物業(yè)管理基本制度與政策考試重點(diǎn)..

1、物業(yè)管理基本制度與政策考試重點(diǎn)第一章 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理定義（）：物業(yè)管理?xiàng)l例第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（了解：物業(yè)管理內(nèi)容：（1）維修養(yǎng)護(hù)修修補(bǔ)補(bǔ)（2）環(huán)境衛(wèi)生打打掃掃（3）秩序管理走走停停）（了解：物業(yè)：已建成的，通過竣工驗(yàn)收并且投入使用的各類房屋建筑及其所屬的配套設(shè)施與場(chǎng)地。）二、物業(yè)管理的特征（）：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化（多選）其中，市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。（了解：社會(huì)化：物業(yè)公司所從事的工作具有社會(huì)性；專業(yè)化：

2、我們所從事的維修、養(yǎng)護(hù)具有專業(yè)性。）（了解：雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。）三、常識(shí)：1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生。2、1994年3月23日，建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。3、2003年6月8日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布（國(guó)務(wù)院頒布），這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。四、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（）（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增

3、加就業(yè)（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。五、物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)思想和立法原則（）：1、物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。2、物業(yè)管理?xiàng)l例在立法過程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則：（一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。六、條例創(chuàng)設(shè)的法律

4、制度包括：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。七、條例確立的基本法律關(guān)系（，單選、多選）：（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系（考點(diǎn)）業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（考點(diǎn)）業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系（考點(diǎn)）業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，

5、實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；一個(gè)是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。（四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。 條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

6、居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。八、市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：1、強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)。2、強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。九、做題歸納考點(diǎn)： 1、每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地享有部門產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)第二章 物業(yè)管理

7、服務(wù)一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)。（）（一）物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性。（二）物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。（三）物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性。（四）物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（一）物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。概括地說，包括以下兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。（二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（特約服務(wù)和代辦服務(wù)）條例第四十四條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。需注意以下幾點(diǎn)：（1）提供

8、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。（2）合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定。（3）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行），從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。一級(jí)最高，三級(jí)最低。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：（1）標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房

9、、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。（2）標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。（3）標(biāo)準(zhǔn)各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。（多選、單選）四、條例第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（考點(diǎn)，收費(fèi)三原則）五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定

10、政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。（考點(diǎn)）（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成。1、包干制收費(fèi)形式“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。2、酬金制收費(fèi)形式酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。（

11、三）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。六、物業(yè)服務(wù)合同1、根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同。一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)

12、單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；一種是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。條例對(duì)這兩種合同有明確規(guī)定，將業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同稱為物業(yè)服務(wù)合同，將建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。2、條例第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”3、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性；（2）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；（

13、3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要是合同。4、前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效：（即理解過渡性的含義）條例第二十六條對(duì)此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2004年9月制定并發(fā)布了前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）。6、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)（1）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務(wù)履行制止義務(wù)履行報(bào)告義務(wù)（2）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)條例第四十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

14、當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”在發(fā)生安全事故時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：發(fā)生安全事故時(shí)，要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故協(xié)助做好救助工作?！?、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任條例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”8、物業(yè)使用與維護(hù)第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決

15、定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。（考點(diǎn)）因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意

16、后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共功能建筑和公共設(shè)施用途。（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款

17、規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。第三章 物業(yè)管理的基本制度第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度一、條例第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。二、業(yè)主的權(quán)利：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8、對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用。10、

18、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。三、業(yè)主的義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)四、業(yè)主大會(huì)1、業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。2、業(yè)主大會(huì)額籌備與成立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。條例規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并

19、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”3、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條的內(nèi)容為：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選擇業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)；4、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分站建筑

20、物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（即二分之一以上的人數(shù)、二分之一以上的面積）業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。四、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)決定什么，業(yè)主委員會(huì)就執(zhí)行什么）1條例將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。2、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)條例規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)：（1）著急業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（3）

21、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)第二節(jié) 業(yè)主公約制度業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容：2004年9月建設(shè)部發(fā)布了業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本），明確了業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：1、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則3、維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則4、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)5、違約責(zé)任第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義1、對(duì)于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭(zhēng)議，都有重大作用。2、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)

22、管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。3、前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義條例第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義：1、物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2、

23、實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。3、實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端。二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分：（一）物業(yè)管理資料移交建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：1、竣工驗(yàn)收資料2、技術(shù)資料3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件4、物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。（二）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收1、物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收2、物業(yè)管

24、理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收（三）物業(yè)的保修責(zé)任建筑法（人大制定）、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（建筑部）和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部）對(duì)保修都做了明確規(guī)定。第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性：第一，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。第二，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。第三，針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)（一）取得資質(zhì)等級(jí)的條件1、一級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員記憶工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理

25、和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬高層住宅100萬獨(dú)立式住宅（別墅）15萬辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬2、二級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員記憶工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（3）物

26、業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬高層住宅50萬獨(dú)立式住宅（別墅）8萬辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬3、三級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員記憶工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和

27、標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（二）資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。（三）資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接（1）一級(jí)資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；（2）二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬以下的住宅項(xiàng)目和8萬以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（3）二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬以下的住宅項(xiàng)目和5萬以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行

28、政處罰1、物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬以下的罰款。2、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬以下的罰款。3、物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度一、條例第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！倍?、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定1、根據(jù)條例規(guī)定，國(guó)家人事部和建設(shè)部于200

29、5年11月16日制定并頒布了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法2、物業(yè)管理師資格考試（建設(shè)部命題、人事部考試）人事部、建設(shè)部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室。建設(shè)部組織成立物業(yè)管理師資格考試專家委員會(huì)，負(fù)責(zé)擬訂考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。人事部組織專家審定考試科目、考試大綱，考試試題，組織實(shí)施考試工作。3、經(jīng)物業(yè)管理師資格考試合格，由人事部、建設(shè)部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的物業(yè)管理師資格證書。4、物業(yè)管理師注冊(cè)取得物業(yè)管理師資格證書的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師

30、的名義執(zhí)業(yè)。申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊(cè)所在的省的注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)。建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于40學(xué)時(shí)。5、物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備以下執(zhí)業(yè)能力：（1）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí)；（2）具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；（3）能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；（4）具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范

31、圍（考點(diǎn)）：（1）制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；（2）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；（3）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；（4）負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；（5）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；（6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度2007年12月4日，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，并于2008年2月1日起施行。一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義：住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2、住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則：住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用

32、、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存（一）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體，主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。（二）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額1、每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。2、售房單位按照多層住宅不低于售房款的2

33、0%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（三）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式1、將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（指銀行賬戶）2、業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用。1、使用范圍：住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原則：住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念物權(quán)法第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部

34、分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。二、專有部分的所有權(quán)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，對(duì)其共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。三、共有部分的共有權(quán)1、業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主所有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑去劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬物權(quán)法第七十

35、四條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬做了如下規(guī)定：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策一、直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律（人大常委會(huì)制定xx法）有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城市規(guī)劃法。國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)（國(guó)務(wù)院-條例）有：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、土地管理法實(shí)施條例、城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管

36、理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例等。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章（規(guī)定、頒發(fā)）有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段（）：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段。城市規(guī)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理包括（）審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。三、工程竣工驗(yàn)收備案制度建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（1）工程竣工驗(yàn)收備案表；（2）工程竣工驗(yàn)

37、收?qǐng)?bào)告。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件；（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。四、土地使用權(quán)的處理原則（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工作用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（二）以劃撥方式取得土

38、地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn)，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否合理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)

39、稅費(fèi)；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。六、商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售的四項(xiàng)條件（*）：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)收的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。七、商品房現(xiàn)售條件（*）：1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、取得土地所有權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、已通過竣工驗(yàn)收；5、拆遷

40、安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交房日期；7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。八、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1.當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2.商品房基本狀況3.商品房的銷售方式4.商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7.供水、供電、供熱、燃?xì)?、等配套基礎(chǔ)設(shè)施8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11.解決爭(zhēng)議的方法；12.違約責(zé)任；13.雙方約定的其他事項(xiàng)

41、。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容（了解）：1. 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2. 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3. 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；（1）房面防水3年；（2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；（3）墻面、頂棚抹灰層脫落一年；（4）地面空鼓開裂、大面積起砂1年；（5）門窗翹裂、五金件損壞1年；（6）管道堵塞兩個(gè)月；（7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；（8）衛(wèi)生潔具1年；（9）燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；（10）其

42、他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；4. 用戶保修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限九、房屋租賃管理（一）房屋租賃合同主要條款（*）1. 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；2. 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；3. 租賃用途；4. 租賃期限；5. 租金及交付方式；6. 房屋修繕責(zé)任；7. 轉(zhuǎn)租的約定；8. 變更和解除合同的條件；9. 違約責(zé)任；10. 當(dāng)事人約定的其他條款（二）禁止房屋租賃的規(guī)定（*）1. 未依法取得房屋所有權(quán)證的；2. 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3. 共有房屋未取得共有人同意的；4. 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5. 屬于違法建筑的；6. 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7. 已抵押。未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8. 不符合