北京市房地產(chǎn)投資政策介紹

1、北 京 市 房 地 產(chǎn) 投資政策介紹一、在北京投資房地產(chǎn)應具備的條件1國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者及香港、澳門、臺灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人及華僑均可在京投資，進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營。2投資者應取得北京市計委批準的立項文件，立項前應提供項目的可行性研究報告。3外商投資應有北京市經(jīng)貿(mào)委的批準文，在批準前應提供合資、合作合同和章程。4應取得北京市工商執(zhí)照。5投資房地產(chǎn)項目，中方的合作者必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。6外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其土地使用權(quán)必須通過有償出讓取得。二、外商投資企業(yè)在北京投資房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的范圍1科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；2旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；3高檔住宅

2、、辦公樓；4危房改造、舊城改造、一般住宅；5城市基礎設施建設。三、外商投資企業(yè)可通過國有土地使用權(quán)的出讓獲得土地使用權(quán)。1土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份，將一定時限的國有土地使用權(quán)批租給土地使用者，并由土地使用者支付地價。這是土地的一級市場，由國家壟斷，任何單位或個人占有的國有土地使用權(quán)，不能自行“出讓”給外商投資企業(yè)。集體所有的土地，須經(jīng)過征用變成國有土地后才能出讓。2出讓土地使用權(quán)的批準權(quán)限耕地 1000 畝，其他土地2000 畝以上的由市人民政府審核后報國務院批準。耕地不足1000 畝，其他土地不足2000 畝的由市人民政府批準，但遠郊區(qū)、縣其他土地不足10 畝的，可由所在區(qū)縣人

3、民政府批準。3土地使用權(quán)出讓最高年限（1）居住用地70 年； （2）工業(yè)用地50 年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50 年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年； （5）綜合或其他用地50 年。4出讓土地使用權(quán)的方式（1）招標的方式； （2）拍賣的方式；（3）協(xié)議的方式，適用范圍：a 普通住宅建設用地；b 工業(yè)建設用地；c 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育建設用地；d 市人民政府批準的其他用地；目前北京的土地市場尚不完善，土地使用權(quán)出讓一般采用協(xié)議方式。政府可以出讓熟地（完成七通一平的土地），也可以出讓毛（生）地（土地開發(fā)由受讓方完成）。5土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容（1）地塊的位置、面積

4、、四至范圍及地形圖；（2）地價款的數(shù)額、支付方式及支付期限；（3）土地的使用年限；（4）土地的用途、建筑容積率、建筑密度、凈空限制等規(guī)劃要求；（5）法律責任及違約責任。6土地使用權(quán)出讓地價繳納方式（1）簽訂合同時，受讓方應支付地價總額的15%20%的定金；（2）二個月內(nèi)繳納全部地價款；（3）受讓方在二個月內(nèi)支付地價有困難的（如拆遷量較大），可向土地管理部門提出申請緩交，經(jīng)批準，先交40%，頒發(fā)臨時土地使用證、開工許可證等，余款最遲半年內(nèi)交清。在緩交期間每月按未付款2%的比例支付資金占用費。7土地使用權(quán)出讓后，出讓方在使用土地期限內(nèi)，按用地總面積，根據(jù)地塊的不同區(qū)位，每平方米土地每年向國家繳納1

5、5 元的土地使用費。四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場外商投資企業(yè)獲得土地使用權(quán)的另一途徑，是通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，即房地產(chǎn)的二、三級市場取得。1房地產(chǎn)的二級市場：即房地產(chǎn)投資者獲得土地使用權(quán)后的各種經(jīng)營活動，如出售、轉(zhuǎn)讓、出租等。2房地產(chǎn)的三級市場：即房地產(chǎn)二級市場后的再轉(zhuǎn)讓，從三級市場取得土地使用權(quán)，受讓人在使用期間內(nèi)對房地產(chǎn)進行的交易、出租、抵押等經(jīng)營活動。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場范圍（1）房地產(chǎn)交易，即出售。（2）房地產(chǎn)交換，即支付地價款以外的各種交換。（3）房地產(chǎn)贈與，即單位之間、個人之間、單位與個人之間的贈與。4經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時須具備下列條件：（1）付清全部地價款，取得土地使用證；（2）已

6、按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，其中開發(fā)建設投資不少于項目總投資額的25%。5房屋預售。房屋預售須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準并持外銷房許可證。條件： （1）付清全部地價款，取得土地使用證；（2）施工圖紙已經(jīng)批準，并取得建設工程規(guī)劃許可證和開工許可證；（3）已完成建設總投資的25%以上；（4）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；（5）預售合同文本和售后管理章程；（6）市房地產(chǎn)管理局需要的其他材料；6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，雙方必須簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同的各項內(nèi)容必須符合國家有關(guān)規(guī)定，其土地使用年限、土地用途、法律責任必須符合出讓合同的內(nèi)容。五、北京市的房地產(chǎn)租賃

7、市場外商投資企業(yè)和個人，由于業(yè)務和生活的需要，均可從北京的房地產(chǎn)開發(fā)公司和各類開發(fā)區(qū)所經(jīng)營的房地產(chǎn)取得短期的承租權(quán)，這是外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的又一途徑。1租賃方式： （1）以承租房屋的方式；（2）以承租土地使用權(quán)的方式；（3）外商投資企業(yè)和中方單位以合作、聯(lián)營、承包等方式；2出租方應取得土地管理部門的同意，并和承租方簽訂租賃合同方為有效，其內(nèi)容應包括：租賃期限、用途、租金、修繕以及雙方的義務和權(quán)利，并向房地產(chǎn)管理部門申請、登記、備案。3租賃不變更土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，在承租的土地上的建設房屋不簽發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，出租方可申請登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。六、土地使用權(quán)出讓后的管理1土地使用權(quán)出

8、讓合同簽訂后，地籍或產(chǎn)權(quán)部門根據(jù)合同的內(nèi)容簽發(fā)國有土地使用證。2新建的項目，待房屋落成后，由測繪部門重新核定土地面積和建筑面積，土地管理部門根據(jù)新測定的土地面積和建筑面積核定地價。出讓方和受讓方簽訂補充合同。3受讓方改變土地用途和規(guī)劃條件，應當經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，雙方依法重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓土地的地價，并辦理登記。4土地使用權(quán)的終止（1）土地使用期限屆滿，由國家無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物。（2） 因國家利益提前收回土地使用權(quán)，國家應根據(jù)受讓方對土地的開發(fā)、利用、投資期限等情況給予相應的補償。（3）土地使用權(quán)因土地滅失而自然終止。5續(xù)期受讓方使用的土地屆滿須續(xù)期

9、的，受讓方應當在前六個月提出申請，并依法重新簽訂土地使用合同，支付地價款、辦理登記、領(lǐng)取新的土地使用證。6受讓方超過合同規(guī)定一年未動工開發(fā)的，征收地價款20%的土地閑置費；滿兩年未動工的無償收回土地使用權(quán)。七、劃撥土地使用權(quán)和征用土地我國的土地使用制度實行的是雙軌制，即有償使用土地和無償使用土地。無償取得土地使用權(quán)，是指存量土地的劃撥和新征用的集體土地。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者除出讓以外，用各種方式依法取得的土地使用權(quán)。1劃撥土地的范圍隨著土地使用制度改革的不斷發(fā)展和深入，劃撥土地將逐步減少。北京市規(guī)定了下列土地是劃撥的范圍。（1）各級財政撥款建設的黨政機關(guān)、行政事業(yè)單位辦公房屋用地；（

10、2）城市基礎設施、辦公設施和公益設施；（3）國家重點建設的能源、交通、國防和農(nóng)業(yè)水利工程；（4）市人民政府批準的其他土地。2劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)不能隨意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)土地使用者申請，土地管理部門、規(guī)劃部門和國有資產(chǎn)管理部門同意，并簽訂出讓合同、補交地價款，領(lǐng)取有償使用土地證，方可轉(zhuǎn)讓。劃撥土地使用權(quán)經(jīng)營下列活動，必須辦理手續(xù)，補交地價款：（1）出售、交換、贈與劃撥土地使用權(quán)或者以劃撥土地使用權(quán)換取財物、合作建設房的；（2）以劃撥土地使用權(quán)入股或作價投資的；（3）以企業(yè)兼并方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；（4）轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；（5）以其他方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用

11、權(quán)的。3外商投資企業(yè)占用劃撥的土地使用權(quán)外商不能單獨地取得劃撥土地使用權(quán)，必須以合作、合資方式組成合營企業(yè)，才能取得劃撥土地使用權(quán)。1990 年以前外商在北京投資興辦的各類企業(yè)用地，均是劃撥土地使用權(quán)，但每年必須向國家繳納土地使用費。1990 年我市實行了土地有償使用制度，外商投資企業(yè)全部實行有償出讓，但對工業(yè)、 能源、科技、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)等仍然延用征收土地使用費不經(jīng)出讓的辦法。4集體土地征用我國的土地制度實行的是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國家為了公共利益可以依法對集體土地實行征用，征用后的土地屬國家所有。土地使用者有償征用的土地應辦理出讓手續(xù)、繳納地價款、領(lǐng)取國有

12、土地使用證。無償取得的，按劃撥土地使用權(quán)進行管理。八、北京市的地價及地價構(gòu)成1北京市的基準地價，基準地價是1993 年 7 月市政府以京政發(fā)34 號文件頒發(fā)的。2地價的構(gòu)成（1）出讓金：是國家以土地所有者的身份向受讓方收取的一定年限的土地費用中純收入部分。（2）基礎設施配套建設費：是政府用于城市基礎設施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，主要包括大市政、四源費、小區(qū)建設的配套等。（3）土地開發(fā)費及其他費用：是指用于城市拆遷安置、征地及平整土地的費用。3地價評估地價評估委托：用地單位在申請評估時，應提交下列材料：（1）地價評估委托書，說明評估目的、要求及時間；（2）委估地塊的土地權(quán)屬證明材料

13、；（3）規(guī)劃管理部門核準的宗地規(guī)劃和土地利用條件；（4）委估地塊的土地利用狀況、平面圖；地上物及其附屬物的種類、數(shù)量、質(zhì)量以及被遷的居民戶數(shù)、人數(shù)和被遷單位等基本情況；（5）其他有關(guān)材料。4地價評估采用的方法地價評估單位在評估一宗土地時應采用三種以上的方法計算地價或三種方法綜合計算，其中必須采用基準地價法。宗地評估的主要方法有：（1）基準地價法（2）收益還原法（3）剩余法（4）成本法（5）市場比較法（6）政府認可的其他方法5宗地地價的確定房地產(chǎn)價格評估單位提出的地價評估報告，由北京市房地產(chǎn)管理局價格評估所匯總、審查，并提交市房地產(chǎn)管理局地價審核委員會確定的地價水平方為有效。6土地補償?shù)膬?nèi)容及綜

14、合價格（1）開發(fā)劃撥和新征用土地的費用，一般包括：拆遷安置費（外遷房售價和回遷房造價） ；地上物及其附屬物的補償費；各種補助費（搬家、獎金、生活補貼等）；周轉(zhuǎn)費（租賃房屋） ；拆遷服務費，拆遷管理費；單位停業(yè)損失費；土地開發(fā)合理利潤；平整土地費；征用土地費（耕地占用稅、菜田基金；青苗補償、土地補償、勞動力安置）；因特殊情況發(fā)生的其他費用。（2）開發(fā)的綜合價格因土地的不同區(qū)位，開發(fā)價格有所不同。九、出讓土地使用權(quán)、征收土地使用費工作程序北京的房地產(chǎn)市場剛剛起步，市場機制尚不完善，用拍賣、招標方式出讓土地使用權(quán)還不成熟，目前采用的是協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)（包括劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補辦手續(xù)），其工作程

15、序（包括劃撥土地繳納土地使用費）如下：1用地申請：受讓方持下列文件向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出用地申請：用地申請報告；項目可行性報告批文；規(guī)劃設計方案；企業(yè)合同、章程；工商營業(yè)執(zhí)照；土地權(quán)屬證件、地形圖；其它有關(guān)文件資料。2驗件登記：地政處（科）收取用地單位提供的申請、文件和資料，對符合條件的進行登記。3審查與勘察：地政處（科）對用地單位提供的申請、文件和資料進行審查；對出讓地塊進行實地勘察。4審定地價：應由有評估資格的房地產(chǎn)價格評估所進行地價評估；市房地產(chǎn)管理局地價審核委員會審定地價；地政處（科）與受讓方協(xié)商地價和交付地價款的方式等。5呈報審批：地政處（科）填寫土地使用權(quán)出讓呈報表；市或區(qū)

16、、縣房地產(chǎn)管理局審核后，報市人民政府批準（10 個遠郊區(qū)縣出讓十畝以下的土地由所在區(qū)、縣人民政府批準）。6簽訂出讓合同：由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局法定代表人或授權(quán)人與受讓方的法定代表人或授權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。7交付地價款： 受讓方在簽訂合同時先交15%20%的定金， 60 日內(nèi)將全部地價款付清。8產(chǎn)權(quán)處核發(fā)國有土地使用證。十、中方用土地使用權(quán)和外商合作、合資的幾種形式外商投資企業(yè)和擁有劃撥土地使用權(quán)的中方單位合作、合資辦企業(yè)形式多樣，其中常見的有以下幾種：1中方用土地使用權(quán)入股興辦合資企業(yè)。外商投資企業(yè)是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、高科技等每年繳納土地使用費的項目，中方用土地使用費成股，即每土地使用費標

17、準乘合資年限，就是中方的股份，外方投資入資金興辦企業(yè)。中方每年向國家繳土地使用費。2中方提供土地使用權(quán)，負擔土地的全部費用（出讓金、市政費、土地開發(fā)費），外方投入全部基建費用興辦合資企業(yè)。中方的股份一般占50%左右。3中方承擔土地的前期開發(fā)費用，外方承擔出讓金、市政費和基建的全部投資興辦合資企業(yè)。中方的股份一般占投資興辦事資企業(yè)。中方的股份一般占 40%左右。4中方提供物業(yè)管理、項目立項、規(guī)劃、外經(jīng)委審批和工商執(zhí)照等管理工作，外方承擔土地和基建的全部費用，興辦合資企業(yè)。 中方的股份一般占20%左中。5中方提供土地使用權(quán)，外方承擔全部費用，采用合建項目相互分房、各自管理和經(jīng)營興辦房地產(chǎn)項目，中方

18、一般占40% 50%的房屋。6中方以出租房屋或出租土地，向外商投資企業(yè)收取房租和地租，興辦工業(yè)等項目，國家向中方征收土地使用費。以上幾種方式，在協(xié)議過程中，應本著雙方平等、自愿、互利；協(xié)議內(nèi)容應符合國家有關(guān)規(guī)定；雙方承擔法律責任等三原則簽訂協(xié)議。十一、危房、舊城改造危舊房改造是北京市今后的熱點，政府將鼓勵外商投資企業(yè)參加危舊房改造。凡經(jīng)市政府批準的危舊房改造區(qū)將享受以下的特殊政策。1審批手續(xù)簡化。危舊房改造的項目建議書和設計任務書兩道審批程序合并一次審批。2在投資規(guī)模指標上予以保證。凡具備條件的危舊房改造小區(qū)，各區(qū)縣申請列入年度建設計劃時，隨報隨批。3對危舊房改造小區(qū)，“四源”費只征收新增用量

19、部分，其中，住宅按新增的建筑面積征收，原有的住宅面積予以免收，非住宅按新增用量計收。新接用“四源”設施的，按規(guī)定繳納。翻建部分和用于回遷的住宅，不購買用電權(quán)并免征綜合開發(fā)費，電貼費只征收新增用量部分。4 “四源”費和大市政費繳納有困難的，可以緩繳，待危舊房小區(qū)改造任務完成后再結(jié)算。5舊房改造小區(qū)的“三材”供應，30%按計劃內(nèi)價格，70%按計劃外價格，由市物資局、市建材供應總公司實行總承包。6危舊房改造小區(qū)內(nèi)管線的設計和施工，由總承包單位負責。工程完工后，主管部門按國家有關(guān)規(guī)定組織驗收。7危舊房改造小區(qū)內(nèi)拆除的廁所、道路、 地下管線和經(jīng)批準砍伐的樹木，一律不予補償，按規(guī)劃方案進行新建。十二、有關(guān)

20、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主要費稅1土地使用費：有兩種形式：一是經(jīng)出讓的土地每年繳納的土地使用費（北京規(guī)定15 元/平方米）；二是外商投資企業(yè)使用的劃撥土地，每年繳納的土地使用費（目前北京市的標準是1150 元 /平方米）。2土地增值稅：按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)， 轉(zhuǎn)讓方應依照規(guī)定繳納土地增值稅 ，繳納的標準 和具體辦法，按實施細則的規(guī)定執(zhí)行。3房屋買賣契稅：房屋買賣成交后，由買方向房地產(chǎn)管理局繳納契稅，標準是成交價的6%。4房產(chǎn)稅：由房屋產(chǎn)權(quán)人繳納，稅率是產(chǎn)權(quán)作值的1.2%或租金收入的12%。6土地使用稅：這是劃撥土地使用者交納的稅，外商投資企業(yè)已繳納地價款和

21、土地使用費，不再繳納土地使用稅。7手續(xù)費：房屋買賣成交后，由雙方向房管部門繳納的費用，按成交價的 2%計算，各交1%。8土地登記費：每平方米為0.12 元。9產(chǎn)權(quán)登記費： 新建項目的產(chǎn)權(quán)登記或變更登記，產(chǎn)權(quán)人應繳納的費用，每建筑面積按0.30 元計算。十三、其他有關(guān)問題1外商開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)有幾種方式？可采用合作、合資和獨資經(jīng)營的方式，但獨資企業(yè)或合作、合資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目的，須經(jīng)市人民政府審核報國務院主管部門批準。2外商投資企業(yè)可否向境內(nèi)外銷售房屋？外商投資企業(yè)可以向國內(nèi)的企業(yè)、其他組織或個人出售房地產(chǎn)。但向海外（香港、澳門、臺灣除外）個人出售房地產(chǎn)，須經(jīng)市政府批準。3出售房屋的價格由誰核定

22、？外銷房的價格，由開發(fā)商自己確定，內(nèi)銷房的價格，由市政府主管部門核定。4出售房屋是否能分層、分單元出售？可以分幢、分層、分套出售房，但應明確下列幾點：（1）應分攤土地使用面積（2）購房者必須執(zhí)行土地使用權(quán)出讓合同。（3）雙方須簽訂使用、管理、維修公約。5出讓的土地使用權(quán)是否能抵押？可以抵押，但須房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。6繳納地價款是否還要繳納四源費、市政費？支付地價款、領(lǐng)取土地使用證，不再繳納四源費和市政費用。7小區(qū)建設配套費由誰收？小區(qū)建設配套費由小區(qū)建設管理單位征收，政府不征收。8地價款能否減交、免交、緩交？地價不能減交和免交，但經(jīng)批準后能緩交。9外商投資企業(yè)使用的劃撥土地，土地使用費

23、可否減、免、緩交？繳納土地使用費有特殊困難的外商投資企業(yè)，經(jīng)市財政局批準，可以緩征。減征、免征的由市財政局審核、報市人民政府批準。10華僑、臺灣同胞投資有什么優(yōu)惠？（ 1）使用劃撥土地，在籌建期，按標準的20%征收土地使用費。（2） 持市僑、臺辦的證明文件， 經(jīng)市財政局批準， 可按核定標準減收10%30%的土地使用費。十四、北京的房地產(chǎn)形勢經(jīng)濟體制改革和土地使用制度的改革，使北京的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)評估和中介機構(gòu)在迅速發(fā)展，土地市場和房產(chǎn)交易在迅速發(fā)展，外商投資房地產(chǎn)日趨增多。1房地產(chǎn)市場日趨活躍從 1992 年至 1994 年 8 月，僅市房地產(chǎn)管理局累計辦理的土地使用權(quán)出讓就達 89

24、 件，出讓土地面積是186 公頃，繳收地價款25.8 億人民幣（不含土地開發(fā)費及其他費用） ；1993 年開工面積為3596 萬平方米，比去年增長15%；竣工面積1154 萬平方米，增長3.9%；城市基礎設施建設投資完成103 億元，增長 76.2%； 危舊房改造完成15.1 億元，增長 11%； 房地產(chǎn)成交額為26.6 億元，成交面積418.3 萬平方米，創(chuàng)歷史最高水平。2房地產(chǎn)評估等中介機構(gòu)在逐步完善。市土地管理局核準了5 家土地價格評估機構(gòu)，市房地產(chǎn)管理局核準了39家（國家、集體、個體）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。另外，房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)服務所、征地拆遷公司、服務所等150 家中介機構(gòu)，為房

25、地產(chǎn)市場完善和發(fā)展提供良好的服務。3北京有良好的投資環(huán)境。市政府把規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場列入培育和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的體系，并作為北京的十大市場之一。北京的多年發(fā)展，吸引了大量外資，國際聲望不斷提高，有一個良好的、穩(wěn)定的社會治安環(huán)境。城市基礎設施建設在北京的城建中放在首位，多年來水、電、氣、電訊等環(huán)境得到極大的改善，全市的公路、高速公路、地鐵、立交橋等已具備城市發(fā)展的規(guī)模。北京的商業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、高級公寓、寫字樓、飲食業(yè)等為投資者提供了良好的工作、休息環(huán)境。4北京的房地產(chǎn)潛力。北京作為全國的政治、文化中心云集了國內(nèi)外和團體、經(jīng)濟組織、會議以及旅游觀光等來往增多，已成為較大的各種信息

26、集散地。目前北京的人口大約就有 1000 萬左右， 但有三分之一的居民仍住著舊平房，隨著生活水平的不斷提高， 房屋需求將增大。北京的危舊房改造任務艱巨，僅二環(huán)路的62 平方公里中，就有 24 平方公里急改造。北京的商業(yè)、 服務業(yè)、 工業(yè)等房地產(chǎn)需求仍處于上升趨勢。這些都給房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營提供了極好的機遇。5北京的房價居高不下。北京的工農(nóng)業(yè)的發(fā)展和外資的投入，對商品房需求在增加，使房價保持上升趨勢。據(jù)悉，北京的寫字樓、公寓，每平方米的價格由去年的18002200美元，上升到20004500 美元。北京的內(nèi)銷房價，高一點的到50008000 元人民幣， 三環(huán)路是 40007000 元，四環(huán)路以內(nèi)

27、已到35004500 元，就是大興、通縣等也22003500 元。北京市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主要程序隨著改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)投資越來越成為我國經(jīng)濟生活的熱點，房地產(chǎn)業(yè)也日益成為重要的產(chǎn)業(yè)部門。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的法律、法規(guī)及政策千頭萬續(xù)，極為復雜。本文試對北京市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主要法律程序及相關(guān)主要問題作一歸納總結(jié)，供大家參考，歡迎批評指正。一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律程序本部分討論的是房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律手序。需要說明的是，這些程序并非“流水作業(yè)式”的程序，相反，很多程序是同時或者交叉進行的；同時，以下所述程序也不是所有投資者開發(fā)任何房地產(chǎn)都應遵守的一切程序，而是根據(jù)投資者的具體情況和不

28、同的開發(fā)業(yè)務，在不同的階段分別適用的基本法律手續(xù)，投資者具體開發(fā)經(jīng)營時應按何種順序完成哪些法律程序，應向律師樓咨詢。當然，對于具體投資者需要適用的程序，其法律要求是一致的，標準和條件是相同的。（一）成立房地產(chǎn)開發(fā)公司投資者根據(jù)其具體經(jīng)營目標、業(yè)務需要以及資金、技術(shù)、人員等條件選擇設立相應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律程序、基本法律要求不盡一致。對于房地產(chǎn)專營企業(yè)和兼營企業(yè)來說，一般是先有公司后有項目，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是第一道程序。對于項目公司來說，一般應先確定項目，在確保項目可行的基礎上再行設立公司，否則，如果開發(fā)項目因某種原因?qū)е马椖繜o法開發(fā)時，成立開發(fā)公司也就成為毫無意義的徒勞。已經(jīng)設立的房地

29、產(chǎn)開發(fā)公司之間聯(lián)合開發(fā)某一項目時，也可不再設立開發(fā)企業(yè)，而可以以合同方式，規(guī)定相互權(quán)利義務，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列基本條件：1、有自己的名稱和組織機構(gòu)； 2、有固定的經(jīng)營場所；3、有符合法律規(guī)定的注冊資本；4、有符合法律要求的專業(yè)技術(shù)人員；5、具備法律、 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件，如明確的章程，獨立健全的組織管理機構(gòu)包括合法產(chǎn)生的專職經(jīng)理，相應的自有流動資金，規(guī)范的財務管理制度等。在資金和人員要求方面1995 年 3 月 1 日生效的 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)公司應具有100 萬無以上的注冊資本，其流動資金不低于100 萬元；有4 名以上持

30、有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2 名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員。“暫行辦法”還規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可規(guī)定不低于上述二項條件的注冊資本、流動資金和專業(yè)技術(shù)人員等條件。北京市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理規(guī)定 第五條規(guī)定成立開發(fā)公司必須具備的條件是：1、有固定的經(jīng)營活動場所； 2、在城近郊區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，注冊資金為1000 萬元以上（含本數(shù)）， 在遠郊區(qū)、縣從事開發(fā)經(jīng)營的， 注冊資金為500 萬元以上（含本數(shù)）；3、有符合城市規(guī)劃要求的從事開發(fā)建設的用地：多家合作開發(fā)的有開發(fā)用地使用權(quán)一方應報請上級主管部門批準；4、有相應的專業(yè)人員。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

31、的基本程序：1、內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立程序。a、房地產(chǎn)專營企業(yè)的設立。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法規(guī)定，除法律另有規(guī)定者外，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當?shù)怯洖橛邢挢熑喂净蚬煞萦邢薰?，已?jīng)設立的開發(fā)企業(yè)也應逐步改組為規(guī)范化的公司。同時，國家工商局關(guān)于施行公司登記管理條例若干問題的意見規(guī)定，今后成立公司一律按“公司法”和“登記條例”的規(guī)定設立登記，符合條件的登記為公司，否則不得登記為有限責任公司或股份有限公司，也不得稱 “公司”。這就意味， 今后設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能登記為有限公司或股份公司。具體程序是：第一，投資者達成設立開發(fā)企業(yè)的意向，制定章程。第二，向建設行政主管部門申請資質(zhì)等級審批，提交

32、下列文件：企業(yè)資質(zhì)等級申報表；企業(yè)資信證明；企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務負責人職稱證；原有企業(yè)統(tǒng)計年報資料及其他有關(guān)文件、證明。 經(jīng)資質(zhì)審定后， 由資質(zhì)審批部門發(fā)給資質(zhì)證書（按開發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件分為五個等級）。第三， 申請審定資質(zhì)等級的同時，向工商行政管理局申請辦理名稱預先核準，提交下列文件：（1）全體股東或全體發(fā)起人簽署的公司名稱預先核準申請書；（2）股東或發(fā)起人的法人資格證明或自然人的身份證明； （3）工商部門要求的其他文件。第四，向工商行政管理部門辦理工商注冊登記；申請設立有限責任公司，應提交下列文件：（1） 資質(zhì)證明 ； （ 2）公司董事長簽署的設立登記申請書；（3） 全體股東指定代

33、表或者共同委托代理人的證明； （4）公司章程； （5）驗資證明；（6）股東的法人資格證明或自然人的身份證明； （7）載明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的姓名、住所的文件以及有關(guān)委派、 選舉或者聘用的證明； （8）公司法定代表人任職文件和身份證明；（9）企業(yè)名稱預先核準通知書；（10）公司住所證明以及法律、法規(guī)要求的其它文件。申請設立股份有限公司除應提交上述（1） （ 2） （3） （4） （5） （6） （7）（8） （ 9） （10）項文件外，還應提交國務院授權(quán)部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準文件，募集設立的股份有限公司還應該交國務院證券管理部門的批準文件；創(chuàng)立大會的會議記錄；籌辦公司的財務審

34、計報告；發(fā)起人的法人資格證明或者自然人身份證明以及其它證明文件。第五，經(jīng)工商登記注冊后，向稅務行政管理部門辦理稅務登記。b、房地產(chǎn)兼營企業(yè)的設立。房地產(chǎn)兼營企業(yè)不審定的資質(zhì)等級。無論原有企業(yè)還是新設立企業(yè)，符合國家法律要求的可向省級以上建設主管部門申請批準兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，經(jīng)批準后即成為企業(yè)營業(yè)范圍的一部分，可從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。 原有企業(yè)新增地產(chǎn)兼營業(yè)務，按一般程序辦理工商、稅務登記。c、房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的設立。房地產(chǎn)開發(fā)項目公司設立，由項目所在地建設行政主管部門根據(jù)項目規(guī)模審定其資金、人員條件，核發(fā)一次性“資質(zhì)證書”；然后按上述a 項程序辦理工商、稅務登記。2、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

35、設立，包括外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三種形式。a、外商投資房地產(chǎn)專營企業(yè)的設立。先進行“資質(zhì)證書”審批，具體做法參照內(nèi)資房地產(chǎn)專營企業(yè)辦理；然后按外商投資企業(yè)設立的有關(guān)程序，經(jīng)對外經(jīng)貿(mào)主管部門審批后，進行工商、稅務登記。b、外商投資房地產(chǎn)兼營企業(yè)的設立，法律未作具體規(guī)定，作者認為可參照內(nèi)資房地產(chǎn)兼營企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，申請并取得兼營房地產(chǎn)業(yè)務資格。c、外商投資房地產(chǎn)項目公司的設立。為確保外商投資房地產(chǎn)項目公司順利進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，實現(xiàn)投資各方經(jīng)營目標，外商投資房地產(chǎn)項目應先完成項目立項， 確定項目規(guī)劃設計條件及建設用地批準后，再設立項目開發(fā)公司。設立項

36、目公司的程序按外商投資企業(yè)有關(guān)法律程序及“公司法” 的有關(guān)規(guī)定辦理；并按國內(nèi)房地產(chǎn)項目公司的規(guī)定，辦理一次性“資質(zhì)證書”。可見，不同的投資者，設立不同形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的法律要求，應完成不同的法律程序，設立開發(fā)企業(yè)的程序是不盡相同的。需要注意的是（1）根據(jù)有關(guān)法律、 政策的規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起一年內(nèi)未開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的，對專營公司注銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，對兼營公司取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（2）對于房地產(chǎn)專營公司和項目公司來說，建設部門辦理資質(zhì)審定是法定條件和必經(jīng)程序，已經(jīng)成立的各類房地產(chǎn)開發(fā)公司凡未按規(guī)定進行資質(zhì)審批的，應補辦手續(xù)，逾期不辦理的，由工商行政

37、管理部門取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（3）資質(zhì)等級實行分級審批制度。一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由省級建設部門初審后，報建設部審批；二級以下企業(yè)由省級建設主管部門審批；根據(jù)北京市的標準結(jié)合建設部資質(zhì)等級管理規(guī)定，北京市實際上只允許設立三級（含三級）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；（4）資質(zhì)等級實行每年核定制度， 根據(jù)等級標準和開發(fā)經(jīng)營實績，等級可升可降， 最高可升至一級、最低或吊銷 資質(zhì)證書； （ 5）不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)公司只能從事與其等級相應的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，當然等級高的企業(yè)可從事等級低的企業(yè)可以經(jīng)營的開發(fā)業(yè)務。根據(jù)北京市的規(guī)定，一、二級開發(fā)公司可按規(guī)定征用土地從事開發(fā)建設，一級公司也可接受政府委托從事成片土地

38、開發(fā)經(jīng)營；（6）在北京市， 外國、港澳臺和華僑投資成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商業(yè)經(jīng)營活動的，必須經(jīng)市人民政府審核，報國務院主管部門批準；（7）根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，北京市審批外商投資企業(yè)投資總額的限額為 3000 萬美元，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應不超越此規(guī)定。（二）立項審批立項審批是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設最主要的法律程序。它是根據(jù)國家或地區(qū)固定資產(chǎn)投資計劃、國家宏觀調(diào)控政策、社會經(jīng)濟發(fā)展水平及建設項目的具體社會、經(jīng)濟效益來決定是否允許某一項目的開發(fā)、建設。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目均應得到建設行政主管部門和計劃行政主管部門的立項批準。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，立項

39、審批是第一道程序。只有經(jīng)過立項批準才能進行后面各種程序，經(jīng)營目標才有可能成為現(xiàn)實。申請立項審批應提交由開發(fā)單位或其上級主管部門擬就的項目建議書，就有關(guān)開發(fā)者，開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式，投資總額與注冊資本等作出說明。建設部門與計劃部門經(jīng)審查并商其他有關(guān)部門后作出是否批準的決定。經(jīng)批準允許建設，下發(fā)文件，該文件具有法律效力。投資者可以依據(jù)批準文件繼續(xù)下一步工作。 根據(jù)“北京市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理規(guī)定”，先成立公司的， 開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起，一年內(nèi)其項目建議書未經(jīng)市計委、建委批準，由市建委取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，由工商部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。同時，項目建議書雖經(jīng)批準，但兩年內(nèi)未開工的，由市計

40、委、市建委予以撤項。因此，可以認為，經(jīng)合法批準的項目建議書，二年有效（指動工期限）。關(guān)于項目轉(zhuǎn)讓問題，按照有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)單位位辦理立項批準后未進行投資就將項目轉(zhuǎn)予他人開發(fā)是一種炒賣項目批文的非法行為。但是，如果開發(fā)企業(yè)按 城市房地產(chǎn)管理法第 38、39 條的規(guī)定和其他有關(guān)法律規(guī)定，符合條件時，可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由受讓人辦完土地使用權(quán)變更登記后15 日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案，辦理項目開發(fā)人變更手續(xù)。受讓人繼續(xù)開發(fā)的，應具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。最近，建設部房地產(chǎn)司司長宋春華指出，各地應對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清理，對確無實力開發(fā)的項目、市場需求不好的項目收回，改變用途，或轉(zhuǎn)

41、讓給有實力的開發(fā)商進行開發(fā)，并指出應建立項目轉(zhuǎn)讓的流通渠道。（三） “四源”問題“四源”是指供水、供熱、供氣及排污等市政基礎設施。它是從事房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的問題。因為“四源”問題的任何一方面都可能影響建設項目的順利進行，甚至直接影響建設項目竣工后是否能發(fā)揮正常功能。根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)過程的不同階段應分別落實有關(guān)“四源”問題。1、開發(fā)項目的可行性研究報告批準前，開發(fā)單位須與市公用局、市政工程局共同確定“四源”供應的可行性；2、開發(fā)項目的初步設計審定前，開發(fā)單位須根據(jù)設計要求及“四源”供應能力，與市公用局，市政工程局共同落實所需“四源”供應方案；3、初步設計或設計方案審定后，開發(fā)單位

42、須與“四源”主管單位簽訂提供“四源”設施的協(xié)議；4、協(xié)議簽訂后，依照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)單位交納“四源”建設費。（四）申請審批可行性研究報告項目建議書批準后，開發(fā)單位應按項目建設書批準文件規(guī)定的內(nèi)容，編制可行性研究報告，并報計劃行政主管部門和建設行政主管部門，申請審查、批準。同時提交項目建議書及批準文件。關(guān)于可行性研究報告內(nèi)容與項目批準書內(nèi)容相一致及可行性研究報告法律效力的問題，應當認為，經(jīng)主管機關(guān)審批的可行性研究報告是進行項目開發(fā)建設基本依據(jù)，具有法律約束力。開發(fā)公司在進行項目的具體開發(fā)過程中應按可行性研究報告規(guī)定的內(nèi)容進行。當然，確屬實際情況需要時，不排除作些適當?shù)恼{(diào)整，可行性研究報告是依據(jù)項目

43、批準書編制的，兩者在內(nèi)容上應原則上一致。（五）申請辦理建設用地規(guī)劃許可證根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，項目確定后，應按下列程序申請辦理建設用地規(guī)劃許可證，以保證項目建設用地符合城市規(guī)劃的要求。1、持項目建議書及批準文件，附具含有用地位置及周圍關(guān)系的地形圖一式 6 份，總平面圖2 份，向城市規(guī)劃管理部門申請建設用地定點、選址；2、城市規(guī)劃管理部門根據(jù)用地項目的性質(zhì)、規(guī)模等，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定用地項目的具體位置和界限，并征求其他有關(guān)行政主管部門的具體意見，然后作出是否批準建設項目定點選址的決定；3、建筑用地選址報告經(jīng)批準后，接著申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。城市

44、規(guī)劃主管部門對經(jīng)批準的選址申請，在審核用地單位提供的規(guī)劃設計總圖的基礎上按城市規(guī)劃的要求向用地單位提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設用地規(guī)劃許可證規(guī)定的用地性質(zhì)、位置和界限，未經(jīng)審批機關(guān)批準，不得擅自變更；建設用地被依法收回土地使用權(quán)的或者建設用地超過兩年未使用的，由城市規(guī)劃行政主管部門撤銷其建設用地規(guī)劃許可證。（六）投資者應于辦理建設用地規(guī)劃許可證后，向土地管理部門申請辦理建設用地手續(xù)， 領(lǐng)取建設用地批準書。根據(jù)開發(fā)單位及開發(fā)項目的具體情況，申請辦理建設用地批準書時，應提交相關(guān)的法律文件，主要包括下列幾項：1、申請用地報告書；2、立項批準文件及可行性研究報告批文；3、建設用地規(guī)劃

45、許可證、定點地理位置圖及項目平面設計圖；4、建設項目資金來源落實證明；5、征地協(xié)議書、拆遷補償及安置方案；6、其他有關(guān)文件。（七）組織勘察、規(guī)劃、設計工作投資者獲取建設用地規(guī)劃許可證后，在申請辦理建設用地批準書的同時，應向城市規(guī)劃管理部門申請建設工程規(guī)劃設計條件，并預交50%的建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費。同時提交下列文件：項目建議書批文；建設用地規(guī)劃許可證或土地使用證；地形圖3 份及工程項目說明資料。取得規(guī)劃設計條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與有相應資格的規(guī)劃設計和建筑設計單位簽訂項目規(guī)劃設計和建筑規(guī)劃設計書面合同，組織勘察、規(guī)劃和設計工作，形成初步規(guī)劃設計方案。城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件

46、及附圖具有嚴格的法律約束力。城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具規(guī)劃條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓、轉(zhuǎn)讓過程中確需變更的，須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時，受讓方應遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。規(guī)劃設計條件及附圖是開發(fā)單位編制初步設計方案的基本依據(jù)，它還直接關(guān)系到土地用途及土地使用權(quán)出讓金及轉(zhuǎn)讓價格。（八）申請辦理建設工程規(guī)劃許可證開發(fā)企業(yè)完成初步設計方案后，應持項目建議書批準文件及不少于兩個符合規(guī)劃設計條件的設計方案，附具有關(guān)圖紙，向城市規(guī)劃行政主管部門申請審定規(guī)劃設計方案。然后憑審定設計方案通知書、計委及建委批

47、準列入年度基建項目的計劃文件、有關(guān)施工圖紙和資料，向規(guī)劃部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。 經(jīng)城市規(guī)劃部門審批后，核發(fā)證書， 建設工程規(guī)劃設計工作即告完成。（九）依法取得土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，開發(fā)企業(yè)需依法取得國有土地使用權(quán)。根據(jù)我國土地法律有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可通過無償劃撥和有償取得兩種方式取得土地使用權(quán)。對開發(fā)公司來說，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，僅限于開發(fā)城市基礎設施、公用設施和公益事業(yè)用地，國家重點建設的能源、交通、國防和農(nóng)業(yè)水利工程用地， “安居工程” 建設用地， 國家有關(guān)法律規(guī)定實行劃撥制，北京市規(guī)定由政府承擔出讓金并計入工程造價，開發(fā)公司實際上也是無償取得土地使用權(quán)的。除

48、此之外，除非經(jīng)北京市政府特別批準或法律另有專門規(guī)定，否則均應通過有償方式取得國有土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。有償取得包括土地使用權(quán)出讓 （即土地一級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（即土地二級、三級市場）兩方式。以土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)主要包括拍賣、招標和協(xié)商（協(xié)商尤其適用于原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時補辦出讓手續(xù)）三種方式。不同的出讓方式應遵循不同的程序。因受各種主、客觀條件的限制，目前北京市招標、拍賣土地使用權(quán)尚不多見，主要工作程序包括用地申請、驗證登記、土地評估、核定地價、呈報審批、簽訂出讓合同、交納土地出讓金、辦理土地權(quán)屬登記等。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，凡利用已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設用地，需辦理

49、外商投資企業(yè)用地預約登記。在北京市既有劃撥用地，又有出讓用地的危舊房改建區(qū)和大面積成片開發(fā)的建設用地，采取收取土地使用權(quán)出讓預定金的做法，先以劃撥方式，一次撥給開發(fā)建設單位，待拆遷完成后，在有償出讓的地塊開工前，經(jīng)評估后再辦理土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金差額。需要指出的是，日前本市尚有大量的原劃撥用地，很多用地單位未經(jīng)辦理有關(guān)法律手續(xù)，即以各種方式改變原劃撥土地的用途，有的甚至擅自簽訂所謂“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將原劃撥土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”給他們使用；有的直接與外商簽訂合同，以原劃撥土地使用權(quán)作價投資入股，等等。由于未辦理出讓手續(xù)，屬于非法行為，在法律上是行不通的，最后往往碰壁，有關(guān)經(jīng)濟活動被迫

50、中止， 造成各方損失， 或者由于投資者在與原劃撥土地使用者達成交易時，未考慮有關(guān)規(guī)定，使本應由原土地使用者承擔的有關(guān)費用最后由開發(fā)商負擔，有的甚至根本不知道原劃撥土地還要補辦出讓手續(xù)，更談不上預計需補交土地出讓金。根據(jù)國家有關(guān)土地法律、法規(guī)及北京市的規(guī)定，在北京市，以下列方式改變原劃撥土地使用權(quán)用途的，均應經(jīng)土地管理部門、城市規(guī)劃管理部門、國有資產(chǎn)管理部門批準，辦理土地出讓手續(xù)，補交地價款或土地收益金：1、 出售、交換、贈與原劃撥土地使用權(quán)；2、以原劃撥土地使用權(quán)換取財物、合作建房；3、以原劃撥土地使用權(quán)入股或作價投資；4、以企業(yè)兼并方轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用；5、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓

51、原劃撥土地使用，包括出售開發(fā)建設的房屋連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)；6、以出租、 抵押房屋、 其他地上建筑物的形式或直接出租、抵押原劃撥土地使用權(quán)；7、以其他形式轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)需辦理出讓手續(xù)、補交地價款或土地收益金的規(guī)定適用于公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人使用的劃撥土地。以上述方式補辦出讓手續(xù)、轉(zhuǎn)記原劃撥土地使用權(quán)的，可在標定地價的60%的范圍內(nèi)獲得出讓金的減免。投資者在取得土地使用權(quán)時應注意上述法律規(guī)定，審查原用地單位用地狀況有主“轉(zhuǎn)讓”土地使用權(quán)的合法資格，以便合理估算土地使用費用，取得良好的經(jīng)濟效益。（十）領(lǐng)取“房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊”房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊是用以記載房地產(chǎn)

52、開發(fā)項目各這施階段的主要事項和政府有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見等內(nèi)容的籌記式文件，它是政府部門實施房地產(chǎn)開發(fā)管理的有效手段，也是開發(fā)企業(yè)加強自我管理的一種方式。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法有關(guān)條文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準文件后的十五日內(nèi)，到建設部門備案，申領(lǐng) “房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將上述有關(guān)內(nèi)容如實填入“手冊”，每半年按項目各實施階段送主管部門驗核。（十一）辦理拆遷許可證，開展拆遷工作凡涉及房屋和其他地上建筑物拆遷的房地產(chǎn)開發(fā)項目，依法取得土地使用權(quán)后，即可申請辦理拆遷許可證，開展拆遷工作。申辦拆

53、遷許可證需具備下列條件： 1、按城市房屋拆遷管理條例和北京實施細則規(guī)定的條件和程序辦理，獲得有關(guān)批準，備就有關(guān)文件； 2、拆遷安置用房現(xiàn)房數(shù)量達到安置用房總量的 30%以上； 3、被拆遷人的周轉(zhuǎn)用房已落實；4、拆遷安置用房的數(shù)量應滿足需要。異地安置的，安置用房必須已開工建設；無論異地或回遷安置，其安置用房峻工時間應比拆遷安置協(xié)議規(guī)定的安置期限提前6 至 3 個月。具體工作程序如下：1、提出拆遷申請，領(lǐng)取拆遷許可證。需提交的文件有：建設用地批準書或建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證或臨時用地證明、拆遷計劃和拆遷方案以及法律規(guī)定的其他批準文件。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準后發(fā)給拆遷許可證；2、公告或公布。

54、房屋拆遷主管部門發(fā)房屋拆遷許可證后，應將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布，并做好必要的宣傳工作；3、拆遷范圍確定后，公安機關(guān)按規(guī)定的程序和條件凍結(jié)戶口，其他有關(guān)機關(guān)暫停辦理房屋買賣、租憑、交換、抵押等房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務；4、拆遷人與被拆遷人簽訂補償、安置協(xié)議；5、處理可能發(fā)生的因拆遷糾紛引起的行政、司法程序；6、動工拆遷。開展拆遷工作需注意的問題：（1）拆遷教堂、寺廟等房屋時，應依法征詢當?shù)卣诮淌聞詹块T的意見，并與產(chǎn)權(quán)當事人協(xié)商，合理補償，適當照顧，妥善處理；（2）拆遷屬于文物古跡的教堂、寺廟或其它具有文物價值的建筑，應依國家文物保護的法律、法規(guī)處理；（3）拆遷使領(lǐng)

55、館房屋、軍事設施應依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行；（4）因城市建設需要，拆除臨時建筑、暫設工程均須依法辦理拆遷許可證；凡不屬于城市建設需要拆除施工暫設、臨時房屋的，應按規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定辦理。（十二）開工建設進行開工建設前應完成以下手續(xù)：1、持年度正式基建計劃、建設工程規(guī)劃許可證以及房屋拆遷許可證等文件到建設行政主管部門辦理建設工程開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證2、準備好招標申請書和招標文件，到招標投標管理部門辦理招標投標手續(xù)，選定施工單位；3、與中標的施工單位簽訂施工合同；4、于建設工程開工前，提交下列文件，到市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站辦理工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)：開工證和工程質(zhì)量監(jiān)督通知書；施工合同副本；工程地

56、質(zhì)勘察報告；工程施工圖紙；施工單位的資格、質(zhì)量保證體系和保證工程質(zhì)量的主要措施等文件；5、對某些需進行開工審計的建設項目，應申請審計機關(guān)辦理審計程序。（十三）綜合驗收房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向建設部門申請綜合驗收，主管部門就在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收，經(jīng)驗收合格的項目方可交付使用。綜合驗收應包括下列內(nèi)容：1、規(guī)劃要求是否落實；2、配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢；3、單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；4、拆遷補償安置方案是否完備；5、物業(yè)管理是否落實，以及其他內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應圍繞上述內(nèi)容完成工程收尾工作，以便依法通過綜合驗收這一法律程序。二、房地產(chǎn)

57、經(jīng)營的主要法律問題及相當?shù)氖掷m(xù)、程序房地產(chǎn)經(jīng)營又稱房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)通過一定的交易方式， 實現(xiàn)開發(fā)、 經(jīng)營房地產(chǎn)特定經(jīng)濟利益的市場行為，主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其中，以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本、最重要的形式，即通常所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。本文僅討論通過房地產(chǎn)買賣所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓（下稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓分為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓房屋連同轉(zhuǎn)讓房屋所占用的土地使用權(quán)兩種方式。前者是指依法取得的國有土地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓，即在國有土地上尚未形成房屋或其他能

58、單獨發(fā)生社會、經(jīng)濟效益，具有獨立功能的地上建筑物、構(gòu)筑物，其目的是轉(zhuǎn)讓土地本身的使用權(quán)；后者是指以轉(zhuǎn)讓房屋為目的，因土地和房屋的不可分割性，因此連同房屋所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，通常表現(xiàn)為房屋買賣。1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（下稱房地產(chǎn)法 ） 、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（下稱 國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓條例 ）等有關(guān)法律、 法規(guī)規(guī)定， 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件是：（1）依法取得國有土地使用權(quán) （包括經(jīng)征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐募w所有的土地）， 有出讓和劃撥兩種方式；（ 2）通過出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方應按出讓合同約定進行了投資開發(fā)，屬于房屋建

59、設工程的，需完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地的條件；轉(zhuǎn)讓方按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；轉(zhuǎn)讓方如在出讓土地上建成了房屋，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時， 還應持有房屋所有權(quán)證書；（3）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須具備下列條件：a. 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；b. 領(lǐng)有國有土地使用證；c. 具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；d. 報有批準權(quán)的人民政府審批，經(jīng)批準準予轉(zhuǎn)讓，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金；有批準權(quán)的人民政府依法決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中

60、的土地收益上繳國家或者作其他處理。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的程序：（1）談判。轉(zhuǎn)讓方和受讓方首先應就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)問題達成一致，雙方明確轉(zhuǎn)讓、受讓的意向，對主要問題達成協(xié)議，在談判階段，轉(zhuǎn)讓方要著重審查對方的資信和履約能力、受讓資格；受讓方應重點審查轉(zhuǎn)讓方取得土地使用權(quán)的合法根據(jù)、轉(zhuǎn)讓的條件是否具備、土地使用權(quán)的現(xiàn)狀如何，如是否設有抵押，有否租賃關(guān)系等，有關(guān)的法律文件是否辦妥并有效，如土地使用證或房產(chǎn)證、立項審批文件、規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同等；受讓方還應做好經(jīng)濟上的可行性分析，尤其是在受讓劃撥土地使用權(quán)的情況下，由于受讓方要補交出讓金而出讓金往往占工程總造價的較大的比例。由于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)