新華世紀(jì)園企劃策略

1、新華世紀(jì)園一一企劃策略營(yíng)銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費(fèi)者，但這 座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。我們認(rèn)為這 座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)扌寸策劃來(lái)源于產(chǎn)品， 咼于產(chǎn)品；而冋時(shí)傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。目錄：企劃篇、企劃思路二、企劃緣起三、品牌策略思考建議四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析六、推廣案名的緣起七、推廣核心概念八、廣告總精神九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖十、建材篇十一、導(dǎo)視策略篇十二、售樓處策略 十三、樣板房選擇思路及策略十四、樣板區(qū)策略一、企劃思路品牌策略 客戶權(quán)重比分析“新華世紀(jì)園”一一企劃緣起思考流程圖企劃緣起 案名緣起推廣

2、核心概念 二、企劃緣起新華世紀(jì)園的營(yíng)銷策劃操作，目的是通過(guò)我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供 獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地 把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也希望通過(guò)我們專業(yè)的企劃策略來(lái)幫助發(fā)展商樹立 企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相 扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過(guò)“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為今后帶來(lái)更加美好的發(fā)展前景。在銷售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等 等對(duì)于今后的銷售起著至關(guān)重要的評(píng)估作用， 而所有一切的前期工作其最終 目的都是為了樓盤在今后的實(shí)際銷售當(dāng)中能夠創(chuàng)

3、造良好的銷售業(yè)績(jī)。三、品牌策略思考建議（一）品牌建立思考緣起目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市 場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來(lái)越注重自身品牌的市場(chǎng) 效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的注意；同時(shí)現(xiàn)今購(gòu)房者的購(gòu)房 行為也正在日趨理性化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。而我們的目的就在于希望通過(guò)詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來(lái)幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過(guò)品牌的確立 來(lái)促動(dòng)自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。例：深圳萬(wàn)科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng) 的形象。通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的積累，不

4、但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑， 而且形成無(wú)形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給公司帶來(lái)了豐厚財(cái)富回報(bào)。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。 在我們的共同努力下， 堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，樹立良好的公司及品牌形象，創(chuàng)造了獨(dú)墅苑二期 75 天 100%銷售的銷售佳績(jī) . 現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良 好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。（二）建議1、整個(gè)“新華世紀(jì)園”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體 CI 系統(tǒng)，包括 4 個(gè)方 面的內(nèi)容：1）開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合2）導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)別 MI3）導(dǎo)入企業(yè)的法則識(shí)別 BI4）導(dǎo)入企業(yè)的形象識(shí)別 VI2、品牌及發(fā)展商的形象定位 根據(jù)發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（

5、設(shè)立公司上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場(chǎng)， 有必要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn) 業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)打下厚實(shí)的市場(chǎng)知名度。關(guān)于品牌的策略和建議， 如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)的提案。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析緣起：有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析；有了對(duì)消費(fèi)者的分析；有了對(duì)本案的分析；我 們將三者進(jìn)行結(jié)合對(duì)比分析，通過(guò)百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來(lái)。目的 是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方 面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。（一）新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%2

6、0%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%10%5%3%5%-10%-30%100%（二）新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析規(guī)劃25%規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)社區(qū)規(guī)劃也是很重視。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。設(shè)計(jì)單位5%設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購(gòu)房者的盲動(dòng)跟隨心理，其對(duì)購(gòu)房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過(guò)不提。環(huán)境25%環(huán)境對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者的購(gòu)房心理影響程度很大。 環(huán)境好壞直接影響居住的舒適 及身體的健康。我們?cè)诖松献髁速u點(diǎn)的分析提煉，通過(guò)突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過(guò) 40癖化率的大型住宅小區(qū)）來(lái)營(yíng)造一個(gè)目標(biāo)購(gòu)

7、房者傾心的環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用；預(yù)計(jì)占權(quán)重比的25%。單體設(shè)計(jì) 12%：著重突出外立面的幽雅格調(diào)， 與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能 張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購(gòu)房者的一方面，應(yīng)著重 于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配， 視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個(gè) 人的喜好程度。房型 15%：房型對(duì)于目標(biāo)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理與否 等問(wèn)題。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場(chǎng)的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目前的房型 的配置， 以便在今后的銷售當(dāng)中通過(guò)房型的優(yōu)勢(shì)來(lái)強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)可度。 建材 7%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活質(zhì)量，可以此來(lái)彌補(bǔ)其它的不 足，所以應(yīng)

8、努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因?yàn)樗鼘?duì) 樓盤整體售價(jià)的拉升非常重要。周邊配套 5%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活方便問(wèn)題，因直接性很強(qiáng)，所 以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到 5%。會(huì)所 10%：根據(jù)對(duì)本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身?yè)碛歇?dú)立會(huì) 所的寥寥無(wú)幾， 而本案“2670 平方米的會(huì)所”將是我們?cè)诮窈蟮匿N售、宣傳 推廣方面的一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉小區(qū)配套 10%：小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者也 是非常重要的，對(duì)買房后的生活有很大輔助作用。因此， 我們?cè)谶@方面建議 很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的

9、分解， 希望通過(guò)優(yōu)化的小區(qū)配套組 合來(lái)對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。人氣 5%：人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。 我們的很多事情都是服務(wù)與它。但是它是一個(gè)非?？勺兊囊蛩?，因此我們只 把它預(yù)計(jì)為 5%。品牌效應(yīng) 3%：因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購(gòu)房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)心， 而且對(duì)樓盤的發(fā)展商也 要求金牌，開發(fā)商曾做過(guò)哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。 （如：萬(wàn)科 他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來(lái)逐 步積累的成績(jī)。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售應(yīng)有初 步成效。人文環(huán)境 15%：人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤好壞的直接依

10、據(jù)之一， 所以我門在這里 將它預(yù)定為 15%壞的通過(guò)新華路這一相當(dāng)高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來(lái)拉升 并吸引更多購(gòu)房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預(yù)定為5%。地理位置 25%：就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位 置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)買欲望， 所以由于位置的因素可能會(huì)對(duì)我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是 25%。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 -30%：周圍的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們的沖擊較大， 有相當(dāng)一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品比較 成熟，目標(biāo)購(gòu)房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)特的 整體包裝策略， 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合， 做到拉升整體售價(jià)。但我們預(yù)計(jì)來(lái)自競(jìng) 爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面

11、因素最大，所以將其定為 -30%。（三）分析規(guī)劃： 從整個(gè)新華路的建筑規(guī)劃來(lái)看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢(shì)分別占到 了 25%、 25%和 20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重點(diǎn) 應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（體現(xiàn)出是本區(qū)域唯一一個(gè)規(guī)模接近 30000 平 方米的現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū)） 、新華路獨(dú)有的文化底蘊(yùn)以及本案區(qū)域的商配優(yōu) 勢(shì)。小區(qū)環(huán)境： 作為本案的另一優(yōu)勢(shì)是小區(qū)的綠化， 40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無(wú) 僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了 5%左右的優(yōu)勢(shì)。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型， 其中 70%為市場(chǎng)需求最大的三房式 （面積 略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制

12、，以免由于單 價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬高） 、另外就是各占 15%的復(fù)室和二房式，由 于較為合理的房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤（如：申亞新華府）而言， 面積的控制還是較為理想。同時(shí)通過(guò)對(duì)房型需求的分析，三房式房型將 會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)所需求的主力房型，所以可以確信通過(guò)對(duì)本案房型的進(jìn)一 步合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客 戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過(guò)對(duì)建材品質(zhì)的宣傳來(lái)提 升本案在市民心中的形象，同時(shí)又可以成為本案在銷售推廣階段的一個(gè) 很好的賣點(diǎn)。周遍商配： 齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又

13、一有力點(diǎn)，勢(shì)必 會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)會(huì)所：會(huì)所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競(jìng)爭(zhēng)樓盤由于受土地開發(fā) 面積的制約，無(wú)法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會(huì)所，所 以本案必須充分利用會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@ 將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。 小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置房屋的又一衡 量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對(duì)小區(qū)的整體形象提高乃至價(jià)格的定位都 將起到很大的推波助瀾的作用。人文環(huán)境： 本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢(shì)必會(huì)給本案在今后的推廣銷售方面 帶來(lái) 10%的優(yōu)勢(shì)地理位置： 地段永遠(yuǎn)

14、是制約樓市房?jī)r(jià)的一個(gè)絕對(duì)因素，本案雖然地處新華路，但由 于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大 了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤 為突出自身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，這在今后的 銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起： 房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶 構(gòu)成的。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析， 為本案的市場(chǎng)定位確立一個(gè)

15、可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最 終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對(duì)象。解析：一）、客戶來(lái)源： 徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)） 、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部 分）客戶身份 ：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年齡段： 3035 歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 1、結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；2、較高的月收入， 使其對(duì)居住環(huán)境有了更高的需求， 而住宅是改變 生活方式的重要途徑；3、在事業(yè)上小有成就，想通過(guò)購(gòu)置較高檔樓盤以向親朋好友展 示自己的實(shí)力；戶型需求： 由于年齡的關(guān)系，所以無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本 上應(yīng)在 130 平方米左右（三房一廳或二房二廳） 。訴求點(diǎn) 小區(qū)的文化氛圍（高級(jí)會(huì)所） 、高尚的居住環(huán)

16、境（新華路的居住 氛圍）、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心 的絕對(duì)半二）、客戶來(lái)源： 徐匯、長(zhǎng)寧（距離本案 5 公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū)域接 壤地區(qū)）客戶身份： 私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表 年齡段：3550 歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 1、希望通過(guò)二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件；2 、因職務(wù)的變動(dòng)而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求： 此類購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型 應(yīng)以復(fù)式、三房為主。訴求點(diǎn) 體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級(jí)會(huì)所、完善的物業(yè)服務(wù)三）、客戶來(lái)源： 本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份： 外地來(lái)滬投資、經(jīng)營(yíng)者年齡段： 35-45 歲之間消費(fèi)動(dòng)

17、機(jī)： 1、此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅；2 、因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過(guò)在上海經(jīng)商購(gòu)房，最終 促成全家一起落戶本市 ；戶型需求： 由于此類購(gòu)房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善 的物業(yè)管理將是其考量購(gòu)買的因素， 房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式 等較大房型為主。訴求點(diǎn) 完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商 業(yè)中心四）、客戶來(lái)源： 區(qū)域周邊范圍客戶身份： 向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段： 35-55 歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 1、多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍；2 、向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求： 此類購(gòu)房者的房型需求通常會(huì)以

18、100 平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn) 高雅的居住環(huán)境五）、客戶來(lái)源： 東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)校客戶身份 ：教職員工等年齡段 ：30-50 歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 1、改善居住環(huán)境；2 、考慮到工作便利等因素；戶型需求： 此類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表， 房型的需求基本以二房二廳為主； 另一類是以全家居住為主， 們的房型需求基本會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn) 懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來(lái)源 ：區(qū)域周邊范圍客戶身份： 就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生年齡段： 30-40 歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī) ：購(gòu)置房產(chǎn)用于自身居住。戶型需求： 此類購(gòu)房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn) 家的感覺七）、客

19、戶來(lái)源： 新華路輻射區(qū)域客戶身份： 文化人年齡段： 30-55 歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 1 、因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)；2、看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求： 此類購(gòu)房者通常以選擇二房或三房為主。訴求點(diǎn) 新華路的文化底蘊(yùn) 六、推廣案名的緣起 一個(gè)好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特征和內(nèi)涵，也能夠體現(xiàn)出一個(gè) 樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通過(guò)廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受。因此我方在此 提供了三個(gè)推廣名以供參考：1、“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代” 之緣起： 提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”，是希望略微軟化一點(diǎn) “新 華世紀(jì)園”這一案名的硬度。我們之所以用優(yōu)秀的“ 優(yōu)”，而 不用通常所用的

20、悠揚(yáng)的“ 悠 ”，是希望借此來(lái)宣傳 并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢(shì)，文化氛圍的濃郁；其 二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底 蘊(yùn)，渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境 中所襯托出的品質(zhì)生活” 。同時(shí)希望通過(guò) 把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對(duì)街來(lái)進(jìn)一步襯托出小 區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望 通過(guò)對(duì)新華路上梧桐這一特色的渲染來(lái)引起消費(fèi) 者對(duì)幽雅生活的一種向往， 借此進(jìn)一步加深對(duì)本案 區(qū)域生活氛圍的渲染力度。3、“午后風(fēng)景”的緣起： 顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后 的生活風(fēng)情“寧?kù)o、幽雅、恬靜” 。而“風(fēng)景” 是希

21、望通過(guò)對(duì)午后新華路的環(huán)境描述來(lái)引伸出本 案的綠化環(huán)境，花的語(yǔ)言是最美的，是人類生命中 不可缺少的事物； 而樹是為人類制造清新空氣的守 護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來(lái)的生活環(huán)境 這一朦朧感覺來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。七、推廣核心概念 通過(guò)上面對(duì)客戶的定位分析，以及大量的市場(chǎng)調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn)品的細(xì) 化提升，在此提出我們針對(duì)本案的核心推廣概念，希望借此樹立本案產(chǎn)品有 別于本區(qū)域的獨(dú)特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。新華路上的最后貴族 優(yōu)揚(yáng)時(shí)代新古典主義演繹新華路上的最后貴族 “新華路”的具體表現(xiàn)方式：1、通過(guò)對(duì)新華路寧?kù)o的生活環(huán)境進(jìn)行描述2、通過(guò)廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色3、突出作為文

22、化街的深厚文化底蘊(yùn)4、借鑒上海國(guó)際電影節(jié)展辦地的渲染來(lái)突出本案區(qū)域的優(yōu)勢(shì)5、營(yíng)造一種高雅時(shí)尚生活圈的感性理念 “最后貴族”的具體表現(xiàn)方式1、 季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂迎送您在每一天2、 高雅的 VIP 小區(qū)會(huì)所您全家的唯一3、個(gè)性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù)4、多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天5、合理分隔的居住空間，從此有了更加寬敞舒適的生活空間6、智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您八、廣告總精神廣告總精神是對(duì)樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤的推廣都以此 為推廣基準(zhǔn)。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷 售奠定基礎(chǔ)。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異

23、國(guó)情調(diào)一一優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖板塊賣點(diǎn)的收集及提物業(yè)管理、會(huì)所賣 煉點(diǎn)收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及發(fā)展商背景收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)材賣景收集及集建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集環(huán)境規(guī)劃提煉收集導(dǎo)視策略收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴!1、創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)尚生活，造就生態(tài)社區(qū)， 將來(lái)這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念；2、房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房 子價(jià)值不在是建筑本身這么簡(jiǎn)單。（二）建筑規(guī)劃篇新貴族生活的基礎(chǔ)1、 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮

24、耀與今日都市生活的全新對(duì)白！ 整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕 軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。 20% 的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前， 同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一 個(gè) 11000 平方米，覆蓋率達(dá) 40%的小區(qū)綠化。本項(xiàng)目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主 干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深入單體的支路） ， 另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀 點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的 配置不少于戶數(shù)的 50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到 80%。本項(xiàng)目

25、總 戶數(shù) 382 戶，總停車位 269 個(gè)，占總戶數(shù)的 70.14%。本項(xiàng)目的地面停車位建 議采用植草磚形式。同時(shí)在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒 童游戲場(chǎng)所。在景觀布置上，除了由 7 號(hào)樓、4 號(hào)樓和 8 號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共 享的主題綠化外； 各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀 小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。但我們從中也不難看出， 1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓、 3 號(hào)樓和 5 號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤來(lái)講，無(wú)論是日照還是視覺都將 受到一定的影響。2、 建筑立面風(fēng)格 概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！ 綜述： 小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格， 重視外墻立面的可塑性

26、和色彩上的 搭配。而在此需要注意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊樓翻新， 所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個(gè)可比性， 但同時(shí)在充分考慮到功能 使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個(gè)柔和的延續(xù)和銜接， 避免在視覺上產(chǎn) 生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。建議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。窗要透入陽(yáng) 光、引入景色。開窗的大小和位置對(duì)房間光線有著相當(dāng)大的影響。窗套和窗 體本身的顏色和線條，對(duì)于外立面的貢獻(xiàn)也是不可估量的。若是運(yùn)用得當(dāng)， 將會(huì)取得意想不到的結(jié)果。本項(xiàng)目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上 以墨綠色亞光為宜。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項(xiàng)目立面沉

27、穩(wěn)的風(fēng)格有 所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。在色彩處 理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。部分部 位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺(tái)，將對(duì)外立面有一定的影響，而且窗臺(tái)容易 產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)的處理上要多加考慮。窗臺(tái)的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中 區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。本項(xiàng)目的定位為中、高檔建筑，其玻 璃建議采用5mm勺綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。陽(yáng)臺(tái)工藝本項(xiàng)目勺陽(yáng)臺(tái)宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材勺實(shí)體墻，造型宜簡(jiǎn) 潔古樸和實(shí)用。建議不要使用玻璃等較為喧嘩勺材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。 欄桿勺防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理勺困難和外觀勺

28、破壞。 若是成本允許，建議采用地碳鍛打勺 A3 鋼為材料勺鐵藝。要注意陽(yáng)臺(tái)與單 體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫勺問(wèn)題，由于現(xiàn)澆樓板勺原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。 可考慮增加防水措施或加 強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)處理。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式： 1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青 灰色和天然石材的黃紅色為宜。仿石形狀和大小建議采用30*60mm 2）僅余 頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。在腰線的大 色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。上海 較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免 在交房后出

29、現(xiàn)不必要的麻煩。室外管道 由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少， 基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。其中前兩種一定是設(shè)置 在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置， 會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上， 可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響 立面效果。室外管道需要考慮的是老化問(wèn)題，目前一般采用 u-pvc 管道，建 議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。 煙道主要是防止油煙倒回的問(wèn)題， 一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆 閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。但在屋頂?shù)牟课唬鰺熆诘脑O(shè)置位置和 形狀要考慮配合整

30、體風(fēng)格?？照{(diào)機(jī)位 空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方， 在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不 能過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽(yáng)臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的貢獻(xiàn)， 但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)抗性較大， 也不利于實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)真正的作用。 有些建筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了百葉簾較 為美觀，但要考慮對(duì)散熱的影響程度如何以及外立面的和諧統(tǒng)一。建議空調(diào) 擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預(yù)埋 件，并做好防銹處理。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和牢固，以及物業(yè)管 理上的便利。建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要， 北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，

31、不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采用的三角 支架極易生銹，影響外觀。建議空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡 量滿足一般空調(diào)機(jī)自帶出水管的長(zhǎng)度要求。不然，兩段排水管之間的接口極 易斷開，引起麻煩。3、景觀規(guī)劃篇1） 景觀整體布局產(chǎn)品分析 ： 總體上來(lái)說(shuō)，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格， 通過(guò)靈活的構(gòu)思， 形成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、 點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模 式；同時(shí)通過(guò)對(duì)小區(qū)中部（ 4 號(hào)樓）樓棟底層架空的手法來(lái)弱化由于 4 號(hào)樓 的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量避免因?yàn)?4 號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來(lái)的缺陷。 概念提煉：自然和諧的生活空

32、間?。ㄈ┉h(huán)境規(guī)劃概念總提煉 在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。更強(qiáng)調(diào)人與空間的健 康共存。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對(duì)您身邊的空間嚴(yán)格度衡， 每寸空間要求做到健康合格。讓您可以生活在充滿陽(yáng)光綠意的生活空間里。 總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過(guò) 40%綠化的時(shí)尚都市！ （特別建議：邀請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來(lái)執(zhí)筆）（四）商配篇分析： 本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢(shì)： 輕軌線、延安路主干道、 內(nèi)環(huán)線高架； 同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配 套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。概念提煉：成熟街區(qū)帶來(lái)應(yīng)有盡有的生活便利，從此生

33、活更輕松！ （特別提示： 將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型 擁有游泳池等設(shè)施的健身場(chǎng)館）（五）物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）1、區(qū)配套及物業(yè)管理建議 享受生活的最佳保證 概念提煉：風(fēng)雨無(wú)阻的貼心好管家！ 社區(qū)配套建議采用散點(diǎn)式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、 休閑街、庭院中的服務(wù)設(shè)施組成； 社區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過(guò)物業(yè)管理 費(fèi)用的方式經(jīng)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，可以對(duì)業(yè) 主或是外來(lái)人員開放，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。這部分 配套項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。 本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。這需要

34、增加更多的細(xì) 節(jié)的、人性化的服務(wù)項(xiàng)目支撐。社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利以下是我司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議:公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專項(xiàng)、配套有償服務(wù)1、一十四小時(shí)保安，消防和車 輛管理；1、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)2、公共場(chǎng)所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及 服務(wù)；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、傳真、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；7、園藝；&定時(shí)對(duì)私家花園進(jìn)行草坪修 整，除雜草；&臨時(shí)照看孩童；9、代收代繳水電費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；1

35、0、代收代繳有線電視收視費(fèi)；10、老人、病人的護(hù)理；11、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件 收發(fā)；11、禮儀服務(wù)；12、代叫出租車；12、禮品速遞（限于市區(qū)）；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請(qǐng)保姆；14、代理房屋租賃；15、代請(qǐng)家教;15、機(jī)動(dòng)車輛清洗；16、代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)施的維修（免 人工費(fèi)）；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）18、代辦保險(xiǎn)；18、四季暖房花卉供應(yīng)及代為 養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火 車票.122、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化建

36、議概念提煉：生活原來(lái)可以如此輕松安逸!A、安保系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待疋部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對(duì)講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表:項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定口部分寬帶網(wǎng)智能卡通車輛出入管理，收費(fèi)管理（會(huì) 所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂（包括緊急廣播）自動(dòng)三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還 沒有實(shí)施該項(xiàng) 服務(wù)。凈水設(shè)備（布管線或每戶提供 設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備根據(jù)以上的項(xiàng)目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個(gè)系統(tǒng)：1 .多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，

37、提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。基本功能：提供話音通信，模擬視頻點(diǎn)播，高速INTERNE接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NVOD和 其他多媒體服務(wù)。2. 社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括：小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān) 控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊 急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線， 微波探測(cè)裝置， 并與管理主機(jī)相連， 發(fā)現(xiàn)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位，并在管理中心 計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外， 報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動(dòng)物

38、跨越而造 成誤報(bào)警的能力?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí) 現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)基本功能： 在住戶室內(nèi)以及戶門和陽(yáng)臺(tái)外窗配置便于布防與撤防的報(bào)警系 統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào)警，并將 警戒信號(hào)傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報(bào)警按鈕?？稍旃δ埽?家庭煤氣（天然氣）進(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)，能自 動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線， 家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)能夠自動(dòng)撥 通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。3）樓宇訪客門禁系統(tǒng)基本功能： 安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對(duì)講式門禁系統(tǒng)?？稍旃δ埽?樓

39、宇訪客門禁系統(tǒng)采用可視對(duì)講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能 外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對(duì)出入 情況進(jìn)行記憶與儲(chǔ)存。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能： 通過(guò)在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)（停車 庫(kù)），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯， 發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。可選功能： 實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與 110 報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功能： 自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理 中心設(shè)置巡更系統(tǒng)， 使巡邏人員的巡邏時(shí)間、 位置能通過(guò)管理機(jī)記錄和顯示， 從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡邏人員

40、的管理。6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng)基本功能： 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)行廣播 可選功能： 在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小 區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。7）車輛出入管理系統(tǒng) 基本功能：在實(shí)行人車分流的前提下， 通過(guò)智能卡等形式自動(dòng)識(shí)別出入車輛， 自動(dòng)開合通道記錄和顯示車輛停留時(shí)間并進(jìn)行自動(dòng)收費(fèi)。 可選功能：對(duì)車輛出入控制與管理的同時(shí)， 對(duì)車輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制與管理。 3社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 基本功能： 對(duì)小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)視和自動(dòng)控 制；對(duì)路燈、公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設(shè)備

41、進(jìn)行監(jiān)控。監(jiān) 控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)， 能立即顯示故障狀態(tài)， 運(yùn)行方向及所在樓層位置， 還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。可選功能： 監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量 園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)控制以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī) 公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲(chǔ)值 IC 卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因 為一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費(fèi)的難題。 配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、 小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫(kù)資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息?？蛇x功能

42、：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行 IC 卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。 小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級(jí)物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。 住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。4家庭智能控制系統(tǒng)基本功能： 家用電器的自動(dòng)與遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包括電話遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有 線或無(wú)線遙控通過(guò)家庭信息總線將居室的家用電器進(jìn)行智能化控制?？蛇x功能： 通過(guò)電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、 時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、電視、 燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施控制（六）房型篇概念提煉：隨心所欲的居住空間，推窗即景的寫意生活!房型分析：二號(hào)樓B型：（單位：平米）總面積客

43、廳餐廳活動(dòng)室房1房2房321.8618.516.7211.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn)：1. 客廳面寬達(dá)4.5米；2. 餐廳、客廳分隔明確；3. 臥室和餐廳、客廳分別集中于不同區(qū)域，做到動(dòng)靜分區(qū);4. 三間房中有兩間房是朝南；5. 采用凸窗，觀景范圍更大缺點(diǎn)：1. 餐廳為暗廳；2. 分戶門到客廳之間一塊區(qū)域無(wú)法充分利用；二號(hào)樓C型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn)：1. 會(huì)客、

44、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來(lái);2. 全部采用凸窗，觀景范圍更大；3. 臥室較為方正；4. 廚房做到干濕分離；5. 主臥、次臥通風(fēng)狀況良好；缺點(diǎn)：1. 客廳面寬4米，在目前上海購(gòu)房者心目中該面寬偏小；2. 從分戶門到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不適感;五號(hào)樓B3型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：1. 客廳面寬達(dá)4.4米；2. 客廳方正；3. 餐廳、客廳分隔明顯；4. 主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便;

45、 缺點(diǎn)：1. 主臥通風(fēng)不良；2. 餐廳為暗間；五號(hào)樓B4型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約13536.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn):1. 客廳、主臥都朝南；2. 13.02平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問(wèn)題;3. 廳房都較方正；4. 客、餐廳與臥室分隔明顯；5. 采用凸窗；缺點(diǎn)：1. 分戶門至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)；2. 餐廳為暗間；3. 主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓D型：（單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.00

46、12.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：1. 客廳面寬達(dá)4.7米；2. 五間房中由三間是朝南；3. 客、餐廳與房完全分隔；4. 餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗；5. 公用衛(wèi)生間做到干濕分離；缺點(diǎn)：1. 分戶門至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用;2. 主臥不通風(fēng);號(hào)樓4-9層房型：（單位：平米）套內(nèi)面 積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房3130.2926.2220.30：19.08 :17.70M2.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng) 臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn):1. 客廳面寬達(dá)4.

47、6米；2. 客廳和三間房中的兩間房都是朝南;3. 廚房做到干濕分離；4. 客廳和餐廳分隔明顯；缺點(diǎn)：1. 餐廳為暗間；2. 主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓E型：（單位：平米）套內(nèi)面 積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3124.5243.05；22.78 113.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.806.658.253.4010.36優(yōu)點(diǎn):1. 客廳和兩間房都朝南;2. 客廳面寬達(dá)4.7米；3. 廚房做到干濕分離；4. 生活陽(yáng)臺(tái)達(dá)10.36平米；缺點(diǎn)：1. 客廳、餐廳難以做到分隔明確；2. 主臥不通風(fēng)；3. 靠近分戶門的一塊區(qū)域基本上被浪費(fèi)掉了；（七）會(huì)所概念提煉：關(guān)懷備之的私人醫(yī)療顧

48、問(wèn)！建議：當(dāng)今社會(huì)，健康是一切的基礎(chǔ)，沒有了健康就意味著失去一切，由于工作的 緣故，現(xiàn)今有許多成年人都處于一種亞健康的狀態(tài)之下，所以通過(guò)在小區(qū)設(shè) 立醫(yī)療診所，為小區(qū)業(yè)主提供一站式健康服務(wù)將是一個(gè)相當(dāng)可行的建議。 產(chǎn)品建議：桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及 觀景平臺(tái)十、建材及施工篇：概念提煉：沒有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保ioo%i到國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無(wú) 任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴(yán)格控制樓地面的平整度（地坪標(biāo)高 致，

49、地坪不能起沙、起 殼、踢腳角線平整）門窗確保安裝平整、順直、密封、門窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰 陽(yáng)角、線角方正，順直。給排水符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。 鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流， 排水暢通。電氣安裝付合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，戶 表，有線電視、電話線預(yù)留。 開關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。卜一、導(dǎo)示策略“新華世紀(jì)園”相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案而言，地理位置并不是最佳，因此導(dǎo) 示系統(tǒng)的建立是必然的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的品質(zhì)感。往往 導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對(duì)樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力

50、，因 為引導(dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。建議及作用：燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶尋找本案起到了 好的作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌，引導(dǎo)客戶光臨“新華世紀(jì) 園”；大型看板：樹“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清 晰的看到位置。售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示：弓I導(dǎo)客戶停車，很好的安排客戶秩序停車，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì)心工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，了解基地建筑面積。精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤的品質(zhì)，使客戶覺得樓盤的 包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個(gè)良好的第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)， 同時(shí)

51、以人性化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對(duì)樣 板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時(shí)還渲染了小區(qū)的氣氛，也起 了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)（如 小草在睡覺，請(qǐng)勿打擾）每個(gè)主題景觀設(shè)立標(biāo) 牌。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代一一新華世紀(jì)園”十二、售樓處策略目的：作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果 的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象， 同時(shí)也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實(shí) 力的直觀表現(xiàn)。而我們的目的就是希望通過(guò)對(duì)售樓處的設(shè)置包裝來(lái)向市場(chǎng)傳 遞一個(gè)信息。建議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線分

52、明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開。1、參觀區(qū)：模型： 建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè) “新華世紀(jì)園” ，按照標(biāo)準(zhǔn)模式 建造，三萬(wàn)方建筑與景觀為主 , 其他項(xiàng)目可相對(duì)虛化，主次必須 分明，模型體相對(duì)漂亮。模型比 例建議 1：150，其中環(huán)境與建筑 的比例相對(duì)要縮小 95%，便于客 戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈 現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊 概念，這樣精致的制作，對(duì)于客 戶而言，就不會(huì)盲目的購(gòu)房，而 是可以從模型中挑選自己滿意 的位置，另外要注意的是模型的 制作要留有余地，便于在未來(lái)的 開發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀。展板：購(gòu)房流程圖銀行按揭流程圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果

53、圖景觀效果圖鳥瞰圖 環(huán)境平面規(guī)劃圖 將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)，能夠向客戶解釋。簽約室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)：以線條為主，但談區(qū)配備3 、應(yīng)接區(qū)：和力，建了，不到本案能夠很洽談區(qū)的風(fēng)格要簡(jiǎn)約，設(shè)計(jì)又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽洽談桌椅，色彩柔和。應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定的親議以曲線條為主，LOGO墻簡(jiǎn)潔明宜復(fù)雜化， 使客戶一進(jìn)門就能感受以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的服務(wù)，快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。應(yīng)接臺(tái)： 可分兩層，一層為接待銷控臺(tái)，二層為主控臺(tái)，二層建造的相對(duì)要高，分兩層的目壓力，4、品位廊：如裝飾畫、布置風(fēng)格時(shí)豐富視于和諧，自5、現(xiàn)場(chǎng)建材展示廳：的

54、是給客戶形成壓迫感， 造成心理 有利于業(yè)務(wù)員的銷售說(shuō)辭。售樓中心可布置一些軟裝飾，鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀 覺 , 同時(shí)也使售樓處的氣氛傾向 然。烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料， 使客戶感覺到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費(fèi)者作出裝修建議。 特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用：樓書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓盤的優(yōu) 勢(shì)，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生好奇心，從 而促成其購(gòu)買。本次建議樓書印刷數(shù)為 5000 本，樓書的內(nèi)容包括本 案賣點(diǎn)的優(yōu)化，購(gòu)房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊(cè)，內(nèi)容的充分便 于客戶深入了解本案的細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓 盤的最新消息。銷售價(jià)目表： 利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)繁忙時(shí)，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀， 挑選適合自身購(gòu)買能力的房型及樓層。名片： 名片上的地址及電話號(hào)碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。 銷售