購房須知重要事項(共11頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上簽訂購房合同注意事項購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；2.房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；5.質(zhì)量標準，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使用權(quán)限；9.雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；10.違約賠償責(zé)任；11.其他相關(guān)事項及附

2、件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電器、供水、照明以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。(水，電，氣，通訊詳圖）附件二是有關(guān)公共部分與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。雙方應(yīng)約定，賣出人違背該分攤原則的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分攤面積部分的相應(yīng)價款，并按該價款的

3、10支付違約金。附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性名稱。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標準。附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項在補充協(xié)議中詳細約定。例如，不含房價款中的有關(guān)交納的費用，如管道煤氣安裝費、安全門對講機費（要標明廠家、品牌），按規(guī)定設(shè)置的供電容量，買受人要

4、求增容部分的增容費等都可在此附件中約定目前購房合同附件內(nèi)容主要包括付款方式、房屋裝飾設(shè)備說明、補充條款以及處理辦法等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料規(guī)格、顏色和設(shè)備的商品品牌（型號）及其質(zhì)量標準。1、買賣身份莫簡單 即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。  2、售樓廣告多睜眼 很多購房訴訟是因廣告

5、宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。  為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內(nèi)容。  3

6、、五證審查須從嚴 目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項目一期說成二期等。  對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)?，認識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。  五證是指國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、商品房預(yù)售許可

7、證（或商品房銷售許可證）。 正式的國有土地使用證蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄。臨時國有土地使用證只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款，如后期款項不能足額交付，就拿不到國有土地使用證，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個重大隱患。  規(guī)劃局的建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。  根據(jù)房管局的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。

8、  建委的建設(shè)工程開工許可證是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的建設(shè)工程竣工備案表。  房地局的商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。  4、樣板房中少聯(lián)翩  在商品房預(yù)售過程中，有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房

9、有不小差距。 5、認購書前要盤算 在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這里說明一點，簽訂認購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔(dān)心錯過，必須簽訂認購書，則應(yīng)注意以下問題： 首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容（包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付

10、款時間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。  其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。  再次，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。  6、合同條款多把關(guān)  在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。  購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向

11、房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。  就合同主要條款說明如下： （1）關(guān)于房屋面積方面的條款。 （2）關(guān)于價格、收費、付款額同的條款。 （3）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。  購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。 （4）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。  這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。 自2001年6月1日起施行的商品房銷售管

12、理辦法第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！? 但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。 （5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。  應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。 （6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。  由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請

13、房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單 （7）關(guān)于稅費負擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 （8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。 這方面內(nèi)容不細說了,大家都知道怎么寫。感興趣的我們下來進行交流。 （9）關(guān)于不可抗拒力。  簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。  “不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個告知期限。  出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)

14、部門延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。 7、補充協(xié)議別嫌煩 商品房買賣合同補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。 8、簽字蓋章祝圓滿 堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。 最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。

15、焦點小編教您購房購房合同陷阱對策面面觀 陷阱1：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。 對策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。 律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。陷阱2：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣

16、有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。 對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第_種方式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。 陷阱3：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指

17、法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。 對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。 律師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第_種方式處理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標準承擔(dān)責(zé)任。2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買受人不依法交納辦理

18、房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。 陷阱4：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。 對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備

19、證據(jù)。 律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。陷阱5：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。 對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。 律師建議增加補充條款：出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 陷阱6：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 對策：1，在土地管理部門、房管部門

20、查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 陷阱7：物業(yè)管理條例今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 對策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的物業(yè)管理公約。 律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標方式選擇的前期物

21、業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的物業(yè)管理公約。 陷阱8：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。對策：1、根據(jù)民法通則以及6月1日的解釋將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。 律師建議增加補充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、 退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。2、 賠償買受人從簽訂此購房合同

22、時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等。一、單方擴大解約權(quán) 實例：××居商品房認購書中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時簽署商品房買賣合同及交付首期房價款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認購書，并不退還定金。” 實例：××花園商品房認購協(xié)議中規(guī)定，“認購方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂商品房買賣合同，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催告，本協(xié)

23、議自然作廢。” 實例：××花園商品房認購協(xié)議書規(guī)定："若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還。" 點評意見：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進行催告，催告后，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外

24、事件、經(jīng)營者自身責(zé)任等，故意排除了消費者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費者責(zé)任，單方擴大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。 二、任意使用免責(zé)權(quán) 實例：某房地產(chǎn)公司制定的商品房買賣補充協(xié)議中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。 實例：天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補充合同中規(guī)定："房屋采用空心磚建造，

25、而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。" 點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質(zhì)量責(zé)任、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任，更不能剝奪消費者的索賠權(quán)和訴權(quán)。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消

26、費者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。 三、違約責(zé)任不對等 實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)?！?點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對

27、等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。 四、認購定金難歸還 實例：成都××花園商品房認購書規(guī)定："認購方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款，認購定金自動轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認購定金不退還。" 點評：商品房買賣屬于大宗消費，經(jīng)營者應(yīng)為消費者留有一個合理的"猶豫期"，以便消費者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購房。"猶豫期"內(nèi)要求退還定金的，不適用定金法則。 五、模糊標的好圈錢 實例：廈門××房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制訂的商品房買賣補充協(xié)議中卻加入了不明確