基于住房空置原因與對策研究

1、百度文庫基于住房空置原因與對策研究【摘 要】政府的鼓勵和支持以及巨大的市場前景促進了個地房 地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展。但是我們不可避免市場不容樂觀的現(xiàn)實： 在住宅市場繁榮發(fā)展的同時，住房空置面積也在悄然迅猛的增長。 文章試著從幾個方面入手分析空置的現(xiàn)狀，造成住房空置的原因及 其影響，探討解決辦法?！娟P(guān)鍵詞】住房；空置率近年來隨著商品住房投資的迅猛增長，全國各地商品房空置面積 集聚增大?？罩弥笜耸欠从呈袌龉┣笃胶獾闹匾笜?，通過對空置 指標的研究可以洞察房地產(chǎn)市場的變化，為決策提供重要的參考依 據(jù)。當前我國商品房空置率已高達 30%多，有的城市都大于30%。 這遠遠高于10%的國際警戒線。上海樓盤的

2、整體空置率大約在 25%30%之間，上海部分地區(qū)房屋空置高達 50%，北京市僅從 2006年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為。有人稱上海有400萬套住宅空置，連續(xù)6個月電表讀數(shù)為0。一場由“空 置房”引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍在持續(xù)發(fā)酵。解決空置問題仍面臨著很 大壓力。商品住房空置是個全國性的問題，當然各地商品住房空置 原因也存在很大的差別。造成商品住房空置的原因是多方面的，概 括來說主要影響因素有幾個方面：一是市場經(jīng)濟在運行過程中宏觀 調(diào)控因素的影響；二是商品房開發(fā)過程中存在的問題所；三是由于 住宅市場的一些配套服務體系不夠完善。、宏觀調(diào)控因素的影響由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位舉足輕

3、重，因此在經(jīng)濟運 行中宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響也是十分明顯的。宏觀調(diào)控因素可以 體現(xiàn)在住房供應總量雖然挺大但居民有效需求不足、地產(chǎn)調(diào)控和調(diào) 節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策等方面。（1）商品住房供應總量偏大。 很多地方政府把房地產(chǎn)業(yè)作為促進城市經(jīng)濟發(fā)展的重要的支柱產(chǎn) 業(yè)，并推出了大量的優(yōu)惠政策和措施，鼓勵和支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā) 展，而高額的行業(yè)利潤也促使很多的部門、單位和個人紛紛投入住 宅市場，巨大的市場前景和政策上的優(yōu)惠也吸引了大批外來資金紛 紛入駐長三角，珠三角，京津冀等地。從而導致了房地產(chǎn)的過度開 發(fā)，投資失控。目前全市從事商品住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎上千 家，其中有開發(fā)項目的300多家，而且每年都

4、還在增加。房地產(chǎn)投 資的過于膨脹，使開發(fā)規(guī)模過大，商品住房集中上市，每年新增竣 工面積進入商品房空置面積在逐年增加，這必然形成大量的積壓空 置。（2）居民有效需求不足。有效需求是指消費者在一定價格下對 商品的需求，它必須具備兩個條件：一是消費者愿意購買商品，二 是消費者有購買能力，商品、購買意愿、購買能力，三者缺一不可 而其中最關(guān)鍵的因素就是購買力。雖然近幾年居民收入有所增加， 但與商品住房消費水平相比還是相差很大。盡管目前廣大居民對住 房的潛在需求十分巨大，也相當強烈，但是商品住房價格遠遠超過 現(xiàn)階段居民的購買能力，使大多數(shù)潛在的購房者只能望房興嘆。根 據(jù)2010年底北京市居民人均可支配收入

5、計算，一個雙職工家庭要 購買一套中等價位的商品房需將其全部收入不吃不喝積攢近二十 年。因此，在目前這種高房價；低收入必然會造成部分商品住房的 空置。（3）地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。購房有三種 情形，一種是自住，一種是投資，還有一種是投機行為，而目前市 場30%是投機行為，正是這么大比例的投機行為推動了住房空置率 的不斷攀升。在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)，有效地遏制了外地炒房 者，尤其是某些炒房團。而且很多專家認為之所以出現(xiàn)一批空置房, 是因為中國沒有征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅呼之欲出，很多人覺得調(diào)控房 地產(chǎn)市場系列政策的出臺，是對房產(chǎn)稅的頒布有著引導和鋪墊的作 用?？己藛栘煓C制與房市調(diào)控的捆綁

6、，在穩(wěn)定房價、推進保障性住 房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的事上，要追究有關(guān)部門和 領(lǐng)導的責任。這大大推進的宏觀調(diào)控的力度。雖然，此次房地產(chǎn)調(diào) 控初顯成效，但政策效果還需進一步鞏固。一線城市的房地產(chǎn)交易 經(jīng)過近幾個月的“緩沖”，已經(jīng)有所適應。二三線城市的降價效果 似乎也并不明顯，有的房價略有降低，還有的不降反漲。同時我國 住房的空置率仍然很高，表明中央對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控任重而道 遠。為促進房地產(chǎn)市場由投資主導向消費主導轉(zhuǎn)變，必須堅持房地 產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過于擔憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會對經(jīng)濟增長放緩有 影響。二、開發(fā)商經(jīng)營中存在的問題住宅開發(fā)商在投資開發(fā)和經(jīng)營中的諸多問題是造成商品房大量 空置

7、的重要原因，主要表現(xiàn)為售房價格過高、開發(fā)商的觀念落后、 商品房的設計落后、位置偏遠、配套設施不完善及物業(yè)管理和房屋質(zhì)量問題等幾個方面因素。（1）售房價過高。一般的房地產(chǎn)開發(fā)商 將開發(fā)利潤定在20%30%,有些甚至高達50%，而國際上房地 產(chǎn)企業(yè)的平均利潤均在6%8%之間。即使目前有些住房開發(fā)商聲 稱降低房價，讓利消費者，把自己的利潤率降為10%左右，但由于 開發(fā)商資產(chǎn)負債率較高（多數(shù)大于70%），即使開發(fā)利潤真的降到 10%，其資本利潤率仍是相當豐厚。有些商品房開發(fā)商開發(fā)管理不 嚴，效率低下，浪費嚴重，也是導致造價成本太高的因素。近年各 地商品住房價格年平均上漲近 30%,遠高于同期的經(jīng)濟增長

8、率和通 貨膨脹率。過高的房價使得大量商品住房空置，而多數(shù)消費者卻無 力購買。導致房價上漲的因素很復雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場 的實際，則房價上升主要原因有經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、 資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、資金可 獲得性高且成本低、供不應求下的投機炒作行為等。（2）開發(fā)商的觀念落后。從整體上看這幾年居民對商品住房的需求是逐年增長 的，但是我們的有些房地產(chǎn)開發(fā)商們對商品住宅的開發(fā)部分脫離了 消費者的現(xiàn)實需求不能正確地分析形勢，沒有對市場進行充分的調(diào) 查和準確的預測，更沒有形成一個科學而成熟的開發(fā)理念。收入人 群究竟有多少？市場需求有多大？大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)

9、過了 那么多年仍然沒有形成一個自己的開發(fā)理念，不知道自己該為誰修 房子，修什么樣的房子，只會從別人那里模仿和抄襲。于是很多房 地產(chǎn)市場也就形成了一個奇怪現(xiàn)象，當某一種新形式的住房出現(xiàn)并 受到市場歡迎時，很多開發(fā)商們便會蜂擁而至來開發(fā)這種住宅。小 戶型熱之后又接著出現(xiàn)了電梯公寓熱、聯(lián)體別墅熱等。開發(fā)商沒有 自己的開發(fā)理念，在開發(fā)項目時盲目跟風，而不對市場進行深入調(diào) 查，出現(xiàn)空置積壓也就難免了。 （ 3）商品房位置偏遠，配套設施不 完善。商品住宅是一種特殊的商品，它有不可移動性、永久性，易 受限制。在脫離老城區(qū)的同時，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)布局卻沒有及時跟進， 這造成了新城區(qū)在房子賣出去之后卻沒人住的情況發(fā)生

10、。從住宅市 場的需求來看，消費者對住宅所在的區(qū)位有著較高的要求。人們在 選擇住房時，通常地理位置是十分重要的影響因素，許多人寧愿住 在面積較小，但是交通便利的地方，而不愿選擇居住條件好，但地 理位置偏僻、交通不方便的地方。有的開發(fā)商由于預測和判斷的失 誤，在離市區(qū)較遠的地方開發(fā)了居住小區(qū)盡管小區(qū)已經(jīng)建成且形成 了一定的規(guī)模，但是由于交通不便、市政基礎設施建設和公共服務 設施落后，商業(yè)、教育、服務、文化娛樂等配套設施不完善。雖然 這部分商品住房銷售價位較低，但是仍無人問津。三、住宅市場體系不健全完善的住宅市場必須要有一個完善的住宅配套體系與之相適應。 這個配套體系應包括：完善的房地產(chǎn)市場金融體系

11、、成熟的二級市 場、健全的信息系統(tǒng)等。配套系統(tǒng)不完善也是導致商品住房大面積 空置的一個主要原因。（1）金融體系不健全，住宅抵押貸款業(yè)務發(fā) 展緩慢。在目前高房價、低收入的情況下，個人住房抵押貸款是完 善住宅金融和消化空置商品住房的有效措施。住房抵押貸款分為住 房開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款，這兩者在中國發(fā)展極不平衡，前者為銀行支持的重點，而后者僅占全部房地產(chǎn)貸款總量的10%左右。而在經(jīng)濟發(fā)達國家或地區(qū)，個人住房抵押貸款占銀行貸款總量 的20%50%,如加拿大約為50%，美國、香港約為30%。我國 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商資金可獲得性高且成本低。且他們不論土地儲備 還是土地開發(fā)，不管是從建筑商的流動資金還是

12、從消費者的資金來 源來看，這整個過程的所需資金絕大部分來自于銀行貸款，所占比 例差不多達到全部房地產(chǎn)資金的 80%左右。我國以前過度的低利率 使開發(fā)商的投資成本低而且房價又不斷地上升，致使他們產(chǎn)生了一 種對房地產(chǎn)進行投資不僅不虧而且所賺利潤極其豐厚的預期，從而 助長了開發(fā)商們盲目的投資。此外目前個人住房抵押貸款還存在貸 款條件苛刻、貸款手續(xù)煩瑣、貸款期限偏短、貸款額度較小、貸款 利率剛性偏大、還款方式單一、貸款風險較大等問題。所有這些都 大大限制了居民購買商品住房的能力。（2）住宅二級市場發(fā)展滯后。 大力發(fā)展住宅二級市場是培育住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點和新 的消費熱點的重要內(nèi)容。目前很多城市總

13、體上看其功能仍沒有得到 充分發(fā)揮，住宅市場化程度依然很低，市場流通性不夠，住宅的可 轉(zhuǎn)移功能及保值、增值優(yōu)勢不能得以充分體現(xiàn)，因此難以形成以個 人消費為主體的住宅市場和住宅建設的良性循環(huán)體制。發(fā)展滯后的 二級市場不僅影響了銀行放貸和投資者投資的積極性，也限制了住 宅存量部分的有效調(diào)整，同時難以刺激住宅增量的需求，間接導致 和加劇了商品住房的空置。（3）房地產(chǎn)信息體系不健全。房地產(chǎn)業(yè) 是一個復雜的系統(tǒng)部門，投資周期長，投資數(shù)額大，因此對它的調(diào) 控需要提前預測，掌握詳細的房地產(chǎn)動態(tài)信息。目前政府缺乏及時 有效的信息，難以做出科學的決策，這也使得開發(fā)商在投資開發(fā)和 消費者在購買住房時缺乏必要的信息依

14、據(jù)，客觀上加重了住宅生產(chǎn) 和銷售的脫節(jié)。而且大量商品住房的空置積壓套牢了開發(fā)商的資 金，不利于企業(yè)進一步發(fā)展，同時還占壓了大量的銀行信貸資金， 產(chǎn)生了大量的壞帳，存在潛在的金融風險的隱患。政府要定期向社 會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供 參考。同時，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，保證信 息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎上，積極開發(fā) 分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場 主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地 產(chǎn)市場預警系統(tǒng)，建立綜合的預警指標體系，重點監(jiān)控土地、投資、 價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服 務。建議媒體盡量客觀地預測房價的走勢，準確引導市民轉(zhuǎn)變住房 消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。因此米取各種措施，大力解決商品住房的空置問題已成為當前刻 不容緩的一項任務，有著重大的現(xiàn)實意義。由于商品住房的空置問 題涉及到政府、銀行和開發(fā)商等很多方面，不是某一個單位或部門 的力量所