信陽龍?zhí)毒频昃C合體項(xiàng)目多向定位報(bào)告

1、龍?zhí)毒频昃C合體項(xiàng)目多向定位報(bào)告52 / 54文檔可自由編輯打印 目錄第一部分：項(xiàng)目多向定位方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算1一、 模式一：?jiǎn)误w購物中心模式1（一） 定位分析1（二） 方案分析1二、 模式二：購物中心+街區(qū)模式33（一） 定位分析33（二） 方案分析34第二部分：項(xiàng)目多向定位對(duì)比分析45第一部分：項(xiàng)目多向定位方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算通過對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)容量分析、消費(fèi)者訪談及商戶進(jìn)駐意向分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)，我司從商業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目共提出兩種模式，四套方案，以供參考。·模式一：?jiǎn)误w購物中心模式方案一：百貨（南端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案二：百貨（北端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案三：店中店

2、式百貨+超市（二、三層）+餐飲休閑文化娛樂·模式二：購物中心+街區(qū)模式方案四：購物中心+餐飲休閑娛樂主題街1、 模式一：?jiǎn)误w購物中心模式（1） 定位分析該定位思路將采用單體購物中心模式，與酒店、寫字樓的高端商務(wù)形象相匹配，利于整體形象的提升，以提升項(xiàng)目的銷售價(jià)值。該模式下的銷售，一方面通過塔樓來回籠資金，一方面通過將購物中心的局部中庭店中店及多通道主題店中店進(jìn)行銷售來進(jìn)行資金回籠。在開發(fā)商資金有額外需求的情況下，也可以選擇持有的購物中心作為良性物業(yè)進(jìn)行打包出售給基金公司。（2） 方案分析該模式有以下集中方案：方案一：百貨（南端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案二：百貨（北端）+超

3、市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案三：自營百貨+超市（二、三層）+店中店+餐飲休閑文化娛樂1. 方案一：百貨（南端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂（1） 商業(yè)定位思路項(xiàng)目采用單體購物中心模式，引進(jìn)連鎖百貨和品牌超市雙主力店，超市地下，百貨地上，超市帶動(dòng)負(fù)一層經(jīng)營，在配以品牌電器，能提升輔營區(qū)價(jià)值，利于輔營區(qū)銷售；百貨地上能夠吸引強(qiáng)大人流，同時(shí)增加樓上餐飲休閑娛樂生意機(jī)會(huì)；若將百貨布置在項(xiàng)目南端，店中店位置布置合理，從而增加店中店銷售收益。該方案既可以保證后期運(yùn)營，又可以及時(shí)回款?？偨ㄖ娣e192240其中：購物中心107600住宅30000公寓14640寫字樓10000酒店30000（2） 商

4、業(yè)業(yè)態(tài)布局1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖2） 一層業(yè)態(tài)布局圖3） 二層業(yè)態(tài)布局圖4） 三層業(yè)態(tài)布局圖5） 四層業(yè)態(tài)布局圖6） 五層業(yè)態(tài)布局圖7） 六層業(yè)態(tài)布局圖、（3） 商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F主力店超市1250012500輔營區(qū)52005200電器330033001F店中店59005900百貨66006600街鋪160016002F店中店63006300百貨65006500餐飲170017003F店中店83008300百貨620062004F店中店22002200百貨74007400餐飲12001200休閑娛樂文化370037005F餐

5、休閑娛樂1450014500合計(jì)1076003120076400（4） 商業(yè)收益測(cè)算1) 售價(jià)制定² 街鋪價(jià)格評(píng)估Ø 項(xiàng)目評(píng)分可比項(xiàng)評(píng)分基數(shù)本項(xiàng)目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級(jí)別55555交通情況53543規(guī)模效應(yīng)（商業(yè)）10101083區(qū)位優(yōu)勢(shì)53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢(shì)151515150次主力店優(yōu)勢(shì)101010100消費(fèi)基礎(chǔ) (人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價(jià)值塑造55431入市時(shí)間修正1010878評(píng)估得分10088898738Ø 價(jià)格評(píng)估名稱本項(xiàng)目街鋪萬家燈火街鋪百年新天地街鋪漢都街鋪評(píng)

6、估得分88898738比較系數(shù)0.99 1.01 2.32 市場(chǎng)均價(jià)（元/）360002000016000可調(diào)均價(jià)（元/）356002020037100比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價(jià)格（元/）18000 8000 4000 本項(xiàng)目均價(jià)（元/）30000 ² 項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系區(qū)域系數(shù)售價(jià)（元/）一層街鋪130000負(fù)一層輔營區(qū)0.721000一層店中店0.824000一層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.721000二層店中店0.5616800二層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.515000三層店中店0.4212600三層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.3811400四層店中店0.3399002

7、) 租金制定根據(jù)市場(chǎng)研究并結(jié)合投資回報(bào)率綜合考慮，得到各業(yè)態(tài)基本租金水平如下：樓層業(yè)態(tài)售價(jià)(元)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F 主力店超市25輔營區(qū)21000105按照年回報(bào)率6%電器301F 店中店24000120按照年回報(bào)率6%百貨40街鋪30000150按照年回報(bào)率6%2F 店中店1680084按照年回報(bào)率6%百貨40餐飲1500075按照年回報(bào)率6%3F 店中店1260063按照年回報(bào)率6%百貨404F 店中店990050按照年回報(bào)率6%百貨40餐飲50休閑娛樂文化505F 餐飲306F 休閑娛樂183) 收益測(cè)算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積()單價(jià)(元/)銷售收入（元）實(shí)

8、收額（元）負(fù)1F輔營區(qū)5200210001092000001F店中店590024000141600000113280000街鋪1600300002F店中店630016800105840000餐飲1700150003F店中店8300126001045800004F店中店22009900合計(jì)31200556500000445200000² 租賃收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F 主力店超市125002540150000000輔營區(qū)52001053電器330030401F 店中店59001203百貨66004040126720000街鋪160

9、015032F 店中店6300843百貨65004040124800000餐飲17007533F 店中店8300633百貨620040401190400004F 店中店2200503百貨74004040142080000餐飲12005040休閑娛樂文化370050405F 餐飲1450030402088000006F 休閑娛樂145001840125280000合計(jì)1262049600（5） 寫字樓/公寓合計(jì)收益測(cè)算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價(jià)格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓112024640100003900公寓146403700合計(jì)93168000（元）（6） 酒店收益測(cè)

10、算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價(jià)（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 總收益測(cè)算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=445200000+1262049600+2289504240=4089921840元2. 方案二：百貨（北端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂（1） 商業(yè)定位思路在方案一的基礎(chǔ)上，為百貨布局提供了另外一種布局方式?？偨ㄖ娣e192240其中：購物中心107600住宅30000公寓14640寫字樓10000酒店30000（2） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖2） 一

11、層業(yè)態(tài)布局圖3） 二層業(yè)態(tài)布局圖4） 三層業(yè)態(tài)布局圖5） 四層業(yè)態(tài)布局圖6） 五層業(yè)態(tài)布局圖7） 六層業(yè)態(tài)布局圖（3） 商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F主力店超市1250012500輔營區(qū)52005200電器330033001F餐飲25002500百貨74007400街鋪400400店中店26002600零售次主力店120012002F百貨92009200零售次主力店16001600餐飲500500店中店320032003F百貨87008700餐飲500500店中店31003100零售次主力店220022004F百貨76007600休閑娛樂文化34003400餐飲

12、17001700店中店180018005F餐休閑娛樂文化1450014500合計(jì)1076002480082800（4） 商業(yè)收益測(cè)算1) 售價(jià)制定² 街鋪價(jià)格評(píng)估Ø 項(xiàng)目評(píng)分可比項(xiàng)評(píng)分基數(shù)本項(xiàng)目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級(jí)別55555交通情況53543規(guī)模效應(yīng) （商業(yè)）10101083區(qū)位優(yōu)勢(shì)53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢(shì)151515150次主力店優(yōu)勢(shì)101010100消費(fèi)基礎(chǔ) (人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價(jià)值塑造55431入市時(shí)間修正1010878評(píng)估得分100888987

13、38Ø 價(jià)格評(píng)估名稱本項(xiàng)目街鋪萬家燈火街鋪百年新天地街鋪漢都街鋪評(píng)估得分88898738比較系數(shù)0.99 1.01 2.32 市場(chǎng)均價(jià)（元/）360002000016000可調(diào)均價(jià)（元/）356002020037100比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價(jià)格（元/）18000 8000 4000 本項(xiàng)目均價(jià)（元/）30000 ² 項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系區(qū)域系數(shù)售價(jià)（元/）一層街鋪130000負(fù)一層輔營區(qū)0.721000一層店中店0.824000一層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.721000二層店中店0.5616800二層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.515000三層店中店0.4212600

14、三層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.3811400四層店中店0.3399002) 租金制定樓層業(yè)態(tài)售價(jià)(元)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F主力店超市25輔營區(qū)21000140按照年回報(bào)率8%電器301F餐飲21000140按照年回報(bào)率8%百貨40街鋪30000200按照年回報(bào)率8%店中店24000160按照年回報(bào)率8%零售次主力店21000140按照年回報(bào)率8%2F百貨40零售次主力店15000100按照年回報(bào)率8%餐飲15000100按照年回報(bào)率8%店中店168001123F百貨40餐飲1125075按照年回報(bào)率8%店中店1260084按照年回報(bào)率8%零售次主力店1125075按照年回報(bào)率8

15、%4F百貨40休閑娛樂文化45餐飲45店中店990066按照年回報(bào)率8%5F餐飲276F休閑娛樂文化163) 收益測(cè)算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積 ()單價(jià) (元/)銷售收入（元）實(shí)收額（元）負(fù)1F輔營區(qū)5200210001092000001F餐飲250021000街鋪40030000店中店260024000零售次主力店1200210002F零售次主力店160015000餐飲50015000店中店3200168003F餐飲50011250店中店310012600零售次主力店2200112504F店中店18009900合計(jì)24800433815000347052000² 租賃

16、收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F主力店超市125002540150000000輔營區(qū)52001053電器330030401F餐飲25001053百貨74004040142080000街鋪4001503店中店26001203零售次主力店120010532F百貨92004040176640000零售次主力店1600753餐飲500753店中店320011233F百貨87004040167040000餐飲500563店中店3100633零售次主力店22005634F百貨76004040145920000休閑娛樂文化34004540餐飲17004540

17、店中店18005035F餐飲1450027401879200006F休閑娛樂文化145001640111360000合計(jì)1319960400（5） 寫字樓/公寓合計(jì)收益測(cè)算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價(jià)格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓112024640100003900公寓146403700合計(jì)93168000（元）（6） 酒店收益測(cè)算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價(jià)（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 總收益測(cè)算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=347052000+

18、1319960400+2289504240=4049684640元3. 方案三：店中店式百貨+超市（二、三層）+ +餐飲休閑文化娛樂（1） 商業(yè)定位思路在無法引進(jìn)連鎖百貨的情況下，本項(xiàng)目也可以選擇自營百貨的模式，百貨店中店化，通過將超市放在二三層，餐飲休閑文化娛樂在各樓層均衡分布，增強(qiáng)與店中店的互動(dòng)，提升了百貨生命力?？偨ㄖ娣e192240其中：購物中心107600住宅30000公寓14640寫字樓10000酒店30000（2） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖2） 一層業(yè)態(tài)布局圖3） 二層業(yè)態(tài)布局圖4） 三層業(yè)態(tài)布局圖5） 四層業(yè)態(tài)布局圖6） 五層業(yè)態(tài)布局圖7） 六層業(yè)態(tài)布局圖（3） 商業(yè)

19、面積統(tǒng)計(jì)樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F餐飲27002700休閑娛樂文化35003500電器33003300通訊15001500時(shí)尚精品82008200兒童世界180018001F餐飲400400街鋪17001700店中店12000120002F超市94009400店中店45004500餐飲6006003F超市95009500店中店500050004F餐飲12001200休閑娛樂文化46004600店中店870087005F餐休閑娛樂文化1450014500合計(jì)1076004260065000（4） 商業(yè)收益測(cè)算1) 售價(jià)制定² 街鋪價(jià)格評(píng)

20、估Ø 項(xiàng)目評(píng)分可比項(xiàng)評(píng)分基數(shù)本項(xiàng)目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級(jí)別55555交通情況53545規(guī)模效應(yīng)（商業(yè)）101010105區(qū)位優(yōu)勢(shì)53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢(shì)151015150次主力店優(yōu)勢(shì)101010100消費(fèi)基礎(chǔ)(人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價(jià)值塑造55431入市時(shí)間修正1010878評(píng)估得分10083898942Ø 價(jià)格評(píng)估名稱本項(xiàng)目街鋪萬家燈火街鋪百年新天地街鋪漢都街鋪評(píng)估得分83898942比較系數(shù)0.930.931.98市場(chǎng)均價(jià)（元/）360002000016000可調(diào)均價(jià)（元/）334

21、801860031680比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價(jià)格（元/）1674074403168本項(xiàng)目均價(jià)（元/）27000² 項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系區(qū)域系數(shù)售價(jià)（元/）一層街鋪127000負(fù)一層0.718900一層店中店0.821600一層美食街、餐飲、零售次主力店0.718900二層店中店0.5615120二層美食街、餐飲、零售次主力店0.513500三層店中店0.4211340三層美食街、餐飲、零售次主力店0.3810260四層店中店0.3389102) 租金制定樓層業(yè)態(tài)售價(jià)(元)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F餐飲65休閑娛樂文化65電器30通訊1890095按照年回報(bào)率6%時(shí)尚精品189

22、0095按照年回報(bào)率6%兒童世界651F餐飲1890095按照年回報(bào)率6%街鋪27000135按照年回報(bào)率6%店中店21600108按照年回報(bào)率6%2F超市25店中店1512076按照年回報(bào)率6%餐飲1350068按照年回報(bào)率6%3F超市25店中店1134057按照年回報(bào)率6%4F餐飲50休閑娛樂文化50店中店891045按照年回報(bào)率6%5F餐飲306F休閑娛樂文化183) 收益測(cè)算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積 ()單價(jià) (元/)銷售收入（元）實(shí)收額（元）負(fù)1F通訊150018900時(shí)尚精品8200189001549800001239840001F餐飲40018900街鋪170027

23、000店中店12000216002592000002073600002F店中店450015120餐飲600135003F店中店5000113404F店中店87008910合計(jì)42600706347000565077600² 租賃收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F餐飲27006540休閑娛樂文化35006540109200000電器33003040通訊1500953時(shí)尚精品8200953兒童世界180065401F餐飲400953街鋪17001353店中店1200010832F超市94002540112800000店中店4500763餐飲

24、6006833F超市95002540114000000店中店50005734F餐飲12005040休閑娛樂文化46005040110400000店中店87004535F餐飲1450030402088000006F休閑娛樂文化145001840125280000合計(jì)1076001124794800（5） 寫字樓/公寓合計(jì)收益測(cè)算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價(jià)格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓112024640100003900公寓146403700合計(jì)93168000（元）（6） 酒店收益測(cè)算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價(jià)（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店608

25、4963015682289504240（7） 總收益測(cè)算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=565077600+1124794800+2289504240=4072544640元2、 模式二：購物中心+街區(qū)模式（1） 定位分析Ø 該定位思路下，在檔次定位方面，由于購物中心的檔次高，利于引進(jìn)較好的品牌進(jìn)駐，才能夠引領(lǐng)信陽商業(yè)的變革，能夠大幅提升城市綜合體的形象，同步提升塔樓及街區(qū)的價(jià)值。將街區(qū)及寫字樓、公寓、住宅進(jìn)行銷售，足以達(dá)到回籠資金及盈余的目的的同時(shí)，完整持有購物中心及五星級(jí)酒店，賺取長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金收益。也可以選擇持有的購物中心作為良性物業(yè)

26、進(jìn)行打包出售給基金公司或通過銀行進(jìn)行融資。Ø 如果發(fā)展商追求及時(shí)銷售額的情況下，也可以將購物中心中的店中店進(jìn)行銷售。Ø 該模式在定位方面，購物中心定位檔次高，項(xiàng)目整體檔次協(xié)調(diào)，集約效應(yīng)高。在銷售方面，以購物中心為核心，利于對(duì)街區(qū)和塔樓的價(jià)值塑造。在經(jīng)營管理方面，定位高檔次，引進(jìn)中檔偏上的品牌組合，對(duì)發(fā)展商經(jīng)營管理能力要求較高。Ø 該方案商業(yè)面積減少，公寓面積相應(yīng)增加。總建筑面積189920其中：購物中心85600住宅30000公寓34320寫字樓10000酒店30000（2） 方案分析1. 商業(yè)業(yè)態(tài)布局（1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖（2） 一層業(yè)態(tài)布局圖（3） 二層業(yè)態(tài)

27、布局圖（4） 三層業(yè)態(tài)布局圖（5） 四層業(yè)態(tài)布局圖（6） 五層業(yè)態(tài)布局圖（7） 六層業(yè)態(tài)布局圖2. 商業(yè)面積測(cè)算樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F主力店超市1250012500輔營區(qū)52005200電器330033001F店中店12001200百貨38003800美食街61006100餐飲190019002F店中店15001500百貨49004900餐飲55005500美食街160016003F店中店16001600百貨49004900餐飲27002700休閑娛樂27002700美食街160016004F店中店900900百貨45004500餐飲600600休閑娛樂220022

28、005F餐飲820082006F休閑娛樂文化82008200合計(jì)8560029800558003. 商業(yè)收益測(cè)算(1) 售價(jià)制定1) 街鋪價(jià)格評(píng)估² 項(xiàng)目評(píng)分可比項(xiàng)評(píng)分基數(shù)本項(xiàng)目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級(jí)別55555交通情況53543規(guī)模效應(yīng)（商業(yè)）10101083區(qū)位優(yōu)勢(shì)53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢(shì)151515150次主力店優(yōu)勢(shì)101010100消費(fèi)基礎(chǔ) (人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價(jià)值塑造55431入市時(shí)間修正1010878評(píng)估得分10088898738² 價(jià)格評(píng)估名稱本項(xiàng)目街鋪萬家燈火街鋪百

29、年新天地街鋪漢都街鋪評(píng)估得分88898738比較系數(shù)0.99 1.01 2.32 市場(chǎng)均價(jià)（元/）360002000016000可調(diào)均價(jià)（元/）356002020037100比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價(jià)格（元/）18000 8000 4000 本項(xiàng)目均價(jià)（元/）30000 2) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系區(qū)域系數(shù)售價(jià)（元/）一層街鋪130000負(fù)一層輔營區(qū)0.721000一層店中店0.824000一層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.721000二層店中店0.5616800二層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.515000三層店中店0.4212600三層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.3811400四層店中店0.

30、339900(2) 租金制定樓層業(yè)態(tài)售價(jià)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F主力店超市25輔營區(qū)21000105按照年回報(bào)率6%電器301F店中店24000120按照年回報(bào)率6%百貨40美食街21000105按照年回報(bào)率6%餐飲21000105按照年回報(bào)率6%2F店中店1680084按照年回報(bào)率6%百貨40餐飲1500075按照年回報(bào)率6%美食街1500075按照年回報(bào)率6%3F店中店1260063按照年回報(bào)率6%百貨40餐飲1125057按照年回報(bào)率6%休閑娛樂美食街1125057按照年回報(bào)率6%4F店中店990050按照年回報(bào)率6%百貨40餐飲45休閑娛樂455F餐飲276F休閑娛樂文化16(

31、3) 收益測(cè)算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積 ()單價(jià) (元/)銷售收入（元）實(shí)收額（元）負(fù)1F輔營區(qū)5200210001092000001F店中店120024000美食街610021000128100000102480000餐飲1900210002F店中店150016800餐飲550015000美食街1600150003F店中店160012600餐飲270011250美食街1600112504F店中店9009900合計(jì)29800515145000412116000² 租賃收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F主力店超市125002

32、540150000000輔營區(qū)52001053電器330030401F店中店12001203百貨38004040美食街61001053餐飲190010532F店中店1500843百貨49004040餐飲5500753美食街16007533F店中店1600633百貨49004040餐飲2700573休閑娛樂27000400美食街16005734F店中店900503百貨45004040餐飲6004540休閑娛樂220045405F餐飲820027401062720006F休閑娛樂文化82001640合計(jì)8676264004. 寫字樓/公寓合計(jì)收益測(cè)算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價(jià)格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓106023320100003900公140021000210003700合計(jì)165984000(元）5. 酒店收益測(cè)算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價(jià)（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店60849630156822895042406. 總收益測(cè)算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=