綠城地產(chǎn)案列分析報(bào)告

1、成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院 綠城地產(chǎn)案例分析報(bào)告 系別專業(yè) 財(cái)務(wù)管理系財(cái)務(wù)管理專業(yè) 報(bào)告課程 財(cái) 務(wù) 管 理 案 例 指導(dǎo)教師 肖 霞 學(xué)生姓名 夏芙蓉 陳盼 謝東 鐘明洪 聶啟茂 汪洋 牛碩 李 果 班 級 2010級財(cái)務(wù)管理5班 綠城地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)案列分析 一綠城地產(chǎn)簡介綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港企業(yè)綠城中國控股有限責(zé)任公司。（股票代碼：3900）的全資子公司。綠城專注于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品的開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋別墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服務(wù)公寓等住宅系列，同時(shí)涉及酒店、綜合類項(xiàng)目

2、的開發(fā)和營造。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入74億元。自1998年以來，歷年被金融機(jī)構(gòu)評為3a級信用單位。自2005年起，綠城地產(chǎn)積極參與城中村改造承建安置房建設(shè)，截止2008年政府代建項(xiàng)目總規(guī)模超過700萬平方米。截止2006年6月30日，綠城擁有超過4000萬平方米的總建筑面積的優(yōu)質(zhì)土地儲備，以確保在5-7年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2010年底，綠城地產(chǎn)的品牌價(jià)值以126.18億連續(xù)8年排在中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值top10.而2011年排在第五，同時(shí)連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力top10.然而，自20062010年該公司采用了激進(jìn)的財(cái)務(wù)措施，

3、與同行業(yè)比形成高額的負(fù)債。二案列思考分析 （一）綠城地產(chǎn)為何選擇激進(jìn)的財(cái)務(wù)行為？表82 綠城地產(chǎn)2003年3010年的資本結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)指標(biāo)20032004200520062007200820092010資產(chǎn)負(fù)債率債務(wù)權(quán)益比96%2564%93%1425%95%1358%73%276%71%246%76%316%84%506%88%767%流動負(fù)債占債81%86%79%58%60%70%75%79%流通股占總股本100%100%100%100%100%由表可以看出綠城2003年到2010年以來都處于比較高的資產(chǎn)負(fù)債狀態(tài)，而就房地產(chǎn)行業(yè)的績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值而言的話，綠城一直都處于75%平均值以上，其中較差

4、值94.8%以上的是03年，05年，則處于較低值83%的以上的是09年與10年。而就06年與07年分別比同行業(yè)的平均值低分別2%、4%的百分值。資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)保持在30%60%之間為宜，而大于50%則預(yù)示債權(quán)人的權(quán)益就沒有保障，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債行業(yè)，但綠城的負(fù)債率比同行業(yè)水平還高。導(dǎo)致綠城選擇激進(jìn)的財(cái)務(wù)行為。通過對綠城地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)完全依賴與企業(yè)的借入資本來維系生產(chǎn)和發(fā)展，表明企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)的單一性，表明企業(yè)必須適度拓寬融資渠道，保持資本結(jié)構(gòu)的適度合理性，企業(yè)的激進(jìn)財(cái)務(wù)行為的選擇。 （1） 綠城地產(chǎn)激進(jìn)資本結(jié)構(gòu)和債務(wù)比率。從企業(yè)0310年的財(cái)務(wù)業(yè)績分析，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)

5、波動性變化，但總體為下降的形勢，企業(yè)的現(xiàn)金流量出現(xiàn)嚴(yán)重短缺現(xiàn)象，凸顯企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對當(dāng)前企業(yè)激進(jìn)決策有著重要的影響。然而在2006年在香港上市，使得2006年的資產(chǎn)負(fù)債率在0305年明顯下降且比行業(yè)平均值75%還低，在一定程度上迅速的降低資產(chǎn)負(fù)債率。但是綠城地產(chǎn)籌資結(jié)構(gòu)單一是一個(gè)突出的問題，僅在2009年有一次認(rèn)購職工股權(quán)，但是這并沒有對緩解企業(yè)高負(fù)債率起到突出的作用。對于資本結(jié)構(gòu)的分布上表現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)中有變的發(fā)展形勢，通過上市緩解了部分高資產(chǎn)負(fù)債態(tài)勢，拓展了籌資方式的多樣化。而在此過程中，綠城地產(chǎn)依賴自身的信用程度，大量開始銀行貸款和信托籌資之路，致使企業(yè)的籌資費(fèi)用超出企業(yè)的預(yù)期，使借入資本呈現(xiàn)高

6、的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是在此種狀態(tài)下，綠城地產(chǎn)的總體負(fù)債率仍處于70%以上，這體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收期較長，對資金鏈的持續(xù)循環(huán)要求很高，在這種前提下財(cái)務(wù)激進(jìn)行為其面臨巨大的資金壓力，表現(xiàn)了企業(yè)沒有合理籌資和分配借入資本，表現(xiàn)了企業(yè)在資金構(gòu)成的疲軟形態(tài)。根據(jù)資本結(jié)構(gòu)權(quán)衡理論，在公司盈利和有所得稅稅負(fù)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率在一定區(qū)間內(nèi)上升會提高公司的價(jià)值，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最優(yōu)點(diǎn)之后，如果進(jìn)一步提高，會增大公司的破產(chǎn)成本，此時(shí)公司的價(jià)值將折損。 （ 2）激進(jìn)的營運(yùn)資金政策，對負(fù)債結(jié)構(gòu)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在案例中企業(yè)上市以來，從表面上看，這種政策安排有利于降低企業(yè)的資金成本，但由于短期負(fù)債的期限短，公司還本付息的

7、壓力大，因此公司不能支付到期債務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。持續(xù)的債務(wù)融資和信托融資使資產(chǎn)負(fù)債持續(xù)上升，表現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)壓力巨大，在這種高危態(tài)勢之下企業(yè)采取適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)激進(jìn)措施，符合企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需求。它的資本結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了一個(gè)長期演變的過程，在當(dāng)前競爭激烈的環(huán)境、資本市場不完美的條件下，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的階段性策略。在這種財(cái)務(wù)杠桿的影響下，保持杠桿的正常狀態(tài)，推行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)激進(jìn)結(jié)構(gòu)，能控制財(cái)務(wù)危機(jī)局面。正可謂“拆東墻、補(bǔ)西墻、洞越補(bǔ)越大，借新債、還舊債、債越還越多”。 （ 3）激進(jìn)的投資政策。公司的投資政策可以通過對內(nèi)投資和對外投資實(shí)現(xiàn)。綠城地產(chǎn)激進(jìn)的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá)135%的情

8、況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。由于激進(jìn)的拿地策略對公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風(fēng)險(xiǎn)偏高。加之房價(jià)不斷上升，使終端對消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。除此之外國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠政策也是綠城在自身信用好的情況下選擇激進(jìn)財(cái)位行為。 而對于綠城選擇激進(jìn)財(cái)務(wù)行為，應(yīng)該同時(shí)考慮相應(yīng)的財(cái)務(wù)控制措施，首先，財(cái)務(wù)政策選擇必須與周期性因素相適應(yīng)。財(cái)務(wù)政策選擇必須考慮企業(yè)生命周期、行業(yè)景氣周期、宏觀經(jīng)濟(jì)周期所處的階段。在周期的上升階段，企業(yè)的盈利能力不斷增強(qiáng)，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)循環(huán)較快，

9、此時(shí)將財(cái)務(wù)政策由保守向中庸、激進(jìn)方向調(diào)整有利于企業(yè)把握市場時(shí)機(jī)、及時(shí)擴(kuò)張。在周期的下降階段，企業(yè)盈利能力逐漸下降，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)循環(huán)速度放慢，此時(shí)財(cái)務(wù)政策由激進(jìn)向中庸、保守方向調(diào)整有利于企業(yè)規(guī)避資產(chǎn)損失。在周期的盤整階段，如果企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢不明朗，財(cái)務(wù)政策應(yīng)趨于穩(wěn)健或保守，待企業(yè)對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢作出明確判斷后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)政策導(dǎo)向，搶占市場先機(jī)。這樣才能夠做到財(cái)務(wù)政策與周期性因素的協(xié)調(diào)一致，否則會使企業(yè)喪失最佳發(fā)展時(shí)機(jī)，甚至遭受巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。其次，對企業(yè)資金采取集中管理模式。企業(yè)選擇激進(jìn)的財(cái)務(wù)政策意味著要承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果操作不當(dāng)，就有可能全盤皆輸。因此，為了充分、有效地利用資金

10、，企業(yè)必須對資金實(shí)行集中管理模式。在這種模式下，企業(yè)可以對現(xiàn)金流實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取措施將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)。再次，投資項(xiàng)目要“見效快、回收期短”。負(fù)債是激進(jìn)財(cái)務(wù)政策的主要融資方式，這種融資方式要求企業(yè)短期內(nèi)具有很強(qiáng)的償債能力。因此，短期債務(wù)資金應(yīng)主要投向于“短、平、快”的項(xiàng)目，從而滿足企業(yè)負(fù)債的償付最后，要求要建立、健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度。公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度是企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度基礎(chǔ)。在現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)，綠城地產(chǎn)的決策者應(yīng)充分權(quán)衡企業(yè)盈利、地產(chǎn)泡沫、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的多方面利益，保持本企業(yè)在激進(jìn)的戰(zhàn)略決策中適度過度到

11、平穩(wěn)較快發(fā)展的軌道上來。對相應(yīng)國家一攬子擴(kuò)大內(nèi)需計(jì)劃增添活力。（二）綠城地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整你認(rèn)為是否合理？如何認(rèn)識企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)？表83 綠城地產(chǎn)20062010年的債務(wù)資本構(gòu)成負(fù)債項(xiàng)目20062007200820092010銀行貸款3561376672840298159662169396130884431信托衍生工具338080251480可轉(zhuǎn)換債券392849206982121635232188166178110高收益?zhèn)?07082228797612701186261541253854表83可以看出綠城地產(chǎn)從2006年2010年的銀行貸款逐漸增加而由03年的3561376元到20

12、10年居然高達(dá)30884431元存在高額的銀行貸款，這樣預(yù)示著綠城地產(chǎn)每月或者每季度，每年存在固定的銀行利息償還壓力。其次，09年開始與中海信托、平安銀行等訂立的信托協(xié)議融資，在一定程度上增加企業(yè)到期的償還壓力。同時(shí)09年高收益?zhèn)牡狡凇？赊D(zhuǎn)換債券將在一年期內(nèi)的贖回等，增加企業(yè)的壞款壓力。就資本結(jié)構(gòu)而言是：負(fù)債和股東權(quán)益的比例，恰當(dāng)?shù)馁Y本結(jié)構(gòu)能有效利用負(fù)債來提高企業(yè)收益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)理論認(rèn)為，過高的資本結(jié)構(gòu)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，過低的資本結(jié)構(gòu)則不能有效利用非自有資金。一 （1）資產(chǎn)負(fù)債率等于負(fù)債總額處于資產(chǎn)總額，一般認(rèn)為在40%-60%為宜，而綠城地產(chǎn)在2010居然高達(dá)88.47%。而資產(chǎn)負(fù)債

13、率高于50%，債權(quán)人的利益就卻泛保證。而投資者言，高風(fēng)險(xiǎn)就預(yù)示了較高的收益，就我國而言房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，就03年到10年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平均在75%左右由此可以看出，綠城的高資產(chǎn)負(fù)債狀況是房地產(chǎn)行業(yè)普遍的現(xiàn)象，并且綠城一向堅(jiān)持高負(fù)債率的經(jīng)營策略。在10年資產(chǎn)負(fù)債率高出同行業(yè)13%左右，處于高風(fēng)險(xiǎn)情況。從03年到07年綠城地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率有96%逐漸下降到71%，然而06年在香港上市把債務(wù)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，使其資產(chǎn)負(fù)債率大幅度下降。而08年到10年逐漸回升，在06年之前幾乎是全部依靠外借債務(wù)來維持經(jīng)營，而08年之后除了來自銀行的借款外。（信貸政策：2009年1月3日,四大國

14、有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺房貸細(xì)則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)）。09年從中、農(nóng)、工、建、廣發(fā)、廣大獲得660億元左右的授信貸款。而09年實(shí)行唯一一次股權(quán)資本融資，金融衍生工具融資等。（2）從06年開始行業(yè)整體流動性呈下降趨勢，主要是由于房價(jià)持續(xù)走高，并且國家也在出臺一系列的限購政策。使得流動負(fù)債占負(fù)債的比率從03年到06年逐漸下降而且在03年到10年而言是達(dá)到最低58%。而發(fā)行債券

15、之后08年到期的27億元的高收益?zhèn)膶⒌狡谑蛊淞鲃迂?fù)債所占比重增加，壞款壓力增大。二上述分析可知綠城地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)使其存在如下問題，第一，速動比率偏低，預(yù)示企業(yè)不能迅速償還流動負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，一般比例為1：1為宜，第二資產(chǎn)負(fù)債率偏高，就企業(yè)本身而言比率越高，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大從資產(chǎn)負(fù)債率來看，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿的利用水平也不好。第三，06年上市發(fā)行股票，06年末發(fā)行的高息債券，07年配股，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券以及銀行的高額貸款，09年的信托融資，認(rèn)購股權(quán)等相關(guān)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在一定程度上使其企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在一定程度上下降了。但是信托融資多也相應(yīng)增加了企業(yè)的償債能力。相關(guān)的方案：第一，順應(yīng)國家相關(guān)的政策

16、，和證券市場的信息，法相不同的融資工具；第二綠城信譽(yù)比較好，可以繼續(xù)保持商業(yè)信譽(yù)融資,第三，把金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展緊密的結(jié)合起來。第四，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)負(fù)債結(jié)構(gòu)中流動負(fù)債比例相對過高。需增加非流動負(fù)債占總負(fù)債的比例，以緩解還款壓力。（三）你認(rèn)為綠城地產(chǎn)的投融資政策對其他對資本結(jié)構(gòu)是否會產(chǎn)生影響，為什么？ 從總體上說；企業(yè)融資活動是一個(gè)動態(tài)的過程，表現(xiàn)為既定目標(biāo)下的企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的選擇，也就是說企業(yè)融資行為合理與否必須通過資本結(jié)構(gòu)來反映，合理的融資行為將形成一種優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)，不合理的融資行為必然導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的失衡。在綠城地產(chǎn)的籌資方式下，公司應(yīng)該在籌資和用資方面減少財(cái)務(wù)成本和費(fèi)用，提高利益償還

17、的保障性倍數(shù)，降低企業(yè)因資金融通給企業(yè)生產(chǎn)帶來的不利影響。 在融資過程中應(yīng)將公司決策與國家宏觀調(diào)控政策緊密結(jié)合，防止過度融資或小規(guī)模融資對企業(yè)生產(chǎn)和開發(fā)帶來十分不利的影響，對于綠城地產(chǎn)有效規(guī)避地產(chǎn)泡沫發(fā)揮了不可替代的作用。然而在融資方式上。綠城地產(chǎn)拓展融資渠道，它大致可以分為兩類：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。債務(wù)性融資包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。其次結(jié)合綠城地產(chǎn)公司06年以前，綠城公司是以債務(wù)性融資為主，而且是以債務(wù)融資中的銀行貸款為主。財(cái)務(wù)指標(biāo)0304050607080910資產(chǎn)負(fù)債率96%93%93%73%71%76%84%88%從06年開始，綠城地產(chǎn)雖然

18、依然以債務(wù)性融資為主，但綠城的債務(wù)性融資增加了信托貸款方式，并且在09年時(shí)授權(quán)員工認(rèn)購股權(quán)，不過綠城依舊以債務(wù)性融資為主。債務(wù)性融資具有:保證所有者對企業(yè)的控制權(quán) 2可利用財(cái)務(wù)杠桿，獲取財(cái)務(wù)杠桿利益.資本成本較低等三個(gè)優(yōu)點(diǎn)，再由上可知作為長期投資為主的企業(yè)，綠城的資本結(jié)構(gòu)以債務(wù)資本為主。對于企業(yè)的投資，企業(yè)需要足夠的資金作為開發(fā)成本，企業(yè)會對外進(jìn)行融資，而從資料上看出綠城的主要融資渠道是債務(wù)融資，因此必然會導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的變化：投資在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中主要包括對內(nèi)和對外投資，企業(yè)投資必須維持日常的必須的現(xiàn)金流量，因此投資回收期對于企業(yè)很關(guān)鍵。綠城地產(chǎn)將主要的地產(chǎn)物業(yè)組合分布在長三角、京津唐和山

19、東半島等經(jīng)濟(jì)圈重要城市地區(qū)和部分發(fā)達(dá)地區(qū)，持續(xù)的銷售增長業(yè)績，有利于縮短投資回收期，加大的資金的回流速度，減少對外融資，減少企業(yè)高負(fù)債帶來的影響，對于適度決策降低房地產(chǎn)泡沫對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的影響具有重大作用。對于調(diào)節(jié)資本結(jié)構(gòu)的合理分布具有指導(dǎo)作用。同時(shí)根據(jù)綠城地產(chǎn)2004年到2010年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)圖中近六年銷售實(shí)現(xiàn)不同程度的增長，表現(xiàn)投資地區(qū)的需求在不斷的增長。保證有足夠的市場潛力。綠城地產(chǎn)的投融資政策在亦應(yīng)程度是會企業(yè)的其他資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響的，著點(diǎn)從企業(yè)融資渠道就可以看出來，綠城實(shí)行高額負(fù)債的融資在一定程度上保障了所有者對為企業(yè)控制權(quán)，每月讓企業(yè)的權(quán)益分散，企業(yè)股東權(quán)益得到相應(yīng)的保障，滿足了企

20、業(yè)股東權(quán)益最大化的，另一方面，固定的壞款利息，到期的債券債務(wù)在一段時(shí)間劇增企業(yè)的還款壓力，同時(shí)導(dǎo)致機(jī)會成本的增加。如果這樣靠大量的負(fù)債來解決高額的負(fù)債惡性循環(huán)會降低企業(yè)的信用度。而過度的負(fù)債會造成管理者與股東之間的代理沖突。但是綠城利用良好的信用，好的品牌效應(yīng)來取得高額的銀行貸款，信托融資等，使國家的財(cái)產(chǎn)處于不安全狀態(tài)，其次是債權(quán)人利益得不到有效的保障。而就債務(wù)融資從正面方面來說，第一，利息抵稅效應(yīng)，負(fù)債利息可以在企業(yè)所得稅之前稅前利潤中扣除，企業(yè)所得稅暫行條列規(guī)定在生產(chǎn)經(jīng)營期間向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額的全額扣除，這相應(yīng)的減少企業(yè)所得稅在支出，也是采用合法方式避稅。第二財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，債券持有者對企業(yè)的現(xiàn)金流量擁有固定索取權(quán)。在負(fù)債利率與所得稅利率一定的情況下，負(fù)債資本利率越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越好。