施工工程定價(jià)策略模式探討

1、    施工工程定價(jià)策略模式探討    朱輝摘要：施工工程早期定價(jià)決策遵循公共工程的以最低底價(jià)的總價(jià)承包方式?jīng)Q標(biāo)，常造成工程無(wú)法如期保質(zhì)完成1?！耙环謨r(jià)錢(qián)一分貨”，現(xiàn)在施工工程的定價(jià)策略發(fā)生了改變，選擇正確的定價(jià)策略模式，有利于后續(xù)工程的執(zhí)行2。本研究選擇坊間不同的“施工工程定價(jià)策略模式”作為研究對(duì)象，借由執(zhí)行的案例，探討施工工程不同定價(jià)策略遇到的各種問(wèn)題。abstract： the early pricing decision of construction project follows the total contract with the low

2、est reserve price in public engineering， and the project can not be completed on time. "you get what you pay for"， the pricing strategy of construction project has changed now， and choosing the right pricing strategy mode is beneficial to the implementation of the follow-up project. in thi

3、s study， we choose different pricing strategies for construction projects as the research object， and discuss the various problems encountered in different pricing strategies of construction projects.關(guān)鍵詞：施工工程；定價(jià)策略；總價(jià)承包；單價(jià)決標(biāo)key words： construction engineering；pricing strategy；total contract；unit pric

4、e calibration：f284 ：a ：1006-4311（2017）34-0040-021 研究目的長(zhǎng)期以來(lái)低價(jià)搶標(biāo)的定價(jià)策略，造成工程質(zhì)量不佳，現(xiàn)在的建筑公司為更好的經(jīng)營(yíng)，講求品牌形象、經(jīng)營(yíng)理念文化，對(duì)質(zhì)量的要求越來(lái)越高。建筑業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中受變異性及外在影響因素很大，所以如何控制施工工程的質(zhì)量，需靠良好的經(jīng)營(yíng)管理及相對(duì)合理的報(bào)酬3，本研究針對(duì)施工工程定價(jià)策略模式探討，希望各種策略皆能符合時(shí)宜，在工程管理上能夠順利，工程質(zhì)量也能提升，為承包商工程定價(jià)提供參考。2 施工工程定價(jià)策略模式概述2.1 工程總價(jià)承包定價(jià)策略 “工程總價(jià)承包”是將一個(gè)單位工程按照定額以及各種費(fèi)用一次性包死，中間不

5、再增加費(fèi)用的承包方式。其相應(yīng)的合同為總價(jià)合同，指在合同中確定一個(gè)完成項(xiàng)目的總價(jià)，承包單位依此完成合同的全部工作。這類(lèi)合同中承包人承擔(dān)了絕大部分風(fēng)險(xiǎn)，有利于建設(shè)單位確定最低報(bào)價(jià)的承包商，并有利于支付進(jìn)度款及結(jié)算。2.2 工程總價(jià)承包加物調(diào)定價(jià)策略 此策略將長(zhǎng)期由承包商背負(fù)的物價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)因素降低許多，在合理范圍內(nèi)依工程項(xiàng)目特性，指數(shù)上漲2.5%至10%由雙方各自吸收，超出時(shí)依據(jù)指數(shù)增減率進(jìn)行工程價(jià)款調(diào)整。此策略除可以讓施工工程定價(jià)回歸公平、合理，也可以消弭承包商在報(bào)價(jià)時(shí)將預(yù)期物調(diào)風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)反應(yīng)于合同總價(jià)款內(nèi)。2.3 單價(jià)決標(biāo)定價(jià)策略 單價(jià)決標(biāo)的底價(jià)是以單價(jià)×預(yù)估數(shù)量計(jì)算，結(jié)算時(shí)以實(shí)際數(shù)量為

6、依據(jù)。底價(jià)應(yīng)依圖紙、規(guī)范、合同并考慮成本、市場(chǎng)行情及政府機(jī)關(guān)決標(biāo)資料逐項(xiàng)編列，由政府或其授權(quán)人員核定。2.4 數(shù)量決標(biāo)定價(jià)策略 數(shù)量決標(biāo)在施工工程上應(yīng)用較少，設(shè)計(jì)底定但施工詳圖未完成時(shí)會(huì)使用此定價(jià)策略，可使承包商對(duì)下包商提送的數(shù)量有效管控，節(jié)省人力，且日后同區(qū)域材料更替選擇更有彈性。2.5 成本加成定價(jià)策略 成本加成定價(jià)指承包人的利潤(rùn)管理依據(jù)完成合同所約定的工程實(shí)際結(jié)算成本×固定百分比。此策略對(duì)承包商而言工程發(fā)包不受總價(jià)限定，工程質(zhì)量較易保持。缺點(diǎn)為業(yè)主負(fù)擔(dān)成本，易發(fā)生材料、工資與管理費(fèi)等的浪費(fèi)；工作情緒松弛，易延誤工期；業(yè)主管理作業(yè)較麻煩。2.6 成本加固定報(bào)酬、經(jīng)費(fèi)定價(jià)策略 成本

7、加固定報(bào)酬是雙方訂約時(shí)約定固定報(bào)酬及經(jīng)費(fèi)，此固定報(bào)酬不隨工程結(jié)算成本而增減，固定經(jīng)費(fèi)一般指工務(wù)所庶務(wù)費(fèi)，此費(fèi)用在訂約時(shí)雙方約定一固定金額，交由承包人在日后執(zhí)行。3 施工工程定價(jià)策略案例說(shuō)明與探討3.1 工程總價(jià)承包定價(jià)策略案例 本案位于鄭州市中原區(qū)嵩山南路，地下3層，地上13層共7幢，鋼筋混凝土構(gòu)造，工期09年5月至2012年11月，造價(jià)約5億7仟萬(wàn)。3.1.1 定價(jià)決策因素 本案采用預(yù)售模式，預(yù)售前初步建筑設(shè)計(jì)已完成，利用銷(xiāo)售期間將建筑細(xì)部設(shè)計(jì)進(jìn)行討論定案，在建筑信息完整、數(shù)量可精確計(jì)算、材料規(guī)格明確的前提下，公司決定采用“工程總價(jià)承包”定價(jià)策略。3.1.2 執(zhí)行過(guò)程探討 本案興建時(shí)正逢鋼筋

8、價(jià)格大幅波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商因鋼筋漲價(jià)預(yù)期心態(tài)，只購(gòu)買(mǎi)了地下室部分使用的鋼筋材料，其余的由承包商在承包范圍中承擔(dān)，標(biāo)單單價(jià)為鋼筋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格32900元/噸，后期鋼筋下跌至22000元/噸，價(jià)差達(dá)34千萬(wàn)，約占總工程造價(jià)1.3%。就結(jié)果而言，本案應(yīng)采取“物調(diào)機(jī)制”執(zhí)行策略，因?yàn)槲锪舷碌?，開(kāi)發(fā)商在投資報(bào)酬率編列成本后不會(huì)另增加成本，但若是鋼筋上漲，承包商是否愿意再繼續(xù)執(zhí)行本工程，或上漲金額過(guò)大是否會(huì)導(dǎo)致承包商倒閉等都很難確。3.2 工程總價(jià)承包加物調(diào)定價(jià)策略案例 本案位于鄭州市二七區(qū)，基地周?chē)彿可伲叵?層，地上13層共7幢，5間別墅的集合住宅，鋼筋混凝土構(gòu)造，工期09年月至12年11月，造價(jià)約1億

9、6仟萬(wàn)。endprint3.2.1 定價(jià)決策因素 本案興建之初，除建筑物平面、外觀、結(jié)構(gòu)信息較為完整外，在裝飾方面的材質(zhì)及規(guī)格信息不完整，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不完整，所以分為結(jié)構(gòu)體工程及裝修工程兩階段發(fā)包，結(jié)構(gòu)體部分采取總價(jià)承包加物調(diào)的定價(jià)策略。3.2.2 執(zhí)行過(guò)程探討 本案執(zhí)行時(shí)采用工程總價(jià)承包加物調(diào)定價(jià)策略，但由于土方工程及混凝土材料為業(yè)主指定轉(zhuǎn)約，這兩項(xiàng)工程結(jié)案時(shí)有追加減帳產(chǎn)生。土方工程由于有廢棄物回填，追加廢棄物清運(yùn)約10萬(wàn)元，混凝土有漲價(jià)，施工時(shí)部分單價(jià)調(diào)升29元/m3共約130萬(wàn)。邀標(biāo)式工程總價(jià)承包加物調(diào)，已將數(shù)量及單價(jià)置于合理范圍內(nèi)，物價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)再由承包人承擔(dān)，此定價(jià)策略是較公平的訂價(jià)策

10、略。3.3 單價(jià)決標(biāo)定價(jià)策略案例 承案例3.2，第二階段發(fā)包主要范圍為室內(nèi)、外裝修工程，造價(jià)約2億8仟萬(wàn)。3.3.1 定價(jià)決策因素 承上案的裝修工程部分細(xì)部圖紙未完成，許多區(qū)域材質(zhì)無(wú)法確定，數(shù)量無(wú)法準(zhǔn)確精算，為有效控制成本，采用“單價(jià)決標(biāo)”定價(jià)策略。3.3.2 執(zhí)行過(guò)程探討 本案定價(jià)時(shí)建筑信息不完整，必須采用實(shí)作實(shí)算的方式處理，但針對(duì)此方式對(duì)承包商應(yīng)有更好的規(guī)范，如區(qū)域確定后，雙方仍針對(duì)數(shù)量部分達(dá)成共識(shí)，這樣才會(huì)使承包人對(duì)日后執(zhí)行時(shí)的數(shù)量核算發(fā)揮其功用。3.4 數(shù)量決標(biāo)定價(jià)策略案例 本案位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)三全路，地下4層，地上22層共6幢的集合住宅，鋼筋混凝土構(gòu)造，工期07年7月至09年12月，

11、造價(jià)約3億9仟萬(wàn)。3.4.1 定價(jià)決策因素 數(shù)量決標(biāo)定價(jià)策略較為少見(jiàn)，主要是承包商與開(kāi)發(fā)商為同一集團(tuán)，公司整個(gè)部門(mén)組織完備，資源采購(gòu)上仍必須依賴建設(shè)端，另一方面項(xiàng)目與成控核算數(shù)量作為日后績(jī)效的依據(jù)，所以在編列成本時(shí)，數(shù)量確認(rèn)后必須由項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)控管，單價(jià)則為參考依實(shí)際發(fā)包單價(jià)作為日后執(zhí)行的成本。3.4.2 執(zhí)行過(guò)程探討 由于本案建設(shè)及開(kāi)發(fā)屬同一公司，采用數(shù)量定價(jià)策略模式，卻無(wú)法發(fā)揮項(xiàng)目工程人員對(duì)數(shù)量有效的控管，亦失去公司成控人員稽核功能，執(zhí)行上遇到與單價(jià)決標(biāo)相同的問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目因流動(dòng)率高，所以對(duì)數(shù)量的管控?zé)o法確實(shí)執(zhí)行。3.5 成本加成定價(jià)策略案例 本案位于鄭州市中原區(qū)中原西路旁，地下6層，地上41

12、層，鋼骨構(gòu)造集合住宅，工期10年10月至14年12月，造價(jià)約7億元。3.5.1 定價(jià)決策因素 本案為求質(zhì)量提升，并通過(guò)合作方式向承包商學(xué)習(xí)施工管理及標(biāo)準(zhǔn)施工法，選擇成本加成定價(jià)策略。當(dāng)然也可以提升公司產(chǎn)品質(zhì)量及借承包商的商譽(yù)、品牌形象，為產(chǎn)品增值。3.5.2 執(zhí)行過(guò)程探討 本案采取成本加成定價(jià)策略，發(fā)包時(shí)的建筑信息清晰，應(yīng)采取其它配套措施，如此可能會(huì)使成本加成更能獲得開(kāi)發(fā)商接受。成本加成定價(jià)策略或許是一種趨勢(shì)，而建筑過(guò)程中大部分屬人工化生產(chǎn)，難免因管理疏失產(chǎn)生其它成本，此成本應(yīng)歸于承包人，才符合公平原則。3.6 成本加固定報(bào)酬、經(jīng)費(fèi)定價(jià)策略案例 本案位于鄭州市經(jīng)開(kāi)區(qū)，地下三層、地上十四層共二幢

13、rc構(gòu)造集合住宅，鋼筋混凝土構(gòu)造，工期14年6月至16年11月，造價(jià)約3億4仟萬(wàn)。3.6.1 定價(jià)決策因素 本案因選擇對(duì)象為有特色的承建商，在業(yè)界大多以成本加固定報(bào)酬承包工程，為求合作過(guò)程中可以向承包商學(xué)習(xí)，選擇較高的成本支出作為本案定價(jià)策略。也可以提升公司產(chǎn)品的質(zhì)量及借由承包商的商譽(yù)、品牌形象，為產(chǎn)品增值。3.6.2 執(zhí)行過(guò)程探討 本案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完整，成本估算無(wú)問(wèn)題，工程發(fā)包時(shí)，雙方依據(jù)圖紙、規(guī)范等協(xié)議出預(yù)估完工成本作為此案執(zhí)行成本依據(jù)。成本加固定報(bào)酬、經(jīng)費(fèi)定價(jià)策略對(duì)其報(bào)酬及經(jīng)費(fèi)注明固定方式，且由自己營(yíng)造商承包，所以雙方對(duì)發(fā)包商也無(wú)異議，合同中注明承包商對(duì)其發(fā)包商有建議及否決權(quán)。4 結(jié)論4.1

14、 圖紙、規(guī)范、條款明確時(shí)，建議采用施工工程總價(jià)承包加物調(diào)定價(jià)策略。此工程總價(jià)不是經(jīng)投標(biāo)競(jìng)標(biāo)而決標(biāo)，是評(píng)估承包人的興建計(jì)劃，雙方經(jīng)工程項(xiàng)目、數(shù)量核算及單價(jià)的協(xié)議而成，再加上物調(diào)機(jī)制，可避免總價(jià)承包定價(jià)策略的合同爭(zhēng)議。此定價(jià)策略，開(kāi)發(fā)商可依近年的物料物價(jià)指數(shù)編列一筆準(zhǔn)備金加上總價(jià)承包的定價(jià)，可確實(shí)掌握工程成本并籌措資金，確保工程順利完成，承包商亦會(huì)因開(kāi)發(fā)商干預(yù)程度較少，發(fā)揮其管理能力、縮短工期，提高利潤(rùn)?？纱_實(shí)讓承包商負(fù)起應(yīng)有的管理責(zé)任?？杀苊忾_(kāi)發(fā)商對(duì)承包商的不信任，從而干預(yù)程度較深影響到工期?？晒?jié)省開(kāi)發(fā)商的作業(yè)人力。4.2 圖紙、規(guī)范、條款不明確時(shí)，建議采用成本加固定報(bào)酬、經(jīng)費(fèi)定價(jià)策略?？杀苊忾_(kāi)發(fā)商對(duì)承包商在發(fā)包單價(jià)上產(chǎn)生質(zhì)疑或不信任，報(bào)酬及經(jīng)費(fèi)不會(huì)隨成本增加而增加。對(duì)發(fā)包單價(jià)疑慮解除后，可避免指定分包而產(chǎn)生后續(xù)管理爭(zhēng)議?？杀苊饪們r(jià)承包定價(jià)策略不確定風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的預(yù)期心態(tài)反應(yīng)在成本或執(zhí)行時(shí)有漏項(xiàng)及數(shù)量上的爭(zhēng)議?？墒钩邪谭e極管理，縮短工期。4.3 圖紙、規(guī)范、條款明晰，必須采用成本加成定價(jià)策略時(shí)，建議應(yīng)有其配套措施，如采用成本報(bào)酬式合同附加保證最大價(jià)格條款或附加目標(biāo)價(jià)格條款。開(kāi)發(fā)商可事先了解工程成本，控制成本上限，易于資金規(guī)劃