建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)方法探析

1、    建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)方法探析    劉文彬【摘要】為促進(jìn)超標(biāo)準(zhǔn)、無標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約使用土地，自然資源部要求在建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審階段對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)、無標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目開展節(jié)地評(píng)價(jià)工作，但未規(guī)定節(jié)地評(píng)價(jià)的方法。本文具體闡述了現(xiàn)階段節(jié)地評(píng)價(jià)的常用方法及存在問題，并探析科學(xué)的節(jié)地評(píng)價(jià)方法，為自然資源管理提高節(jié)地水平提供參考?！娟P(guān)鍵詞】節(jié)地評(píng)價(jià);定性分析;定量分析1、節(jié)地評(píng)價(jià)的范圍、時(shí)間建設(shè)項(xiàng)目開展節(jié)地評(píng)價(jià)一般在項(xiàng)目可行性研究階段。主要對(duì)國(guó)家和地方尚未頒布土地使用標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以及確需突破土地使用標(biāo)準(zhǔn)確定的規(guī)模和功能分區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)水庫和水電工程項(xiàng)目淹沒區(qū)

2、用地、礦山企業(yè)開采區(qū)用地、通信和輸電線路塔基用地、河道治理工程用地和引排灌工程用地，不列入節(jié)地評(píng)價(jià)范圍1。2、節(jié)地評(píng)價(jià)的內(nèi)容、常用方法及存在問題節(jié)地評(píng)價(jià)主要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地總規(guī)模及各功能分區(qū)用地進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析其用地功效、用地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)、用地效益。2.1用地功效用地功效評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：分析建設(shè)項(xiàng)目各功能分區(qū)建設(shè)的必要性，是否存在搭車用地及各功能分區(qū)合并的可行性。用地功效評(píng)價(jià)方法一般采用定性評(píng)價(jià)，首要分析項(xiàng)目是否符合現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)取得的建設(shè)依據(jù)及項(xiàng)目建設(shè)的必要性。其次對(duì)其各功能分區(qū)進(jìn)行分析，重點(diǎn)是對(duì)同類建設(shè)項(xiàng)目并未設(shè)置的功能分區(qū)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)因?yàn)楣に?、地形、生產(chǎn)安全等特殊情況增加的功能分區(qū)，分析

3、其建設(shè)的合理性，以及能否與其他功能分區(qū)合并設(shè)置，并優(yōu)化用地規(guī)模。存在問題主要是該部分評(píng)價(jià)內(nèi)容難以計(jì)量表達(dá)，所以依靠是的是定性評(píng)價(jià)。其評(píng)價(jià)的內(nèi)容無具體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)價(jià)過程存在評(píng)價(jià)單位的主觀影響。評(píng)價(jià)結(jié)果存在一定的主觀片面性。2.2用地規(guī)模用地規(guī)模評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：分析建設(shè)項(xiàng)目用地總面積和各功能分區(qū)用地面積是否合理，可否通過增加項(xiàng)目投資，采用一定的工程措施、合并功能分區(qū)，在保證生產(chǎn)安全的前提下進(jìn)一步優(yōu)化用地規(guī)模。用地規(guī)模評(píng)價(jià)以用定量評(píng)價(jià)為主。常用方法包括各功能分區(qū)的數(shù)學(xué)計(jì)算法和節(jié)地效果打分法。各功能分區(qū)的數(shù)學(xué)計(jì)算法，即逐一分析各功能分區(qū)的用地面積合理性。一是逐一分析功能分區(qū)內(nèi)建構(gòu)筑物的尺寸，計(jì)算其占地

4、面積。二是分析區(qū)域內(nèi)道路、管線的長(zhǎng)度、寬度，計(jì)算其占地面積。三是分析區(qū)域內(nèi)為保證工藝安全建構(gòu)筑物之間所需的安全距離、管理范圍和占地面積。四是根據(jù)標(biāo)高計(jì)算挖填方，計(jì)算因地形影響邊坡、放坡所需用地。最后綜合分析各功能分區(qū)合理的用地面積，計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目總用地面積;節(jié)地效果打分法是通過專家打分，確定影響用地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)、用地效益的各個(gè)因子，以及各因子的權(quán)重。再利用同類建設(shè)項(xiàng)目各因子類比和權(quán)重，計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目用地得分，以此判斷節(jié)地效果。存在問題主要包括一各功能分區(qū)的數(shù)學(xué)計(jì)算法雖然詳細(xì)計(jì)算了建設(shè)項(xiàng)目各部分面積，但其建構(gòu)筑物的大小僅是單純的數(shù)學(xué)計(jì)算。建構(gòu)物大小的合理性缺少判斷。二節(jié)地效果打分法利用專家打分確定

5、各因子權(quán)重，受專家主觀影響較大，存在一定的主觀片面性。三是節(jié)地效果打分必須與同類項(xiàng)目類比。評(píng)價(jià)單位對(duì)同類建設(shè)項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)不一，影響評(píng)價(jià)結(jié)果。建設(shè)項(xiàng)目用地受地形影響比較大，尤其是無土地使用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地缺乏可比性。按規(guī)定，比選建設(shè)項(xiàng)目的選取一般應(yīng)選取行業(yè)的用地最節(jié)約項(xiàng)目或平均用地水平項(xiàng)目。但實(shí)際選取時(shí)由于建設(shè)項(xiàng)目用地資料采集困難，準(zhǔn)確性無法保證，且可比性較弱。部分評(píng)價(jià)單位為使評(píng)價(jià)項(xiàng)目得分分值較高，可能選取指標(biāo)較差的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，影響了評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。2.3用地結(jié)構(gòu)根據(jù)空間規(guī)劃的管制要求，建設(shè)項(xiàng)目選址首要避讓生態(tài)紅線和自然保護(hù)區(qū)、永久基本農(nóng)田。同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)盡量利用荒山、荒坡，減少占用耕

6、地，特別是永久基本農(nóng)田。用地結(jié)構(gòu)的評(píng)價(jià)內(nèi)容主要是評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目選址的合理性。其選址須以空間規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行選址，除特殊項(xiàng)目外，必須避讓生態(tài)紅線、自然保護(hù)區(qū)、永久基本農(nóng)田。其次項(xiàng)目用地結(jié)構(gòu)是否合理，選址時(shí)是否進(jìn)行了多方案比選，是否存在為減少投資多占耕地的情況。用地結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)方法采用定量與定性相結(jié)合。定量分析項(xiàng)目占用生態(tài)紅線、自然保護(hù)區(qū)的土地、永久基本農(nóng)田的數(shù)量。定量結(jié)合定性分析各選址方案的優(yōu)缺點(diǎn)，其中用地情況等可以定量分析必須進(jìn)行定量比較。存在問題是各選址方案進(jìn)行比較時(shí)未進(jìn)行綜合打分。由于各方的關(guān)注點(diǎn)不一樣，當(dāng)?shù)卣⒅亟ㄔO(shè)社會(huì)效益，項(xiàng)目建成后對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、對(duì)環(huán)境以及人民生活水平的影響。自然資源主

7、管部門注重節(jié)地效果，項(xiàng)目建設(shè)少占土地、耕地、永久基本農(nóng)田。投資方注重經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的總投資、產(chǎn)出、維護(hù)費(fèi)用等。由于沒有進(jìn)行綜合打分，各方案就無法進(jìn)行排序，只能定性分析，各方得出結(jié)論會(huì)有不同。而評(píng)價(jià)單位在對(duì)選址進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)容易受委托方影響，使評(píng)價(jià)結(jié)果不客觀。2.4用地效益用地效益評(píng)價(jià)內(nèi)容主要是分析建設(shè)項(xiàng)目的單位用地效益，與同類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，以此判斷建設(shè)項(xiàng)目工藝流程是否先進(jìn)，用地是否合理。用地效益評(píng)價(jià)一般用地規(guī)模的評(píng)價(jià)相結(jié)合，在用地規(guī)模節(jié)地效果打分時(shí)一并進(jìn)行分析。綜上節(jié)地評(píng)價(jià)方法一般采用定性分析與定量評(píng)價(jià)結(jié)合，定性分析產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、選址的合理性、規(guī)劃布局的合理性、工程技術(shù)先進(jìn)性分、節(jié)地工程

8、技術(shù)措施等;定量分析項(xiàng)目用地總規(guī)模及各功能分區(qū)用地規(guī)模;定量與定性結(jié)合分析節(jié)地水平，計(jì)算節(jié)地分值。主要存在問題包括：1.未建立規(guī)范的評(píng)價(jià)體系，評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法未統(tǒng)一一致，評(píng)價(jià)不具備科學(xué)性。2.由于評(píng)價(jià)對(duì)象多是無標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，評(píng)價(jià)時(shí)缺乏依據(jù)，定性分析較多而定量分析較少，受評(píng)價(jià)單位、專家的主觀影響大。3.由于無土地使用標(biāo)準(zhǔn)，定量評(píng)價(jià)時(shí)必須依靠同類建設(shè)項(xiàng)目類比，但由于信息資料不暢，選樣的標(biāo)準(zhǔn)不一。評(píng)價(jià)單位為評(píng)價(jià)效果隨意選樣，影響評(píng)價(jià)結(jié)果的客觀、科學(xué)性。3、節(jié)地評(píng)價(jià)的方法探索為充分發(fā)揮土地使用標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地的控制作用，須建立規(guī)范、科學(xué)的評(píng)價(jià)方法。3.1評(píng)價(jià)技術(shù)方案原則評(píng)價(jià)的技術(shù)方案必須注重科學(xué)、

9、適用。評(píng)價(jià)的首要目標(biāo)是保證評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，評(píng)價(jià)的內(nèi)容、流程必須符合現(xiàn)有政策規(guī)定，減少委托單位、評(píng)價(jià)單位的主觀影響，保證評(píng)價(jià)結(jié)果的客觀，對(duì)存進(jìn)各建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約集約用地具有重要作用。建設(shè)項(xiàng)目用地受安全生產(chǎn)、地形地貌、工藝技術(shù)影響較大。尤其是國(guó)家尚未出臺(tái)使用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，其用地規(guī)?？杀刃暂^弱，用地存在多樣性。因此節(jié)地評(píng)價(jià)方案必須要適應(yīng)項(xiàng)目多樣性。3.2技術(shù)方案節(jié)地評(píng)價(jià)的技術(shù)流程應(yīng)包括：收集資料、確定評(píng)價(jià)對(duì)象、開展節(jié)地評(píng)價(jià)、分析建設(shè)項(xiàng)目的可行性，最后得出建設(shè)項(xiàng)目的合理用地規(guī)模。具體流程和評(píng)價(jià)內(nèi)容如下。收集資料：收集項(xiàng)目資料、同類建設(shè)項(xiàng)目資料、土地利用總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀、永久基本農(nóng)田、自然保護(hù)區(qū)、

10、生態(tài)紅線、地形圖、影像圖等。確定評(píng)價(jià)對(duì)象：根據(jù)土地使用標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，確定評(píng)價(jià)對(duì)象。建設(shè)依據(jù)分析：分析項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、產(chǎn)業(yè)政策以及項(xiàng)目建設(shè)必要性;規(guī)劃布局合理性分析：分析項(xiàng)目規(guī)劃布局方案合理性、新增能功能分區(qū)的是否必要、是否存在夾帶項(xiàng)目外的用地;項(xiàng)目用地總規(guī)模分析：通過方案比選，分析選址的合理性;分析項(xiàng)目采取的節(jié)地措施、工程技術(shù)先進(jìn)性;利用專家會(huì)議法、層次分析法、德爾菲法確定用地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)、用地效益等權(quán)重，與同類項(xiàng)目對(duì)比，計(jì)算節(jié)地效果分值;項(xiàng)目各功能分區(qū)用地規(guī)模分析：各功能分區(qū)逐一展開詳細(xì)計(jì)算，分別計(jì)算每個(gè)功能分區(qū)的建構(gòu)物占地、管線占地、邊坡占地、建構(gòu)物間的安全距離等。項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)

11、：建設(shè)項(xiàng)目符合空間規(guī)劃情況、占用生態(tài)紅線、自然保護(hù)區(qū)、永久基本農(nóng)田的情況及其可行性。結(jié)論：根據(jù)評(píng)價(jià)過程，科學(xué)合理確定其用地規(guī)模。3.3開展節(jié)地評(píng)價(jià)應(yīng)注意問題及建議3.3.1成立專業(yè)評(píng)價(jià)小組，確保評(píng)價(jià)的科學(xué)性開展節(jié)地評(píng)價(jià)關(guān)鍵是確保定性評(píng)價(jià)科學(xué)，定量評(píng)價(jià)準(zhǔn)確。根據(jù)節(jié)地評(píng)價(jià)技術(shù)流程，評(píng)價(jià)內(nèi)容中建設(shè)依據(jù)、規(guī)劃布局的合理性評(píng)價(jià)應(yīng)采用定性評(píng)價(jià);項(xiàng)目用地總規(guī)模評(píng)價(jià)中選址的合理性、節(jié)地措施、工程先進(jìn)性應(yīng)采用定性評(píng)價(jià)，節(jié)地效果打分應(yīng)采用定性與定量相結(jié)合;各功能分區(qū)評(píng)價(jià)應(yīng)采用定量評(píng)價(jià)。建議在開展節(jié)地評(píng)價(jià)時(shí)，建立成立專門的節(jié)地評(píng)價(jià)技術(shù)小組，由從事相關(guān)領(lǐng)域時(shí)間較長(zhǎng)、技術(shù)專業(yè)能力強(qiáng)、具有行業(yè)高級(jí)職稱的技術(shù)人員組成，其中

12、應(yīng)選取熟悉建設(shè)的一線工程技術(shù)人員參與，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模和各功能分區(qū)規(guī)模進(jìn)行多方位、多角度、多層次的評(píng)價(jià)，保證評(píng)價(jià)的科學(xué)性。3.3.2多方參與，減少評(píng)價(jià)單位的主觀影響節(jié)地評(píng)價(jià)結(jié)果受評(píng)價(jià)單位主觀影響較大，如節(jié)地效果打分，確定各因子權(quán)重。不管采用專家會(huì)依法、層次分析法、德爾菲法，雖然是由專家確定權(quán)重，但受組織者影響極大。建議評(píng)價(jià)時(shí)充分征求當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門、上級(jí)主管部門、個(gè)人的意見，多方參與，以減少評(píng)價(jià)單位的主管影響。3.3.3合理選取進(jìn)行比較的同類建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目用地受地形、技術(shù)條件、建設(shè)內(nèi)容影響較大。同類建設(shè)項(xiàng)目用地比較硬選取節(jié)地效果好的進(jìn)行較。在同類建設(shè)項(xiàng)目選取時(shí)建議選取近三年報(bào)批的同類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，選取樣本可以多取幾個(gè)進(jìn)行比較。同時(shí)比較時(shí)，應(yīng)扣除邊坡用地及