開放式社區(qū)對土地管理工作的影響探討

1、    開放式社區(qū)對土地管理工作的影響探討    摘 要 在城市建設(shè)中，開放式社區(qū)能夠提高土地使用率，但在推進開放式社區(qū)的進程中也同時產(chǎn)生相應(yīng)問題。基于此，分析土地管理工作中開放式社區(qū)的影響，提出相應(yīng)的解決對策，旨在提升我國土地管理的實效性。關(guān)鍵詞 土地管理；開放式社區(qū)；影響對策：f301.2 文獻標志碼：b doi：10.19415/ki.1673-890x.2017.09.0411 開放式社區(qū)的內(nèi)涵外國一般將封閉住宅社區(qū)稱為（gated community），該概念在1997年由美國社會學(xué)家blakely和snyder首次提出，是指限制進入的居住區(qū)，

2、且居住區(qū)內(nèi)的空間是私有的，通常使用籬笆或圍墻封閉起來，以防止外人進入。在大部分文獻中，封閉住宅社區(qū)更多體現(xiàn)的是擔(dān)心由于全球經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的階級分化而導(dǎo)致的公眾對自身安全的擔(dān)憂。開放式社區(qū)則與之相反，一般定義為“可實現(xiàn)城市公共資源共享、與城市功能空間有機融合，營造富有活力的城市氛圍和完善城市功能的住區(qū)，與傳統(tǒng)的封閉式社區(qū)的做法有本質(zhì)的區(qū)別?！蓖ㄟ^對比開放式社區(qū)與封閉式社區(qū)的定義，可發(fā)現(xiàn)開放式社區(qū)的主要特點是：清晰界定的沿街界面、功能混合的布局方式、高效利用的城市資源、多元平衡的交通方式1。與原有的封閉式社區(qū)相比，開放式小區(qū)既實現(xiàn)了與城市空間的有機融合，又滿足居住所要求的安全、私密性，還實現(xiàn)了居住、

3、商業(yè)以及各種服務(wù)功能的融合，構(gòu)建了社區(qū)與城市、居住與生活之間的和諧關(guān)系。2 開放式社區(qū)提高土地資源利用率在城市化的進程中，開放式社區(qū)對于交通網(wǎng)通行能力的提升具有緩解交通壓力的作用。一方面，在城市中的交通網(wǎng)設(shè)計，雖然能滿足普遍出行的需求，但由于多數(shù)大中城市中私家車保有量與日俱增，必然導(dǎo)致交通壓力的提升。而開放式社區(qū)，在其結(jié)構(gòu)上將小區(qū)之間的公共道路打開，從而緩解了城市出行中高峰期的交通壓力。另一方面，開放式社區(qū)的可利用公共資源較高，在以往封閉式社區(qū)中，公共基礎(chǔ)設(shè)施基本被嚴重分割，而相鄰設(shè)置在重復(fù)建設(shè)上，也降低了公共設(shè)施的水平。但開放式社區(qū)的集中化，能夠?qū)ι鐓^(qū)服務(wù)系統(tǒng)起到提高利用率的效果。但在推廣開

4、放式社區(qū)的進程中，依然產(chǎn)生土地管理的諸多問題2。3 開放式社區(qū)對土地管理的影響3.1 城市土地收益的下降房產(chǎn)開發(fā)通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，而政府從出讓使用權(quán)中獲得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源。如果推進開放式社區(qū)的建設(shè)，首先開發(fā)商需要增加建設(shè)成本，而民眾對于開放式社區(qū)的熱衷度也不高，促使開發(fā)商建設(shè)開放式社區(qū)的動力不明顯。政府在出讓土地使用權(quán)的過程中也無法提升出讓資金，因此產(chǎn)生了城市土地收益的下降。3.2 管理內(nèi)容與職能的影響我國土地管理部門是政府產(chǎn)權(quán)的代表，同時也是相應(yīng)的管理者，在使用權(quán)規(guī)劃中同時具有雙重身份。推進開放式社區(qū)的進程中，其土地管理基數(shù)必然增加，不僅在城市設(shè)計上需要投入大量工作內(nèi)容，尤其在土

5、地使用權(quán)的細分中，必然要明確重疊部分的內(nèi)容。管理內(nèi)容的增加，以及明確細分之后職能產(chǎn)生的變化，都是土地管理工作的挑戰(zhàn)。如何應(yīng)對其變化完善管理方式和方法，成為土地管理工作中的主要問題。3.3 管理編制與道路規(guī)劃盡管開放式社區(qū)能夠提升相應(yīng)的土地資源利用，但也同時造成土地編制難度的增加。土地利用是我國政府進行集中管理土地資源的重要標志，而在提升宏觀土地利用的管理中，對其進行利用、保護、整治、開發(fā)、管制等，皆屬于重要的管理措施。但開放式社區(qū)的出現(xiàn)，對于城市布局和管理產(chǎn)生了劃分難以定奪的情況。如果將其劃分為社區(qū)自治的部分，其公共基礎(chǔ)設(shè)施的定義無法體現(xiàn)。但將其歸屬于城市部分又無法明確該社區(qū)居民對其使用權(quán)集中

6、的體現(xiàn)。因此，對于開放部分歸屬問題，成為土地管理中的難點。同時對于社區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃與城市主干道的規(guī)劃，產(chǎn)生了相互連接的問題3。而且在布局中，如何有效提升其公共設(shè)施的建設(shè)降低重復(fù)率，也成為土地管理的重點。4 對于開放式社區(qū)帶來影響的應(yīng)對策略4.1 因地制宜，建設(shè)試點在由封閉式社區(qū)向開放式社區(qū)的推進中，不能操之過急，應(yīng)當對具有針對性的地區(qū)進行因地制宜的規(guī)劃，同時開展試點工程，將部分問題突顯出來，再分步完善。而試點的選擇應(yīng)當以土地資源利用率頻繁的地區(qū)進行，以實現(xiàn)交通擁堵合理規(guī)避的方式進行，同時優(yōu)化控制經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，合理規(guī)劃部分可以產(chǎn)生經(jīng)濟效益的城市中心位置，并作為主要的試點項目。而對于不具備開發(fā)條

7、件的老舊社區(qū)，應(yīng)逐步完善，從試點中的土地管理經(jīng)驗中，總結(jié)相應(yīng)的發(fā)放方式，從而行動土地資源的合理規(guī)劃。4.2 提高土地利規(guī)劃需要宏觀調(diào)控土地的合理規(guī)劃是管理重點，而節(jié)約土地使用和集中開發(fā)也是其提升利用率的基礎(chǔ)，明確其開發(fā)標準，服務(wù)與宏觀建設(shè)目標，也是根本改變現(xiàn)有管理方式和職能的重要手段。在增加開放式社區(qū)的土地利用中，應(yīng)結(jié)合土地利用需求，將商住混合的功能用地作為統(tǒng)一標準進行規(guī)劃，并對其功能實現(xiàn)進行比例劃定，同時將描述其城市開放率的指標，引入到整體土地管理的宏觀調(diào)控之中。4.3 鼓勵開放式社區(qū)開發(fā)需要政策支持我國目前不能以強制手段推進開放式社區(qū)，只能進行引導(dǎo)和鼓勵，從優(yōu)惠政策上提供相應(yīng)的政府支持力度

8、，才能讓開發(fā)商得到相對的資金支持。而政府的優(yōu)惠政策，可以由降低房產(chǎn)稅的方式完成，當相對稅率降低的階段，也能夠促進開發(fā)商開發(fā)項目。而優(yōu)先獲取國土資源使用權(quán)的優(yōu)勢，也能夠提供不同的支持力度體現(xiàn)。再配以優(yōu)先辦理產(chǎn)權(quán)和相關(guān)手續(xù)，也能增加開發(fā)商的銷售時間，從而平衡人們對于開放式社區(qū)的抵制情緒。將投資政策作為推進開放式社區(qū)的項目完成，才能促進其發(fā)展空間和最終的土地利用率提升。5 結(jié)語本文從土地管理角度，探討了開放式社區(qū)產(chǎn)生的影響，并給出了應(yīng)對的策略。開放式社區(qū)問題的探討，僅僅從土地管理的角度來研究是不全面的，需要不同學(xué)科的交叉研究、共同探討。當前最重要的還是循序漸進，建立和完善好相關(guān)的政策制度。筆者希望以此文為起點，為今后更深入的研究而努力。參考文獻1沈利強，羅婷文，明庭輝，等.開放式土地利用計劃精細化管理系統(tǒng)設(shè)計與應(yīng)用以深圳市為例j.中國土地科學(xué)，2014（4）：56-57.2宋