總結地下車位銷售技巧

1、文件編號：82-E6-C1-C6-1C第2頁共14貞啟東市住宅區(qū)地下停車位管理規(guī)定討論rl可20文件編號：82E6C1C61C啟東市住宅區(qū)地下停車位管理規(guī)定（討論稿）為規(guī)范我市住宅區(qū)地下停車位管理，合理利用城市地下空 間，根據(jù)中華人民共和國物權法、中華人民共和國城市 房地產(chǎn)管理法、不動產(chǎn)登記暫行條例、江蘇省物業(yè)管 理條例、江蘇省實施中華人民共和國人民防空法辦法、 江蘇省政府辦公廳關于加強人防工程維護管理工作的意見 （蘇政辦發(fā)（2016） 111號）、南通市地下空間建筑物權屬 登記的暫行規(guī)定（通房發(fā)（2008） 132號）等法律法規(guī)和規(guī) 范性文件的規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。第一章總則第一條

2、 我市范圍內(nèi)住宅區(qū)（以下簡稱住宅區(qū)）地下停車 位的規(guī)劃、建設和驗收，銷售和租賃，使用管理、權屬登記和 監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。本規(guī)定所稱住宅區(qū)地下停車位，是指住宅區(qū)范圍內(nèi)（含商 住區(qū)），規(guī)劃用于停放汽車的各種地下室內(nèi)場所（包括地下停 車位、地下停車庫）。第二條依法配建的住宅區(qū)人防工程用于停放汽車車位 的，按人防工程的有關規(guī)定執(zhí)行。第三條市住建部門是我市住宅區(qū)地下停車位（含人防工 程用作停車位）的監(jiān)督管理部門，市自然資源部門負責我市住 宅區(qū)地下停車位的規(guī)劃管理工作，市行政審批部門負責我市住 宅區(qū)地下停車位的行政審批及竣工驗收組織工作，市價格部門 負責我市住宅區(qū)地下停車位的價格管理工作，市不動產(chǎn)登記

3、機 構負責我市住宅區(qū)地下停車位的權屬登記工作。第二章規(guī)劃、建設和驗收第四條 地下停車位應在取得國有土地使用權的用地范圍 內(nèi)建設。第五條 市規(guī)劃部門在出具地塊建設用地規(guī)劃條件時應明 確停車位配建指標以及相關技術要求，并在建設用地使用權出 讓公告和規(guī)劃條件意見書中予以明示。市自然資源部門與建設用地使用權人（以下簡稱開發(fā)企業(yè)） 簽訂建設用地使用權出讓合同時，應當將規(guī)劃條件中的停車位 配建指標以及相關技術要求作為合同附件。第六條 開發(fā)企業(yè)應當按照建設用地使用權出讓合同中停 車位配建指標以及相關技術要求，配建住宅區(qū)地下停車位。第七條開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照經(jīng)批準的修建性詳細規(guī)劃 及建設工程設計方案進行地下停

4、車位的施工圖深化設計，并確 保經(jīng)施工圖審查單位審查通過的施工圖中地下停車位指標滿足 規(guī)劃條件要求。第八條地下停車位的建設應嚴格按照核發(fā)的建設工程 規(guī)劃許可證的內(nèi)容實施，地下停車位（包括人防工程停車位） 開工建設前，開發(fā)企業(yè)應當依法申領建筑工程施工許可證。第九條 地下停車位（包括人防工程停車位）竣工后，開 發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定組織竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。第十條物業(yè)服務企業(yè)在對開發(fā)企業(yè)移交的住宅區(qū)物業(yè)項 目進行承接查驗的同時，應當按照相關許可內(nèi)容以及市住建部 門房產(chǎn)測繪審核單位審核通過的房產(chǎn)測繪成果（含測繪技術報 告及分戶平面圖），對地下停車位的數(shù)量、位置及其配套設施 等同時進行承接查驗。

5、第十一條 開發(fā)企業(yè)在申請住宅區(qū)商品房銷售備案時，應 提交經(jīng)相關部門核準的住宅區(qū)地下停車位平面圖、車位編號圖、 界址范圍圖，并標注依法配建的人防工程區(qū)域平時平面圖。住宅區(qū)地下停車位用于銷售的，開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定先行 代繳專項維修資金。第三章銷售和租賃第十二條開發(fā)企業(yè)按照商品房銷售管理辦法、城 市商品房預售管理辦法有關規(guī)定，向行政審批部門申辦住宅 區(qū)商品房預（銷）售許可（備案）時，應將地下停車位一并納 入申請。申請時應當提交地下停車位預（銷）售的以下申報資 料：（一）市住建部門房產(chǎn)測繪審核單位審核通過的房產(chǎn)測繪 （預測繪）成果（含測繪技術報告及分戶平面圖），測繪（預測繪）成果中應附住宅區(qū)地下停車位

6、平面圖、車位編號分布圖、 界址范圍平面圖；（二）市人防工程管理部門出具的人防工程范圍的證明；（三）地下停車位銷售價格備案表；（四）地下停車位處置（含銷售、租賃）方案；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。第十三條開發(fā)企業(yè)在銷售或租賃住宅區(qū)地下停車位時，應當在銷售現(xiàn)場和物業(yè)管理區(qū)域進行公示，公示內(nèi)容應當包括以下材料:（-）包含有地下停車位內(nèi)容的商品房預售許可證明或商 品房銷售備案證明；（二）與房產(chǎn)測繪審核單位審核通過的房產(chǎn)測繪（預測繪） 成果一致的地下室平面圖、車位編號分布圖、界址范圍平面圖；（三）人防工程區(qū)域平時平面圖；（四）銷售和租賃方式；（五）地下停車位銷售價格備案表、地下停車位租金標準;（六）

7、銷售（租賃）合同示范文本。第十四條 住宅區(qū)地下停車位應當首先滿足本住宅區(qū)業(yè)主 的停車需求，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式 約定。開發(fā)企業(yè)銷售、附贈住宅區(qū)地下停車位的，應當簽訂銷 售或贈與合同，并經(jīng)市住建部門網(wǎng)簽備案。第十五條開發(fā)企業(yè)應當按照不高于經(jīng)市價格部門備案的 價格出售住宅區(qū)地下停車位。第十六條 開發(fā)企業(yè)岀租、岀售、附贈住宅區(qū)地下停車位 時，應當首先滿足本住宅區(qū)業(yè)主需要。擬出售的住宅區(qū)地下停車位數(shù)量少于住宅區(qū)要求購買地下 停車位業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽或搖號等方式確定， 每戶業(yè)主只能購買一個地下停車位。開發(fā)項目房屋已銷售完畢尚有地下停車位未售岀的，開發(fā) 企業(yè)將車位銷售情況

8、在本住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示1 個月后，本住宅區(qū)業(yè)主可以自主選擇購買第二個地下停車位， 但每戶業(yè)主在本住宅區(qū)范圍內(nèi)最多可同時擁有兩個地下停車 位。未出售或者未附贈的地下停車位，開發(fā)企業(yè)應當優(yōu)先租賃 給住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主，租金按市價格部門核定的標準執(zhí)行。擬出租 住宅區(qū)地下停車位數(shù)量，少于住宅區(qū)要求租賃地下停車位業(yè)主 的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未 受贈地下停車位的業(yè)主，每戶業(yè)主只能租賃一個地下停車位。 租賃期限不得超過20年。第十七條 開發(fā)項目在整體竣工交付24個月后，尚有地下 停車位未出售或附贈的，開發(fā)企業(yè)應在三個月內(nèi)將所余車位移 交本住宅區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，用于向業(yè)主出租

9、，租金的收益分配 由開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)在接收開發(fā)企業(yè)移交的地下停車位后，應當 在物業(yè)管理區(qū)域明示本住宅區(qū)地下停車位出售、附贈和出租情 況，并公布車位租賃方案。開發(fā)企業(yè)未在三個月內(nèi)將未出售或附贈的剩余地下停車位 移交本住宅區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的，住建部門可根據(jù)網(wǎng)簽備案信息 匯總地下停車位出售或附贈情況，并在物業(yè)管理區(qū)域公示一個 月后將剩余車位移交本住宅區(qū)物業(yè)服務企業(yè)進行管理。第十八條在滿足了本住宅區(qū)業(yè)主的購買和租賃需求后還 有多余地下停車位的，所余車位可租賃給本住宅區(qū)外的使用人, 但租賃期限不得超過六個月，且在本住宅區(qū)業(yè)主提出承購或承 租需求后不得續(xù)租。開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)

10、應當在本住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域， 明示地下停車位岀租給本住宅區(qū)使用人的租賃情況及租賃終止 日期。第十九條依法配建的平時用作停車位的人民防空工程應 當向住宅區(qū)全體業(yè)主開放，不得岀售、附贈，但可按江蘇省 物業(yè)管理條例相關條款的規(guī)定租賃給業(yè)主使用，租賃期限不 得超過三年。人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金， 物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬，并依照有關規(guī)定用于該人民防空 工程設施的維護管理和停車管理的必要支岀；有剩余費用的， 所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以 用于補貼物業(yè)服務費。第四章使用管理第二十條住宅區(qū)地下停車位應納入住宅區(qū)物業(yè)管理范 圍，任何單位和個人（含住宅區(qū)業(yè)主）不

11、得擅自改變其使用功 能和建筑結構。第二十一條住宅區(qū)物業(yè)管理停車服務收費按市價格部門 核定的標準執(zhí)行。第二十二條 住宅區(qū)房屋全部交付后，開發(fā)企業(yè)可自行或 委托物業(yè)服務企業(yè)管理尚未處置的住宅區(qū)地下停車位，但不得 以承包經(jīng)營、整體打包、使用權（收益權）一次性轉讓或變相 出售（出租）等方式處置。第二十三條 依法配建的人防工程用作停車位的，開發(fā)企 業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)不得將車位出售、附贈或采用長期租賃、使 用權（收益權）一次性轉讓等方式變相出售（出租）。第二十四條開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)將人防工程范圍內(nèi) 的地下停車位有償提供給住宅區(qū)業(yè)主使用時，應當簽訂租賃協(xié) 議，并告知使用人需遵循人民防空相關法律法規(guī)。第五章

12、權屬登記第二十五條 開發(fā)企業(yè)申請住宅區(qū)地下停車位首次登記， 應當提交下列材料：（一）不動產(chǎn)登記申請書；（二）營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證、法人代表身份 證明、授權委托書；（三）國有土地使用權證或不動產(chǎn)權證書；（四）建設工程規(guī)劃許可證、建設工程設計方案。其中應 當載明整個地下停車位的總建筑面積、規(guī)劃設計用途、人防工 程和公建配套建筑的具體位置及建筑面積；（五）建筑工程施工許可證；（六）地下停車位竣工驗收備案證明；（七）經(jīng)審核通過的地下停車位測繪成果（含測繪技術報 告及分戶平面圖）；（八）開發(fā)企業(yè)就地下停車位向住宅區(qū)業(yè)主公開銷售和租 賃，已進行了公示的承諾；（九）人防工程管理部門出具的人防工程范

13、圍的證明及人 防工程平時使用證；第12頁共14頁文件編號：82E6C1C61C（十）預（銷）售許可證；（十一）地下停車位宗地紅線圖；（十二）不動產(chǎn)登記機構認為必要的其他材料。第二十六條 開發(fā)企業(yè)銷售、贈與地下停車位申請轉移登 記，應當提交下列材料：（一）不動產(chǎn)登記申請書；（二）產(chǎn)權首次登記證明單；（三）經(jīng)備案的地下停車位銷售或贈與合同（可單獨簽訂銷售合同或包含在商品房銷售合同中）；（四）地下停車位銷售的，提供銷售發(fā)票；（五）契稅稅票或減免稅憑證；（六）買受人身份證明；（七）登記機構認為必要的其他材料。第二十七條轉讓住宅區(qū)地下停車位的，當事人應當在有 關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請轉移登記。申

14、請轉移登記 的，應當提交下列材料：（一）不動產(chǎn)登記申請書；（二）轉讓雙方身份證明；（三）受讓方不動產(chǎn)權證書；（四）證明地下停車位所有權發(fā)生轉移的材料（生效法律 文書、地下停車位所有權轉讓合同等）；（五）轉讓方的不動產(chǎn)權證書；（六）其他應當提供的材料。第二十八條住宅區(qū)地下停車位（不包括依法配建的人防 工程用作的停車位）能登記成為單個業(yè)主所有權的標的物，必 須符合具有具體范圍和固定界限、通過公用通道能夠獨立使用 并且有明確、唯一的編號等條件。第二十九條開發(fā)企業(yè)申請地下停車位首次登記，由不動 產(chǎn)登記機構發(fā)放產(chǎn)權首次登記證明單；住宅區(qū)業(yè)主申請地下停 車位轉移登記，由不動產(chǎn)登記機構在業(yè)主不動產(chǎn)權證附頁中

15、添 加地下停車位的附記內(nèi)容，并將地下停車位登記信息記載于不 動產(chǎn)登記簿。第三十條住宅區(qū)地下停車位的登記面積，按照地下停車位 實際占地面積計算。經(jīng)市住建部門房產(chǎn)測繪審核單位審核通過 的地下停車位房產(chǎn)測繪成果，是地下停車位不動產(chǎn)登記的建筑 而積依據(jù)。第三十一條 人防工程范圍內(nèi)的地下停車位不得銷售、附 贈，不予辦理權屬登記。第三十二條 住宅區(qū)業(yè)主將該住宅區(qū)不動產(chǎn)權轉讓的，其 所購買的地下停車位可隨之轉讓，或單獨轉讓給本住宅區(qū)其他 業(yè)主。轉讓住宅區(qū)不動產(chǎn)權后，地下停車位暫無受讓方的，可 余留登記，發(fā)放權屬證明單。第六章監(jiān)督管理第三十三條市住建部門應當對開發(fā)企業(yè)提交的住宅區(qū)地 下停車位處置（銷售、租賃）

16、方案按相關法規(guī)及本辦法規(guī)定進 行審查，并提岀合規(guī)合理的建議。開發(fā)企業(yè)不按照審查意見修 改方案的，行政審批部門應當不予受理住宅區(qū)項目商品房預（銷）售許可（備案）的申請。第三十四條開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)有下列違規(guī)行為之 一的，相關部門按照江蘇省物業(yè)管理條例、江蘇省城市 房地產(chǎn)交易管理條例以及江蘇省政府辦公廳關于加強人防 工程維護管理工作的意見的有關規(guī)定采取約談、責令整改、 沒收違法所得等措施；逾期不改正的，依法予以罰款、降低單 位信用等級等處罰：（一）住宅區(qū)業(yè)主要求租賃未岀售或者未附贈地下停車位, 開發(fā)企業(yè)只售不租的；（二）住宅區(qū)未出售或者未附贈的地下停車位，不優(yōu)先出租給住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主的；（三）將滿足了住宅區(qū)業(yè)主的購買和租賃需求后剩余的地下停車位，岀租給住宅區(qū)外使用人的租賃期限超過六個月的；（四）將竣工交付后的住宅區(qū)未出售、附贈或出租的剩余地下停車位，以承包經(jīng)營、整體打包、使用權（收益權）一次