II06房地產(chǎn)開發(fā)類貸款

1、第六章房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述概念房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、衡宇建造進(jìn)程中所需建設(shè)資金的貸款，包括土地儲蓄貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程） 開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。對象房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象為經(jīng)工商行政治理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)） 核準(zhǔn)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。土地儲蓄貸款的對象為政府土地儲蓄機(jī)構(gòu)，即經(jīng)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲蓄和出讓前期工作的法人機(jī)構(gòu)，包括政府

2、土地儲蓄中心和承擔(dān)政府土地儲蓄職能的企（事）業(yè)。條件借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)大體操作流程我行公司類客戶的大體條件外，還應(yīng)具有以下條件：或具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企業(yè)的：（1）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔(dān)貸款項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資格；（2）如同意其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還要求與業(yè)主單位正式簽定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同。2. 借款人為事業(yè)單位的：（1）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)記錄，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人記錄證；（2）實(shí)行獨(dú)立核算，有健全的治理機(jī)構(gòu)；（3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。3. 土地儲蓄機(jī)構(gòu)還需要具有以下條件：（1）所在城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固進(jìn)

3、展，財(cái)政狀況良好，具有良好的政府信譽(yù)。房地產(chǎn)市場化程度高，房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)制較健全，財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、權(quán)屬記錄等行為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場容量大，具有良好的進(jìn)展前景，土地有必然的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經(jīng)營地位，所經(jīng)營土地納入近期開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，列入政府土地儲蓄決策機(jī)構(gòu)制定的年度打算，并持有相應(yīng)地塊的收購、儲蓄和出讓前期工作的批文，具有土地儲蓄機(jī)構(gòu)自身資金整體安排打算；所收購、儲蓄和擬出讓的土地要緊用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲蓄和出讓前期工作等經(jīng)營活動符合國家和地址有關(guān)法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經(jīng)營的土地收購、儲蓄和出讓前期工作業(yè)

4、務(wù)量相匹配的資本金或?qū)Ｓ没?，?shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支的政府土地儲蓄中心應(yīng)經(jīng)本地政府同意，能夠依照土地儲蓄量的增加從土地收益中提取必然比例的留存收益，慢慢增加資本金或?qū)Ｓ没?。?）能提供合法、足值的抵押物。貸款項(xiàng)目條件1. 貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效知足本地住房開發(fā)市場的需求，市場前景較好；2. 貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國家或地址房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)打算，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)；3. 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工打算符合國家和本地政府的有關(guān)規(guī)定；4. 貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠知足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等緣故追加預(yù)算的需要；5. 貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，項(xiàng)目建成后

5、，能及時投入正常利用；6. 貸款項(xiàng)目的自有資金投入很多于總投資的35% ；單位職工集資建房，集資額達(dá)到項(xiàng)目總投資的 30% 以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預(yù)訂，預(yù)付購房款須達(dá)到20% ，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲蓄貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲蓄及出讓前期工作本錢的80% 或土地評估價值的70% （以二者較低額為準(zhǔn)）。期限及利率房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一樣為1 3 年（含） ，土地儲蓄貸款最長為2 年，高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10 年。貸款利率及計(jì)結(jié)息方式：應(yīng)依照中國人民銀行和中國建設(shè)銀行的有關(guān)定價政策確信，并在借款合同和貸轉(zhuǎn)存憑證中載明。操作程序房地產(chǎn)開發(fā)

6、類貸款操作程序可分為受理、調(diào)查評判、審批、發(fā)放、貸后治理五個環(huán)節(jié)。受理提交材料借款人除提交第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)大體操作流程規(guī)定的公司類客戶大體材料外，還應(yīng)提交以下材料：1. 建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或承擔(dān)貸款項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的批準(zhǔn)文件；2. 申請貸款項(xiàng)目的有關(guān)材料，要緊包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目年度投資打算、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目建設(shè)用地計(jì)劃許可證、建設(shè)工程計(jì)劃許可證、國有土地利用證、建設(shè)工程動工許可證。如已取得商品衡宇銷（預(yù)）售許可證等文件，也應(yīng)同時提供；3. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)自有資金落實(shí)的證明文件、資料；4. 項(xiàng)目租售方案及有效的收益分派協(xié)議；5. 如貸

7、款項(xiàng)目收益不足以歸還銀行貸款本息，還應(yīng)提供經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的可用于還款的其他資金來源證明。6. 如借款人同意其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同；7. 申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人，還應(yīng)提供住房資金治理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。8. 申請土地儲蓄貸款的借款人，應(yīng)提供機(jī)構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲蓄和出讓前期工作的有關(guān)文件。初步審查參照第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)大體操作流程的要求進(jìn)行初步審查，并重點(diǎn)審查以下幾項(xiàng)內(nèi)容：1. 借款人是不是具有進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資格；2. 借款人開發(fā)建設(shè)資格批準(zhǔn)文件是不是在

8、有效期內(nèi)；3. 貸款項(xiàng)目是不是經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。項(xiàng)目建議書、 可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目年度投資打算、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件等是不是完備、有效；（1）貸款項(xiàng)目是不是列入國家或地址政府的建設(shè)打算；（2）經(jīng)濟(jì)適用住房是不是列入國家經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)打算；（3）有無建設(shè)用地計(jì)劃許可證、 建設(shè)工程計(jì)劃許可證、 土地利用權(quán)證 、 建設(shè)工程動工許可證 ；（4）土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)是不是辦好，科研機(jī)構(gòu)、大專院校、文化集體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用房的，是不是擁有劃撥土地的國有土地利用證；（5）開發(fā)項(xiàng)目的文件是不是完整、真實(shí)、有效，是不是能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（6）貸款項(xiàng)目有無 商品衡宇銷

9、（預(yù)） 售許可證；借款開發(fā)的項(xiàng)目是不是具有衡宇預(yù)（銷）售條件，其預(yù)（銷）售前景是不是良好；（7）自有資金投入是不是已經(jīng)達(dá)到貸款項(xiàng)目總投資35% 以上；科研院所、大專院校、文化集體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用住房的，是不是擁有項(xiàng)目總投資20% 以上的自籌資金；（8）貸款項(xiàng)目承建人與借款申請人是不是相符；（9）貸款項(xiàng)目與中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請書中的用途是不是一致；（10） 申請政策性房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的借款人是不是提供了住房資金治理中心出具的委托我行貸款的文件。（11）申請土地儲蓄貸款的借款人，是不是提供機(jī)構(gòu)縣級及縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的，受政府委托代表政府實(shí)施土地收購、儲蓄和出讓前期工作的

10、有關(guān)文件。（12）對單幅土地的土地儲蓄貸款金額是不是超過該幅土地的收購、儲蓄及出讓前期工作本錢的 80% 或土地評估價值的70% （以二者較低額為準(zhǔn)）。貸前調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的調(diào)查評判包括客戶信譽(yù)評級、項(xiàng)目評判、擔(dān)保評判三部份內(nèi)容?？蛻粜抛u(yù)評級在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)類貸款客戶特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，參照本手冊第三篇第一章客戶信譽(yù)評級的相關(guān)規(guī)定辦理。業(yè)務(wù)評判對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行評估，對已授予一樣授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項(xiàng)目總投資50% 以下的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目，可進(jìn)行簡要項(xiàng)目評估。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項(xiàng)目評估在評估進(jìn)程中，應(yīng)依照房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)，評估以下幾個方面的內(nèi)容：（1）

11、借款人及項(xiàng)目要緊關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項(xiàng)目要緊關(guān)系人（如其母公司、要緊投資人）的經(jīng)營情形、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)情形的考察，對其資信狀況進(jìn)行綜合分析。應(yīng)評判借款人主營業(yè)務(wù)開展情形，近三年開發(fā)量、完工量、銷售量、完工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的計(jì)劃項(xiàng)目、在建項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。（2）對借款人及項(xiàng)目要緊關(guān)系人的資信評估，應(yīng)依照客戶信譽(yù)評級有關(guān)要求，在對借款人、項(xiàng)目要緊關(guān)系人進(jìn)行客戶評判的基礎(chǔ)上，從客戶信譽(yù)評級報(bào)告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情形、財(cái)務(wù)情形、評信狀況等。（3）對所評估的貸款項(xiàng)目，須針對項(xiàng)目各關(guān)

12、系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他操縱關(guān)系，繪制項(xiàng)目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。2. 項(xiàng)目概況和建設(shè)情形評估（1）項(xiàng)目概況和建設(shè)情形評估要對項(xiàng)目建設(shè)的大體情形、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情形、環(huán)境愛惜條件等進(jìn)行綜合論證分析。（2）項(xiàng)目建設(shè)的大體情形評估。要調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、四至、用途、要緊建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地利用年限等）、總投資和資金來源、打算動工和完工時刻、開發(fā)期限和項(xiàng)目所在地域有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、進(jìn)展計(jì)劃、進(jìn)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng)目是不是符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域進(jìn)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（3）項(xiàng)目建設(shè)條件評估

13、。要調(diào)查項(xiàng)目是不是取得政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地利用權(quán)獲取的方式、利用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括國有土地利用證、 建設(shè)用地計(jì)劃許可證、 建設(shè)工程計(jì)劃許可證、 建設(shè)工程動工許可證等。審核企業(yè)自有資金是不是達(dá)到項(xiàng)目總投資的35% ，考察項(xiàng)目的動遷安置打算，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投入利用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是不是落實(shí)，是不是享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。若是是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，還要審核項(xiàng)目是不是列入國家建設(shè)打算和信貸指導(dǎo)打算。（4）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評估。要對申請貸款項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)計(jì)劃任務(wù)、征地拆遷、計(jì)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、取得建設(shè)工程動

14、工許可證直至動工、完工、銷售的進(jìn)展情形評估。對未動工項(xiàng)目要把握其開、完工時刻及進(jìn)度安排；對已動工項(xiàng)目要說明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、 投資完成情形、 各項(xiàng)資金到位情形，未到位資金及緣故，項(xiàng)目估量完工時刻，取得商品房預(yù)（銷）售許可證的要說明預(yù)（銷）售情形；對調(diào)整投資的項(xiàng)目要著重說明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情形，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案和調(diào)整可能對施工進(jìn)度、本錢、銷售情形的阻礙。（5）項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情形評估。要調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是不是符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)品級、資信業(yè)績。（6）項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境愛惜條件評估：要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)

15、地域的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是不是可能引發(fā)周邊生態(tài)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，審查項(xiàng)目為環(huán)保所采取的方法、環(huán)境阻礙評判報(bào)告的批復(fù)情形及本地環(huán)保主管部門對該項(xiàng)目的環(huán)保要求。3. 項(xiàng)目市場情形評估項(xiàng)目市場情形評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場定位、 房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場競爭能力、銷售前景作出判定。（1）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估。要了解項(xiàng)目所在地域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情形，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的自然條件、城市計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)風(fēng)俗條件及社區(qū)效勞條件等方面情形；預(yù)測國家及地址的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、

16、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及本地地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的阻礙程度和本項(xiàng)目對周邊環(huán)境的阻礙。（2）項(xiàng)目市場定位評估。要依照房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、以后獲取收益的方式及所在地域的具體情形評判項(xiàng)目的市場定位的準(zhǔn)確性；針對項(xiàng)目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判定評估項(xiàng)目所具有的檔次及其面向的要緊消費(fèi)群體。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力和房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場同意程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目采掏出售( 包括預(yù)售 ) 、 出租 ( 包括預(yù)租、短租或長租 ) 、自營（指出售、出租之外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營

17、方式的市場情形。（4）房地產(chǎn)市場狀況評估，應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括：供求狀況分析。 要分析項(xiàng)目所在地的社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項(xiàng)目要緊消費(fèi)或利用群體的收入水平、居住水平和對同類項(xiàng)目的需求情形及轉(zhuǎn)變趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價錢、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。價錢分析。要對周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價、租金和租售情形進(jìn)行分析。本錢分析。 要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的本錢、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時刻等。項(xiàng)目競爭能力分析。要分析和

18、評判項(xiàng)目在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、 環(huán)境、 配套設(shè)施、 建設(shè)進(jìn)度、營銷策略、物業(yè)治理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，綜合得出項(xiàng)目在市場上的競爭能力。項(xiàng)目銷售前景分析。要調(diào)查項(xiàng)目的銷售策略、銷售方案、 銷售渠道等銷售方法的制定和落實(shí)情形，分析和評判其可行性，估算出項(xiàng)目以后各時段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價錢水平。4. 項(xiàng)目投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資要緊包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、 自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，要緊包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)

19、間接費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項(xiàng)目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動欠債的差額分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的部份。進(jìn)行項(xiàng)目投資估算分析和審查，要分析各項(xiàng)項(xiàng)目工程內(nèi)容和本錢費(fèi)用是不是齊全，有無任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價等情形；分析投資組成比例合理與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項(xiàng)目本錢費(fèi)用，填列項(xiàng)目總投資估算表和開發(fā)產(chǎn)品本錢估算歸集表 。（1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，要緊有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的

20、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用應(yīng)包括項(xiàng)目前期計(jì)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，和“三通一平”等時期的費(fèi)用支出。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物2 米之外和項(xiàng)目用地計(jì)劃紅線之內(nèi)的各類管線和道路工程、供水、供電、通信、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，和各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造衡宇建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在項(xiàng)目評估時期，建筑安裝工程費(fèi)用估算能夠采納單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似

21、框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也能夠依照類似工程體會進(jìn)行估算。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各類非盈利性的公共配套設(shè)施 ( 又稱公建設(shè)施 ) 的建設(shè)費(fèi)用，要緊包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共茅廁、停車場等。（6）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)覺場組織治理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（7）治理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理部門為組織和治理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。要緊包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。（9）銷售費(fèi)用應(yīng)

22、包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，和專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。要緊包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（10） 開發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各類稅金和地址政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，要緊包括：土地利用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)依照本地有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。（11）其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包治理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、完工圖

23、編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。（12）不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)依照項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3一 7估算。對項(xiàng)目資金來源的評估，應(yīng)付項(xiàng)目資金來源的合理性、靠得住性進(jìn)行分析論證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項(xiàng)目資金來源的評估要緊偏重于對我行貸款之外的其他資金來源的合理性、靠得住性進(jìn)行評估。（1） 項(xiàng)目自有資金為借款人/ 項(xiàng)目發(fā)起人、 其他關(guān)系人對項(xiàng)目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗(yàn)資情形；對未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排許諾函，分析近三年財(cái)務(wù)變更，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項(xiàng)目

24、資金運(yùn)用，確信投資者可用于本項(xiàng)目的資金數(shù)額及分年度打算。對以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地利用權(quán)作價出資的非債務(wù)類資金進(jìn)行評估，要緊審查是不是通過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，估價方式是不是符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是不是符合有關(guān)規(guī)定。（2）預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評估預(yù)租售收入， 要依照項(xiàng)目的工程進(jìn)度打算和項(xiàng)目租售打算，在對周圍區(qū)域同物業(yè)類型的租售情形（包括價錢、租售率）進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。（3） 銀行貸款是指借款人/ 項(xiàng)目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人取得除我行貸款之外的其他金融

25、機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是不是符合國家和我行有關(guān)規(guī)定。（4）在對項(xiàng)目各項(xiàng)資金來源進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確信項(xiàng)目切實(shí)可行的融資打算，填列投資打算與資金籌措表。5. 財(cái)務(wù)效益評估財(cái)務(wù)效益評估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，依照國家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財(cái)務(wù)效益評估指標(biāo)，考核項(xiàng)目的盈利能力。（1）基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目總投資、計(jì)算期、本錢與費(fèi)用、租售價錢、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分派等。項(xiàng)目評估時應(yīng)付房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營方案、各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的確信進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并說明確信的理由和依據(jù)。（2） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營方案的審查，審查

26、的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、 出租、自營等打算 ( 以下簡稱經(jīng)營打算) 是不是符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營打算中是不是包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時刻和相應(yīng)的數(shù)量、租售價錢、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是不是在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確信，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的轉(zhuǎn)變對租售數(shù)量的阻礙；租售價錢的測算是不是考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，和已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭項(xiàng)目對房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價錢的阻礙，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例相較較。通過對租售方案的審查

27、，確信其是不是客觀合理，并進(jìn)一步對其進(jìn)行修正。（3）項(xiàng)目計(jì)算期包括項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期，確信項(xiàng)目計(jì)算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實(shí)力，考核承擔(dān)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力，考慮市場供求狀況、資金供給和項(xiàng)目的衡宇、土地利用權(quán)年限等因素。（4）經(jīng)營本錢與費(fèi)用估算。應(yīng)在對經(jīng)營本錢與費(fèi)用各細(xì)項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確信合理的項(xiàng)目經(jīng)營本錢與經(jīng)營費(fèi)用，并填列經(jīng)營本錢與費(fèi)用估算表。（5）開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時，投放于某項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時，可別離估算每種產(chǎn)品的本錢費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。?）經(jīng)營本錢是指經(jīng)營（包括出售、出租、自

28、營）房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)傊廉?dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品本錢及當(dāng)期經(jīng)營所需的運(yùn)營費(fèi)、治理費(fèi)等。關(guān)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售本錢和出租經(jīng)營本錢可按其當(dāng)期收入占全數(shù)銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營本錢。（7）運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式取得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各類運(yùn)營費(fèi)用。要緊包括：治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。（8）修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式取得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。（9）房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估

29、算表。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價錢。應(yīng)注意可租售面積比例的轉(zhuǎn)變對租售收入的阻礙；空置期( 項(xiàng)目完工后臨時找不到客戶的時刻) 和租售率對租售收入的阻礙；計(jì)劃設(shè)計(jì)的緣故致使不能租售面積比例增大對租售收入的阻礙。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式取得的收入。在進(jìn)行自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的阻礙，和以后商業(yè)、效勞業(yè)市場可能發(fā)生的轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的阻礙。分析審查確信收款方式是不是應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款適應(yīng)和老例，和分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。（10）應(yīng)依照項(xiàng)

30、目投資打算、資金籌措打算及經(jīng)營收入與支出打算，編制全數(shù)投資現(xiàn)金流量表和損益表 。（11） 項(xiàng)目全數(shù)投資現(xiàn)金流量表應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制， 用以計(jì)算各項(xiàng)評判指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全數(shù)投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全數(shù)投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評判指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全數(shù)投資的盈利能力。（12） 損益表應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分派情形，用以計(jì)算投資利潤率等評判指標(biāo)。利潤總額的計(jì)算公式如下：利潤總額經(jīng)營收入一經(jīng)營本錢一治理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值

31、稅經(jīng)營收入銷售收入+租金收入 +自營收入銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅+城市保護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營本錢土地轉(zhuǎn)讓本錢+商品房銷售本錢+配套設(shè)施銷售本錢+出租房經(jīng)營本錢（13）盈利能力分析，應(yīng)計(jì)算投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相較較，分析判定項(xiàng)目的盈利能力。投資利潤率，是指項(xiàng)目年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：投資利潤率建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/ 項(xiàng)目總投資 100銷售利潤率，是指項(xiàng)目年平均利潤總額與項(xiàng)目年均銷售收入的比率，計(jì)算公式為：銷售利潤率建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤

32、總額/ 建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入100財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值， 指將項(xiàng)目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。計(jì)算公式為：ntttrcocinpv1)1 ()(計(jì)算期；r 折現(xiàn)率，取建設(shè)銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點(diǎn)；tcoci)(第年的凈現(xiàn)金流量；ci 指現(xiàn)金流入量，包括：項(xiàng)目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金等部份；co 指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營本錢、銷售稅金及附加、所得稅等部份；依照需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利水平，計(jì)算

33、公式為：0)1()(1tnttirrcociirr- 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（14）貸款歸還能力分析，應(yīng)計(jì)算貸款歸還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等指標(biāo)，分析判定項(xiàng)目的貸款歸還能力。貸款歸還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全數(shù)借款本息之日止的時刻，即：貸款歸還期（年）貸款歸還完畢的年份貸款開始支用的年份昔時歸還貸款數(shù)額/ 昔時可用于還款的資金。關(guān)于除本貸款項(xiàng)目外無其他在建項(xiàng)目的借款人，單純以本貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部份用于還貸，填列項(xiàng)目貸款歸還期計(jì)算表，測算項(xiàng)目貸款歸還期作為貸款歸還期指標(biāo)；對新建項(xiàng)目外借款人有在建項(xiàng)目，除測算項(xiàng)目貸款歸還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)

34、負(fù)擔(dān)，填列企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表，計(jì)算企業(yè)綜合貸款歸還期，作為貸款歸還期的另外一個指標(biāo)。項(xiàng)目貸款歸還期， 應(yīng)以新建項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金歸還項(xiàng)目自身全數(shù)貸款本息所需要的時刻。亦即以項(xiàng)目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及其他還款資金歸還貸款本金和利息所需要的時刻。企業(yè)綜合貸款歸還期，應(yīng)以在測算貸款歸還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察， 分析所需還款時刻。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、以后可具有的現(xiàn)金流量，及項(xiàng)目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。采納企業(yè)綜合貸款歸還期法測算時，

35、須關(guān)注借款人歸還目前已有欠債的能力；充分考慮信貸項(xiàng)目新增效益是不是可能部份或全數(shù)用于歸還借款人原有或可能發(fā)生的其他欠債。分析在項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情形下，借款人用整體效益歸還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情形下，項(xiàng)目效益用于歸還借款人其他欠債的能力。（15）利息保障倍數(shù)， 應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款利息能力的重要指標(biāo)，通過逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人歸還貸款利息的能力作出判定。利息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：假設(shè)做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，那么，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/ （昔時財(cái)務(wù)費(fèi)用+昔時未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）假設(shè)沒有做現(xiàn)金流量預(yù)

36、測，那么，利息保障倍數(shù)=凈利潤 +折舊 +攤銷 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 - （應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加 - 應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加） / （昔時財(cái)務(wù)費(fèi)用+昔時未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）（16）本息保障倍數(shù)， 應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人歸還貸款本息的能力作出判定。本息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：假設(shè)做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，那么，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/ （昔時到期的貸款本金+昔時財(cái)務(wù)費(fèi)用+昔時未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）假設(shè)沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，那么，本息保障倍數(shù)=凈利潤 +折舊 +攤銷 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 - （應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加

37、+存貨增加 - 應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加） / （昔時到期的貸款本金+財(cái)務(wù)費(fèi)用 +昔時未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）房地產(chǎn)項(xiàng)目不確信性分析應(yīng)分析不確信性因素對項(xiàng)目可能造成的阻礙，并進(jìn)而分析可能對貸款歸還帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確信性分析要緊包括盈虧平穩(wěn)點(diǎn)分析、靈敏性分析。可進(jìn)行不確信性分析的因素要緊有：租售量、租售價錢、出租率、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資等。在對項(xiàng)目不確信性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判定并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，操縱項(xiàng)目不確信性的方法。（1） 盈虧平穩(wěn)點(diǎn)分析。盈虧平穩(wěn)點(diǎn) （bep ）是指項(xiàng)目在利潤為零，維持不盈不虧時的臨界點(diǎn)，可用銷售量、銷售價錢、銷售額表示，一樣用銷售率表示，其盈

38、虧平穩(wěn)點(diǎn)的計(jì)算公式為： c bep （銷售率） = - （ pt）s 式中： c 總本錢費(fèi)用 p 單位銷售價錢 t 單位經(jīng)營稅金及附加 s 總可售面積（2）靈敏性分析應(yīng)列圖表分析各類轉(zhuǎn)變因素對投資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款歸還期等各要緊評估指標(biāo)波動的阻礙程度，確信項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評估中須依照項(xiàng)目具體情形，對靈敏性因素如租售價錢、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多因素靈敏性分析，以了解阻礙項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的最靈敏因素，預(yù)測項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。靈敏性分析中， 阻礙項(xiàng)目內(nèi)部收益率、貸款歸還期的要緊因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或以后最可能值的正負(fù)向變更5、 10和 20計(jì)算。對利用外資達(dá)投資

39、總額30以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為靈敏性因素進(jìn)行靈敏性分析。銀行效益評估應(yīng)采納定性和定量的分析方式，具體分析項(xiàng)目資金在我行結(jié)算情形及帶給銀行的相關(guān)效益。（1）資金結(jié)算量評估。應(yīng)分析借款人或項(xiàng)目在建設(shè)銀行開立大體結(jié)算戶或資金分流情形，分析因此為我行增加的資金結(jié)算量。（2）相關(guān)效益評估。反映銀行從貸款中取得的間接利益，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的相關(guān)效益要緊包括：對個人住房貸款業(yè)務(wù)和建筑業(yè)貸款業(yè)務(wù)的作用。重點(diǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款是不是能夠?yàn)榻ㄔO(shè)銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質(zhì)房源，是不是能夠通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項(xiàng)目墊資的不良貸款。對中間業(yè)務(wù)的作用?？疾祉?xiàng)目為我行帶來的中間業(yè)務(wù)收入的增加，如代

40、理房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款抵押物保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入等，對政策性住房信貸業(yè)務(wù)的阻礙。項(xiàng)目建設(shè)中和建成后建設(shè)銀行的結(jié)算業(yè)務(wù)增加情形，要緊包括項(xiàng)目的利用者 （如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設(shè)銀行帶來的結(jié)算業(yè)務(wù)增加。（3）風(fēng)險(xiǎn)防范方法評估。應(yīng)付借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保方法的可行性進(jìn)行分析，并分析項(xiàng)目貸款具有哪些要緊風(fēng)險(xiǎn)，采取什么方法降低、規(guī)避、分散風(fēng)險(xiǎn)。保證方法評估，要緊對保證人的主體資格和償債能力進(jìn)行分析。對保證人的主體資格進(jìn)行評估。要緊審查保證人是不是符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是不是經(jīng)國家工商行政治理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)記錄并辦理年檢手續(xù)，信譽(yù)良好， 經(jīng)營活動是不是正常，有無重大債權(quán)、

41、債務(wù)糾紛等。對保證人的償債能力進(jìn)行評估。要緊分析保證人的資信、財(cái)務(wù)狀況， 進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況評估和代償能力變更趨勢分析，計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo)。考察保證人現(xiàn)金流量和盈利能力，判定保證人是不是具有代償債務(wù)的能力。抵押方法評估，應(yīng)付抵押人、抵押物、抵押物價值等進(jìn)行評估審查。對抵押人的主體資格進(jìn)行評估。要緊審查提供抵押物的借款人或第三人是不是是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是不是與抵押人一致，抵押是不是經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財(cái)產(chǎn)一起占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對抵押物的審查。要

42、緊審查抵押物是不是符合擔(dān)保法的規(guī)定，是不是具有牢固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)固的特點(diǎn)，和抵押人是不是將已設(shè)定抵押的價值部份再作抵押。對抵押物進(jìn)行評估。要緊審查抵押物的評估機(jī)構(gòu)是不是具有評估資格，是不是經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評估報(bào)告是不是合法、真實(shí)、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是不是相符；抵押的時刻是不是接近評估基準(zhǔn)日，是不是在評估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算抵押率，并判定其是不是合理：抵押率一樣不能超過70% ，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是不是偏高。抵押率的計(jì)算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率= - 100% 抵押物評估價值額以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計(jì)貸款抵押率=

43、 -100% 抵押物評估價值額本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? - 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額質(zhì)押方法評估，應(yīng)付出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價值進(jìn)行評估。對出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評估。要緊審查出質(zhì)人是不是是依法對證押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是不是與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是不是經(jīng)國有資產(chǎn)治理部門、公司董事會等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)一起占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對證押財(cái)產(chǎn)的審查。要緊審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是不是符合擔(dān)保法 的規(guī)定， 是不是屬于可質(zhì)押的范圍，是不是具有易估價、易變現(xiàn)、易保

44、管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是不是真實(shí)、合法、有效。對證押財(cái)產(chǎn)價值進(jìn)行評估。要緊審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)是不是具有評估資格，是不是經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評估報(bào)告是不是合法、真實(shí)、科學(xué)；評估物與質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是不是相符；質(zhì)押的時刻是不是接近評估基準(zhǔn)日，是不是在評估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算質(zhì)押率，并判定其是不是合理，審查質(zhì)押率是不是考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情形，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì)押率是不是偏高。（1）應(yīng)付借款人大體情形、項(xiàng)目建設(shè)情形、市場狀況、項(xiàng)目投資估算及資金來源籌措、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)保情形、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范方法及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。（

45、2）應(yīng)付貸款項(xiàng)目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)行論述，并提出建議及解決方法。（3）應(yīng)付貸款項(xiàng)目提出最終評估結(jié)論，確實(shí)是不是發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款項(xiàng)目簡要評估進(jìn)行簡要項(xiàng)目評估，應(yīng)要緊包括以下內(nèi)容：（1）借款人大體情形（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍、開發(fā)資質(zhì)、信譽(yù)品級、注冊資本及各股東單位投資等有關(guān)情形）。（2）借款人經(jīng)營情形調(diào)查分析借款人近三年來要緊開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作情形（介紹借款人開發(fā)的要緊業(yè)績及要緊開發(fā)的項(xiàng)目情形） ，逐個分析項(xiàng)目銷售及資金回籠情形及項(xiàng)目經(jīng)營的體會和教訓(xùn)。（3）借款人財(cái)務(wù)狀況對借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，說明借款人資產(chǎn)欠債表中資產(chǎn)方要緊科

46、目的情形，專門是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情形，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；欠債方要緊科目的情形，專門是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情形，重點(diǎn)是這些商業(yè)欠債的支付壓力；分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對借款人長期償債能力、短時間償債能力和盈利能力做出分析判定；分析借款人在銀行間的融資記錄，說明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。（1）項(xiàng)目大體情形 ( 說明項(xiàng)目的地理位置、用途、要緊建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期) 。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時刻及要緊內(nèi)容，明確土地利用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情形和資金來源） 。（3）

47、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情形，并對工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時刻進(jìn)度打算和實(shí)際進(jìn)展情形，并進(jìn)行分析）。（4）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情形評估（要緊分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績，并對本項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測）。（1）項(xiàng)目投資環(huán)境評估（要緊對項(xiàng)目所在地域有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、進(jìn)展計(jì)劃和進(jìn)展?fàn)顩r，和項(xiàng)目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的打算和進(jìn)度等情形進(jìn)行分析）。（2）項(xiàng)目市場定位評估（依照房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、以后獲取收益的方式及所在地域的具體情形評判項(xiàng)目市場定位的準(zhǔn)確性，判定項(xiàng)目的檔次及其面向的要緊消費(fèi)群體）。（3）項(xiàng)目租售情形評估整體供求情形( 分析項(xiàng)目所

48、在區(qū)域同類物業(yè)的整體供求情形) 。周邊要緊競爭項(xiàng)目情形( 對周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)治理、租售情形、本錢等情形進(jìn)行分析，并選擇至少三個同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情形 ) 。項(xiàng)目競爭能力分析（與本區(qū)域同類項(xiàng)目做比較，本項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢）。銷售方式分析 （開發(fā)商自己銷售，仍是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售體會及代理公司要緊銷售的樓盤和業(yè)績）：銷售前景分析 （說明意向定購情形及轉(zhuǎn)動開發(fā)項(xiàng)目前一期開發(fā)和銷售和資金回籠情形，并依照上述情形和對周邊項(xiàng)目情形的分析，對項(xiàng)目的租售打算，包括租售時刻、租售價錢、租售率等做出科學(xué)合理的判定（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目要注

49、意考慮價錢上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)上列表逐年測算項(xiàng)目租售收入）。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測分析。分析項(xiàng)目總投資及組成投資估算有無漏項(xiàng)，投資組成是不是合理，并測算各項(xiàng)費(fèi)用, 列表說明估算依據(jù)。（2）項(xiàng)目資金來源評估。分析項(xiàng)目資金來源渠道及靠得住性。（3）項(xiàng)目損益預(yù)測。依照各年份經(jīng)營收入占總經(jīng)營收入的比例，將項(xiàng)目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開發(fā)本錢，并據(jù)此列表測算項(xiàng)目損益。（4）項(xiàng)目投融資打算評估。依照項(xiàng)目投資打算及企業(yè)融資打算，制訂項(xiàng)目分年度資金來源及運(yùn)用表。（5）項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計(jì)算得出項(xiàng)目投資利潤率和貸款歸還期及盈虧平穩(wěn)點(diǎn)。5. 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范方法評估。

50、測算資金結(jié)算量，進(jìn)行相關(guān)效益評估。（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估。分析項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，并針對風(fēng)險(xiǎn)因素提出銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的雜事和建議。（2）貸款擔(dān)保方法評估。7. 項(xiàng)目評估結(jié)論與貸款建議。通過對上述指標(biāo)進(jìn)行分析，得出評估結(jié)論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款打算提出具體建議）。擔(dān)保評判參照本手冊第三篇第三章信貸擔(dān)保的方式、要求、內(nèi)容對客戶提出的擔(dān)保人和擔(dān)保物進(jìn)行調(diào)查和評判。撰寫調(diào)查評判報(bào)告信貸人員依照對借款人調(diào)查評估結(jié)果撰寫調(diào)查評判報(bào)告。調(diào)查評判報(bào)告由客戶信譽(yù)評級報(bào)告、項(xiàng)目評估報(bào)告（見附件3-6-1 ）或項(xiàng)目簡要評估報(bào)告（見附件3-6-2 ） 、擔(dān)保評判報(bào)告三部份組成。

51、審批參照本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)大體操作流程的要求進(jìn)行。發(fā) 放參照本手冊第一篇第二章信貸業(yè)務(wù)大體操作流程的要求進(jìn)行。在貸款支歷時， 要專門注意以下問題：1. 嚴(yán)格依照項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度付款；2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供給合同、設(shè)備采購合一樣有關(guān)文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸兩邊約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)審核其他資金投入的落實(shí)情形。4. 必要時要求借款人對貸款項(xiàng)目辦理有效的建設(shè)工程保險(xiǎn)。（1）應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理保險(xiǎn)。（2）在歸還全數(shù)貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險(xiǎn)公司辦理衡宇意外災(zāi)害保險(xiǎn)。貸后治理貸后檢查參照本手冊第三

52、篇第五章信貸資產(chǎn)檢查的要求進(jìn)行?；厥铡⒄蛊谂c借新還舊參照本手冊信貸業(yè)務(wù)大體操作流程、 、有關(guān)回收、展期與借新還舊的要求進(jìn)行。不良貸款治理參照本手冊第三篇第七章不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營治理的要求進(jìn)行。檔案治理參照本手冊第三篇第八章信貸檔案治理的要求辦理。附件 3-6-1評估報(bào)告編號：項(xiàng)目代碼：借款人代碼：中國建設(shè)銀行（項(xiàng)目名稱）房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告參考格式（評估報(bào)告完成日期：年月日）分（支）行 (部)：經(jīng)辦分行 (處)：評估認(rèn)定行公章年月日直接評估人 (評估小組成員) 姓名 : 所在單位：職稱 : 姓名 : 所在單位：職稱 : 姓名 : 所在單位：職稱 : 評估審查人姓名 : 所在單位：職務(wù) : 職稱

53、 : 姓名 : 所在單位：職務(wù) : 職稱 : 評估審定人姓名 : 所在單位：職務(wù) : 職稱 : (本頁姓名打印 ) 聲 明 與 保 證咱們在此聲明與保證：此報(bào)告是依照中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估暫行方法和有關(guān)規(guī)定，依照貸款申請人提供的和本人搜集的資料，經(jīng)咱們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最要緊、最大體的信息，咱們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判定的合理性負(fù)責(zé)。直接評估人簽字：年月日評估審查人簽字：年月日評估審定人簽字：年月日目錄一、項(xiàng)目評估結(jié)論 31 二、借款人及項(xiàng)目要緊關(guān)系人資信評估 33 三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情形評估 36 四、項(xiàng)目市場情形評估 37

54、 五、投資估算與融資方案評估 39 六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確信 42 七、財(cái)務(wù)效益評估 43 八、不確信性分析 45 九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范方法評估 48 十、附表及附件 51 一、項(xiàng)目評估結(jié)論（一）項(xiàng)目受理情形（簡要介紹項(xiàng)目的由來，客戶提出貸款申請的時刻、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項(xiàng)目的時刻、進(jìn)程）（二）貸款項(xiàng)目評估結(jié)論1.建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件（如評估結(jié)果為不同意為項(xiàng)目提供貸款，說明不同意的理由）1）競爭優(yōu)勢2）競爭劣勢1）直接收益2）間接收益1）潛在風(fēng)險(xiǎn)2） 風(fēng)險(xiǎn)防范方法項(xiàng)目指標(biāo)說明借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過

55、審批) 此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項(xiàng)目名稱評估機(jī)構(gòu)評估起止日期項(xiàng)目投資利潤率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項(xiàng)目要緊關(guān)系人資信評估（一）借款人評判1借款人為 _ 2借款人資信情形評判附：借款人大體情形表借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣 工 產(chǎn) 品 合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利 息 保 障 倍數(shù)資本積累率信用情況貸 款 利 息 實(shí)收率貸款不良率客 戶 信 用 評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額

56、利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式（二）項(xiàng)目其他要緊關(guān)系人評判（假設(shè)借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應(yīng)付借款人母公司或其他要緊投資人進(jìn)行客戶評判，并在此列表反映有關(guān)單位的大體情形）附要緊關(guān)系人大體情形表（有多個要緊關(guān)系人的，應(yīng)別離填列）：企業(yè)名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣 工 產(chǎn) 品 合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利 息 保 障 倍數(shù)資本積累率信用情況貸 款 利 息 實(shí)收率貸款不良率客 戶 信 用 評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間

57、金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式項(xiàng)目相關(guān)人家族樹圖（依照項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他操縱關(guān)系，繪出項(xiàng)目各方關(guān)系樹形圖）：文字說明：三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情形評估1.項(xiàng)目大體情形(說明項(xiàng)目的地理位置、用途、要緊建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期及項(xiàng)目所在地域有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、進(jìn)展計(jì)劃和進(jìn)展?fàn)顩r) 2.項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是不是已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件）3.項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情形并對估量工程進(jìn)度、銷售打算進(jìn)行分析）4.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情形評估（要緊分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平）5.環(huán)境評估（調(diào)查

58、項(xiàng)目的環(huán)境狀況，并分析項(xiàng)目建設(shè)對周邊環(huán)境的阻礙）四、項(xiàng)目市場情形評估1.房地產(chǎn)投資環(huán)境評估（要緊分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情形進(jìn)行分析）2.項(xiàng)目市場定位評估（依照房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、以后獲取收益的方式及所在地域的具體情形評判項(xiàng)目市場定位的準(zhǔn)確性，判定項(xiàng)目的檔次及其面向的要緊消費(fèi)群體）3.房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估（要緊分析項(xiàng)目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情形）（1）供求情形（2）價錢分析（3）本錢分析（4）項(xiàng)目競爭能力分析（5）銷售前景分析五、投資估算與融資方案評估（分析投資估算有無漏項(xiàng)，投資組成是不是合理。并測算各項(xiàng)費(fèi)用）（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

59、（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)用（7）治理費(fèi)用（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）銷售費(fèi)用（10 ）開發(fā)期稅費(fèi)（11 ）其他費(fèi)用（12 ）不可預(yù)見費(fèi)（13 ）經(jīng)營資金經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為_萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資_萬元，經(jīng)營資金_萬元。（并據(jù)此填列項(xiàng)目總投資估算表）簡述項(xiàng)目的資金籌措方案：該項(xiàng)目總投資_萬元，其中自有資金萬元，預(yù)租售收入_萬元，銀行貸款_萬元，其它資金來源萬元，這次申請建行貸款_萬元，：自有資金（指項(xiàng)目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項(xiàng)目投入的資本金，具體）包括：預(yù)租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金和其它渠道籌集的有償資金）利用外

60、資情形和方式投資估算及融資方案尚存的要緊問題（依照項(xiàng)目所需資金總量、分年度用款打算、 資金籌措方式及所確信的到位時刻安排，對項(xiàng)目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進(jìn)行綜合評估，并填列投資打算與資金籌措表）六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確信1.項(xiàng)目建設(shè)期 _年，經(jīng)營期 _年。（依照物業(yè)租售打算，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列開發(fā)產(chǎn)品本錢歸集估算表）（1）住宅本錢（2）寫字樓本錢（3）商鋪本錢（4） . （依照物業(yè)各年經(jīng)營打算，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品本錢各期分?jǐn)偙惧X，填列開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚恚?.租售價錢測算（利用市場比較法）（1）出售價錢（測算的依據(jù)及結(jié)果）（1）出租價錢（測算的依據(jù)及結(jié)果）（依照物業(yè)經(jīng)營