新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下城中村發(fā)展研究

1、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下城中村發(fā)展研究摘要：城鎮(zhèn)化是任何一個國家資源使用量空前 絕后的時期，由此催生出的“城中村”、農(nóng)民務(wù)工人員 市民化等問題，已成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化不能回避的難 題。文章著重圍繞“業(yè)-居-人”的新型城鎮(zhèn)化過程， 以富陽區(qū)富春街道建城區(qū)為樣本，通過對城中村三個 主要群體（外來人口、城中村居民、村社區(qū)干部）的 抽樣調(diào)查、個別訪談等方式，了解掌握了富春街道城 中村發(fā)展的現(xiàn)狀，文章著重分析了當(dāng)前城中村治理中 面臨的深層次問題，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下城中村 發(fā)展中的問題提供參考性建議和思路舉措。關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；城中村發(fā)展；樣本分析一、引言中共十八屆三中全會強(qiáng)調(diào)“堅持走中國特色新型 城鎮(zhèn)化

2、道路”。2015年政府工作報告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)， 要堅持以人為核心，以解決三個“1億人”問題為著 力點，發(fā)揮好城鎮(zhèn)化對現(xiàn)代化的支撐作用。隨著城市 發(fā)展水平的提升和城中村土地價值的增加，口益嚴(yán)重 的城中村閑局已成為新型城鎮(zhèn)化的焦點矛盾。筆者認(rèn) 為，要解決“人”的城鎮(zhèn)化問題，首先必須要關(guān)注好“業(yè)”和“居”的城鎮(zhèn)化，亦即城中村中那些已名義 上被市民化的農(nóng)民和大量的外來的農(nóng)民工的生產(chǎn)、生 活等現(xiàn)實民生問題，特別是當(dāng)前浙江省全面推進(jìn)“三 改一拆”、改善城鄉(xiāng)面貌的形勢下，就更加迫切地需要 關(guān)注好“城中村”的發(fā)展問題，如果城中村不能妥善 解決好，所謂的新型城鎮(zhèn)化也將會付之空談。、樣本分析：多維視角下的城中村現(xiàn)狀建

3、筑和空間發(fā)展?fàn)顩r1. 農(nóng)民住房建筑狀況。抽樣調(diào)查的金橋村、鹿山 村、秋豐村位于富春街道城郊結(jié)合部，現(xiàn)共有村民 5431人。城中村大量存在農(nóng)民以自住或出租為目的、 以自建或聯(lián)建的為形式的農(nóng)房。除極少數(shù)自建房以外， 絕大多數(shù)超過三層至三層半的農(nóng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，基本上 都高達(dá)六-七層，有的把車庫算進(jìn)去甚至到八層。部分 老舊農(nóng)居點建筑由于缺乏規(guī)劃、房屋大小不一、高低 不等、朝向不同，雜亂無序、密度過高。抽樣區(qū)域91%以上的村民住房類型是自有宅基地 上的獨(dú)幢房屋，而只有5.7%村民住在由村里統(tǒng)一開發(fā) 的公寓樓，說明村級公寓化改造相對緩慢。城區(qū)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展吸引了大量外來人口的涌入。由于農(nóng)民出租房 區(qū)位優(yōu)越、價

4、格低廉、手續(xù)簡單，滿足了本市其它鄉(xiāng) 鎮(zhèn)中低收入農(nóng)民和外省務(wù)工人員居住需求。旺盛的房 屋租賃市場為村民們實現(xiàn)“以地生財、爭地收租”創(chuàng) 造了充分的條件，絕大多數(shù)村民以借錢或聯(lián)建倉促建 房，成為私宅建設(shè)惡性發(fā)展的催化劑。2. 空間環(huán)境狀況。除少數(shù)公寓化安置點居住條件 稍好以外，原有農(nóng)居點村容村貌并不理想，三個村可 以說既消逝了往日農(nóng)村的純樸風(fēng)光，又缺少現(xiàn)代都市 的景觀設(shè)施，呈半土半洋“夾生”狀。從抽樣問卷調(diào) 查中，78%的村民認(rèn)為理想中的城中村既有城市味道 又有鄉(xiāng)村特色，43%村民對目前的城中村空間整體環(huán) 境普遍不滿意。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，村內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè) 施十分落后，在管道煤氣、綠化、消防、抗震、垃圾

5、 處理等方面存在嚴(yán)重不足及安全隱患。（二）居民生活和社區(qū)文化狀況1. 原住民生活狀況。隨著城市化的推進(jìn)和現(xiàn)代意 識的增強(qiáng)，村民群體宗族組織影響力口漸勢微，但族 群凝聚力并未完全消失，城郊結(jié)合部村的宗族派別勢 力還時有抬頭，特別是在面臨換屆選舉，征地拆遷、 宅基地等利益分配時，宗族間、幫派與外界的外抗就 會暴露出來。原住民家庭收入主要來源于勞動收入和 房租收入，另外還享受原村集體經(jīng)濟(jì)組織股金分紅和 村級福利（養(yǎng)老保險及老年金等），有的村民還兼職自 主營_業(yè)，對家庭經(jīng)濟(jì)收入的滿意度整體較高，是多數(shù)市民群眾眼里的“土豪”。2. 外來人員生活狀況。外來人員為城中村帶來了 一定的生機(jī)與活力。抽樣區(qū)域外來

6、人口主要有兩類： 一類來自本市偏遠(yuǎn)地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的租房戶和買房者；一類 是來自省內(nèi)外的打工者。從分布情況下，從事經(jīng)營和 服務(wù)行業(yè)的基本租住在城區(qū)；企業(yè)務(wù)工人員主要租住 在金橋和秋豐等農(nóng)居點；還有大量搭荒者則零星散制 在城郊結(jié)合部邊緣。從抽樣調(diào)查的三個村來看，外來 人口來自外省農(nóng)村的比例較高（64%），也有相當(dāng)一部 分來自本市轄農(nóng)村（22%）以及本省其它縣市農(nóng)村（14%）。主要從事于簡易運(yùn)輸、建筑門窗、批發(fā)零售、 制造加工以及拾荒、廢品回收等行業(yè)。抽樣調(diào)查顯示， 外來人口對本地就業(yè)的滿意程度較高，有42%的外來 人員表示就業(yè)機(jī)會多，容易找到好工作，40%的表示 能找到工作，但條件差待遇低，不滿意。大部

7、分外來務(wù)工人員的收入較低，年收入在23 萬之間，對收入的滿意度較差。抽樣問卷調(diào)查還顯示， 71%的農(nóng)民工沒有參加過任何職業(yè)培訓(xùn)和接受再教育 和培訓(xùn)的機(jī)會。3. 社區(qū)文化狀況。城中村的文化氣息十分富有活 力。城市文化的多元化與包容性使得城中村接納了各 式群體。但由于群體間生活方式和意識觀念以及道德 素質(zhì)、利益觀、價值觀的多樣化，城中村文化的交流 與并置已是一個獨(dú)特現(xiàn)象。村民們已擺脫了 “日出而 作，日落而息”的生活方式，特別是年輕一代飲食、 文化娛樂、休閑服務(wù)等生活更是豐富多彩，言行舉止、 穿著打扮己趨向城市化。但也發(fā)現(xiàn)多數(shù)的村民及外來 人員平時業(yè)余文化娛樂活動較少，在家看電視的占絕 大多數(shù)，多

8、數(shù)城中村村級文化活動場所缺少，村民對 周邊文化設(shè)施滿意度較低。（三）村級經(jīng)濟(jì)及其發(fā)展?fàn)顩r1. 集體股份公司發(fā)展?fàn)顩r。金橋村和鹿山村分別在2009年和2010年進(jìn)行了撤村進(jìn)社和股份制改革。 改制后集體經(jīng)濟(jì)組織卸下了大量行政和社會事務(wù)，統(tǒng) 一由社區(qū)承擔(dān)，村級組織職能已基本消失，發(fā)展為獨(dú) 立的經(jīng)營實體，村級集體資產(chǎn)股份制改革不僅保護(hù)了 集體經(jīng)濟(jì)組織和成員的合法權(quán)益；同時也加速了農(nóng)民 向市民轉(zhuǎn)化，使得村干部更專心投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去。 股份經(jīng)濟(jì)合作社原始資金主要來源于政府征地的補(bǔ)償 款，經(jīng)營模式主要依托于優(yōu)越的地理位置和密集人口， 發(fā)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)。但三個村集體經(jīng)濟(jì)多年來沒有新的經(jīng) 濟(jì)增長點，經(jīng)營層次較為單

9、一、資本構(gòu)成單純，抗風(fēng) 險較低。集體經(jīng)濟(jì)改制后，村民由社區(qū)來統(tǒng)一服務(wù)和 管理，但村民對股份公司還存在極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)依附。2. 外來人員經(jīng)營的服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。城中村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 的另一個重要組成部分是主要由外來人員經(jīng)營的各種 商業(yè)場所，這些商業(yè)中規(guī)模大一些的往往分布在主要 道路的兩側(cè)和一樓車庫內(nèi)，店面經(jīng)營項目以服務(wù)性消 費(fèi)行業(yè)為主。城中村駐村經(jīng)濟(jì)繁榮，各種土菜館、小 賓館、棋牌室、餐館、副食口店等較多，幾乎遍布在 村內(nèi)的每一個角落，十分便利，形成了微型經(jīng)濟(jì)圈和 適量的社區(qū)服務(wù)（理發(fā)店、雜貨店、干洗店），由此也 降低了整個城市的營商成本。但由于村內(nèi)夜間無證燒 烤、攤點夜宵、占道攤販逐年增多，有相當(dāng)一部分并

10、 沒有經(jīng)食品衛(wèi)生部門檢驗，因此無法實施有效監(jiān)管， 從而產(chǎn)生了不少糾紛事件。三、當(dāng)前城中村治理困局：特點及成因 （一）問題特征突顯調(diào)查區(qū)域的城中村總體情況與周邊其它縣（市區(qū)） 對比基本類似，但也有以下四個較為突出的明顯特征:1. 農(nóng)居房屋總量多。富春街道的房屋建設(shè)基本包 括五大類：工業(yè)項0建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、小產(chǎn)權(quán) 房建設(shè)、居民個人私房建設(shè)、單位和居民院內(nèi)搭建等。 由于村居農(nóng)房缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，建筑質(zhì)量參差不均， 建筑外觀、色彩五花八門，經(jīng)常有來富的外客反映， “沒進(jìn)城遠(yuǎn)看像個集鎮(zhèn)，進(jìn)了城感覺更像農(nóng)民城”，特別是幾個入城口幾乎都被缺乏個性，密集、雜亂的村 莊建筑包圍，使富陽城市整體看上去“亦城亦

11、村，非 村非城”，直接影響了城市的整體風(fēng)貌和品味。2. 違規(guī)建房蔓延廣。據(jù)初步調(diào)查，目前城中村內(nèi) 僅無房產(chǎn)證的房屋就有2850幢，建筑面積達(dá)171萬平 方米。由于土地指標(biāo)和相關(guān)規(guī)劃的限制，近年來建房 難與建房需求的矛盾十分突出，從而導(dǎo)致違規(guī)建房的 現(xiàn)象加快蔓延，違規(guī)投機(jī)現(xiàn)象較難遏制，還呈現(xiàn)了宅 基地商品化、未批先建、沿路建房、建新不拆舊、一 戶多宅、批低建高、批少建多等許多突出的問題，甚 至有相當(dāng)部分村干部帶頭參與違建，而且違建主體復(fù) 雜、自拆緩慢，群眾積怨甚多。3. 遺留問題兌現(xiàn)慢。由于城中舊村比重較大，情 況不一，有些條件未成熟村倉促進(jìn)行撤村進(jìn)社和股份 制改革，遺留下了基建配套、土地征用、

12、資產(chǎn)較難量 化等諸多難題。多數(shù)股份合作負(fù)責(zé)人反映在撤村進(jìn)社 工作后召開過政府專題會議，內(nèi)容涉及村民住宅安置、 在建農(nóng)居處置、安置性土地開發(fā)、市政項0建設(shè)補(bǔ)償 等，但由各村情況復(fù)雜，政府包袱過重，尚有部分內(nèi) 容政府并未按會議紀(jì)要和抄告單精祌及時兌現(xiàn)和解 決，有的已影響到村級集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和正常工作 的開展。4. 集體經(jīng)濟(jì)懸殊大懸殊大。由于各村地理位置、 歷史情況、運(yùn)作管理等的不一，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也 分一二三等。有的股份經(jīng)濟(jì)合作社有上千萬元的經(jīng)營 性收入，而有的村集體經(jīng)濟(jì)則極為薄弱，僅一二十萬 元的經(jīng)營性收入，收不抵支、連年虧損，連正常的運(yùn) 轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)都難以得到保障，目前主要靠借貸維持日常工 作，

13、完全談不上對基礎(chǔ)設(shè)施的投入改造和股金分紅的， 因此導(dǎo)致所在村村民意見很大。（二）形成原因復(fù)雜城中村現(xiàn)存的種種矛盾和問題，有的是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 發(fā)展中的“新矛盾”；有的是歷史遺留的“老問題”； 有的是現(xiàn)行政策、管理權(quán)限等政府部門難以解決的“體 制性癥結(jié)”;有的是屬于城中村建設(shè)和發(fā)展中“半成品” 特征的“成長性問題”。之所以出現(xiàn)諸多復(fù)雜問題，根 本原因源于城鄉(xiāng)二元管理體制的制度障礙和管理缺位 有關(guān)。1. 重外延式擴(kuò)張，輕集約型發(fā)展。20032013 年這十年間富陽建成區(qū)面積從10平方公里擴(kuò)展到 25.3平方公里，擴(kuò)張了近153%。但城區(qū)近十年來（僅 指富春街道范圍內(nèi)）非農(nóng)人口只增加了 23357人，十

14、年僅增長了 29%。建城區(qū)面積的年均增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超過了非農(nóng)業(yè)人口的年均增長速度。城中村雖占據(jù)了 建城區(qū)最顯著的位置，伹因為其缺乏城鄉(xiāng)一體化的規(guī) 劃、一體化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與一體化的社會管理，還 存在著農(nóng)宅產(chǎn)權(quán)過度碎化、人均用地占有率高、利用 率低、產(chǎn)出率更低的現(xiàn)象，從而使得稀缺的土地資源 不能實現(xiàn)其最大的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。2. 重村民安置住宅建設(shè)，輕相關(guān)配套設(shè)施完善。 新建成的公寓化安置小區(qū)雖已建成多年，但相關(guān)基建 配套和生活服務(wù)配套一直沒跟上。正是因為主體責(zé)任 缺位，目標(biāo)方案模糊，單方力量有限三大原因，才會 出現(xiàn)城中村基建配套嚴(yán)重滯后及無力跟進(jìn)的情況。首 先，城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原先由各

15、村負(fù)責(zé)配套建設(shè)， 但由于撤村建社后，各村都等待由政府統(tǒng)一配套，而 政府部門對城中村基礎(chǔ)配套遲遲出臺不了具體操作性 規(guī)定。其次，有關(guān)部門對城中村公寓化改造方案是整 體性改造、綜合性整治或是零星改建，缺乏明確決策 或者議而不決，不確定的方案使得村級主體包括相關(guān) 部門不愿或無力投入大量資金改善現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)。最后，從實際情況看，0前街道和村也負(fù)擔(dān)不起 大量基建費(fèi)用投入。3. 重局部更新改善，輕宏觀系統(tǒng)解決。一是重表 輕里。多注重物質(zhì)環(huán)境的更新改造，主要考慮老化的 各種設(shè)施、狹窄的街道等外在要素，注重形象等外觀 視覺效果，而較少從要素功能和城區(qū)整體去考慮更新 改造，忽略了城市內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從

16、而難以提 高城市整體機(jī)能。二是求近舍遠(yuǎn)。沒有從整體和長遠(yuǎn) 上打算，在舊城改造和基建維修上總是修修補(bǔ)補(bǔ)、零 敲碎打，重突擊輕長效，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，到頭 來資金還是投入了，所起的作用卻很小。三是急功近 利。有關(guān)職能部門對產(chǎn)生利益比較明顯的商業(yè)和房地 產(chǎn)等項0比較重視，開通審批綠色通道，而對較難產(chǎn) 生可觀收益的基礎(chǔ)設(shè)施和作為集體經(jīng)濟(jì)“源頭活水” 的安置留用地項目，卻還不同程度地存在部門合力不 夠、執(zhí)行力不強(qiáng)、審批環(huán)節(jié)多、速度慢的現(xiàn)象，特別 是控規(guī)編制階段，導(dǎo)致村級留用地的項目一直無法推 進(jìn)。4. 重經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償，輕市民化改造融入。政府和 村級組織給予村民的補(bǔ)償通常僅僅以居民身份轉(zhuǎn)換和 貨幣、住房

17、等物質(zhì)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為主，對于村民持續(xù)性生 存能力關(guān)注較少。筆者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村民“半失業(yè)”狀 況比較普遍，相當(dāng)部分的村居民已處于無業(yè)狀態(tài)，主 要依靠房屋出租和集體分紅進(jìn)行“食利”。個別村民在 生活習(xí)慣、價值取向上缺乏城市文明素養(yǎng)的浸潤熏陶， 在生活追求上依然處于低級階段，養(yǎng)成了鋪張浪費(fèi)、 “好逸惡勞”等不良風(fēng)氣。調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，安置遷住農(nóng)民拿到巨額拆遷補(bǔ)償款后存在著“城市開發(fā)到哪里， 賭風(fēng)就刮到哪里；補(bǔ)償款今天剛到手，明天就被送上 了賭桌”的現(xiàn)象。5.重本村人口利益，輕外來務(wù)工人員利益。一是住房供給上的不均等化。據(jù)住 建局統(tǒng)計，富陽已建成468套（2.6萬平方米）的廉租 住房和公共租賃住房，還有624套尚

18、在建設(shè)中，但區(qū) 區(qū)千余套遠(yuǎn)不能滿足外來務(wù)工人員的消費(fèi)需求，況且 這類住房只設(shè)定在高層次外來務(wù)工人才，對普通外來 人員均設(shè)置高條件的門檻。二是公共服務(wù)的不均等化。 富陽雖對涉及外來人口的公共政策進(jìn)行了一定調(diào)整， 但群體間社會權(quán)利的不平等性還是不同程度存在。可 以說“傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)沒解決，又產(chǎn)生了新的城 市內(nèi)二元結(jié)構(gòu)”。四、城中村的“再城市化”：思路及對策（一）要以人為本，把城市功能布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與人口規(guī)模控制有機(jī)結(jié)合起來要開展城市體系的研究，遵循城市演進(jìn)規(guī)律和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理安排好城市發(fā)展的速度和質(zhì)量、支 持力的關(guān)系，防止產(chǎn)生新的“城中村”。一是要把城區(qū) 的土地利用規(guī)劃和人口發(fā)展結(jié)合起

19、來。城中村的興衰 演變與城區(qū)人口變動息息相關(guān)。要科學(xué)調(diào)整土地利用 總體規(guī)劃，合理規(guī)劃土地資源的布局，充分利用土地 資源，同時也要嚴(yán)格控制城中村、城郊村的邊界和范 圍，在城區(qū)資源環(huán)境容量的前提下，合理調(diào)控城區(qū)人 口規(guī)模，引導(dǎo)人口流動遷徙。二是要把城市化進(jìn)程與 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平結(jié)合起來。加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)共興、產(chǎn)城融 合，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提升城市產(chǎn)業(yè)支撐能力，增 強(qiáng)城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。加快發(fā)展以現(xiàn)代性服務(wù)業(yè)， 特別是金融、科技、信息、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn) 高端生產(chǎn)要素成長匯聚，增強(qiáng)城區(qū)綜合競爭力。同時， 加快各產(chǎn)業(yè)平臺和功能分區(qū)（包括中心鎮(zhèn)）的產(chǎn)業(yè)集 聚和公共設(shè)施配套投入，實現(xiàn)城市空間在更大范圍內(nèi) 的集

20、聚，從而吸納勞動力就近就業(yè)。（二）要改革創(chuàng)新，加快解決城中村“三大矛盾”問題一是加快城中村土地開發(fā)利用。結(jié)合土地資源節(jié)約集約利用機(jī)制的改革，開展對城中村范圍內(nèi)存量建 設(shè)用地現(xiàn)狀調(diào)查，著力解決村級用地粗放及布局不盡 合理的現(xiàn)狀。對符合低效土地的納入城鎮(zhèn)低效用地再 開發(fā)范圍，享受集體低效土地再開發(fā)相關(guān)政策，切實 落實項目。二是加快集體項目審批速度。清晰界定各 職責(zé)部門的分工，加快留用地項目審批，對村經(jīng)濟(jì)合 作社投資建設(shè)的村集體物業(yè)發(fā)展項目，加快審批，除 城鎮(zhèn)規(guī)劃重點控制區(qū)外，為村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)先安排 落實用地指標(biāo)。采取得力措施，大幅度實質(zhì)性減少行 政審批?？梢詫Ω髀毮懿块T在村級留用地項目審批權(quán) 限

21、、審批標(biāo)準(zhǔn)、審批時效等出臺詳細(xì)的規(guī)定，且明確 項目批復(fù)后直至開工建設(shè)前行使管理、監(jiān)督職能的主 體和權(quán)限。三是促進(jìn)市民化改造融入。對城中村村民 要秉持“安置”與“發(fā)展”不分離，生存與共享相一 致的理念，將村民短期生存質(zhì)量與長期發(fā)展目標(biāo)結(jié)合 起來，建立合理的利益分享機(jī)制。給予“城中村”居 民與城市居民一視同仁的待遇，納入城市社會保障體 系，使“城中村”居民脫離對“城中村”組織的依賴， 自覺主動地融入城市生活，同時，適當(dāng)舉辦就業(yè)技能 培訓(xùn)班，增加城中村村民職業(yè)技能。對外來村民人口， 一方面農(nóng)民進(jìn)城鎮(zhèn)落戶，可保障其原有權(quán)益不變。另 一方面同時享有戶籍遷入地城鎮(zhèn)居民同等的權(quán)益。（三）要推動發(fā)展，促進(jìn)股份

22、經(jīng)濟(jì)合作社轉(zhuǎn)型發(fā) 展一是抓住關(guān)鍵，改革公司體制。加快建立適應(yīng)市 場經(jīng)濟(jì)要求的村集體資產(chǎn)管理體制和分配機(jī)制，進(jìn)一 步完善股份經(jīng)濟(jì)合作社內(nèi)部的治理機(jī)制。允許股權(quán)在 一定范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)通過現(xiàn)金配股、轉(zhuǎn)讓、股份獎勵 等途徑鼓勵股權(quán)向經(jīng)營者（董事會）相對集中，使合 作社的利益與經(jīng)營者的利益目標(biāo)高度一致。同時，要 建立科學(xué)資產(chǎn)保值增值考核機(jī)制，做到合作社短期利 益和長期利益相統(tǒng)一，同時要引入股份期權(quán)激勵機(jī)制 和人員競聘機(jī)制，使干部的責(zé)任風(fēng)險與利益掛鉤。二 是關(guān)注焦點，償清環(huán)境欠賬。針對各村基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 和急需解決的問題，摸清需求分步實施，由街道負(fù)責(zé) 對城中村基礎(chǔ)設(shè)施情況進(jìn)行排查。通過深入每個農(nóng)居 點實地進(jìn)

23、行踏勘、丈量和測算，梳理提出改造建設(shè)需 求，估算投資。建設(shè)資金可實行“三級共擔(dān)”，以財政 資金中的城中村拆除重建項目的返撥地價和城市更新 改造的返撥地價為主要來源，保障建設(shè)資金。三是引 導(dǎo)轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)造血功能。鼓勵股份合作公司逐步跳出 城中村地域及單一物業(yè)經(jīng)濟(jì)的雙重局限，一方面走出 去向回報穩(wěn)定、風(fēng)險較低的產(chǎn)業(yè)投資深化發(fā)展；另一 方面向教育、健康、社區(qū)養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)拓展或參股金 融業(yè)、上市公司資本投資等深化發(fā)展。統(tǒng)籌考慮各個 城中村的區(qū)位特點和空間條件，適度提高村級留用地 項目容積率和改造地塊的經(jīng)營性用地特別是商業(yè)用地 的比例。利用土地級差效益進(jìn)行產(chǎn)業(yè)置換，充分盤活 “黃金地段”的房地產(chǎn)存量，使之

24、成為吸納巨大財富。 另外也可推動股份合作社間以及與城郊村進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合 作，加大政府補(bǔ)貼力度，鼓勵股份合作公司參與發(fā)展 設(shè)施農(nóng)業(yè)、立體農(nóng)業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)。四是主動幫扶， 解決遺留問題。加快梳理歷年抄告單和政府會議記要， 依照承諾統(tǒng)籌安排依次予以落實，增進(jìn)互信。對于城 中村各股份經(jīng)濟(jì)合作社歷史形成的大量無產(chǎn)權(quán)證明的 閑置資產(chǎn)，根據(jù)不同情況，在補(bǔ)交土地出讓金等相關(guān) 費(fèi)用的情況下，對那些依照政府規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)出租物 業(yè)轉(zhuǎn)型經(jīng)營的物業(yè)，可給予辦理租賃合同登記或備案 登記，并實行“綠色通道”優(yōu)先辦理土地出讓金和房 產(chǎn)證。對于城郊結(jié)合部的歷史用地，為避免城中村改 造過程中引發(fā)新的社會不穩(wěn)定，應(yīng)學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗，尊 重

25、歷史，劃定時段，落實處理（處罰）后予以辦理合 法手續(xù)。（四）要集約高效，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村村居公寓化改造一是政策先行，制定配套政策。政府部門要以處 理好村民的現(xiàn)實利益和最終出路，平衡好各方利益為 原則，加強(qiáng)政策研究制定和調(diào)整，促使城中村建房向 公寓化、城市社區(qū)化轉(zhuǎn)變。政策要涵蓋到村居改造全 過程和各部門環(huán)節(jié)，建議在土地政策上，要優(yōu)先保障 城中村改造項目的供地。供地方式上，對成片公寓化 改造安置項目，按照國有劃撥方式供地；開發(fā)企業(yè)參 與的項目，出讓資金平衡地塊或分割部分，允許按照 國有出讓方式上市交易；集約節(jié)約的土地用作集體留 用地的，參照開發(fā)性安置用地政策執(zhí)行；提升改造和 危舊房改造的，憑原用地證

26、換取新的用地證。二是“一 村一策”，細(xì)化規(guī)劃編制。街道和各股份合作社要以“統(tǒng) 籌規(guī)劃、集約用地、提升品質(zhì)、分步實施”為總要求， 調(diào)查分析各村現(xiàn)狀、住房需求及危舊房情況，確定各 村發(fā)展方向，采取近遠(yuǎn)期相結(jié)合，制定符合實際情況 的改造規(guī)劃細(xì)則。在規(guī)劃前要摸清各村現(xiàn)狀人口和用 地面積，采取“一村一策、分類處理”。由各村自行組 織實施，政府對安置小區(qū)或者存量改造小區(qū)選址，用 地總量、建設(shè)方案、住宅面積、配套用房等方面進(jìn)行 審查明確，通過提高公寓化人均安置面積標(biāo)準(zhǔn)，允許 配件一定規(guī)模的商業(yè)用房的方式，鼓勵各城中村自主 推動改造建設(shè)。項0改造資金由各村籌措，可以采用 自建或者合作開發(fā)的模式，自求平衡及建成后效益的 分配，形成“政府出政策，群眾得實惠”的良性循環(huán)。 三是公平合理，嚴(yán)控違規(guī)亂建。形成土地要素村內(nèi)的 公平機(jī)制，加大村級土地要素資源分配，控制和減少 違建和信訪鬧訪案件的源頭，同時要加強(qiáng)對違法建筑 存量的控制與整治，對歷史遺留的違章建筑的處理、 對到期的臨時搭建違章建筑的后續(xù)安置等，要針對不 同情況研究制定具體可行的整治方案。由國土部門制 定村莊土地利用規(guī)