房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓10332030

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)及工程轉(zhuǎn)讓一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開發(fā)及工程轉(zhuǎn)讓的一般概念1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合二為一，并 能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對土 地開發(fā)進(jìn)行投資一方對特定地塊的建設(shè)工程以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。合作 開發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：1法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成工程公司，并以工程公司名義辦理有關(guān)手 續(xù)，合作開發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司工程章程具體明確。土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例

2、；土地評估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。2合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成工程公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān) 手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開發(fā)涉及一個(gè)工程； 合作開發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的工程； 合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補(bǔ)償方式。3合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā)4、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)工程，在工程公司股東或合作開 發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。5、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓的模式：1以工程公司股權(quán)并購兼并或收購方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程；2以工程合作各方權(quán)益比例的

3、變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益： 權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓； 權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。6、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、 施工許可，以及工程轉(zhuǎn)讓的土地使用人股東或權(quán)益人或者工程功能、用途等變更手 續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：1合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；2工程概況包括：座落地點(diǎn)、工程性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等；3工程現(xiàn)狀；A、工程報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、工程動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。4合作方式；A、共同組建工程公司方式

4、需約定：工程公司的注冊資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn) 作程序、利潤 分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式包括土地投入的評估、投入期限、投資比例、合作 經(jīng)營方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益權(quán)益分配等。5工程公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移包括工程公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等；6工程的總投資數(shù)額包括成立工程公司的注冊資本及投資總額的差異的投入方 式；7工程合作建設(shè)方案規(guī)模、進(jìn)度等；8合作各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)工程建設(shè)管理工作的分 擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式；9違約責(zé)任；10解決爭議的方法；11合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。2、房地

5、產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；2工程概況包括：座落地點(diǎn)、工程性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等；3工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；4工程現(xiàn)狀；A、工程報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、工程動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀停建、緩建；C、工程涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；5工程轉(zhuǎn)讓方式；A、以開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓方式；需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，工程的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審 批程序重新辦理手續(xù)等；B、以轉(zhuǎn)讓工程公司股權(quán)方式；需約定：工程公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。6工程轉(zhuǎn)

6、讓價(jià)格、支付方法和期限；7工程標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；8轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；9雙方的權(quán)利義務(wù)；10違約責(zé)任；11解決爭議的方法；12轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和工程轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題1要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；2約定先合伙或合作、后成立工程公司的方式，其承當(dāng)民事責(zé)任方式先后不同；要 明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；3組成工程公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的 差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；4以土地使用權(quán)入股組成工程公司的，土地使用權(quán)須作評

7、估；5以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承當(dāng)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組 織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；6合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變 更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承當(dāng)方式和責(zé)任人；7一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的工程，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦 理不同的證照；8合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)工程的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán) 利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體方法；投資回報(bào)系分配利潤的， 應(yīng)約定利潤的計(jì)取方式；9合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的本錢，增加分 擔(dān)及面積分配方式；10合作開發(fā)

8、合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦 合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。2、制作房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1房地產(chǎn)開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；2轉(zhuǎn)讓工程已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；3工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；4已成立工程公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或局部房地產(chǎn)工程，應(yīng)按公司法有 關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；5成立工程公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；6未成立工程公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或局部房地產(chǎn)工程，應(yīng)按項(xiàng) 目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事 人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意； 7轉(zhuǎn)讓的工程如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出 讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承當(dāng)方式；8工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，工程未按出讓合同約