房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系的構(gòu)建分析與研究

1、    房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系的構(gòu)建分析與研究    馬云摘要：本文從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在不同城市、不同開(kāi)發(fā)周期所開(kāi)設(shè)的項(xiàng)目，重點(diǎn)研究了該如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系的構(gòu)建進(jìn)行分析和研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身的項(xiàng)目組織管理架構(gòu)提供建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理體系；構(gòu)建隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境是比較復(fù)雜的，不同企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，如何抓住發(fā)展機(jī)遇、優(yōu)化整合市場(chǎng)資源、進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌價(jià)值，是房地產(chǎn)企業(yè)尋求

2、健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所必須考慮的問(wèn)題。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建合適的項(xiàng)目管理體系是非常重要和必要的。1項(xiàng)目管理的概述簡(jiǎn)單地講，項(xiàng)目管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目活動(dòng)的過(guò)程中，通過(guò)對(duì)知識(shí)、工具、技能等的綜合運(yùn)用，最大限度地調(diào)動(dòng)有限的資源，使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到高效的落實(shí)和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)最大的效益，達(dá)到甚至超過(guò)預(yù)期。同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式相比，項(xiàng)目管理的理念更加注重的是管理模型的構(gòu)建，通過(guò)建立一種完善、成熟、科學(xué)的組織框架，使房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)戰(zhàn)略和任務(wù)能夠得到充分有效的落實(shí)，進(jìn)一步滿足企業(yè)戰(zhàn)略管理和組織布局的需求。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的一般模型可以簡(jiǎn)單概括為圖1，可以看出，這種管理模型首先是立足于房地產(chǎn)企

3、業(yè)戰(zhàn)略管理的要求，然后根據(jù)企業(yè)管理的需求來(lái)組織構(gòu)建專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)組織內(nèi)部以及不同項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)與考評(píng)等構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)行的保障體系，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行得到切實(shí)的保障和全面的落實(shí)。在這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這一模式確定并長(zhǎng)期落實(shí)，形成一套完整成熟的項(xiàng)目管理體系。2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系的構(gòu)建2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體系在不同的地區(qū)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)不同的項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的成功也是建立在眾多項(xiàng)目順利完成的基礎(chǔ)之上，在這一條件下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)能夠逐步實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的品牌形象也才能夠樹(shù)立起來(lái)。所以，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的開(kāi)展來(lái)講是重要的起點(diǎn)，企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體

4、系構(gòu)建的要求來(lái)明確宗旨，做到對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)控制，切實(shí)提升地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃性和系統(tǒng)性，注重加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同部門之間、不同項(xiàng)目之間的溝通和聯(lián)系，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效率。開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)一直是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題，企業(yè)很容易因此增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，也會(huì)使得經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以得到有效的落實(shí)。針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要注重加強(qiáng)項(xiàng)目的分級(jí)管理，避免分工過(guò)細(xì)或過(guò)粗而給開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)的阻礙，保證各級(jí)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系能夠有效支撐房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的落實(shí)。2.2階段性成果管理體系房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)系統(tǒng)、全面、眾多工序和流程相互銜接的過(guò)程，項(xiàng)目的推進(jìn)依賴于一個(gè)個(gè)工序的依次完成，這種工作進(jìn)度相

5、對(duì)而言是比較容易考察和評(píng)估的。針對(duì)這一特點(diǎn)以及當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中確實(shí)存在的進(jìn)度考察需求，階段性成果管理體系的構(gòu)建是十分重要和必要的。房地產(chǎn)企業(yè)階段性成果管理體系的構(gòu)建思路一般如圖2所示。房地產(chǎn)企業(yè)需要定期對(duì)不同項(xiàng)目的完工情況進(jìn)行審查，然后根據(jù)本階段的任務(wù)完成情況來(lái)重新規(guī)劃項(xiàng)目的進(jìn)度安排，這也是下一階段項(xiàng)目推進(jìn)的前提和基礎(chǔ)。隨后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的成果進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、模板化和清單化，房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)一步明確項(xiàng)目推進(jìn)的流程和規(guī)范，在進(jìn)一步明確和提煉具體的要求之后，企業(yè)管理層能夠強(qiáng)化對(duì)員工的約束核對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，便于后續(xù)工作的順利推進(jìn)。最后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目階段性成果的定期匯總和大量積累，企業(yè)

6、能夠形成高質(zhì)量的項(xiàng)目實(shí)施的案例庫(kù)，這對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的推進(jìn)具有很強(qiáng)的借鑒作用。2.3項(xiàng)目管理投資收益跟蹤體系的構(gòu)建對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資收益的跟蹤，目的在于通過(guò)對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)的監(jiān)控來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體收益情況的監(jiān)測(cè)，便于管理者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及到的環(huán)節(jié)和流程眾多，投資規(guī)模也普遍比較大，所以在進(jìn)行投資收益跟蹤分析的過(guò)程中面臨的難度也比較大。鑒于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要以提升企業(yè)的項(xiàng)目管理能力為目標(biāo)，建立全面的項(xiàng)目管理投資收益跟蹤體系。在項(xiàng)目管理的過(guò)程中，要注重分析導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)、收益率等投資收益或者利潤(rùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的原因，然后為項(xiàng)目管理者制定下一步的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案提供參考和依據(jù)

7、。在這一基礎(chǔ)上，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目過(guò)程的跟蹤與控制來(lái)確保項(xiàng)目預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)，聚焦項(xiàng)目的目標(biāo)和價(jià)值。在這個(gè)過(guò)程中，也可以充分借助企業(yè)資源管理計(jì)劃系統(tǒng)，切實(shí)改進(jìn)企業(yè)在項(xiàng)目跟蹤和數(shù)據(jù)采集過(guò)程中面臨的困難，減少人工輸入數(shù)據(jù)造成的準(zhǔn)確度不高、效率低下等問(wèn)題，減輕工作量，提升項(xiàng)目管理工作的效率。而且，企業(yè)資源管理計(jì)劃系統(tǒng)能夠在已有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)工作情況的預(yù)測(cè)，而且計(jì)算快速準(zhǔn)確，計(jì)算結(jié)果科學(xué)可靠，也具有良好的保密性。所以房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建項(xiàng)目管理投資收益跟蹤體系的過(guò)程中，要靈活運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)有的資源和條件，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本和計(jì)劃的監(jiān)測(cè)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目收益狀況的監(jiān)管和把控，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成果直觀地展示出來(lái)，給管理者的決策和規(guī)劃工作提供科學(xué)全面的參考。3總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)也要建立系統(tǒng)全面的綜合評(píng)價(jià)體系，通過(guò)多指標(biāo)的綜合來(lái)客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目的運(yùn)行情況，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是否達(dá)到企業(yè)的管理目標(biāo)