二手房貸款評價與房地產中介行業(yè)的發(fā)展

1、8二手房貸款評估與房地產中介行業(yè)的發(fā)展2005年上海樓市在宏觀調控的大環(huán)境下，出現了較大的調整，而作為市場參與者的房地產中介企業(yè)、房地產評估企業(yè)等的經營業(yè)績也都不同程度受到影響。宏觀調控使這些企業(yè)看到了自身行業(yè)的風險，也看到了各種不規(guī)范的市場行為所帶來的深重影響，這些方面也很大程度上在制約著幾個行業(yè)的發(fā)展。本文通過對中介企業(yè)的調研，圍繞對房地產中介活動中評估業(yè)務現狀的分析，研究 中介業(yè)務中與評估相關的存在問題，提出初步的解決方案，以有利于房地產中介行業(yè)更好的持續(xù)發(fā)展。一、二手房市場與抵押貸款評估的現狀(1)二手房市場發(fā)展迅速，市場容量擴大；近年來，上海二手房市場的發(fā)展速度相當驚人，從表一的數據

2、可以看出，從2001年至2004年，上海二手房市場每年的交易面積的增幅都相當可觀，其中增幅最快的2003年要接近30%表一：2001年-2005年上海二手房交易面積及增幅表年份2001年2002年2003年2004年2005年存量房交易面積 1422.43 1790.48 2306.29 2726.7 1971.55（萬平方米）較上年增幅-25.87% 28.81% 18.23% -27.69%進入2005年，由于宏觀調控的影響，上海二手房交易面積出現明顯下降， 相比2004年要下降 27.69%。同時應該注意到，2005年上半年上海二手房交易面積為1164.4萬平方米，而下半年僅有 807.

3、15萬平方米，因此宏觀調控的影響是在 2005年下半年得到集中體現。雖然2005年上海的二手房市場容量出現了明顯的萎縮，但是其總量依然可觀，同年北京市二手房交易面積為712.5萬平方米，廣州市為857.44萬平方米。經過橫向比較我們可以發(fā)現整個上海市的二手房市場容量依然是相當龐大的。銀行的參與度不斷加深，各種二手房相關的金融產品不斷推出，中介企業(yè)與銀行之間的合作廣泛，2006年以來，房地產中介企業(yè)對市場的信心恢復；與不斷增大的市場同時發(fā)展的還有上海的二手房抵押貸款市場，如果說2002年前，多數銀行金融機構還不看好個人住房貸款業(yè)務的話，那么如今，個人住房貸款業(yè)務已經成為各個銀行金融機 構爭相搶占

4、的對象。尤其經歷了 2005年業(yè)務萎縮的痛苦之后，2006年春節(jié)以來，各金融機構在個 人房地產貸款上的政策，陸續(xù)開始出現松動。諸如最高8成貸款，轉按揭等在2005年命令禁止的政策，均已浮出水面。而象“雙周供”，“接力供”等新的房貸品種也陸續(xù)登臺，根據有關人士透 露，2006年上海11-12家主要的經營個貸業(yè)務的分行，個貸業(yè)務（包括住房貸款和汽車貸款等）計 劃累計將超過1000億元人民幣，如果按2005年住房按揭貸款占個貸業(yè)務94%+算，2006年個人住 房貸款的投放量也在1000億元人民幣左右，足見銀行金融機構對這一市場的重視程度。最近相關行業(yè)針對二手房抵押貸款業(yè)務，進行了一次的抽樣問卷調查（

5、以下簡稱“調查”）。結果顯示，目前房地產中介企業(yè)在二手房抵押貸款業(yè)務上合作的銀行基本上覆蓋了滬上所有的中資銀 行，同時如渣打銀行、中銀香港等外資銀行也已經進入市場，并占有不小的份額。而根據筆者的了解，在上海涉足二手房抵押貸款業(yè)務的外資銀行不止圖中列出的兩家，如華一銀行、東亞銀行等，都已經開展這些業(yè)務的操作，且所占的市場份額相當可觀。隨著WTO關于銀行業(yè)保護條款到期的臨近，很多外資銀行也已經開始前期準備， 加入到市場競爭之中。另外包括興業(yè) 銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行等在內的各類中小規(guī)模的中資銀行，更會加大今年的二手房抵押貸款業(yè)務的拓展力度。應該說參與的銀行越多，對房地產市場也好，對房地產中介企

6、業(yè)也好都是好消 息，多種渠道多種類型的產品為企業(yè)和消費者都提供了多種的選擇。與銀行加大投入情況類似，在經歷2005年振蕩后，上海的房地產中介企業(yè)普遍對 2006年市場 表示樂觀，市場信心依然充足。(3) 評估行業(yè)在二手房抵押貸款中也起到了非常重要的作用，參與二手房評估的企業(yè)較多；在二手房貸款業(yè)務中，另一個參與度較深的行業(yè)就是房地產評估行業(yè)。作為中介鑒證機構，評估企業(yè)在二手房貸款業(yè)務中對控制金融風險起著非常重要的作用。由于目前房地產市場的規(guī)范度還有待加強，因此市場中的非正常交易還比較多，尤其在有些交易中為了使得貸款人能夠申請獲得更 多的貸款，甚至制造虛假的交易價格。在這種情況下，評估企業(yè)的業(yè)務能

7、力就起到至關重要的作用， 通過評估得出委估對象客觀、真實的市場價格，提醒金融機構避免出現高貸的現象，規(guī)避貸款風險。目前上海市的評估企業(yè)為62家，而根據了解，在二手房抵押貸款評估業(yè)務上較為活躍的企業(yè)約在15家左右。其中業(yè)務量較大的公司，每年的評估數量可達到10000筆以上。(4) 2005年在宏觀調控的影響下，二手房貸款的問題突出顯現 ；隨著2005年政府對房地產業(yè)宏觀調控的影響，二手房交易量明顯下降，價格回落，同時交易 貸款中所存在的問題也隨之暴露，銀行不良貸款率不斷上升。根據上海銀監(jiān)局提供的數據，2005年12月底，上海中資金融機構的個人住房不良貸款余額為 15.48億元，較2004年年底增

8、加5.58億元，不良貸款比率達到 0.58%。應該說在二手房貸款中，房地產中介企業(yè)、金融機構、房地產評估企業(yè)三者之間是一個相互合 作、相互負責的關系一一既要通過合作獲得良好的經營業(yè)績，又要通過承擔各自的責任保證業(yè)務的質量，避免各自的風險。不過從目前的情況來看，作為業(yè)務源頭的房地產中介企業(yè)在貸款評估中， 還處于一種自行摸索的階段，采用的貸款評估委托方式也不盡統(tǒng)一。 而到目前為止還無法建立一種 合理的模式，很大程度上在于房地產中介企業(yè)對抵押貸款評估存在一定的誤區(qū)和偏差。首先，對評估的作用有誤區(qū)在調查中，對于“評估是否應以滿足客戶貸款要求為第一宗旨”這一問題，僅有56.25%的企業(yè)認為是“否”，而有

9、高達37.5%的企業(yè)認為“應該為第一宗旨”?！邦櫩褪巧系邸边@句話，我們 并不否認，但是作為房地產中介企業(yè)在操作二手房抵押貸款時，應該清楚的意識到自己的業(yè)務牽涉到很敏感的金融業(yè)務，有責任和評估企業(yè)一起控制信貸風險的出現。 我們很多的中介企業(yè)和中介人 員，正是因為缺乏這樣的意識，一味的迎合客戶的需求，聯合或者欺騙評估公司，導致騙貸、高貸 的案例層出不窮。如果我們企業(yè)和從業(yè)人員不徹底扭轉這樣的觀念，將會給行業(yè)的發(fā)展帶來極壞的 影響。其次，“評估價格”和“報告專業(yè)性”分別成為“最受關注”和“最不受關注”的因素。調查中就“評估價格”、“報告出具速度”，“評估收費”，“報告專業(yè)性”和“服務態(tài)度和 專業(yè)性”

10、五個影響因素要求受調查單位進行排序。從結果來看“評估價格”成為了最受關注的因 素，而“報告專業(yè)性”則明顯不被看重，其他三項因素基本相同。應該說這一結果比較符合行業(yè)的特點，但同樣也牽涉到前面提到過的意識問題?！皥蟾鎸I(yè) 性”和該公司的實力，業(yè)務能力有著密切聯系，這和房地產中介行業(yè)是類似的。因此僅關注結果， 而不注重過程有時往往會帶來一定的后遺癥。源于上述兩個問題，直接導致對評估行業(yè)的滿意度較低。接受調查的單位中有37.5%的單位，表示對評估行業(yè)不滿意。不滿意的原因種類較多，但較為 集中的是，評估價格不能滿足客戶的需要和裝修價格不予考慮。 應該說這是一個行業(yè)間的差異問題， 評估有國家的規(guī)范，同時評

11、估的價格是市場的客觀價格， 而不是某一套物業(yè)的個體價格，因此出現 一定的差距是可以理解的。當然評估價格和市場價格背離過多，則也說明市場中有一些評估公司的 業(yè)務水平不高，更有一些估價公司的職業(yè)道德缺失， 與關聯方，包括貸款人和銀行業(yè)務人員之間為 完成貸款，估價報告粗制濫造，偏離正常的市場價格。關于這類問題，需要行業(yè)間進行交流和溝通， 也便于行業(yè)間的相互促進和發(fā)展。從前文我們可以看到，目前二手房貸款的運作方式中還有很多不規(guī)范的地方，這種不規(guī)范所帶來的影響和后遺癥在房地產市場穩(wěn)定向上的情況下并不會太明顯。但是隨著宏觀調控的影響，二手房交易量顯著下降后，價格開始明顯回落，在這種情況下，這些問題就都會暴

12、露出來，如高估、騙 貸等。直接反應這些問題的就是銀行金融機構的不良貸款率。作為房地產中介企業(yè)和房地產評估企業(yè)應該清楚的認識到，由于目前金融機構對這些企業(yè)采用最普遍的處罰措施就是終止合作和金額賠 償，因此不規(guī)范操作的惡果最終還是由企業(yè)和從業(yè)人員自己承擔。二、二手房交易的貸款業(yè)務中存在的問題首先，房地產中介企業(yè)的操作不規(guī)范，對評估企業(yè)的審核不夠嚴格。目前的房地產中介企業(yè)，在操作二手房抵押貸款過程中，一方面對自身的貸款操作流程缺乏明確、固定的流程，在管理上存在漏洞，給予部分職業(yè)操守較差的從業(yè)人員有可乘之機；另一方面，在選擇配合單位，尤其是評估企業(yè)時，同樣缺乏固定的操作模式，對方的資質、人員、流程、行

13、業(yè) 信譽度等各方面的考察不夠，對評估報告的質量要求不高，檢查也不夠嚴格，從而為之后的不規(guī)范 操作留下隱患。這種缺乏嚴格審核的方式，會導致一系列的問題，如：報告操作時間過長，引起客戶的不滿，甚至導致業(yè)務流失；報告質量有嚴重問題，經常性出現錯誤，無謂的增加人力、精力和財力；評估業(yè) 務流程混亂，業(yè)務操作模式不定，導致業(yè)務聯系，協(xié)調困難。其次，房地產中介企業(yè)采用的貸款評估的管理方式不夠完善。先來看看，房地產中介企業(yè)對二手房抵押貸款業(yè)務采用的管理模式是如何的。根據調查顯示，73%勺單位采用集中型（以總公司名義統(tǒng)一辦理貸款業(yè)務）的方式對二手房抵押貸款業(yè)務進行管理， 另有13%勺單位采用松散型（以各門店為單

14、位各自負責，總公司不進行干預），而區(qū)片型（以一個或 多為行政區(qū)域為單位，分別對口各自銀行）方式和其他（一般為多種方式綜合）各占7%勺比例。從控 制風險，便于公司管理的角度來看， 集中型模式無疑是最合理的。而其他的模式， 尤其是松散型模 式，對行業(yè)本身和企業(yè)本身都存在一定的風險，同時也不利于提高房地產中介行業(yè)的管理水平。結合上面的管理模式，就可以引出目前市場上現存的幾種最為普遍的委托評估方式和操作流程：方式一：中介企業(yè)各門店通過銀行指定名單選擇評估企業(yè)進行評估方式二：中介企業(yè)統(tǒng)一管理部門通過銀行指定名單選擇評估企業(yè)進行評估方式三：中介企業(yè)統(tǒng)一管理部門與評估企業(yè)達成合作協(xié)議進行評估上述三個方式中，

15、除了第三種，其他兩種方式在對評估企業(yè)的選擇上都不同程度的存在漏洞,明顯缺乏考察和了解。這樣就會出現，由于評估機構的業(yè)務水平不高，造成評估報告的高估，造成信貸風險后影響房地產中介企業(yè)自身。再次，中介企業(yè)中的個別人員，與銀行、評估企業(yè)的個別人員，為完成交易、貸款的業(yè)務而違 規(guī)操作，甚至還出現騙貸情況，造成企業(yè)的巨大損失，影響企業(yè)聲譽， 也給行業(yè)帶來嚴重的負面影 響。最后就是上述這些二手房交易中的抵押貸款問題， 由于涉及到不同行業(yè)中的不同企業(yè)， 包括金 融行業(yè)中的銀行，評估行業(yè)中的評估機構，中介行業(yè)中的經紀企業(yè)，行業(yè)協(xié)調管理的難度較大。三、解決問題的對策與建議第一，在金融、中介和評估這三個不同行業(yè)的

16、協(xié)會間建立互通機制，一方面對有不良記錄或非規(guī)范化操作的人員和企業(yè)予以披露，另一方面也對幾個行業(yè)內較好的操作模式或者規(guī)范化經營的企 業(yè)進行推薦。第二，希望房地產經紀行業(yè)協(xié)會和房地產評估行業(yè)協(xié)會加強對行業(yè)內企業(yè)的管理， 特別是對不 良記錄人員和企業(yè)的處罰力度，進一步凈化行業(yè)隊伍，避免類似“浦發(fā)陸家嘴支行世茂濱江花 園”案例的在此發(fā)生，重新樹立專業(yè)、權威的社會形象。第三，各中介經紀企業(yè)應不斷改進自身的操作模式，力求規(guī)范，盡力規(guī)避可能產生的風險，尤其是部分標志性的大企業(yè)更有義務為行業(yè)樹立樣板，幫助企業(yè)乃至整個行業(yè)的二手房抵押貸款業(yè)務 的順利開展。第四，各中介經紀企業(yè)需要更加客觀、 合理的看待房地產評估環(huán)節(jié)，應充分意識