上半年成都樓市分析

1、08年上半年成都樓市分析、成都樓市現(xiàn)在到底如何?1、供給周期性放大巔峰過(guò)后即將隕落戒祁訴1 ?年裔品網(wǎng)并工鈿聶曼化走勢(shì)因口們工確+股|市場(chǎng)供給在2004年后進(jìn)入新一輪高漲，2008年上半年會(huì)是該階段最后的瘋 狂，下半年必將回落，2008年前5個(gè)月同比上漲47%前6個(gè)月同比僅上漲27%, 回落勢(shì)頭迅速；加上6.15房產(chǎn)新政對(duì)開發(fā)商新開工壓力減輕，在目前形勢(shì)下， 很多開發(fā)商會(huì)延緩或暫停新開發(fā)。2、需求在去年9.27新政后已經(jīng)提前反應(yīng)下降這12年來(lái)成都樓市銷售面積總體呈遞增之勢(shì)，還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，然而2008年出現(xiàn)了，降幅同比達(dá)到28%這意味著這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰已過(guò)。麻都商辛加皆雨稅忑黃崖勢(shì)國(guó)2

2、500200D150010005000O厲品屬鏘垮面W T-潛連3、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)2007年還是供不應(yīng)求，進(jìn)入2008年后供求關(guān)系迅速轉(zhuǎn)化，供銷比達(dá)到1.9 , 供過(guò)于求的矛盾明顯！版郝密覽產(chǎn)也求螢蕊走把岀蛟應(yīng)繪國(guó)/ / / / / / / X / / / / Zw新殲工貢用 匕二商茄耳祈售as舉代滿此4、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)回落，實(shí)際新上市商品房房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)aooe i-fi月協(xié)成都?xì)拔莞κ蹆r(jià)IS指St地區(qū)2房戾錯(cuò)售 價(jià)格措數(shù)新建住廃， 價(jià)格捲數(shù)"旳平方米住廊 價(jià)格指熱二手住房4 價(jià)格指如同比*環(huán)同比*懷比門同比£訴:比J1月d1000100.3-109. 4100.扣100,弘10

3、7.9*100,3*2月LOB.O10B.新99.67soM107.6*一 100-4"3月心卻-的101.199.7*'的®107.0-100-24月口106."】0031062100+ 2100.0*106.5#100* 2+'念105.1-LQB+厶99LE105,6<100, 1-104 + 2爼5“l(fā)osa99.3*歿2104.6*100*'成都房屋銷售價(jià)格指數(shù)逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房?jī)r(jià)格難以 提振。而從市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格來(lái)看，扣除各種變相降價(jià)的優(yōu)惠，房?jī)r(jià)基本回到一 年前。結(jié)論：市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)加大，成交量急劇下滑

4、，供需矛盾顯現(xiàn)；市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，房屋銷售價(jià)格持續(xù)下降。因此，購(gòu)房者觀望、投資者謹(jǐn)慎理所當(dāng)然。但是不是市場(chǎng)就將墜落深淵，永 無(wú)投資機(jī)會(huì)了呢？當(dāng)然不是！二、成都樓市是繼續(xù)沉淪，還是峰回路轉(zhuǎn)？1、樓市不會(huì)崩盤因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與繼續(xù)較快增長(zhǎng)至關(guān)重要。根據(jù)相關(guān)單位測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全國(guó) GDP的綜合貢獻(xiàn)在20-25%之間（直接貢獻(xiàn)在9-10%,還包括間接拉動(dòng)投資貢獻(xiàn)和拉動(dòng)消費(fèi)），成都房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)率在20%左右， 綜合貢獻(xiàn)率將達(dá) 30-40%。房地產(chǎn)安危涉及國(guó)家金融安全， 美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)成為中國(guó)的前車之鑒， 且 個(gè)別開發(fā)商已經(jīng)喊出“房地產(chǎn)業(yè)要死，則銀行會(huì)先死”的言論，雖然有“綁架”

5、 銀行之嫌， 但銀行涉入房地產(chǎn)太深是不爭(zhēng)的實(shí)事。 因此，國(guó)家為了維護(hù)金融安全 也不容房地產(chǎn)崩盤，維穩(wěn)是當(dāng)前的共識(shí)。另外，房地產(chǎn)還關(guān)系民生和社會(huì)穩(wěn)定， 樓市一旦崩盤，很多人會(huì)淪為“房奴”， 將給社會(huì)穩(wěn)定造成很多不確定性因素，而維持社會(huì)穩(wěn)定從來(lái)就是中國(guó)的頭等大 事。2、國(guó)家“維穩(wěn)”基調(diào)確定國(guó)家宏觀調(diào)控已由“雙防”過(guò)渡到“一防一?！?，不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào) 控政策，這就說(shuō)明房地產(chǎn)繼續(xù)惡化的政策因素沒(méi)有了， 接下來(lái)就應(yīng)該是市場(chǎng)自身 來(lái)消化危機(jī)，轉(zhuǎn)危為安了。3、“政策松綁”信號(hào)已經(jīng)釋放最近，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人四處調(diào)研， 從微觀角度了解國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全， 并為接下來(lái)的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)提供依據(jù)，而種種信號(hào)表明宏觀

6、調(diào)控政策松綁趨勢(shì)明顯， 且市場(chǎng)也不斷傳出“救市”的呼聲。成都市借 5.12 大地震之機(jī)， 順勢(shì)推出 6.15 樓市新政，一方面大力鼓勵(lì)住房 消費(fèi)和投資， 購(gòu)房者在享受開發(fā)商的大幅優(yōu)惠后， 還可額外享受政府提供的最高房?jī)r(jià)3.45 % +10萬(wàn)元個(gè)稅優(yōu)惠，這對(duì)原本有購(gòu)房打算的消費(fèi)者而言作用很大，對(duì) 尚在觀望中的購(gòu)房者而言，只要市場(chǎng)企穩(wěn)回升也會(huì)產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用。另外，更重要的是新政卸載了開發(fā)商的政策壓力， 緩解了開發(fā)商的市場(chǎng)壓力，有利于緩解，甚至扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供求矛盾，而供求矛盾一旦逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)就將回暖。4、成都樓市本身比較健康，泡沫成份很少成都與類出城市商品房需求與價(jià)格出較圖'、J氐于土ASMI

7、 :mOJmooOTOTQOmQO o OOOQO-OOG-9 8 7 6 5 4 3 2 1口謂售枳口帥需求侃成都樓市規(guī)模在全國(guó)位居第四，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)關(guān)注度很高的沿海城市，比如深 圳、杭州、天津等。而房?jī)r(jià)卻低于這些城市很多，即使在二線城市當(dāng)中也是偏低 的，而成都GDP人均GDPffi可支配收入與這些城市相比也沒(méi)有房?jī)r(jià)那么大，甚 至比有些二線城市還高。故成都樓市泡沫成份很少，故無(wú)崩盤之虞。、成都樓市投資機(jī)會(huì)是否到來(lái)?1、成都樓市即將進(jìn)入底部區(qū)域，中長(zhǎng)線投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)F價(jià)値趨勢(shì),時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期告訴我們：市場(chǎng)投資宜抄底部，而不是抄底點(diǎn)，房?jī)r(jià)也 不可能再回到10年前，下降主要是相對(duì)指數(shù)，而不是價(jià)

8、格絕對(duì)值。成都房地產(chǎn) 市場(chǎng)以滿足底部區(qū)域特征：需求下降、開工量從下半年開始必然減少、房?jī)r(jià)增幅 下滑和下降、政策轉(zhuǎn)向。故此，預(yù)計(jì) 2008年底到2009年年初成都樓市將見底。成都樓市現(xiàn)在價(jià)格已趨合理過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)都是采用隨行就市的市場(chǎng)比較法，因?yàn)榈贸龅膬r(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，如今我們?cè)儆贸杀痉▉?lái)分析目前成都樓市價(jià)格是否合理。房產(chǎn)價(jià)格=土地成本+建安成本+利潤(rùn)現(xiàn)階段成都各區(qū)域在售樓盤的建安成本大都集中在2500 3500元/平米左右，一般樓盤建安成本在2500元/卅左右，高品質(zhì)樓盤建安成本在3000元/卅左右，下面我們選取成都各區(qū)域典型樓盤來(lái)看：頊目名稱區(qū)憶拍賣地倚開發(fā)財(cái)估計(jì)當(dāng)?shù)蹏斐灰懈袢A宇陽(yáng)進(jìn)水

9、岸2-3 環(huán)a675-2250-5000-中海蘭廈経城外1200對(duì)2606300*正成財(cái)富領(lǐng)地FW1320<3600 匸6100-7200/10000 （跌展）富麗琶雙汀城中1-2 環(huán)805-24W49】訐6500-東遼光華咅林城西3-疑城*530衛(wèi)1500*'彳0905300用價(jià) 4300-70S-2116-4615-5100-可見，現(xiàn)階段成都市房產(chǎn)銷售價(jià)格下降空間有限，已回歸至合理水平，利潤(rùn)空間基本壓縮至10-20 %之間，部分特價(jià)房已接近成本價(jià)，是投資房產(chǎn)的絕好時(shí) 機(jī)。成都樓市未來(lái)1-3年房?jī)r(jià)走勢(shì)很難低于在售房?jī)r(jià)在此，我們以2007年以來(lái)主城區(qū)成交土地樓面地價(jià)分析，結(jié)果預(yù)示

10、著成都 房?jī)r(jià)今后1-3年走勢(shì)如下：今后1-3年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)今后g年!土地時(shí)段商品房供給時(shí)段預(yù)估康本價(jià)預(yù)估房?jī)r(jià)200"?年上半年2000-4000-'2000 <-2010 年4500-7000*5000-8500*32007年下半年+3000-60002Q09年3010年5000-9000*'5500-108002008年上半年1800-33002009 年-2011 年.4300-000043OO-72OO*1可見，今后1-3年主要供給商品房即使以2008年較低的土地樓面地價(jià)來(lái)看,4500-6000元/卅之間就是低價(jià)，目前購(gòu)房等于或低于這個(gè)價(jià)都是機(jī)會(huì)。成都今后1-3年即將上市的樓盤價(jià)格肯定會(huì)高于現(xiàn)有房?jī)r(jià)!中長(zhǎng)線來(lái)看，投資成都樓市最劃算事實(shí)告訴我們，成都樓市中長(zhǎng)期的投資回報(bào)不但完全抗通脹， 還能獲取遠(yuǎn)高 于社會(huì)平均利潤(rùn)率，具體可看如下走勢(shì)圖。成前全布宰購(gòu)屈時(shí)及稅箱走弊觀全市藍(lán)品尿均惟