁，共205頁。第70頁/共204頁第七十一頁，共205頁。第71頁/共204頁第七十二頁，共205頁。第72頁/共204頁第七十三頁，共205頁。第73頁/共204頁第七十四頁，共205頁。第74頁/共204頁第七十五頁，共205頁。第75頁/共204頁第七十六頁，共205頁。發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)。

7、第76頁/共204頁第七十七頁，共205頁。第77頁/共204頁第七十八頁，共205頁。第78頁/共204頁第七十九頁，共205頁。第79頁/共204頁第八十頁，共205頁。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理策 劃施工階段項(xiàng)目管理策 劃現(xiàn)場(chǎng)管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標(biāo)控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃 項(xiàng)目管理策 劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃施工招標(biāo)與采購策劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運(yùn)行機(jī)制策劃第80頁/共204頁第八十一頁，共205頁。第81頁/共204頁第八十二頁，共205頁。員必須充分理解的一個(gè)特

8、性。第82頁/共204頁第八十三頁，共205頁。第83頁/共204頁第八十四頁，共205頁。第84頁/共204頁第八十五頁，共205頁。第85頁/共204頁第八十六頁，共205頁。第86頁/共204頁第八十七頁，共205頁。第87頁/共204頁第八十八頁，共205頁。第88頁/共204頁第八十九頁，共205頁。第89頁/共204頁第九十頁，共205頁。以忽略的）房地產(chǎn)投資決策。第90頁/共204頁第九十一頁，共205頁。 ntttiCOCINPV01CRCOCINA第91頁/共204頁第九十二頁，共205頁。 ntttFIRRCOCI101ntntttttiCiBCB001/1/第92頁/共2

9、04頁第九十三頁，共205頁。第93頁/共204頁第九十四頁，共205頁。資中等”，投資300萬元左右表示“投資少”。第94頁/共204頁第九十五頁，共205頁。投資飯店投資住宅投資別墅350059004700300500700621027162D第95頁/共204頁第九十六頁，共205頁。第96頁/共204頁第九十七頁，共205頁。態(tài)的概率，且；mAAAA,21mPPPP,21mjjP11第97頁/共204頁第九十八頁，共205頁。mjijjiaPAE1 AEMaxAA AEMinAA 第98頁/共204頁第九十九頁，共205頁。3-1種方案(fng n)收益最大？第99頁/共204頁第一百

10、頁，共205頁。 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(Ai) 大面積開發(fā)（A1） 2000 -400 小面積開發(fā)（A2） 900 600 第100頁/共204頁第一百零一頁，共205頁。萬元120500043 . 04007 . 02000211jijjaPAE萬元240300043 .06007 .0900212jijjaPAE第101頁/共204頁第一百零二頁，共205頁。221,AAEAEMaxAA第102頁/共204頁第一百零三頁，共205頁。第103頁/共204頁第一百零四頁，共205頁。第104頁/共204頁第一百零五頁，共205頁。

11、 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(A) 大規(guī)模開發(fā) 5300 -1000 5464 小規(guī)模開發(fā) 3000 1000 4400第105頁/共204頁第一百零六頁，共205頁。第106頁/共204頁第一百零七頁，共205頁。需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000第107頁/共204頁第一百零八頁，共205頁。萬元1868041 .

12、 010009 . 053004AE萬元400040.110005AE3696150003 .040007 .01868023 .010007 .053002AE萬元400040.110006AE萬元1120041 . 010009 . 030007AE萬元3840100003 . 040007 . 01120023 . 010007 . 030003AE第108頁/共204頁第一百零九頁，共205頁。險(xiǎn)時(shí)必須考慮的因素。第109頁/共204頁第一百一十頁，共205頁。第110頁/共204頁第一百一十一頁，共205頁。 狀態(tài)(zhungti)方案 損益值自 然 狀 態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙

13、丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300第111頁/共204頁第一百一十二頁，共205頁。第112頁/共204頁第一百一十三頁，共205頁。 狀態(tài)方案 后悔值自 然 狀 態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標(biāo)400600500800最大后悔值中的最小值200第113頁/共204頁第一百一十四

14、頁，共205頁。第114頁/共204頁第一百一十五頁，共205頁。第115頁/共204頁第一百一十六頁，共205頁。tVPCQF*第116頁/共204頁第一百一十七頁，共205頁。C/成本(chngbn)0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)(kif)數(shù)量第117頁/共204頁第一百一十八頁，共205頁。第118頁/共204頁第一百一十九頁，共205頁。222/500/1500/30005000mtmVmPCF元元元萬元24*5000050015003000105000mQ第119頁/共204頁第一百二十頁，共205頁。A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C / 成本0

15、第120頁/共204頁第一百二十一頁，共205頁。第121頁/共204頁第一百二十二頁，共205頁。第122頁/共204頁第一百二十三頁，共205頁。第123頁/共204頁第一百二十四頁，共205頁。第124頁/共204頁第一百二十五頁，共205頁。第125頁/共204頁第一百二十六頁，共205頁。第126頁/共204頁第一百二十七頁，共205頁。 變動(dòng)幅度變動(dòng)因素變動(dòng)因素（原始值） 原始值-10%原始值+10%地價(jià)（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79

16、.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費(fèi)用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費(fèi)（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費(fèi)（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費(fèi)（3.5）%+0.90-0.90第127頁/共204頁第一百二十八頁，共205頁。租金 （美 元/ ） 建造成本（美元/） 30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.37

17、25.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86第128頁/共204頁第一百二十九頁，共205頁。第129頁/共204頁第一百三十頁，共205頁。KPFR,niiiPKKR12niiiPKK1第130頁/共204頁第一百三十一頁，共205頁。第131頁/共204頁第一百三十二頁，共205頁。經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%第132頁/共204頁第一百三十三頁，共205頁。iP狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.2

18、0-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.3051iKKKi2KKiiiPKK20931. 028. 012RKPi方差第133頁/共204頁第一百三十四頁，共205頁。經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%第134頁/共204頁第一百三十五頁，共205頁。iPiKKKi2KKiiiPKK2狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值R=

19、0.049002361. 0147. 012RKPi方差第135頁/共204頁第一百三十六頁，共205頁。第136頁/共204頁第一百三十七頁，共205頁。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)容積率變化風(fēng)險(xiǎn)建筑覆蓋率變化風(fēng)險(xiǎn)用途的相容性風(fēng)險(xiǎn)近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)住戶規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn)單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn)建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險(xiǎn)建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)洪水風(fēng)險(xiǎn)地震風(fēng)險(xiǎn)氣溫風(fēng)險(xiǎn)國家風(fēng)險(xiǎn)國際政治風(fēng)險(xiǎn)國際投資環(huán)境風(fēng)

20、險(xiǎn)貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)國際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)國際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)國民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)國 際風(fēng)險(xiǎn)自 然風(fēng)險(xiǎn)技 術(shù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)社 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)政 策風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)公共干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)第137頁/共204頁第一百三十八頁，共205頁。第138頁/共204頁第一百三十九頁，共205頁。第139頁/共204頁第一百四十頁，共205頁。第140頁/共204頁第一百四十一頁，共205頁。第141頁/共204頁第一百四十二頁，共205頁。第142頁/共204頁第一百四十三頁，共205頁。第143頁/共

21、204頁第一百四十四頁，共205頁。第144頁/共204頁第一百四十五頁，共205頁。第145頁/共204頁第一百四十六頁，共205頁。第146頁/共204頁第一百四十七頁，共205頁。第147頁/共204頁第一百四十八頁，共205頁。第148頁/共204頁第一百四十九頁，共205頁。第149頁/共204頁第一百五十頁，共205頁。第150頁/共204頁第一百五十一頁，共205頁。第151頁/共204頁第一百五十二頁，共205頁。第152頁/共204頁第一百五十三頁，共205頁。第153頁/共204頁第一百五十四頁，共205頁。第154頁/共204頁第一百五十五頁，共205頁。第155頁/共2

22、04頁第一百五十六頁，共205頁。第156頁/共204頁第一百五十七頁，共205頁。iibXaYNXbYaii22iiiiiiXXNYXYXNb2222iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第157頁/共204頁第一百五十八頁，共205頁。第158頁/共204頁第一百五十九頁，共205頁。第159頁/共204頁第一百六十頁，共205頁。110tnttfIPF第160頁/共204頁第一百六十一頁，共205頁。第161頁/共204頁第一百六十二頁，共205頁。第162頁/共204頁第一百六十三頁，共205頁。建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初貸款(di kun)本息累計(jì)+本年貸款(di kun)額2）年

23、利率第163頁/共204頁第一百六十四頁，共205頁。第164頁/共204頁第一百六十五頁，共205頁。第165頁/共204頁第一百六十六頁，共205頁。第166頁/共204頁第一百六十七頁，共205頁。項(xiàng)目?jī)?nèi)容單方投資（元/）投資額（萬元）1.土地使用費(fèi)用土地使用費(fèi)用1600.005600.002.前期開發(fā)費(fèi)前期開發(fā)費(fèi)99.34347.712.1. 可行性研究費(fèi)1.144.002.2. 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(3.2.5%)31.25109.382.3. 工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)0.572.002.4. 工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.501.752.5. 施工招投標(biāo)代理費(fèi)(3.0.35%)4.3815.332.6.

24、人防費(fèi)60.00210.002.7. 執(zhí)照費(fèi)(3.2+3.3)0.1%1.003.502.8. 審照費(fèi)0.501.75第167頁/共204頁第一百六十八頁，共205頁。3.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)1250.004375.003.1. 樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00420.003.2. 土建工程費(fèi)890.003115.003.3. 水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00385.003.4. 電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00455.004.工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)(3.1.4%)17.5061.25(1.4%計(jì))第168頁/共204頁第一百六十九頁，共205頁。5. 配套設(shè)施費(fèi)706.002471.005.1. 小區(qū)

25、內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)386.001351.005.1.1 供電配套工程費(fèi)145.00507.505.1.2 供水管道工程費(fèi)17.5061.255.1.3 泵房建設(shè)費(fèi)10.0035.005.1.4 供水征詢費(fèi)及排管貼費(fèi)10.0035.005.1.5 燃?xì)夤艿拦こ?4.5085.755.1.6 通訊工程費(fèi)（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi)15.0052.505.1.8 排污處理費(fèi)10.0035.005.1.9 綠化建設(shè)費(fèi)40.00140.00第169頁/共204頁第一百七十頁，共205頁。5.1.10 保安設(shè)施費(fèi)4.0014.005.1.11 有線電視費(fèi)4.5015.755.1.

26、12 智能化設(shè)施費(fèi)50.00175.005.1.13 小區(qū)總體及道路設(shè)施費(fèi)40.00140.005.2 住宅建設(shè)配套費(fèi)320.001120.006.建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)(1.+3. +5.)2.5%88.90311.157.工程保險(xiǎn)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)(3.0.3% )3.7513.138.工程承包管理費(fèi)工程承包管理費(fèi)57.14200(18)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)3822.6313379.21第170頁/共204頁第一百七十一頁，共205頁。9. 預(yù)備費(fèi)266.19931.689.1 基本預(yù)備費(fèi)(18)3%114.68401.38（19.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599

27、.2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)151.51530.30（19）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011. 開發(fā)期貸款利息175.48614.17（111）合計(jì)為總投資估算值4264.3014925.06第171頁/共204頁第一百七十二頁，共205頁。第172頁/共204頁第一百七十三頁，共205頁。第173頁/共204頁第一百七十四頁，共205頁。費(fèi)用。第174頁/共204頁第一百七十五頁，共205頁。第175頁/共204頁第一百七十六頁，共205頁。 ntttFIRRCOCI001第176頁/共204頁第一百七十七頁，共205頁。211211NPVNPV

28、iiNPViFIRR第177頁/共204頁第一百七十八頁，共205頁。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV2第178頁/共204頁第一百七十九頁，共205頁。 nttctiCOCINPV01 010tPttctiCOCI值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值的年數(shù)累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正動(dòng)態(tài)投資回收期1第179頁/共204頁第一百八十頁，共205頁。%100總開發(fā)成本總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值開發(fā)商成本利潤(rùn)率第180頁/共204頁第一百八十一頁，共205頁。%100總投資年平均利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率第181頁/共204頁第一百八十二頁，共205頁。第182頁/共204頁第

29、一百八十三頁，共205頁。第183頁/共204頁第一百八十四頁，共205頁。第184頁/共204頁第一百八十五頁，共205頁。第185頁/共204頁第一百八十六頁，共205頁。第186頁/共204頁第一百八十七頁，共205頁。第187頁/共204頁第一百八十八頁，共205頁。5 . 1505 . 150%)5 . 91 (%5 . 91)095. 01 (125.172第188頁/共204頁第一百八十九頁，共205頁。第189頁/共204頁第一百九十頁，共205頁。第190頁/共204頁第一百九十一頁，共205頁。第191頁/共204頁第一百九十二頁，共205頁。第192頁/共204頁第一百九十三頁，共205頁。第193頁/共204頁第一百九十四頁，共205頁。第194頁/共2