房地產(chǎn)公司借款費用資本化的探討

1、    房地產(chǎn)公司借款費用資本化的探討    劉瓊摘要：近些年，房地產(chǎn)開發(fā)公司資金投入較為集中、回收投資周期長、開發(fā)經(jīng)營時間久，在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的一個常見現(xiàn)象即公司的資產(chǎn)負債率上漲，因此，當前開發(fā)商的焦點問題即采用籌集債務資本的方式來籌集資金，利用財務杠桿在最大限度上實現(xiàn)投資效益。本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部特點，針對目前普遍存在于房產(chǎn)公司中的問題提出解決策略，以改進會計核算工作，以此推動房產(chǎn)公司的借款費用資本化。關鍵詞：房地產(chǎn)公司;借款費用;資本化一、引言在市場的發(fā)展下，由于法治建設的持續(xù)完善，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始步入正確的軌道，產(chǎn)業(yè)逐漸規(guī)范化，但是針對

2、一些房地產(chǎn)行業(yè)中的不足，仍然需要探索并持續(xù)改進，就房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，之所以擁有較高的資產(chǎn)負債率，主要由于，和其他的普通商品相比，房地產(chǎn)公司的“產(chǎn)品”資金投入更為集中、單位價值高、資金回收周期長、資金循環(huán)慢、開發(fā)經(jīng)營時間久，普通的商品則剛好與之相反，所以，為了籌集債務資本、使資金成本降低，財務杠桿的模式便受到了推廣。在此前提下，在房地產(chǎn)開發(fā)中，如何處理借款費用便成為了一個焦點問題，本文針對該問題展開討論。二、房地產(chǎn)業(yè)借款費用資本化中存在的問題為了提升會計信息水平、使企業(yè)財務報表的可比性有所提升，財政部多次制定有關法規(guī)來對借款費用的會計處理進行規(guī)范，在2006年2月財政部修訂并頒布了我國公司會計

3、準則第1號借款費用。該條例具有實際應用價值，對于借款費用的會計處理能夠起到規(guī)范作用，可是在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然有許多有待改進的地方。（一）資本化開始時點的提前性即便房地產(chǎn)公司支付大量資金購買土地，假如房屋實體還沒有建造，就不能理解為資產(chǎn)達到預定能夠使用、可銷售狀態(tài)必要的生產(chǎn)活動與購建，如果違背將違反借款費用資本化的第三條，即不應將土地使用權由無形資產(chǎn)轉化為開發(fā)成本項目。近些年，在房產(chǎn)開發(fā)的成本中，土地使用權價款的比率為30%到50%不等，甚至更高。在買入土地后，房地產(chǎn)公司會依據(jù)市場情況或其他方面的因素，在超過一年的時間后開展項目工程，同時，土地是為產(chǎn)品而購買的，作為房屋開發(fā)中的土地成

4、本是理所應當?shù)?，如此一來，借款費用資本化的對象便是購置土地時所使用的借款費用，也就提前開始了資本化的過程。（二）在專用借款及一般借款規(guī)定的局限性在會計核算中，房地產(chǎn)公司為了使開發(fā)成本更加準確，一般會在季末或月末根據(jù)工程完成情況來對開發(fā)成本進行預估。在對轉項借款費用進行計算時，會直接運用未動用利息的存息和銀行借款實際的利息費用之差，將有關的開發(fā)成本中將其用作資本化金額展開計算，通常，借款利息的金額發(fā)生資本化時，會使用上一季末或月末積累的超過專項借款部分的開發(fā)成本加權平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率進行相乘得出結果。可是上述的累計開發(fā)成本中已經(jīng)包括其他的預估數(shù)和預付工程款等，按照這種方式進

5、行計算，將會使資本化的金額增加。除此以外，如果同時與許多工程項目的開發(fā)有關，不但要對一般借款的加權平均利率進行計算，還要計算累計支出加權平均數(shù)，這增加了計算的難度，假如采用較高或最高的資本化率，也會使資本化金額有所增加。（三）對借款費用停止資本化起止時點的局限性房地產(chǎn)開發(fā)公司在分期開發(fā)土地時，會將許多因素作為依據(jù)，如房屋種類、房屋銷售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運營資金水平等原因，在前期大致完成后，再開發(fā)下一期。可是，在會計核算中可能會同時核算種類相同房屋的開發(fā)成本，只有在所有的房屋都竣工后，才能完成對成本歸集資本化的開發(fā)，這樣將在無形中增加資本化的金額。由于銷售形勢的差異，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資本

6、化起止時點也會有所不同。假如運用了預售形式，房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品的開發(fā)建造上，一旦達到預售的標準，就能夠申請預售許可證預售房屋，可是這時距離使用仍有很長的建造時間，這將導致預售房產(chǎn)項目的資本化周期與現(xiàn)房銷售周期更短，進而導致房地產(chǎn)項目所承擔的預售借款費用通過費用化的形式被處理，因此，如果銷售是停止資本化的時間，將違反會計的慣例。假如銷售現(xiàn)房是停止資本化的時間，會產(chǎn)生如下后果，即開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)能夠使用，但是卻依然對借款費用施行資本化。因此，不管是哪一種情況，用開發(fā)產(chǎn)品的銷售來定義資本化停止的時間顯然不夠科學。三、改進房地產(chǎn)業(yè)借款費用資本化的策略（一）拓展借款費用資本化的適用范圍，提升其適用性在某種意義

7、上將借款費用的資本化范圍擴大，與舊的會計準則相比，新的借款費用準則將擁有更加廣泛的應用范圍，舊的借款費用準則僅僅對固定資產(chǎn)適用，通過長時間的構建或生產(chǎn)活動方可銷售與使用的存貨及投資產(chǎn)房等添加到了新的會計準則中。為了跟上國際化的進程，房產(chǎn)開發(fā)商應當注重披露有關資訊。其一，提升土地的儲備量資訊與成本構成資訊。在開發(fā)房地產(chǎn)時，土地成本在開發(fā)成本內(nèi)占據(jù)著很大的比重。所以，是否具有土地儲備的成本狀況和土地儲備，對于公司將來的發(fā)展而言十分重要。一個公司如果自身的土地儲備數(shù)量豐富且價格較低，在此基礎上，會為公司帶來巨大的經(jīng)濟效益，當土地出讓由市場出讓轉變?yōu)檎袠伺馁u的出讓形式后，與其他公司相比將更加具備競爭力

8、，可以在將來的三至五年中持續(xù)增長，進而具備投資價值?？墒切畔⑹褂谜邇H僅通過公司提供的土地使用權總額，不能對土地的儲備信息進行判斷。所以，將土地的成本狀況和土地儲備量備注在公司的財務報告中進行披露是十分必要的。其次，加大披露分項目的現(xiàn)金流量信息。我們倡導將分項目的現(xiàn)金流量信息備注在財務報告中，也就是將公司的不同開發(fā)項目作為基礎單位，對其開發(fā)經(jīng)營時所產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量進行披露，其中包含了支付工資、購置工程物資和銷售房地產(chǎn)的收入等現(xiàn)今，現(xiàn)今流量信息的實用性可以由此得到提升。最后，要留意對質(zhì)量保證金與風險進行披露。高風險性是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特征之一，應當在披露會計信息時對其進行體現(xiàn)。詳細來講，從一

9、方面看，要對質(zhì)量保證金制度加以完善，確保房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，可是由于房地產(chǎn)商品具有高價值和持久性，不同于普通的工商公司產(chǎn)品質(zhì)量保證，房地產(chǎn)開發(fā)公司的質(zhì)量保證金的保證時間更久、金額更大。所以，公司應當依據(jù)開發(fā)項目的詳細情況，來對質(zhì)量保證金進行提取，將其加入到工程成本中，以提升防范風險的水平。從另一個角度來看，除了抵押風險，還應當將不同的風險體現(xiàn)在財務會計的報告中，也就是將風險披露的內(nèi)容標注在房地產(chǎn)開發(fā)公司的報表中，重點說明公司在土地工程和開發(fā)土地等方面所面對的土地、開發(fā)與集資風險，對風險進行公開。（二）合理運用加權平均利率借款費用內(nèi)的資本金額對實質(zhì)重于形式原則做出了合理的考慮，進而做出了明確規(guī)定，

10、規(guī)定中的原則應當符合實際狀況，這樣才能避免公司出現(xiàn)對子資本化的金額預估不準的情況;其中的最后一條最為關鍵，即應當具有實用價值。以此為前提，提出了下述的修改意見，第一，在相同的時間內(nèi)，借款費用中所借到的資本化金額、到期的資本化金額，在與加權平均數(shù)的累計數(shù)額相乘后，得出了相同的結果。當專項借款為多筆時，同時，各項借款具有相同的借入時間與到期時間，應當按照加權平均利率計算所有的借款。第二，借款費用在不同時間段內(nèi)所累計的借入金額，應當符合“先支出先借入的款項”的標準。如果借款費用已經(jīng)發(fā)生，且專項借款為多筆，且借入的時間也不一樣時，在計算加權平均數(shù)的累計支出時，應當先支出先借入的款項。以此為前提，針對不

11、同借款中的支出，要進行分別計算和嚴格區(qū)分，后一筆借款的支出將受到上一筆借款的影響，當上一筆借款能夠順利支出后，后一筆借款的支出才可以視作資產(chǎn)支出。與此同時，兩筆借款之間的資產(chǎn)支出視作公司自有的資金。最后，同期內(nèi)，如果借款費用到期時間不同，就應當履行“先支出短期限的借款”這一原則。如果專門借款為一筆以上，同時不同借款擁有相同的借入時間和不同到期時間，在計算累計支出的加權平均數(shù)時，應當將“先支出短期限的借款”作為前提條件，假如沒有完成上一筆借款，就不能支出下一筆借款。（三）增強我國借款費用資本化有關鏈接制度的鏈接性一部分會計法規(guī)為了解決更換新的會計制度時所產(chǎn)生的一些疏漏，將會計制度作為基本條件，在

12、制定過程中并沒有完全依據(jù)最新發(fā)布的會計條例來體現(xiàn)其地方性或行業(yè)性，應當增加培訓和宣傳新會計制度的力度，使制度的各個環(huán)節(jié)都能夠實現(xiàn)到位、準確和快速。如下為幾點建議：首先，要快速頒布和準則有關的實施規(guī)定。其次，要對內(nèi)審制度進行強化。審計工作者要對會計人員職業(yè)判斷的科學性予以關注，加大監(jiān)督力度，避免公司為了提升業(yè)績而不合理的應用會計處理。針對借款費用，注冊會計師應當分析調(diào)查被審單位專項借款的使用情況與一般借款的使用情況，進而了解其計算資本化利息的形式，對其合理性進行探究。最后，充分協(xié)調(diào)稅法和會計。稅法和會計目標的達成方式一樣，所以，稅法和會計準則勢必會形成差異。在執(zhí)行新會計準則后，公司在調(diào)整所得效益

13、的納稅時將更加復雜，因此，個企業(yè)應當將嚴格遵守企業(yè)自身的規(guī)定與目標為基礎，充分協(xié)調(diào)稅法與會計。在管理房地產(chǎn)業(yè)時，房地產(chǎn)銷售其商品收入的標準的正確收入確認和應用收入確認應當達到兩項要求，即法律標準和專業(yè)標準。第一，專業(yè)標準即會計準則和會計制度中，在銷售商品時規(guī)定收入應當達到的標準，即收入確認所要具備的四個核心要素：能夠可靠計量有關的成本與收入;公司不對售出的商品進行控制;公司為購買方轉移商品所有權中的報酬與核心風險;公司可以流入有關交易的經(jīng)濟效益。第二，法律標準。法律標準即我國的有關法規(guī)中表明房產(chǎn)銷售所要遵循的標準與條件：如果土地使用權是通過出讓的方式獲得的，并沒有根據(jù)合同的規(guī)定，為所有土地的使用權支付出讓金，沒有獲得土地使用權證書，或者違反了合同進行投資開發(fā)，沒有依法登記領取權屬證書，以及所有權具有爭議性的房地產(chǎn)是不能進行買賣的。一旦違背了如上所述的標準，即便已經(jīng)開發(fā)完了房地產(chǎn)商品，甚至轉移了風險，得到了有關的報酬，也不能將其確認為收入，專業(yè)標準的基礎就是法律標準。四、結束語總而言之，關于借款費用的資本化，國內(nèi)的會計制度并未聯(lián)系房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式進行全面的思考，