個人購房與公司購房稅費對比分析

1、保亭公司購房分析公司購房匿名1.形式及優(yōu)缺點比照形式借用他人身份注冊公司仍用自己身份注冊公司優(yōu)點可匿名，到達躲避資金隱匿目的。防止因匿名而導(dǎo)致的財產(chǎn)權(quán)益受損缺點股東資格不會受到法律保護，可能因此導(dǎo)致財產(chǎn)權(quán)益受損。未到達隱匿資產(chǎn)的目的。2.小結(jié)出于隱匿資產(chǎn)的目的，購房人一般不會采用自身身份注冊公司，多會借用他人身份。但 假設(shè)可借用他人身份注冊，那么同樣可直接借用他人身份以個人身份購房，且手續(xù)相對簡便， 承 擔(dān)的風(fēng)險也無差異。故僅就隱匿資產(chǎn)這一目的而言，通過注冊公司購房并非理想方式。注冊公司費用目前海南區(qū)域代理注冊公司費用為2000元包干，除此之外無需其他費用。三、個人購房與公司購房購置資格比照比

2、照工程個人購房公司購房購置資格無實質(zhì)限制1. 具有中國法人資格的公司一般無套數(shù)限制；2. 境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外可以購置符合實際需要的自用、自住商品房，不得購置非自用、非自住商品房。四、購房環(huán)節(jié)稅費、優(yōu)缺點比照1. 稅費比照階段稅費個人公司稅費比例備注稅費比例備注購置契稅成交總價的3%-成交總價的3%-印花稅成交總價的%-成交總價的%-專項維修基金60 元 / tf-60 元 / tf-交易手續(xù)費元/tf-元/tf-貸款三套及以上停貸-不能按揭，須現(xiàn)款購房辦理產(chǎn)權(quán)證后，可抵押房產(chǎn)獲取銀行貸款-2.分析購置階段個人名義與公司名義所須承當(dāng)?shù)亩愘M完全相同3

3、. 公司名義購房優(yōu)缺點比照優(yōu)點：產(chǎn)權(quán)辦理后可進行抵押貸款; 缺點：不能按揭，須全款購房；4. 缺點的解決方法：按揭方面，公司購房不能申請按揭貸款，但對于本工程客戶而言，一般情況下本身就不能申請按揭貸款。對于本工程客戶一次性付款的資金壓力，可以通過以下兩個步驟予以解決：首先，實行分期付款政策，在簽約時只需支付 50%勺房款，剩余房款可選擇在年內(nèi)付清；其次，房產(chǎn)證辦理完畢后，用房產(chǎn)進行抵押貸款。五、持有環(huán)節(jié)優(yōu)缺點與稅費比照1.稅費比照工程個人購房公司購房從價計征從租計征房產(chǎn)稅無房產(chǎn)原值X 70% X %房產(chǎn)租金收入X 12%營業(yè)稅-0%營業(yè)額X %所得稅-0%應(yīng)稅所得額X 25%土地使用稅無8元/

4、按占地面積8元/ 按占地面積-可計提折舊可計提折舊備注：按年征收2. 公司名義購房優(yōu)缺點優(yōu)點：公司持有可根據(jù)不同情況采用不同程度的折舊年限予以抵稅。缺點：須繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅；持有期間要經(jīng)過工商稅務(wù)的年審，手續(xù)稍嫌復(fù)雜。3. 缺點解決房產(chǎn)稅方面，在計稅方式的選擇上，可通過從租計征的方式躲避大局部的房產(chǎn)稅，在計 稅時間上，房產(chǎn)稅是在交付使用的次月開始征收，因此可以在客戶允許的情況下，盡量延長 交付使用至辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，減少房產(chǎn)稅的支付時長。營業(yè)稅暫時無法躲避，所得稅可以通過增加費用或者房產(chǎn)折舊來沖抵。對于新注冊公司的年審問題，可由專業(yè)的人員代理，這局部的本錢也較低，約為2000-500

5、0元/年。4. 小結(jié)與從價計征相比，從租計征可節(jié)省大量持有本錢，建議客戶采用從租計征方式。此外，通過費用沖抵或者折舊沖抵的方式，從租計征的所得稅完全可以躲避。六、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)優(yōu)缺點與稅費比照1.稅費比照稅費個人稅費比例公司稅費比例比例備注房屋直接過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售房屋 個人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售房屋法人股東稅費比例-營業(yè)稅銷售總價-購置 總價*%-銷售總價-購置 總價*%-土地增值稅暫免-根據(jù)增值額的比 例，按照30%-60%E 收-印花稅成交總價的%-成交總價的%成交總價的%成交總價的%個人所得稅銷售總價-購置 總價*20%銷售總價低于評 估價按評估價格-轉(zhuǎn)讓成交價-實收資本*20%-企業(yè)所得

6、稅-銷售總價-購 買總價及各種稅 費*25%-轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)投資 本錢后的余額并入法人 股東單位合并繳納企業(yè) 所得稅2.分析轉(zhuǎn)讓階段，個人名義購房與公司名義購房稅費差異如下表所示稅費個人公司稅費比例直接過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式個人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式法人股東差異比較增值局部的20%增值局部的44%-78%銷售總價的 +曾值局部的20%銷售總價的%3公司名義購房優(yōu)缺點優(yōu)點：以法人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以躲避土地增值稅和個人所得稅，且免征營業(yè)稅，稅負較輕。缺點：手續(xù)稍嫌復(fù)雜。4. 缺點解決由專業(yè)公司提供效勞。5. 小結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般情況下都能夠以平價賬面價值進行交易，可節(jié)約大量交易本錢。不管是否以平價轉(zhuǎn)讓,公司股

7、權(quán)轉(zhuǎn)讓相比個人轉(zhuǎn)讓都能夠節(jié)約交易本錢。七、各環(huán)節(jié)稅費差異匯總分析環(huán)節(jié)個人購房公司購房從價計征從租計征-持有環(huán)節(jié)-房產(chǎn)原值的萬分之+8元/ m2/年+折舊計提租金收入的%+8元/ m2 /年+折 舊計提-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)-直接過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式個人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式法人股東增值局部的20%增值局部的55%-85%銷售總價的 +曾值局部的20%銷售總價的%1、以企業(yè)購房，所增加的主要稅費是持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以及轉(zhuǎn)讓過程中的企業(yè)所得稅2、 房產(chǎn)在公司名下，可以作為固定資產(chǎn)核算，每年可以計提折舊，持有房產(chǎn)雖然每年要繳納房產(chǎn)稅、 土地使用稅，但是公司可以少繳企業(yè)所得稅。3、 如果買房的公司沒有實質(zhì)性業(yè)務(wù)，不繳納或者繳納很少的企業(yè)所得稅，僅僅只是為了買房注冊公司, 那在持有環(huán)節(jié)每年都有稅負金額的凈流出。4、公司購置房產(chǎn)比擬適合單一股東的私人公司，多人股東涉及股東之間的份額劃分。5、 公司股東必須購置力較強，必須一次性付款，不可以做按揭。但在出房產(chǎn)證后可辦理抵押貸款協(xié)議中未表達的6、如企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓，需與受讓方另行簽訂補充協(xié)議，保障轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓 利益。八、總結(jié)就隱匿資產(chǎn)而言，通過注冊公司購房并不具備突出優(yōu)勢。但對限購城市中無購房資格客戶而言，公司購房能夠較好的解決限購問題，且購置