房地產(chǎn)評估報(bào)告(DOC)

1、精品文庫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：泰安市長城一品房地產(chǎn)價(jià)格評估委 托 方：長城一品住戶估 價(jià) 方：歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：201 年月日月 31日估價(jià)報(bào)告編號：歡迎下載精品文庫目錄致委 托 方 函3估價(jià) 師 聲 明4估 價(jià)的 假 設(shè)和 限制 條件5房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告6一、 委托 方 .6二、 估價(jià) 方 .6三、 估價(jià) 對象6四、估價(jià)目的7五、 估價(jià) 時(shí)點(diǎn)7六、價(jià)值定義7七、估價(jià)依據(jù)7八、 估價(jià) 原則8九、 估價(jià) 方法8十、 估價(jià) 結(jié)果8十一 、估 價(jià)作 業(yè)日 期 .8十二 、估 價(jià)報(bào) 告應(yīng) 用的 有效 期8十三 、估 價(jià)人 員9附件10房 地 產(chǎn) 估 價(jià)

2、技 術(shù) 報(bào) 告11一、 個(gè)別 因素 分析11二、 區(qū)域 因素 分析11三、 市場 背景 分析11四、 最高 最佳 使用 分析12五、 估價(jià) 方法 選用13六、 估價(jià) 測算 過程13七、 估價(jià) 結(jié)果 確定16歡迎下載精品文庫致委托方函長城一品住戶：受該住戶的委托，我公司于 2016 年 05 月 19 日至 05 月 31 日，對位于泰 安市長城 一品 1 樓 2 單元 501 ， 建筑面積 為 142m2 ， 房 屋所 有權(quán) 證證號為魯證字第 A1025 號的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，為確定出售提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和

3、適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)泰安市類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2016 年 05 月 31 日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小 寫大 寫房地產(chǎn)正常價(jià)格556006元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價(jià)5054.6元 /m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)444804元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：2016年05月31日歡迎下載精品文庫估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)

4、論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員 2016 年 05 月 19 日至 05 月 31 日對該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房地產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠。七、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名資格證書號估價(jià)師簽名歡迎下載精品文庫估價(jià)

5、的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1. 本報(bào)告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2. 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3. 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1. 本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2. 本報(bào)告僅供委托方確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé) 。3. 本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影 響。4. 實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性

6、測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5. 本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。6. 本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。7. 未經(jīng)本評估單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪? 泰安市長城一品房地估魯字第 A1025 號。9. 本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。歡迎下載精品文庫泰安市長城一品 1樓 2 單元 501 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托人：長城一品住戶單 位住 址： 泰安市長城一品1樓 2 單元 501聯(lián) 系電 話：

7、* * *二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：法定代表人：聯(lián)系電話：三、估價(jià)對象物質(zhì)實(shí)體狀況1. 建筑物狀況委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為 100%，22。建 筑面積為 142m，其 中含 公攤 面積 26m長城一品位于長城路中段，粥店派出所南側(cè)，原魯峰車輛廠位置，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高 30 層，委估對象屬第 5 層 01 號房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外 裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2. 委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)未居住，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均

8、為五通一 平。3. 周圍環(huán)境估價(jià)對象位于泰安市長城路中段，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的 CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車歡迎下載精品文庫站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。權(quán)益狀況委估對象位于泰安市長城一品 1樓 2 單元 501，房屋所有權(quán)證證號為魯房權(quán)證字第 1025 號，權(quán)屬住戶所有。由 于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)出售底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016 年 05 月 31日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、泰安市房地產(chǎn)市場自由開放、完

9、全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建 筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為居住，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 70 年，已使用 1 年，尚可使用 69 年；委估宗地法定使用年限為 70 年(從 2014 年 01 月到 2084 年 01 月)，即委估宗地剩余使用年限為68 年。按 房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限68 年計(jì)的市場價(jià)格；建議拍賣底價(jià)為市場價(jià)格的 90%。七、估價(jià)依據(jù)行為依據(jù)委托評估函。法律法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國土地管理法。2. 中華人民共和國城

10、市房地產(chǎn)管理法。3. 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT50291 1999）。4. 城 鎮(zhèn)土 地估 價(jià)規(guī) 程 (GB/T 18508-2001)。取價(jià)依據(jù)歡迎下載精品文庫全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額山東省單位估價(jià)表。產(chǎn)權(quán)依據(jù)房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025 號八、估價(jià)原則合法原則。公平原則。最高最佳使用原則。替代原則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小 寫大

11、 寫房地產(chǎn)正常價(jià)格556006元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價(jià)5054.6元 /m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)444804元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十一、估價(jià)作業(yè)日期2016 年05月19日至 05月31日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從 2016 年 05 月 31 日至 2017 年 05 月31 日。歡迎下載精品文庫十三、估價(jià)人員估價(jià)師簽名資格證書號估價(jià)師簽名歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司201年月31日歡迎下載精品文庫附件一、房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第 1025 號；二、價(jià)格評估委托書泰安市

12、執(zhí)字第 2017 號；三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。歡迎下載精品文庫泰安市長城一品1樓 2 單元501 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析 物質(zhì)實(shí)體狀況1. 建筑物狀況100%，委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為建筑面積為 142 m 2 ，其中含公攤面積26 m 2。長城一品位于長城路中段，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30 層，委估對象屬第 5 層 01 號房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場

13、。2. 委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共 配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對象位于泰安市長城路中段第5 層 01 號，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的 CBD 核心區(qū)域，距市政廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。三、市場背景分析1. 一般因素影響土地價(jià)格的一般因素主要 有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。地理位置和行政區(qū)劃泰安市位于山東省中部的泰山南麓，地理坐標(biāo)在東經(jīng)116°20117° 59 , 北緯 35° 38 36° 2

14、8 ，北依山東省會濟(jì)南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子 故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕 黃河。轄泰山、岱岳兩個(gè)市轄區(qū)，寧陽、東平兩個(gè)縣，代管新泰、肥城2 個(gè)縣級市。泰安寓意“國泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，海拔 1545 米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽(yù)，是世界自然文化遺產(chǎn)。 泰安市于1982 年被國務(wù)院列為第一批對外開放旅游城市。屬溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫13，年平均降水量697毫米。長城一品位 于岱岳區(qū)長 城路中 段，項(xiàng)目坐落于長城路中段地理位置優(yōu)越、交通便利， 6 路 8路9路17路 33 路公交直達(dá)項(xiàng)目，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全生活便

15、利，緊鄰時(shí)代發(fā)展線。經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r2015 年，在區(qū)委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大及其常委會的有力監(jiān)督下，全區(qū)各級各部門緊緊圍繞“建設(shè)富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標(biāo)， 牢固樹立“二次創(chuàng)業(yè) ”思想， 依據(jù)年初確定的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，大力發(fā)展片區(qū)特色經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，計(jì)劃執(zhí)行情況總體較好。實(shí)現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值 364.5 億元，同比增長10.1%; 完成固定資產(chǎn)投資339.2億歡迎下載精品文庫元，增長16.1% ；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.5:42.7:41.8。房地產(chǎn)市場分析2014 年，泰城樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在3 月份迎來轉(zhuǎn)暖良機(jī)，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤提

16、前嗅到良機(jī)，紛紛選擇開盤或加推， 在這一年里泰城先后有泰豪名城、恒地· 樂活小鎮(zhèn)、恒基·東尚、立豐·春天里、新興·悅藍(lán)山綠地公館、中心國際、寶盛廣場、弘盛現(xiàn)代城等項(xiàng)目集中開盤入市，在舊樓盤主宰市區(qū)樓市半年之久后，新樓盤終于開閘了，這些新樓盤的入市大大增加了泰城樓市的庫存量，也為眾多購房者提供了更多選擇。雖然新樓盤已經(jīng)開閘，但并沒有從根本上改變舊樓盤主宰市場的局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤和其他幾個(gè)老項(xiàng)目伺機(jī)而動，或加推、或二次開盤、或優(yōu)惠。在5 月之前，市區(qū)樓市的主要供應(yīng)還是舊樓盤以及一些舊樓盤推出的新產(chǎn)品。新樓盤、新產(chǎn)

17、品扎堆在5 月之后，特別是集中在2014 年第二、三季度推出。2014 年泰城五大板塊共成交住宅8990 套，同比增長3.0%，商業(yè)地產(chǎn)共成交252 套，均創(chuàng)近兩年來新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅增長的同時(shí)，價(jià)格卻保持了相對穩(wěn)定，各開發(fā)商在經(jīng)歷了年初的價(jià)格調(diào)整之后，除個(gè)別沒有資金回籠壓力的高端樓盤外基本沒再出現(xiàn)大的波動，雖有部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)微調(diào)，但都在購房者可接受的范圍之內(nèi)，沒有像部分一、二線城市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性漲價(jià)，這也說明史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策已見成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐，這也帶動了部分高端樓盤成交量的增加，泰城東部首席高端樓盤御泉大院在今年完成 33 套的

18、成交， 新拿到預(yù)售許可證的華新和園表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，當(dāng)月即完成11 套成交， 像國山墅、 泰山御園等項(xiàng)目也取得一定量的成交。2014 年 1 12 月份泰安市商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)成交252套，成交總面積為24244.85，全年成交均價(jià)為8994.69 元 / 。其中一季度成交59套，成交面積為5418.32 ；二季度成交60 套，成交面積為5482.07；三季度成交59 套，成交面積為7885.67；四季度成交74 套，成交面積為 28763.14 。從走勢來看，四季度為全年最高點(diǎn)；前三個(gè)季度基本持平，說明泰安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒有出現(xiàn)大的波動。從單個(gè)項(xiàng)目來說，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉

19、廣場、林肯花園三期成交量位居前列。從價(jià)格走勢來看，全年泰安市價(jià)格走勢平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動，在國家樓市調(diào)控政策仍然沒有松動的樓市大背景下，受樓市調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)一直平穩(wěn)發(fā)展。整體來說，泰安市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格稍高，像社區(qū)商業(yè)價(jià)格一般為本小區(qū)住宅價(jià)格的 2 3 倍，但是隨著小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的主要原因。從成交區(qū)域上來看，西部和南部高新區(qū)成為樓市平淡背景下 的最大贏家，這兩個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全市成交量的 60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期的成交熱銷成功拉動了這兩個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而城中和城東商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相

20、對滯后，主要是因?yàn)槌侵猩虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對較高，限制了一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對較少，住宅雖正處于高速發(fā)展中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)的發(fā)展。歡迎下載精品文庫四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于 泰安市 委估對象位于泰安市長城路中段，繁華程度高，交通方便， 人流量大。 委估房地產(chǎn)位于泰安市長城一品1樓 2 單元501 ，現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在 實(shí)地勘察的 基礎(chǔ)上 ，對委托方提供的 各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和

21、泰安市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場比較法 ：是將估價(jià) 對象房 地產(chǎn)與在近期已經(jīng) 發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù) 計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六、估價(jià)測算過程市場比較法采用市場比法一般選取同一供 需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對泰安 市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1. 確定比較因素2. 定比較因素系數(shù)見下表3. 比準(zhǔn)價(jià)格確定歡迎下載

22、精品文庫比較因素待估宗地與案例區(qū)域因素個(gè)別因素比準(zhǔn)價(jià)格宏成·富園泰山公館鼎基時(shí)代價(jià)格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100評估期日交通條件商服繁華程度距市中心距離環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度建筑規(guī)模地質(zhì)狀況100/100100/100100/100容積率臨街狀況根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：2（ 5781 4571 5019 ）÷ 3=5123 元 /m收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。1. 估算總收益通過調(diào)

23、查泰安市同類型、同地 段、同規(guī)模，裝飾大致相同的居住樓在裝修后的月出租價(jià)格一般為 15 元 /m2 ，租金損失為 1 個(gè)月，則年總收益為：15 × 142 ×（ 12-1 ） =23430 元2. 估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋 正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價(jià)的1.5 計(jì)算，據(jù)對泰安地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價(jià)為1200 元 /m 2，則：歡迎下載精品文庫房屋修繕費(fèi)1200 ×142 × 1.5 2556管理費(fèi)是指對出租房

24、屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3，則：管理費(fèi) 23430 × 3 702.9元 保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使 自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2，則：保險(xiǎn)費(fèi) 1200 × 142 × 2 340.8元 稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān) 規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12，營業(yè)稅按年租金的5，教育附加按營業(yè)稅的3，城市維護(hù)建筑稅按營業(yè)稅的7，以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5% ，防洪保安費(fèi)按年收入的1，則：23430 × 17.5%+23430 × 1 =4123.68元上述、總費(fèi)用合計(jì)為7723.38元3. 年純收益23430 7723.38 15706.62元4. 還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個(gè) 重要的因素，目前國內(nèi)、國際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：還原利率一年期貸款利率×70期望得到的利潤×30一年期貸款利率為5.31% ；期望得到的利潤設(shè)為10 ，則：還原利率5.