中級財務(wù)會計課件——投資性房地產(chǎn)PPT

1、11/29/20211投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。 投資性房地產(chǎn)主要有以下特征： （一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動 （二）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于自用房地產(chǎn)和用于出售的房地產(chǎn) （三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 11/29/20212 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 (一)已出

2、租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán)，也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 (二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。11/29/20213 企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動工開

3、發(fā)建設(shè)。根據(jù)1999年4月26日國土資源部發(fā)布的閑置土地處理辦法的規(guī)定，土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：(1)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；(2)已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。閑置土地處理辦法還規(guī)定，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)

4、，對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設(shè)時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)等方案。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 11/29/20214(三)已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。 1用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。 2已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑

5、物。 3企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 11/29/20215此外，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)： 1自用房地產(chǎn)。 2作為存貨的房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。在實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn)、存貨)和投資性房地產(chǎn)。例如，甲開發(fā)商建造了

6、一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。 11/29/20216三、投資性房地產(chǎn)的會計處理 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計量。在后續(xù)計量時，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 成本模式的會計處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備“等科目，可比照“固定資產(chǎn)”、“無形

7、資產(chǎn)”、“累計折舊”、“累計攤銷”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。1、外購或自行建造的投資性房地產(chǎn) 外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。11/29/20217自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成

8、本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。例12007年6月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。6月25日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計2000萬元(假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，下同)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 20 000 000 貸：銀行存款 20 000 00011/29/20218例22007年3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上

9、開始自行建造三棟廠房。2007年6月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))時開始起租。2007年8月5日，三棟廠房同時完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為900萬元；三棟廠房的造價均為2000萬元，能夠單獨(dú)出售。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)900(20006000)=300萬元。 借：投資性房地產(chǎn)廠房 20 000 000貸：在建工程 20 000 000借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 3 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 3 000 0001

10、1/29/202192、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，包括：作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值；投資性房地產(chǎn)開始自用。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)管理當(dāng)局應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。 （1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

11、投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。11/29/202110 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。例3甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年8月10 日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年8月15 日，

12、200 7年8月15日，該寫字樓的賬面余額65 000萬元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房她產(chǎn)寫字樓 650 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 650 000 000（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地 產(chǎn)改用于出租，應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。11/29/202111 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，

13、按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。例4甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公使用。2007年6月10 日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年6月15 日，為期6年。2007年6月15日，這棟辦公樓的賬面余額65 000萬元，已計提折舊300萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓

14、650 000 000 累計折舊 3 000 000貸：固定資產(chǎn) 650 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 3 000 00011/29/2021123、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。如果已

15、經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。例5甲企業(yè)將一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為3000萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金18萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為2 200萬元，此時辦公樓的賬面價值為2 850萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。 11/29/202113甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：計提折舊每月計提折舊 30002012=12.5(萬元)。借：其他業(yè)務(wù)成本 125 000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 1

16、25 000 確認(rèn)租金借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 180 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 180 000 計提減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失 6 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 6 500 0004、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（1）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。11/29/202114例62007年6月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期，

17、該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，原價為2 000萬元，已計提折舊700萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。6月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月15日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出200萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：2006年6月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：在建工程 13 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 7 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房

18、20 000 0002006年6月15日一12月15日借：在建工程 2 000 000 貸：銀行存款等 2 000 00011/29/2021152006年12月i5日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房 15 000 000 貸：在建工程 15 000 000（2）費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計人當(dāng)期損益。例7甲企業(yè)對其某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出3.5萬元。 本例中，日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本 35 000 貸：銀行存款 35 0005、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

19、為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。例如，企業(yè)將出租的廠房收回，并用于生產(chǎn)本企業(yè)的產(chǎn)品。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。11/29/202116 企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性

20、房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，貸記“累計折舊或“累計攤銷”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。例82007年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，其賬面價值為3 800萬元，其中，原價5 000萬元，累計已提折舊1 200萬元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房 50 000 000 累計折舊 12 000 00011/29/2021176、投資性房地產(chǎn)的處置 當(dāng)

21、投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。 處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。11/29/202118例9甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為3億元，乙公司已用銀行

22、存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為28 000萬元，已計提折舊2 000萬元甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 260 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 20 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 280 000 000例10甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。2006年6月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2009年6月，甲企業(yè)將原

23、廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。11/29/202119甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 轉(zhuǎn)換日借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 累計攤銷 9 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 9 000 000計提攤銷(假設(shè)按年)借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 525 000 出售時 借：銀行存款 40 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 10 575 000 貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 30 0

24、00 00011/29/202120（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。企業(yè)一旦選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。 企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場

25、價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。1、外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)11/29/202121外購或自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量。其實際成本的確定與外購或自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目，外購或自行建造時發(fā)生的實際成本，計入“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目。2、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) （1）作為存貨的房

26、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。11/29/202122借：投資性房地產(chǎn)(成本) 存貨跌價準(zhǔn)備 公

27、允價值變動損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積其他資本公積11/29/202123（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項

28、投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。例112007年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2007年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2007年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年1月1日，租賃期限為3年。2008年1月1日，該辦公樓的公允價值為35 000萬元，其原價為50000萬元，已提折舊14 250萬元；假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。11/29/2021

29、24甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日(2008年1月1日)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 借：投資性房地產(chǎn)成本 350 000 000 公允價值變動損益 7 500 000 累計折舊 142 500 000 貸：固定資產(chǎn) 500 000 0003、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。 例12甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2007年

30、6月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年9月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為8 000萬元。2007年12月31 日，該寫字樓的公允價值為8 200萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。11/29/202125甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：2007年9月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)成本 80 000 000 貸：生產(chǎn)成本 80 000 0002007年12月31日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)公允價值變

31、動 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 0004、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（1）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。11/29/202126例132007年6月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。6月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。6月15日廠房賬面余額為1 200

32、萬元，其中成本1 000萬元，累計公允價值變動200萬元。假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 2007年6月15 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：在建工程 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 10 000 000 公允價值變動 2 000 00011/29/2021272007年6月15日一11月10日 借：在建工程 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 0002007年11月10日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)成本 13 500 000 貸：在建工程 13 500 000

33、（2）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入其他業(yè)務(wù)成本等當(dāng)期損益。5、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計人當(dāng)期損益。 轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。11/29/202128例14200

34、7年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2007年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為4 600萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 550萬元，其中，成本為4 500萬元，公允價值變動為增值50萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 46 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 45 000 000 公允價值變動 500 000 公允價值變動損益 500 0006、投資性房地產(chǎn)的處置11/29/202129 處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金

35、額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目。同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價值變動”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計人資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。例15甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年6月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年6月15日。2007年6月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬元，公允價值為57 000萬元。2007年12月31日，該