某地產(chǎn)會計管理及核算規(guī)范

1、萬科地產(chǎn)會計管理及核算規(guī)范 1 目的：加強(qiáng)集團(tuán)會計管理，建立規(guī)范的會計工作秩序，提高會計工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會計的職能作用，更好地為集團(tuán)經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務(wù)。2         范圍：適用于總部及集團(tuán)所屬各單位。3 職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各公司（單位）負(fù)責(zé)具體實施。4         方法與過程控制4.1 總則4.1.1 本規(guī)范系依據(jù)中華人民共和國會計法、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范

2、、企業(yè)會計制度及財政部各項具體會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本集團(tuán)的實際情況而制定。4.1.2 集團(tuán)會計工作的基本任務(wù)是：真實、準(zhǔn)確、及時、完整地反映和監(jiān)督本單位和集團(tuán)的經(jīng)營活動和財務(wù)成果，為經(jīng)營決策和管理提供高質(zhì)量的會計信息和依據(jù)。4.1.3 集團(tuán)實行高度集中、獨立核算的會計管理體制。集團(tuán)會計工作由主管財務(wù)的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)直接指揮；總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)集團(tuán)會計工作的組織和集團(tuán)統(tǒng)一會計政策、制度的制定；各單位按國家法律、法規(guī)和本規(guī)則開展各項會計工作，并在不違背國家法律、法規(guī)和本規(guī)則的原則下，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)管理的特點，制訂本單位的會計管理和會計核算實施辦法。4.1.4 各單位第一負(fù)責(zé)人對本單位的會計管理工作

3、負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。4.2 會計機(jī)構(gòu)及會計人員4.2.1 會計機(jī)構(gòu)設(shè)置和會計人員配備 4.2.1.1 各單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的業(yè)務(wù)特點及規(guī)模大小，設(shè)置專門的會計機(jī)構(gòu)并配備會計負(fù)責(zé)人。不具備單獨設(shè)置會計機(jī)構(gòu)條件的，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)機(jī)構(gòu)中配備專職會計人員，并指定會計主管人員。會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員應(yīng)由總部財務(wù)管理部選派或下屬單位提名、總部財務(wù)管理部考核、按照集團(tuán)人事管理審批程序和權(quán)限任免。4.2.1.2 會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備下列基本條件，并按照集團(tuán)下屬企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人職務(wù)行為規(guī)范的要求組織本單位的會計工作：a、堅持原則，廉潔奉公，敢于負(fù)責(zé)，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)；b、具有專業(yè)學(xué)歷或經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，并具有中級以上專

4、業(yè)技術(shù)資格；c、主管過一個單位或者單位內(nèi)一個重要方面的財務(wù)會計工作的時間不少于二年；d、熟悉國家財經(jīng)法規(guī)、政策和公司的財務(wù)、會計、稅務(wù)管理制度及要求，掌握本行業(yè)業(yè)務(wù)管理的有關(guān)知識；e、有較強(qiáng)的組織能力、協(xié)調(diào)能力和專業(yè)能力；f、身體健康，能夠適應(yīng)本職工作的要求；g、取得會計從業(yè)資格證書。4.2.1.3 從高校招收的財會人員，必須具備本科以上學(xué)歷；從社會上招收的一般會計人員至少應(yīng)具備大專以上財會及相關(guān)專業(yè)學(xué)歷，具有初級以上專業(yè)技術(shù)資格證書，在相關(guān)崗位上有一定的工作經(jīng)驗，道德品質(zhì)優(yōu)良；從社會上招收的會計人員必須取得會計從業(yè)資格證書，各單位禁止招收無會計從業(yè)資格證書的人員從事會計工作。各所屬全資企業(yè)聘

5、用的會計人員的試用、轉(zhuǎn)正，按人事審批程序報經(jīng)總部財務(wù)管理部簽署意見。4.2.1.4 集團(tuán)及各單位第一負(fù)責(zé)人應(yīng)支持會計機(jī)構(gòu)、會計人員依法行使職權(quán)，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯；對于忠于職守，堅持原則，做出顯著成績的會計機(jī)構(gòu)、會計人員，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)木窈臀镔|(zhì)獎勵。4.2.1.5 各單位不得任用本單位職員（包括主要負(fù)責(zé)人）、其他關(guān)聯(lián)單位負(fù)責(zé)人及集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的直系親屬作為本單位的會計人員。 直系親屬是指：夫妻關(guān)系、直系血親關(guān)系、三代以內(nèi)旁系血親以及配偶姻親關(guān)系。4.2.1.6 各單位應(yīng)根據(jù)會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會計工作崗位，會計人員的分工應(yīng)符合內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度的要求，并建立會計人員崗位責(zé)任制。

6、會計崗位一般可分為:會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員、出納、資債核算、銷售核算、成本費用核算、資金往來核算、總賬報表、稽核、檔案管理以及直接管理、操作、維護(hù)計算機(jī)及會計軟件系統(tǒng)的工作崗位。 會計工作崗位，可以一人一崗、一人多崗或一崗多人。但出納人員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權(quán)、債務(wù)賬目的登記工作；出納以外的會計人員不得經(jīng)管現(xiàn)金、有價證券和票據(jù)；核算人員不能兼管本崗位憑證的稽核。4.2.1.7 會計人員的工作崗位可進(jìn)行有計劃地輪換，各單位可結(jié)合本單位的具體情況制定相應(yīng)的輪換和考核辦法。4.2.1.8 會計人員應(yīng)當(dāng)積極參加會計業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，各單位會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人有責(zé)任對本部門的會計人員進(jìn)行

7、培訓(xùn)和指導(dǎo)，并合理安排好會計工作，保證會計人員每年有一定的時間用于學(xué)習(xí)和參加培訓(xùn)。4.2.2會計人員職業(yè)道德4.2.2.1 敬業(yè)愛崗，努力鉆研業(yè)務(wù)，使自己的知識和技能適應(yīng)所從事工作的要求。4.2.2.2 實事求是、客觀公正地辦理會計事務(wù)，堅持原則，兼潔奉公。4.2.2.3 熟練運用國家會計法規(guī)和集團(tuán)會計制度規(guī)定的程序和要求進(jìn)行會計工作，保證所提供的會計信息合法、真實、準(zhǔn)確、及時、完整。4.2.2.4 熟悉本單位的生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務(wù)管理情況，運用掌握的會計信息和會計方法，為改善單位內(nèi)部管理、提高經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)。4.2.2.5 保守本單位和集團(tuán)的商業(yè)秘密，除國家法律和集團(tuán)規(guī)定及本單位負(fù)責(zé)人同意外，不能私

8、自向外界提供或者泄露會計信息。4.2.2.6 會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和會計人員必須保證對上級主管單位財務(wù)部門及集團(tuán)總部財務(wù)管理部的信息透明化，嚴(yán)禁隱瞞或上報虛假信息。4.2.2.7 主動接受本公司領(lǐng)導(dǎo)和總部財務(wù)管理部對會計人員遵守職業(yè)道德情況的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。會計人員遵守職業(yè)道德的情況，將作為會計人員晉升、晉級、聘任專業(yè)職務(wù)、表彰獎勵的重要考核依據(jù)。 會計人員違反職業(yè)道德的，由所在單位進(jìn)行處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任，此類人員將不得取得或者重新取得會計從業(yè)資格證書。4.2.3會計工作交接4.2.3.1 基本要求:a、會計人員輪換工作崗位、集團(tuán)內(nèi)調(diào)動或者因故離職，必須將本人所經(jīng)管的會計工作全部

9、移交給接替人員，沒有辦清交接手續(xù)的不得調(diào)動或者離職。b、接替人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真接管移交工作，并繼續(xù)辦理移交的未了事項。c、會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員應(yīng)當(dāng)督促經(jīng)辦人員及時辦理交接手續(xù).4.2.3.2 會計人員辦理移交手續(xù)前，必須及時做好以下工作：a、巳經(jīng)受理的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)尚未填制會計憑證的，應(yīng)當(dāng)填制完畢；b、已錄入憑證尚未審核并過賬的，應(yīng)當(dāng)完成審核及過賬，并打印科目余額表，由經(jīng)辦人員加蓋印章或簽名；c、整理應(yīng)該移交的各項資料，對未了事項寫出書面材料；d、編制移交清冊，列明應(yīng)當(dāng)移交的會計憑證、會計賬薄、會計報表、印章、現(xiàn)金、有價證券、支票簿、發(fā)票、文件、會計軟件及密碼、會計數(shù)據(jù)磁盤（磁帶）及有關(guān)資料、實物

10、等內(nèi)容。e、會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員移交時，必須將全部財務(wù)會計工作、重大財務(wù)收支和會計人員的情況等，向接替人員詳細(xì)介紹。對遺留問題，應(yīng)當(dāng)寫出書面材料，并附上全部原始資料。4.2.3.3 移交人員在辦理移交時，應(yīng)按移交清冊逐項移交；接替人員應(yīng)逐項核對點收。其中：a、現(xiàn)金、有價證券應(yīng)根據(jù)會計賬簿有關(guān)記錄進(jìn)行點交；庫存現(xiàn)金、有價證券必須與會計賬簿記錄保持一致，不一致時，移交人員必須限期查清；移交保檢柜的鑰匙和密碼時，接替人員應(yīng)當(dāng)場驗證，移交完畢后，鑰匙和密碼應(yīng)盡可能予以更換。b、會計憑證等會計資料必須完整無缺，經(jīng)審核簽章后打印，并附完整原始憑證再行移交；會計賬簿、會計報表、賬套密碼和其它電子數(shù)據(jù)

11、要在實際操作下移交，移交完畢后，接替人員應(yīng)及時更換操作人員密碼。c、銀行存款賬戶余額要與銀行對賬單核對，如不一致，應(yīng)當(dāng)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表調(diào)節(jié)相符，查清未達(dá)賬原因；各種財產(chǎn)物資和債權(quán)債務(wù)的明細(xì)賬戶余額要與總賬余額核對相符；必要時，可抽查個別賬戶的余額，與實物核對相符，或者與往來單位、個人核對清楚。d、移交人員經(jīng)管的票據(jù)、印章和其它實物等，必須交接清楚。4.2.3.4 會計人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交。a、一般會計人員交接，由本單位會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員負(fù)責(zé)監(jiān)交；b、會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員交接，由本單位負(fù)責(zé)人或其委托人負(fù)責(zé)監(jiān)交，必要時可由總部財務(wù)管理部派人會同監(jiān)交。4.2

12、.3.5交接完畢后，交接雙方和監(jiān)交人員必須在移交清冊上簽名或蓋章，需要說明的問題和意見應(yīng)當(dāng)注明。 移交清冊一般應(yīng)當(dāng)填制一式四份，交接雙方和監(jiān)交人各執(zhí)一份，存檔一份。4.2.3.6接替人員應(yīng)當(dāng)繼續(xù)使用接手的賬套軟件，不得自行另立新賬套，以保持會計記錄的連續(xù)性。4.2.3.7會計人員因故臨時離職或者因病不能工作需要接替或者代理的，會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、會計主管人員或單位負(fù)責(zé)人必須指定有關(guān)人員接替或者代理，并辦理交接手續(xù)。當(dāng)其重新恢復(fù)工作時，應(yīng)與接替或者代理人員辦理交接手續(xù)。 移交人員因病或者其它特殊原因不能親自辦理移交的，經(jīng)單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可由移交人員委托他人代辦移交，但委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本規(guī)則第4.2.3

13、.9條規(guī)定的責(zé)任。4.2.3.8 單位撤銷時，必須留有必要的會計人員，并會同有關(guān)人員辦理清理工作，編制決算。未移交前，不得離職。接收單位和移交日期由總部財務(wù)管理部確定。4.2.3.9 移交人員對所移交的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它所有移交資料的合法性、真實性承擔(dān)法律責(zé)任。4.3       會計核算4.3.1 會計核算的基本要求4.3.1.1 各單位應(yīng)按照中華人民共和國會計法、企業(yè)會計制度及各種具體會計準(zhǔn)則和本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會計核算，及時提供合法、真實、準(zhǔn)確、完整的會計信息。4.3.1.2 各單位發(fā)生的下列事項，應(yīng)當(dāng)及時辦理

14、會計手續(xù)、進(jìn)行會計核算：a、款項和有價證券的收付；b、財物的收發(fā)、增減和使用；c、債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算；d、資本、基金的增減；e、收入、支出、費用、成本的計算；f、財務(wù)成果的計算和處理；g、其他需要辦理會計手續(xù)、進(jìn)行會計核算的事項。4.3.1.3 各單位的會計核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進(jìn)行，并保證會計指標(biāo)的口徑一致、相互可比和會計處理方法的前后各期相一致。4.3.1.4 會計核算應(yīng)當(dāng)劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制會計報表。會計期間分年度、半年度、季度和月份，并采用公歷日期。4.3.1.5 會計核算以人民幣為記賬本位幣。境外單位可采用外國貨幣作為記賬本位幣，但向

15、集團(tuán)上報的會計報表，應(yīng)當(dāng)折算為人民幣反映。4.3.1.6 會計記錄的文字統(tǒng)一使用中文，境外單位可同時使用英文。4.3.1.7 會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它會計資料的內(nèi)容和要求必須符合國家和集團(tuán)的有關(guān)規(guī)定；不得偽造、變造會計憑證、會計賬簿；不得設(shè)置賬外賬，不得報送虛假會計報表。4.3.1.8 各單位對使用的會計軟件及其生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料的要求，應(yīng)當(dāng)符合財政部會計電算化管理辦法和財政部會計電算化工作規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。4.3.1.9 各單位的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料，應(yīng)定期打印、裝訂成冊，并建立檔案，妥善保管；存儲會計軟件、電子數(shù)據(jù)的軟盤、光盤、磁

16、盤、磁帶等存儲介質(zhì)也應(yīng)作為會計檔案進(jìn)行管理。會計檔案建檔要求、保管期限、銷毀辦法等依據(jù)財政部、國家檔案局發(fā)布的會計檔案管理辦法的規(guī)定進(jìn)行。4.3.2 會計憑證及賬套設(shè)置4.3.2.1 各單位辦理本規(guī)則4.3.1.2條規(guī)定的事項，必須取得或填制原始憑證，并及時送交會計機(jī)構(gòu)。4.3.2.2 原始憑證必須具備如下基本要素：憑證的名稱；填制憑證的日期；填制憑證單位名稱或者填制人姓名；經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章；接受憑證單位名稱；經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容；數(shù)量、單位和金額。 對于不同渠道取得的原始憑證，除具備上述基本要素外，還應(yīng)包括其他附加條件，具體為：a、從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章；從個人取得的原

17、始憑證，必須有填制人員的簽名或者蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位公章。b、自制原始憑證必須有經(jīng)辦單位負(fù)責(zé)人或者其指定人員的簽名或蓋章。 c、購買實物的原始憑證，必須有驗收證明。d、支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。e、發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗收證明；退款時，必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。f、職工公出借款憑據(jù)，必須附在記賬憑證之后。收回借款時，應(yīng)當(dāng)另開收據(jù)或者退還借據(jù)副本，不得退還原借款收據(jù)。g、經(jīng)上級有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。如果批準(zhǔn)文件需要單獨歸檔的，應(yīng)當(dāng)在憑證上注明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)

18、名稱、日期和文件字號。4.3.2.3原始憑證不得涂改、挖補(bǔ)。發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯誤的，應(yīng)當(dāng)由開出單位重開或更正，更正處應(yīng)加蓋開出單位的公章。4.3.2.4原始憑證不得外借，其它單位如因特殊原因需要使用原始憑證時，經(jīng)本單位會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員批準(zhǔn)，可以復(fù)制。向外提供的原始憑證復(fù)印件，應(yīng)當(dāng)在專設(shè)的登記簿上登記，并由提供人員和收取人員共同簽名或者蓋章。4.3.2.5 從外單位取得的原始憑證如有遺失，應(yīng)當(dāng)取得原開出單位蓋有公章的證明，并注明原來憑證的號碼、金額和內(nèi)容等，經(jīng)本單位會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員和單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，才能代作原始憑證。如確實無法取得證明的，如火車、輪船、飛機(jī)票等憑證，由當(dāng)事

19、人寫出詳細(xì)情況，經(jīng)本單位會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員和單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，代作原始憑證。4.3.2.6 各單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置合乎集團(tuán)管理需要和國家法規(guī)的會計賬套。 賬套的初始化設(shè)置應(yīng)遵守集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)定的會計科目名稱和會計科目代碼，需設(shè)立核算項目的應(yīng)按集團(tuán)規(guī)定設(shè)置。新建賬套必須在核算項目明細(xì)余額、會計科目明細(xì)余額、會計科目匯總余額與手工賬簿或原賬套核對相符后方可啟用。 賬套應(yīng)由會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人嚴(yán)格按內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度的要求確定操作權(quán)限，交由系統(tǒng)管理員操作設(shè)定，憑證錄入人員不得兼憑證審核，不同操作人員應(yīng)自行設(shè)置操作密碼，并對其定期更換。4.3.2.7 會計機(jī)構(gòu)、會計人員應(yīng)根據(jù)審

20、核無誤的原始憑證錄入記賬憑證。 記賬憑證可以分為收款憑證、付款憑證和轉(zhuǎn)賬憑證，也可以使用通用記賬憑證。記賬憑證的錄入應(yīng)內(nèi)容完整、摘要簡單明了；錄入的憑證需經(jīng)專人審核后方可過賬；更正錯誤的方法必須符合財政部會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的要求。 記賬憑證應(yīng)在業(yè)務(wù)發(fā)生并取得完整的原始憑證后及時錄入，不得積壓。4.3.2.8 各單位應(yīng)當(dāng)定期對會計賬套記錄的有關(guān)數(shù)字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進(jìn)行相互核對，保證賬證相符、賬賬相符、賬實相符。4.3.3 會計科目4.3.3.1集團(tuán)內(nèi)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括物業(yè)管理公司）必須嚴(yán)格按照下述會計科目的編號及名稱設(shè)置一級會計科目、部分明細(xì)科目及部分核算

21、項目，不得隨意增加或刪除；其他行業(yè)的企業(yè)可在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的需要增加或修改明細(xì)科目及核算項目的設(shè)置；未作規(guī)定的明細(xì)科目和核算項目可自行根據(jù)需要設(shè)置編碼和名稱，某些會計科目之間留有空號，供增設(shè)會計科目之用。 各單位應(yīng)按企業(yè)會計制度有關(guān)會計科目使用說明，正確使用會計科目。4.3.3.2 集團(tuán)統(tǒng)一會計科目表如下:a、資產(chǎn)類 科目代碼一級科目二級明細(xì)科目(及代碼)三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目1001現(xiàn)金人民幣(01)、港幣(02)、美元(03)、日元（04）、澳元（05）、其他幣種（06）其他幣種06可選擇幣種種類  1002銀行存款人民幣(01)、港幣(02)、美元(03)

22、、日元（04）、澳元（05）、其他幣種（06）按開戶銀行（其他幣種06可選擇幣種種類再選擇開戶銀行） 存款種類：定期或活期（可選）1009其他貨幣資金借款保證金(01)、按揭保證金(02)、代管基金（03）(物業(yè)公司設(shè))、其他（04）按開戶金融機(jī)構(gòu)按幣別（可選）、代管基金名稱（物業(yè)公司設(shè)） 1101短期投資股票投資(01)、債權(quán)投資(02)、基金投資（03）、其他（10）具體名稱  1102短期投資跌價準(zhǔn)備同短期投資1111應(yīng)收票據(jù)按單位   1121應(yīng)收股利按單位   1122應(yīng)收利息按債券名

23、稱   1131應(yīng)收賬款（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期 按房號1131應(yīng)收帳款（物業(yè)公司）   按管理項目名稱及債務(wù)人1133其他應(yīng)收款應(yīng)收押金或保證金(01)、備用金(02)、應(yīng)收墊付款(03)、應(yīng)收賠款和罰款(04)、聯(lián)營公司往來(05)、預(yù)付帳款轉(zhuǎn)入（06）、其他應(yīng)收、暫付款項（10）  按債務(wù)人1141壞賬準(zhǔn)備    1151預(yù)付賬款（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期 按合同單位及合同代碼1151預(yù)付帳款（物業(yè)公司）  

24、 按管理項目名稱及合同單位1211原材料按萬科集團(tuán)存貨核算辦法1231低值易耗品1281存貨跌價準(zhǔn)備1285完工開發(fā)產(chǎn)品1286出租開發(fā)產(chǎn)品1287開發(fā)產(chǎn)品攤銷1294內(nèi)部往來按往來單位按幣別  1301待攤費用廣告費(01)、展示中心裝修費(02)、保險費(03)、低值易耗品攤銷(04)、養(yǎng)路費(05)、房租(06)、開辦費（07）、其他（10）1401長期股權(quán)投資股票投資(01)、其他股權(quán)投資(02)按具體股票或單位名稱投資成本、投資準(zhǔn)備、股權(quán)投資差額、損益調(diào)整 1411長期債權(quán)投資債券投資(01)、其他債權(quán)投資(02)  

25、60;1421長期投資減值準(zhǔn)備股權(quán)投資（01）、債權(quán)投資（02）按具體證券或單位名稱  1501固定資產(chǎn)房屋類(01)、機(jī)器設(shè)備(02)、運輸工具(03)、電子設(shè)備(04)、其他設(shè)備(05)1502累計折舊同固定資產(chǎn)1505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同固定資產(chǎn)1603在建工程按項目名稱   1605在建工程減值準(zhǔn)備同在建工程   1701固定資產(chǎn)清理同固定資產(chǎn)1801無形資產(chǎn)按類別   1805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同無形資產(chǎn)   1901長期待攤費用租入固定資產(chǎn)改良支出

26、(01)、裝修支出(02)、固定資產(chǎn)修理支出（03）、其他遞延支出(06)1911待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢(01)、待處理固定資產(chǎn)損溢(02)b、負(fù)債類科目代碼一級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目2101短期借款按借款單位按幣別  2111應(yīng)付票據(jù)按債權(quán)人按幣別  2121應(yīng)付賬款（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期 按合同單位及合同代碼2121應(yīng)付帳款（物業(yè)公司）   按管理項目名稱及合同單位2131預(yù)收賬款（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期 按房號2131預(yù)收帳款（物業(yè)公司）

27、   按管理項目名稱及債權(quán)人2142代收款項（物業(yè)公司設(shè)）按代交費用種類   2151應(yīng)付工資    2153應(yīng)付福利費    2161應(yīng)付股利按單位   2171應(yīng)交稅金增值稅（01）（地產(chǎn)公司可根據(jù)需要選擇設(shè)置）進(jìn)項稅額（01）、已交稅金（02）、轉(zhuǎn)出未交增值稅（03）、減免稅款（04）、銷項稅額（05）、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出（07）、轉(zhuǎn)出多交增值稅（09）、未交增值稅（10）2171應(yīng)交稅金營業(yè)稅(02)、消費稅（03）、資源稅

28、（04）、企業(yè)所得稅(05)、土地增值稅（06）、城市維護(hù)建設(shè)稅(07)、房產(chǎn)稅（08）、土地使用稅（09）、車船使用稅（10）、個人所得稅(11)、其他稅種（12）2176其他應(yīng)交款按種類   2181其他應(yīng)付款按業(yè)務(wù)性質(zhì)  按債權(quán)人2191預(yù)提費用開發(fā)產(chǎn)品成本（01）按開發(fā)項目具體苑或棟或期 2191預(yù)提費用審計費（02）、利息（03）、擔(dān)保費（04）、保險費（05）、修理費（06）、租金（07）、其他（10）2211預(yù)計負(fù)債    2301長期借款按貸款單位按幣別  2

29、311應(yīng)付債券債券面值（01）、債券溢價（02）、債券折價（03）、應(yīng)付利息（04）2321長期應(yīng)付款按種類按單位  2341遞延稅款按萬科集團(tuán)企業(yè)所得稅項核算辦法2281代管基金按代管基金名稱  按管理項目名稱 c、股東權(quán)益類 科目代碼一級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目3101股本按股東股票類別   3111資本公積股（資）本溢價(01)、接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備(02)、接受現(xiàn)金捐贈（03）、股權(quán)投資準(zhǔn)備(04)、外幣資本折算差額（06）、其他資本公積（07）3121盈余公積法定盈余公積金(01

30、) 、任意盈余公積金(02)、法定公益金(03) 、儲備基金（外）（04）、企業(yè)發(fā)展基金（外）（05）3131本年利潤    3141利潤分配其他轉(zhuǎn)入（01）、提取法定盈余公積金（02）、提取法定公益金（03）、提取儲備基金（外）（04）、提取企業(yè)發(fā)展基金（外）（05）、提取職工獎勵及福利基金（外）（06）、應(yīng)付優(yōu)先股股利（08）、提取任意盈余公積（09）、應(yīng)付普通股股利（10）、轉(zhuǎn)作股（資）本的普通股股利（11）、未分配利潤（12）d、成本類科目代碼一級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目4301開發(fā)成本按萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)、集

31、團(tuán)費用核算辦法、存貨核算辦法。4311物業(yè)工程（物業(yè)公司）4302開發(fā)間接費 f、損益類 科目代碼一級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目5101主營業(yè)務(wù)收入（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期 按開發(fā)產(chǎn)品類別（住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)）5101主營業(yè)務(wù)收入（物業(yè)公司）物業(yè)管理收入(01)、物業(yè)經(jīng)營收入(02)、物業(yè)大修收入(03)按各項具體業(yè)務(wù)對應(yīng)收入名稱 按管理項目名稱5102其他業(yè)務(wù)收入固定資產(chǎn)出租收入（01）、手續(xù)費收入（02）、咨詢收入（03）、開發(fā)產(chǎn)品出租收入（04）、其他（07）5201投資收益股權(quán)投資收益(01)、債權(quán)投資收益(02)、權(quán)益法

32、調(diào)整(03)、出售處理被投資單位(04)、股權(quán)投資差額攤銷(05)、債券溢折價攤銷（06）、長期投資減值準(zhǔn)備(07)、短期投資跌價準(zhǔn)備(08)5203補(bǔ)貼收入    5301營業(yè)外收入罰款收入(01)、 處理固定資產(chǎn)收益 (02)、沒收定金及違約金(03)、固定資產(chǎn)盤盈（04）、其他（07）5401主營業(yè)務(wù)成本（地產(chǎn)公司）同主營業(yè)務(wù)收入5401主營業(yè)務(wù)成本（物業(yè)公司）物業(yè)管理成本（01）、物業(yè)經(jīng)營成本（02）、物業(yè)大修成本（03）按具體業(yè)務(wù)對應(yīng)成本名稱 按管理項目名稱5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加（地產(chǎn)公司）同主營業(yè)務(wù)收入 5402主營業(yè)

33、務(wù)稅金及附加（物業(yè)公司）物業(yè)管理稅金（01）、物業(yè)經(jīng)營稅金（02）、物業(yè)大修稅金（03）按具體業(yè)務(wù)對應(yīng)稅金名稱 按管理項目名稱5405其他業(yè)務(wù)支出固定資產(chǎn)出租成本（01）、收取代辦手續(xù)費成本（02）、咨詢業(yè)務(wù)成本（03）、出租開發(fā)產(chǎn)品費用（04）、其他（07）5501營業(yè)費用按集團(tuán)費用核算辦法5502管理費用5503財務(wù)費用按費用明細(xì)和集團(tuán)費用核算辦法5601營業(yè)外支出罰款支出(01)、處理固定資產(chǎn)損失(02)、捐贈支出(03)、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（04）、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（05）、非常損失（06）、固定資產(chǎn)盤虧（07）、債務(wù)重組損失（08）、其他（11）5701所得稅按萬科集團(tuán)企業(yè)所

34、得稅項核算辦法5801以前年度損益調(diào)整    4.3.3.3 部分會計科目的使用要求：a、“應(yīng)收賬款”（地產(chǎn)公司）、“預(yù)收賬款”（地產(chǎn)公司）應(yīng)按房號設(shè)置核算項目，并增加如下項目屬性：業(yè)主名稱、購房日期、房屋面積、合同號、合同金額、付款方式等（如其他系統(tǒng)軟件可提供如上信息，可適當(dāng)減少核算項目屬性）。b、“預(yù)付賬款”（地產(chǎn)公司）、“應(yīng)付賬款”（地產(chǎn)公司）應(yīng)按合同單位及合同代碼設(shè)置核算項目，并至少增加如下項目屬性：合同名稱、合同金額、簽訂時間等。c、“應(yīng)付股利”核算按利潤分配方案應(yīng)向股東或投資者分配的利潤。下屬全資公司應(yīng)上繳總部的利潤也在本科目核算。 d、在籌

35、辦期間發(fā)生的費用，或者先在“待攤費用”中歸集，待開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月的損益；或者直接在發(fā)生當(dāng)期計入“管理費用”科目。 e、專戶存儲的按揭保證金、借款保證金在“其他貨幣資金按揭（借款）保證金“中單獨核算；物業(yè)公司收到的物業(yè)維修基金在“其他貨幣資金代管基金”中單獨核算。f、“原材料”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“主營業(yè)務(wù)收入”（地產(chǎn)公司）、“短期投資”、“長期投資”采用數(shù)量金額核算。g、“資本公積股權(quán)投資準(zhǔn)備”核算長期股權(quán)投資采用權(quán)益法時，因被投資單位接受捐贈等原因增加的資本公積，投資方按其持股比例計算而增加的資本公積。各公司可根據(jù)被投資單位資本公積增加的原因進(jìn)一步設(shè)置三級明細(xì)科目。h

36、、用盈余公積彌補(bǔ)虧損計入“利潤分配其他轉(zhuǎn)入”科目。i、“補(bǔ)貼收入”科目核算收到的先征后返的增值稅，不發(fā)生增值稅的地產(chǎn)公司可以不設(shè)此科目。4.3.4 會計報表4.3.4.1 會計報表編制的基本要求：a、各單位必須按照國家和集團(tuán)的有關(guān)規(guī)定定期編制會計報表。會計報表包括會計報表主表、會計報表附表和必備補(bǔ)充資料。集團(tuán)總部內(nèi)部使用的會計報表，必須按總部統(tǒng)一制定的報表標(biāo)準(zhǔn)格式編制。b、各單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家和集團(tuán)有關(guān)會計制度的規(guī)定，對會計報表中各項會計要素進(jìn)行合理的確認(rèn)和計量，不得隨意改變會計要素的確認(rèn)和計量標(biāo)準(zhǔn)。如果因為集團(tuán)統(tǒng)一的會計政策變更而導(dǎo)致不同會計年度會計報表中各項目的內(nèi)容和核算方法不一致，應(yīng)當(dāng)在年

37、度會計報表中將其對經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的影響加以說明。c、各單位按下列結(jié)賬日進(jìn)行結(jié)賬，不得提前或延遲。年度結(jié)賬日為公歷年度每年的12月31日；半年度、季度、月度結(jié)賬日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后一天。d、年度會計報表編制之前，必須按國家有關(guān)規(guī)定全面清查資產(chǎn)、核實債務(wù)并對賬套記錄進(jìn)行檢查。會計報表應(yīng)做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、不得漏報和任意取舍，不得任意估計數(shù)字，更不得篡改或者授意、指使、強(qiáng)令他人篡改數(shù)字。 e、各單位對外和向集團(tuán)總部報送的會計報表，應(yīng)當(dāng)依次編寫頁碼，加具封面，裝訂成冊，加蓋公章。封面上應(yīng)當(dāng)注明：單位名稱、單位地址、會計報表所屬年度或者月份、報出日期，并由企業(yè)負(fù)責(zé)人

38、、會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員及編報人員簽名或蓋章。 各單位企業(yè)負(fù)責(zé)人對會計報告的合法性、真實性承擔(dān)法律責(zé)任。4.3.4.2 各單位應(yīng)嚴(yán)格按國家和本規(guī)則的規(guī)定編制月度、季度、半年度和年度會計報表，部分項目的填列應(yīng)符合以下要求： a、資產(chǎn)負(fù)債表：a.年初數(shù)欄目：應(yīng)與聘請的會計師事務(wù)所最后審定數(shù)一致。特殊情況不一致的，應(yīng)附表詳細(xì)說明差異原因；b.債權(quán)債務(wù)類項目：將明細(xì)科目相同的債權(quán)債務(wù)抵消后，按明細(xì)科目的借貸方向分別填列。不同總賬科目及不同明細(xì)科目的債權(quán)債務(wù)，在編報時不得互相抵消；c預(yù)提費用與待攤費用項目：依據(jù)所屬明細(xì)科目分析填列。預(yù)提費用科目如有借方余額，應(yīng)并入待攤費用項目；待攤費用如有貸方余額

39、，應(yīng)并入預(yù)提費用項目；d少數(shù)股東權(quán)益項目：編制個別會計報表的單位不填列此項。e. 待處理財產(chǎn)損溢項目：在期末結(jié)帳前尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，在對外部或總部提供會計報告時，應(yīng)將其余額轉(zhuǎn)入相關(guān)損益類項目，不得掛帳，并在會計報表附注中作出說明；如果其后批準(zhǔn)處理的金額與已處理的金額不一致，應(yīng)按其差額調(diào)整會計報表相關(guān)項目的年初數(shù)。 b、損益表：a. 投資損益項：萬科集團(tuán)擁有50%以上權(quán)益的企業(yè)對集團(tuán)內(nèi)控股50%以上的單位的投資，在對外報送報表時，采用權(quán)益法核算，并在本項反映其投資收益；但在上報集團(tuán)總部報表時，采用成本法核算，不在該項目反映對其的投資收益；b. 所得稅項：反映企業(yè)累計預(yù)提的所得稅。所得稅應(yīng)至少每季度預(yù)

40、提一次，并進(jìn)行賬務(wù)處理；c. 少數(shù)股東損益：編制個別會計報表的單位不填列此項。c、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表有關(guān)項目內(nèi)容的填報方法及其科目余額明細(xì)附注內(nèi)容參照集團(tuán)現(xiàn)金流量表編制指導(dǎo)項目內(nèi)容和數(shù)據(jù)關(guān)系和科目余額說明現(xiàn)金流量表的規(guī)定。d、管理報表 各單位可根據(jù)自身業(yè)務(wù)和經(jīng)營管理的需要，參照有關(guān)集團(tuán)制定的統(tǒng)一格式，制定和編制內(nèi)部使用的管理報表。 管理報表盡量在會計軟件中利用“自定義報表”的功能做出。4.3.4.3 月度會計報表資料的生成時間為月終后5個工作日內(nèi)，并以電子手段傳送報表需要單位，不再報送書面報表。 季度結(jié)算、中期結(jié)算及年終決算報表的報送時間由總部財務(wù)管理部單獨通知，報送方式為規(guī)定時間內(nèi)采用電

41、子手段傳送，之后將會計報告資料正本郵寄到集團(tuán)總部財務(wù)管理部。4.3.4.4 各單位應(yīng)向集團(tuán)總部報送的月、季度會計報表種類如下：a、資產(chǎn)負(fù)債表（月報）b、利潤及利潤分配表（月報）c、期間費用明細(xì)表（月報）d、管理費用明細(xì)表（月報）e、現(xiàn)金流量表（季報）f、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營信息月報 （房地產(chǎn)企業(yè)填報）（月報）g、集團(tuán)規(guī)定的各種附表（季度報、半年報、年報） 4.3.4.5為了確保會計報表的時間和質(zhì)量，總部將對各單位的定期會計報表實行考評并分別于季度、年中及年末予以通報。4.3.5 年度決算4.3.5.1 年度決算報表的編制，除遵守國家和集團(tuán)有關(guān)規(guī)定外，還必須做到：a、對所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面清理，確

42、保經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)全部入賬。有關(guān)待攤費用、預(yù)提費用、固定資產(chǎn)折舊、長期股權(quán)投資差額、無形資產(chǎn)、長期待攤費用等科目應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則進(jìn)行核算。b、作好實物的清查、盤點工作。各單位要按規(guī)定作好現(xiàn)金、存貨、固定資產(chǎn)等實物的清查、盤點，并妥善編制盤點報告，保證賬實相符；對于長期積壓的存貨及可能發(fā)生的損失，應(yīng)按財務(wù)管理規(guī)則的有關(guān)規(guī)定處理。c、銀行存款科目余額應(yīng)與各開戶銀行的銀行對賬單核對一致。如存在未達(dá)賬項，必須編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對銀行對賬單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗。d、清理債權(quán)債務(wù)。必須對各種應(yīng)收款項進(jìn)行函證，大額款項應(yīng)準(zhǔn)備好確認(rèn)單位復(fù)印件；對于三年以上確實收不回的債權(quán)應(yīng)按財務(wù)管理規(guī)則規(guī)定程序

43、處理。e、“內(nèi)部往來”、“聯(lián)營公司往來”及“結(jié)算中心存款”與“內(nèi)部單位存款”、“結(jié)算中心借款”與“內(nèi)部單位貸款”必須核對一致，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，有關(guān)確認(rèn)單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗。f、期末匯率按總部財務(wù)管理部統(tǒng)一公布的匯率執(zhí)行，并按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整。4.3.5.2 年度決算審計，除應(yīng)積極配合集團(tuán)總部做好本單位各種法律性文件及其它資料的收集工作外，還應(yīng)作好聘請核數(shù)師的工作。境外核數(shù)師、集團(tuán)境內(nèi)主審核數(shù)師以及主要地區(qū)境內(nèi)核數(shù)師的聘請由集團(tuán)總部統(tǒng)一安排；其它單位境內(nèi)核數(shù)師的聘請，由各公司自行安排，但所聘請的核數(shù)師必須具備證券業(yè)務(wù)審計資格，并報總部財務(wù)管理部備案。 在出具審計報告前，各單位應(yīng)與核數(shù)師

44、充分協(xié)商，使出具的審計報告盡可能合乎集團(tuán)要求和主審核數(shù)師的要求。4.3.5.3 各單位對總部財務(wù)管理部要求填報的各種附表，應(yīng)予認(rèn)真填報。 4.3.5.4 中期、季度結(jié)算工作的具體要求參照年度決算，由總部財務(wù)管理部另行通知。 4.3.6 會計電算化4.3.6.1 基本要求：a、各單位會計機(jī)構(gòu)是會計電算化工作的主要承擔(dān)者，應(yīng)在有關(guān)部門配合下，根據(jù)會計電算化管理辦法和會計電算化規(guī)范的要求，搞好會計電算化工作。b、總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)各單位會計電算化工作的指導(dǎo)和統(tǒng)籌安排，集團(tuán)統(tǒng)一會計軟件的選擇、升級、修改及有關(guān)會計電算化的實施程序，各單位應(yīng)積極貫徹執(zhí)行。c、建立會計崗位責(zé)任制，明確各個崗位的職責(zé)范

45、圍，同時指定專人作為電算化工作責(zé)任人，負(fù)責(zé)電算化的具體應(yīng)用及與總部進(jìn)行工作銜接。4.3.6.2 會計電算化的操作管理規(guī)定:a、建立嚴(yán)格的內(nèi)部管理制度。會計軟件的操作權(quán)限由會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人確定，并由系統(tǒng)管理員負(fù)責(zé)設(shè)置，密碼應(yīng)定期更換；系統(tǒng)管理員離任或調(diào)離崗位時，應(yīng)做好相關(guān)交接工作，包括管理員密碼、用戶及權(quán)限設(shè)置、賬套位置和賬套備份、以及服務(wù)器的相關(guān)配置和密碼；同時新接任系統(tǒng)管理員應(yīng)立即變更相關(guān)管理密碼。禁止未經(jīng)授權(quán)的人員及無權(quán)限人員操作會計軟件；禁止具體操作人員將密碼告訴他人。b、已輸入計算機(jī)的原始憑證和記賬憑證等會計數(shù)據(jù)未經(jīng)審核不得過賬；c、操作人員離開工作位前，應(yīng)退出會計軟件；d、會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)

46、人或會計主管人員應(yīng)定期檢查上機(jī)記錄，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，防患于未然；e、各單位有責(zé)任保證數(shù)據(jù)庫異地復(fù)制相關(guān)服務(wù)的正確配置與啟動以及線路的暢通，保證集團(tuán)財務(wù)和其它業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的實時性。4.3.6.3 計算機(jī)系統(tǒng)配置和數(shù)據(jù)管理的規(guī)定:a、按集團(tuán)對電算化工作的要求配置和升級相關(guān)硬件設(shè)施，安裝相關(guān)系統(tǒng)和應(yīng)用軟件并配備指定的專職或兼職系統(tǒng)維護(hù)人員；b、經(jīng)常對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，防止意外事故的發(fā)生；c、確保會計數(shù)據(jù)和會計軟件的安全保密，防止對數(shù)據(jù)的非法修改和刪除；會計賬套應(yīng)每周備份一次，備份使用硬盤、光盤、mo、磁帶等大容量磁性介質(zhì)，存放的數(shù)據(jù)必須保存雙備份；d、在系統(tǒng)升級和硬件更換過程中，電算工作責(zé)任人應(yīng)確保會計賬

47、套和相關(guān)電子數(shù)據(jù)的安全；e、健全必要的防治計算機(jī)病毒的措施，安裝高效的長駐內(nèi)存的防病毒軟件。不接收來歷不明郵件，不使用未經(jīng)檢驗的外來軟盤和軟件；f、健全計算機(jī)硬件和軟件出現(xiàn)故障時進(jìn)行排除的管理措施。4.3.6.4 電算化核算的要求a、電算化核算是指采用計算機(jī)記賬，即應(yīng)用會計軟件輸入會計數(shù)據(jù)，由計算機(jī)對會計數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并打印輸出會計賬簿和報表。b、手工記賬向電算化核算轉(zhuǎn)化的具體辦法參照會計電算化管理辦法和會計電算化規(guī)范的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。c、對于機(jī)制記賬憑證，應(yīng)認(rèn)真審核，做到會計科目使用正確，數(shù)字準(zhǔn)確無誤。打印出的機(jī)制記賬憑證要加蓋制單人員、審核人員、記賬人員和會計主管人員的印章或簽字。d、記賬憑

48、證的類別，可以采用一種制記賬憑證或收、付、轉(zhuǎn)三種制記賬憑證的形式；也可以在收、付、轉(zhuǎn)三種制憑證的基礎(chǔ)上，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和會計軟件功能模塊的劃分進(jìn)一步細(xì)化，以方便記賬憑證的輸入和保存。e、對使用會計軟件及其生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它會計資料，應(yīng)當(dāng)符合財政部和集團(tuán)關(guān)于會計電算化的規(guī)定；一級會計科目的使用和編號，以及部分科目的明細(xì)設(shè)置必須符合本規(guī)則有關(guān)會計科目規(guī)定的要求。f、總賬和明細(xì)賬應(yīng)當(dāng)定期打印。發(fā)生收款和付款業(yè)務(wù)的，在輸入收款憑證和付款憑證的當(dāng)天必須打印出現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬，并與出納人員的現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬登記簿和庫存現(xiàn)金核對無誤。g、用計算機(jī)打印的會計賬簿必須連續(xù)

49、編號，經(jīng)審核無誤后裝訂成冊，并由記賬人員和會計機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員簽字或蓋章。h、各單位應(yīng)盡可能使用磁帶、光盤、mo、硬盤等介質(zhì)，盡量少用軟盤。但不管采用何種介質(zhì)存儲會計數(shù)據(jù)，仍須打印成冊保管。4.3.7 財務(wù)分析4.3.7.1各單位應(yīng)定期進(jìn)行財務(wù)分析，并按集團(tuán)規(guī)定報送財務(wù)分析報告。財務(wù)分析報告至少應(yīng)包括以下內(nèi)容:a、報告期內(nèi)生產(chǎn)或經(jīng)營情況；b、收入、利潤的構(gòu)成分析及影響收入、利潤變化的因素，房地產(chǎn)企業(yè)還須有銷售(面積、合同金額)、回款、實際結(jié)算(面積、收入、成本、毛利)情況；c、資金使用情況分析；d、成本、費用升降及構(gòu)成情況分析；e、財務(wù)狀況分析；f、經(jīng)營管理和財務(wù)管理中存在的問題及其對

50、策等，以前年度尚未解決的遺留問題及或有負(fù)債事項應(yīng)予以揭示；4.3.7.2 編寫財務(wù)分析報告時，應(yīng)當(dāng)運用財務(wù)分析的技術(shù)和方法，對經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的構(gòu)成和趨勢分別進(jìn)行定性和定量的分析。財務(wù)分析報告應(yīng)當(dāng)簡單明了，重點突出；中期和年度財務(wù)分析報告應(yīng)當(dāng)全面、深入。對各單位的定期財務(wù)分析報告，總部將連同會計報表報送情況一并考評并通報。4.2.7.3 主要財務(wù)指標(biāo)及計算方法:a、短期償債能力指標(biāo) a. 流動比率=期末流動資產(chǎn)/期末流動負(fù)債*100% b. 速動比率=（期末流動資產(chǎn)-期末存貨）/期末流動負(fù)債*100% b、營運比率 a. 存貨周轉(zhuǎn)率（次/天）=銷貨成本/存貨平均余額 或 存貨平均余額/銷貨成

51、本*360 b. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次/天）=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 或 360/年周轉(zhuǎn)次數(shù) c. 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次/天）=銷售收入/總資產(chǎn)平均占用額 或 360/總資產(chǎn)年周轉(zhuǎn)次數(shù) c、債務(wù)比率 a. 負(fù)債比%=期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額*100% b. 負(fù)債權(quán)益比%=期末負(fù)債總額/欺末股東權(quán)益總額*100% c. 每股凈資產(chǎn)（元）=期末凈資產(chǎn)總額/期末總股本數(shù)(或?qū)嵤召Y本數(shù)) d、獲利能力比率 a. 每股盈利（元）=稅后利潤/期末總股本數(shù)(或?qū)嵤召Y本數(shù)) b. 主營業(yè)務(wù)銷售利潤率（%）=主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入*100% c. 凈資產(chǎn)收益率（%）=稅后利潤/期末凈資產(chǎn)總額（集團(tuán)總部）

52、資金占用回報率 = 稅后利潤/平均占用集團(tuán)資金100%（集團(tuán)下屬單位） “占用集團(tuán)資金”按集團(tuán)凈資產(chǎn)資金構(gòu)成確定，具體包括：集團(tuán)投入的注冊資本；資本公積和盈余公積；內(nèi)部往來（計息部分除外）；欠繳總部利潤；免息借款。 平均占用集團(tuán)資金按年初、3月末、中期末、9月末和年末五個指標(biāo)的算術(shù)平均數(shù)確定。d. 總資產(chǎn)報酬率%=（稅前利潤總額 + 利息支出）/總資產(chǎn)平均余額*100% 4.2.7.4 定期財務(wù)分析報告的上報時間 財務(wù)分析報告為半年度和年度上報。上報時間按總部中期結(jié)算和年終決算的通知時間報送。4.4 主要會計政策4.4.1 會計政策的確認(rèn)和變更 集團(tuán)執(zhí)行財政部財會字200025號企業(yè)會計制度及

53、各項具體會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定。 對選擇使用的會計政策, 由總部財務(wù)管理部統(tǒng)一確定并按國家規(guī)定上報批準(zhǔn)后實施, 所屬各單位不得擅自變更。4.4.2 集團(tuán)會計核算嚴(yán)格執(zhí)行以下原則：4.4.2.1 客觀性原則：以能證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，準(zhǔn)確反映企業(yè)的財務(wù)狀況，并具有可驗證性；4.4.2.2 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：以權(quán)責(zé)關(guān)系實際發(fā)生和影響期間來確認(rèn)收入和費用而不論款項是否實際收付；4.4.2.3 配比原則：收入和費用在因果關(guān)系及時間期間上相匹配；4.4.2.4 劃分收益性支出與資本性支出原則：嚴(yán)格區(qū)分支出是為了取得當(dāng)期收益還是為了以后各期能取得收益。前者列成本費用，后者列作資產(chǎn)；4.4.2.5

54、 重要性原則：對經(jīng)常發(fā)生或雖不經(jīng)常發(fā)生但金額較大的會計事項，應(yīng)力求準(zhǔn)確反映；否則，可在不影響會計信息真實性的情況下，簡化會計核算，合并反映。4.4.2.6 穩(wěn)健性原則：對經(jīng)濟(jì)活動中不確定的因素在會計處理上應(yīng)充分估計風(fēng)險和損失，少計或不計可能發(fā)生的收益；4.4.2.7 實質(zhì)重于形式原則：按照交易或事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計核算，而不應(yīng)當(dāng)僅僅按照它們的法律形式作為會計核算的依據(jù)。4.4.2.8 財政部頒發(fā)的其他會計核算原則。4.4.3 會計年度：自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止。4.4.4 貨幣換算： 注冊地在中國大陸境內(nèi)的公司一律以人民幣為記賬本位幣，境外企業(yè)可以外幣作為記賬本位幣，但上報報表

55、時必須折合為人民幣。 非本位幣業(yè)務(wù)均按集團(tuán)公布的記賬匯率折合本位幣記賬，每年的3月31日、6月30日、9月30日和12月31日決算時，貨幣資金、債權(quán)債務(wù)、銀行借款等貨幣性項目中的非記賬本位幣余額，均按集團(tuán)統(tǒng)一公布的期末市場匯率予以調(diào)整。4.4.5 存貨：4.4.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)：按萬科集團(tuán)存貨核算辦法執(zhí)行。4.4.5.2 其他行業(yè)的企業(yè)按相關(guān)會計制度執(zhí)行。4.4.6 短期投資： 短期投資按實際支付的價款作為入賬價值，實際支付的價款中包含的已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利、或已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息，應(yīng)當(dāng)單獨核算，不構(gòu)成短期投資入帳價值；持有期內(nèi)收到現(xiàn)金股息，應(yīng)于實際收到時，沖減投資的帳面價值；出售短期投資，應(yīng)將短期投資的帳面價值與實際取得價款的差額，作為當(dāng)期投資損益。 中期期末及年度終了，短期投資采用成本與市價孰低計價，利用逐項比較法，按股票、債券等短期