前期介入作業(yè)指導(dǎo)書(修訂版)

1、 設(shè)施設(shè)備維護作業(yè)指導(dǎo)書標(biāo)題：前期介入作業(yè)指導(dǎo)書頒布日期：2014年04月18日編號：Q/BTWY-GC-18/2.0修訂日期：2017年01月22日 版本：2017版 頁數(shù)：184編寫：邦泰物業(yè)品質(zhì)管理部評審：邦泰物業(yè)作業(yè)文件修編小組 批準(zhǔn)：集團副總經(jīng)理致：物業(yè)各部門、各子（分）公司前期介入作業(yè)指導(dǎo)書1. 目的從物業(yè)管理運作和客戶使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，確保滿足后期物業(yè)運營使用需要，提升客戶滿意度。內(nèi)容完善但不明

2、確建議刪去1.1引導(dǎo)各城市公司、各物業(yè)項目樹立正確的前介意識、做好物業(yè)工程前期介入管理工作。1.2改進、改善、優(yōu)化設(shè)計方案，完善物業(yè)的使用功能,提供有益的建設(shè)性意見。1.3規(guī)范交房、承接查驗工作行為，將驗收、交付工作引導(dǎo)到正常工作中。1.4提高產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，確保滿足后期物業(yè)運營使用需要，提升客戶滿意度。1.5為業(yè)主創(chuàng)造價值，提升集團美譽度、知名度，為集團創(chuàng)造價值。新增目的內(nèi)容2. 范圍適用于邦泰物業(yè)新開發(fā)項目。刪除建議內(nèi)容具體些適用于邦泰集團各城市公司在建的住宅、別墅、商鋪、車位等產(chǎn)品。更改后內(nèi)容3. 職責(zé)3.1品質(zhì)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂前期介入作業(yè)指導(dǎo)書并派員參加前期規(guī)劃工作，階段性

3、專項工作的現(xiàn)場指導(dǎo)。3.2各項目物業(yè)新加物業(yè)明確責(zé)任負責(zé)參與施工期間各項工程的跟進、后期隱蔽工程查驗、總平施工跟進、竣工承接查驗等工作。3.3各項目物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)并抄報物業(yè)公司第一負責(zé)人，并跟進問題整改落實情況。增加工程整改協(xié)調(diào)內(nèi)容4. 方法和過程控制4.1 物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等參與介入，從物業(yè)管理運作和客戶使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方

4、面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收的返修工作量，為確保客戶入住奠定基礎(chǔ)。4.2 前期介入的一般程序4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求。4.2.2 物業(yè)組成工作小組。4.2.3 制定工作計劃。4.2.4 計劃實施。物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認，如：物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同

5、、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容：前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、物業(yè)用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程

6、等方面應(yīng)注意的問題。4.4規(guī)劃設(shè)計階段介入4.4.1 規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備。4.4.1.1 規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。A 報批報建文件可行性研究報告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、項目選址意見書、勘測定界報告、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。B 企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。C 設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。4.4.1.2 地產(chǎn)公司需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部

7、門專題介紹項目情況并解答疑問。4.4.1.3 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤、周邊配套狀況進行實地考察。4.4.2 項目評估細則4.4.2.1 總體評估A 物業(yè)項目規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。B 物業(yè)項目道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。C 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。D 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。E 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、氣、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。F 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。G 安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。H 智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字

8、化項目建設(shè)。I 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。J各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類業(yè)態(tài)中水平領(lǐng)先。4.4.2.2 分類評估A 安保布局a便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見 F智能化設(shè)備）。B 消防布局a消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。b消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范

9、。d消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。C 交通布局a各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 1:1另加訪客車位占車位數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:2,另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1:0.5）便于停放。d有條件宜設(shè)置立體機動車停車庫及機械車位，應(yīng)符合國家規(guī)范。D 生活配置a根據(jù)物業(yè)項目周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行

10、、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c如物業(yè)項目設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。d如物業(yè)項目設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動用房宜根據(jù)建筑面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。E 設(shè)備配套a水、電、氣、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。b配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。d公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。，安裝LED照明燈具或聲光控等節(jié)能開關(guān)。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八

11、層以上建筑宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。照明和疏散指示應(yīng)有區(qū)別，建議刪去改為LED燈和聲光控e配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范,各機房內(nèi)應(yīng)預(yù)留有220V的電源插座，地坪平整、無開裂、空鼓， 墻面和頂棚面層平整、無空鼓、脫落、滲漏。f配電房不宜設(shè)在負二樓及以下樓層，建在負一樓時要做好防水，明確各設(shè)備房的要求g水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,水箱（生活、消防）現(xiàn)場應(yīng)有水位顯示儀，高低水位報警引至監(jiān)控室，液位監(jiān)控水泵房地面應(yīng)貼防滑的地磚，并有千分子之五的坡度，坡向集水坑。h電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施,機房換氣扇

12、宜安裝溫控開關(guān)控制 電梯底坑排水孔應(yīng)有防倒灌措施，底坑應(yīng)預(yù)留插座。i發(fā)電機不宜低位排煙，如需低位排煙要設(shè)置合理的過濾系統(tǒng)，機房內(nèi)安裝防爆燈具。j中央空調(diào)機房應(yīng)有降噪措施，燃氣中央空調(diào)機房內(nèi)安裝防爆燈具，地面應(yīng)貼地磚，j樓層生活供水管井與消防水管井宜單獨分開設(shè)置，如共用需留有足夠的維修空間。k各強電配電柜（箱）正上方不宜設(shè)置有給、排水水管，如有現(xiàn)場需采取防浸水措施。F 智能化配置a安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、門禁智能系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車牌識別系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等。b網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)網(wǎng)

13、絡(luò)平臺、智能家居遠程控制系統(tǒng)等。c設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、 遠程抄表管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等。d中央控制中心布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。f圍墻應(yīng)設(shè)置周界監(jiān)控攝象機，并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動，各單元門禁系統(tǒng)刷卡器器安裝位置應(yīng)方便業(yè)主使用。g地下室應(yīng)設(shè)置無線信號放大系統(tǒng)。G 房屋單體（住宅參照）a屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面滿足其特殊要求。b墻體應(yīng)充分考慮到

14、防水、隔熱、隔音效果。c樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防護門。e外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2-3m，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。g衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般

15、不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。l房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。m有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。n陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.1m），宜采用垂直桿間，桿間距小于0.1m，防止兒童攀爬。H 室內(nèi)配置（住宅參照）a室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采

16、取安全隔離措施。d空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。e室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地 2.2m左右，向外傾斜 10度左右。f當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位置。h室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。i電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。k高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。I 綠化配置a綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b

17、綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。f綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。h草坪與道路相接處應(yīng)有避免泥土沖流到路面的措施。J 景觀配置a景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。b水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。c不宜在項目內(nèi)設(shè)置深度超過1m的水系，并有防護或警示。如利用自然河道

18、水系超過1.5m，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。d景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。e泛光照明不影響住戶，不造成光污染。f水景應(yīng)在最低處設(shè)置底排，方便清洗排水，且不應(yīng)有倒坡增加水景排水要求。K泳池a.圍欄高度不低于1.4米。b淋浴間不宜采用木質(zhì)或石膏板吊頂。c地面采用防滑地磚d泳池區(qū)域供電均采用漏電保護開關(guān)，且泳池內(nèi)部照明等均采用12V低壓供電。增加游泳池LK 公共空間a應(yīng)充分考慮雨水排放能力的設(shè)計，避免排放不暢通。b設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于70m）。d各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)

19、。e樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。f公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員， 宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。g樓道、樓梯、過道便于家具搬運，人員不易碰撞。ML 生態(tài)環(huán)保a物業(yè)項目內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b物業(yè)項目內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c物業(yè)項目內(nèi)無各類污染源。d周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置。NM 物業(yè)用房a物業(yè)服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室

20、、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、更衣室、監(jiān)控中心。b作業(yè)用房功能：秩序維護值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。c總面積：根據(jù)總建筑面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：物業(yè)用房面積=總建筑面積/100*（0.2-0.3）；位置：建筑區(qū)域中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。d業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室； 面積：根據(jù)具體情況而定；位置：和物業(yè)服務(wù)中心相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處。ON 新材料、新技術(shù)a應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。c采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足

21、備品備件。d采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。PO管理成本測算a對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b管理成本應(yīng)與市場上類似物業(yè)接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，與地產(chǎn)共同協(xié)商、改進規(guī)劃、設(shè)計。QP 與相似項目的比較a相似點。b差異點。c優(yōu)勢。d劣勢。e改進建議。4.4.3 規(guī)劃設(shè)計評估的程序4.4.3.1地產(chǎn)提前 1 個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。4.4.3.2物業(yè)接到書面知會后，于3個工作日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。4.4.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3個工作日內(nèi)向物業(yè)提供具體

22、資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。4.4.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。4.4.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成項目規(guī)劃設(shè)計評估報告，并提交物業(yè)相關(guān)部門。4.4.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告 3個工作日內(nèi)，組織公司評審組對項目規(guī)劃設(shè)計評估報告進行評審。4.4.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3個工作日內(nèi)完成對項目規(guī)劃設(shè)計評估報告的修改。4.4.3.8經(jīng)修改的項目規(guī)

23、劃設(shè)計評估報告由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司第一負責(zé)人審核簽發(fā)。4.4.3.9各物業(yè)分公司第一負責(zé)人或委托代理人簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。4.5 營銷策劃階段介入4.5.1 營銷策劃介入程序與內(nèi)容4.5.1.1 物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理明確服務(wù)定位，包括服務(wù)概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。 4.5.1.2物業(yè)管理方案策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服

24、務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。 4.5.1.3物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。4.5.1.4 物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。4.6施工建設(shè)階段介入4.6.1 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階

25、段，時間上大致在竣工驗收前 5 建議改為6個月，5個月時間，同時增加精裝房介入時間。6個月。精裝房要求在竣工驗收前 9個月介入。4.6.2 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容4.6.2.1 成立介入小組，一般23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。4.6.2.2 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建 立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。4.6.2.3 實行填報前期

26、介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。4.6.2.4 物業(yè)定期參加地產(chǎn)公司組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。4.6.2.5 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)并抄報物業(yè)公司第一負責(zé)人，跟進問題整改落實情況。4.6.3工程施工建設(shè)階段此以下藍色部分為增加工程施工建設(shè)階段分專業(yè)的介入情況 4.6.3.1土建施工A在建工程土建施工跟進要求：每周對土建工程進行一次跟進。 B跟進內(nèi)容：基礎(chǔ)、砌體、樓板、梁、柱、層高、接縫處理、濕漬、滲水、滴漏、外墻保溫、外墻涂料、落水管、屋面、風(fēng)道、煙道、管井、樓

27、梯、踏步、護欄、大堂、單元門、室內(nèi)墻面、室內(nèi)棚頂、室內(nèi)地面、門窗洞口、陽臺等C跟進標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)承接查驗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進建議落實情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細記錄并拍照留存以便于整改跟蹤，每天實施的工程進程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進行匯總，在召開的工程前期介入專題會上提出，或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。d表格須經(jīng)工程部負責(zé)人審核后存檔，存檔期限為長期。 e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)，由公司協(xié)調(diào)解決。 4.6.3.2電氣施工A在建

28、工程電氣施工跟進要求：每周對電氣施工進行一次跟進B跟進內(nèi)容：電纜溝、電纜橋架、電纜敖設(shè)、配電柜、變壓器、電表箱、柴油發(fā)電機組、母線安裝、電線電纜導(dǎo)管、電纜終端壓接、管線敖設(shè)、槽板配線、防雷接地系統(tǒng)、導(dǎo)線連接、接線盒、線管接口吊裝、絕緣材料、公共照明、開關(guān)插座、燈具安裝。 C跟進標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)承接查驗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進建議落實情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細記錄并拍照留存以便于整改跟蹤，每天實施的工程進程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進行匯總，在召開的工程前期介入專題會上提出，或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)

29、，并及時跟蹤，直至問題解決。d此表格須經(jīng)工程部負責(zé)人審核后存檔，存檔期限為長期。 e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)，由公司協(xié)調(diào)解決。 4.6.3.3給排水及暖通施工 A在建工程水暖施工跟進要求：每周水暖程進行一次跟進。 B跟進內(nèi)容：集水管埋深及坡度、下水井、排水溝、排水管道、室內(nèi)排水管道、排污管道、管道井坡度、支架、水泵、進水管道、進出水閥門、排水喉管、雨水喉管、上下水管道保溫、供暖管道、散熱器、衛(wèi)生器具、檢查口、掃除口、地漏、燃氣設(shè)施。 C跟進標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)承接查驗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 D跟進建議落實情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細記錄并拍照留存以便于整改跟蹤，每天

30、實施的工程進程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進行匯總，在召開的工程前期介入專題會上提出，或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。d此表格須經(jīng)工程部負責(zé)人審核后存檔，存檔期限為長期。 e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)，由公司協(xié)調(diào)解決。4.6.4編號調(diào)整為4.6.4，同時條理更清楚2.6 物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點A4.6.4.1 了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計

31、中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度， 注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、住宅排煙道、排煙道分明確些改為住宅和商鋪，希望前介中重點關(guān)注商鋪煙道、門的開啟方向等。B4.6.4.2 地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：Aa無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。 嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防水工程施工。Bb采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合

32、比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪拌時間不得少于 2 分鐘(用機械攪拌)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。Cc采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。C4.6.4.3 回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填

33、質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。D 4.6.4.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。Aa鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。Bb砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意

34、按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。E4.6.4.5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，

35、使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。F4.6.4.6 裝飾工程aA外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常三影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防 (無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。bB內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。cC地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。G4.6

36、.4.7門窗工程木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。H 4.6.4.8給排水工程aA給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。bB排水工程：常因施工工藝問題，出現(xiàn)接口容易滲水,沉降導(dǎo)致管道破裂漏水，使用年限短等問

37、題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。.C集水坑排水管各閥門連接方式應(yīng)為法蘭連接，便于檢修.增加對排水管連接要求。4.6.4.9停車場標(biāo)識宜采用熒光標(biāo)識，文字圖案依據(jù)國標(biāo)，中英文對照、項目車庫入口統(tǒng)一風(fēng)格；車位設(shè)置要合理，設(shè)備房門口，集水坑上方等位置不宜設(shè)置車位；地庫宜設(shè)置排水溝。針對停車場需要關(guān)注的要點4.6.4.10收集介入過程中各種設(shè)備的隨機資料如產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書等。前介中資料的收集4.6.4.11對整個小區(qū)的用電除要加裝總表獨立計量外，其中動力、商業(yè)、非居、生活等用電要分別單獨加裝電表計量不能混合；重要用電設(shè)備如電梯、二次供水水泵等宜設(shè)置獨立電表計量，園區(qū)用水也宜分類加裝計量表，便于后