淺析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律效力參考資料

1、淺析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律效力兼論宅基地使用權(quán)的重構(gòu)作者：倉(cāng)山法院 林暉 發(fā)布時(shí)間：2010-11-19 08:41:23一、問(wèn)題的提出北京市宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)民和畫(huà)家之間房屋買(mǎi)賣(mài)出現(xiàn)的糾紛，這個(gè)問(wèn)題無(wú)論媒體怎 么樣描述，但在法律上我們可以描述如下：北京一個(gè)農(nóng)民在上世紀(jì)的90年代甚至最近，將自己所有的農(nóng)村房屋出賣(mài)給來(lái)宋莊鎮(zhèn)謀生的畫(huà)家，畫(huà)家們?cè)?0年代按照市場(chǎng)價(jià)格支付了購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)金，并對(duì)房屋進(jìn)行了改擴(kuò)建和裝飾裝修，許多畫(huà)家 在購(gòu)買(mǎi)房屋后還例行按照本地的要求辦理了稅契手續(xù)，經(jīng)村委會(huì)審批等。若干年 后，農(nóng)民向人民法院提起訴訟，要求人民法院確認(rèn)出賣(mài)人農(nóng)民與購(gòu)買(mǎi)人的畫(huà)家之 間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此類農(nóng)

2、村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，我國(guó)法律 規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異，判決千差萬(wàn)別。農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn) 讓？本文擬就此類合同的效力如何認(rèn)定、 存在法律沖突及宅基地使用權(quán)的重構(gòu)進(jìn) 行淺析，希冀對(duì)完善涉及農(nóng)村私有房屋流轉(zhuǎn)法律有所助益。二、我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)法律法規(guī)及評(píng)析在分析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力之前，有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行涉及農(nóng)村 私有房屋買(mǎi)賣(mài)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題的政策、法律、規(guī)章等進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致的 耙梳，從法解釋論的角度出發(fā)，結(jié)合我國(guó)房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)的現(xiàn)行法律規(guī)范的法條和 農(nóng)村的實(shí)際情況逐條進(jìn)行分析。1、中華

3、人民共和國(guó)物權(quán)法第十五條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成 立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。農(nóng)民訂立私有房 屋買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，其產(chǎn)生的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系， 其法律效 力應(yīng)適用合同法律規(guī)范調(diào)整；未辦理物權(quán)登記的，只是不產(chǎn)生物權(quán)效力。2、中華人民共和國(guó)土地管理法 第二條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì) 主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國(guó)家所有土地 的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非 法轉(zhuǎn)讓

4、土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓， 所以集體土地使用權(quán)是可以 依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓 房屋時(shí)，涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，并沒(méi)有對(duì)房屋受讓人的身份進(jìn)行限定。3、中華人民共和國(guó)土地管理法第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處 宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)

5、村宅基地 申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房沒(méi)有禁止性規(guī)定，只 是說(shuō)農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)申請(qǐng)宅基 地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣(mài)、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是對(duì)農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)其是否有符合規(guī)定 的宅基地進(jìn)行嚴(yán)格審查。目前，農(nóng)村一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的， 如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那 么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。4、中華人民共和國(guó)土地管理法第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用 權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從上可知，這條是針

6、對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的 土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否 認(rèn)農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，其本身即是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地， 所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。5、中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所 有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律 和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、 行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn) 讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門(mén)規(guī)章， 而部

7、門(mén)規(guī)章有很多禁止性規(guī)定；而中華人民共和國(guó)立法法第八條中規(guī)定“民 事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”及最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋第4條進(jìn)一步規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同 無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)， 不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?，因此上述所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解 釋為國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件不是民事基本制度的 法律淵源。6、1982年1月7日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn) 第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要 的 通知明確規(guī)定：社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地， 必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體 劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使

8、用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和違法轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、 出租和違法轉(zhuǎn)讓；屬于國(guó) 家有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無(wú) 效的依據(jù)。7、1999年5月6日發(fā)布的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土 地的通知（以下簡(jiǎn)稱通知）的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理， 嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn) 讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)， 因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市

9、居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、 轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地；明確規(guī) 定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村 戶口不能購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定相類似。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣(mài)房而引起的宅基地使 用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁止；以上的規(guī)定屬于國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵源，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。8、2004年11月國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)規(guī)定：嚴(yán)禁 城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放 土地使用證。該條規(guī)定是屬于國(guó)家有關(guān)部門(mén)的

10、規(guī)范性文件，不是民事基本制度的法律淵 源，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。三、司法實(shí)踐中農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力目前，針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力主要存在的三種觀點(diǎn)：1、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效論這種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象， 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài) 必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。主要理由是中華人民共和國(guó)土地管理法 第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于 非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)， 因破產(chǎn)、 兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！薄?guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布 的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知

11、 第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得 向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅， 有關(guān)部門(mén)不得違 法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房證”、 2004年 11月國(guó)土資源部關(guān)于 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn) 規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地， 嚴(yán)禁為城 鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違 法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然是無(wú)效合同。2、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效論這種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的有效要 件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國(guó)中華人民共和國(guó)合同法第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的

12、合同無(wú)效。最高人民法院關(guān)于 適用 中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋第4條進(jìn)一步規(guī)定：“合同法實(shí) 施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”，國(guó)務(wù)院辦 公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知 并不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定 合同無(wú)效的依據(jù)。且中華人民共和國(guó)土地管理法 第六十三條是為維持農(nóng)業(yè)用 地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而規(guī)定，宅基地本身就是建設(shè)用地， 其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同 效力認(rèn)定是不妥的。3、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，有效為例外論該觀點(diǎn)

13、主要理由與主張合同無(wú)效論一致，不同的在于從買(mǎi)賣(mài)雙方的主體身份 來(lái)看，如果雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員， 經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以 認(rèn)定合同有效；其他主體間訂立的合同一律視為無(wú)效。筆者同意農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效論的觀點(diǎn)，補(bǔ)充理由如下：根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成 立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡囊?guī)定，民事基本法律建立 了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定，農(nóng)民訂立私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，其產(chǎn)生的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系， 其法律效力應(yīng)適用 合同法律

14、規(guī)范調(diào)整；應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)， 符合合同有效要 件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無(wú)效合同。 我國(guó)合同法 規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效，限制民事行為能力人訂立的與 其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無(wú)效；無(wú)處分權(quán)的人訂 立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效；無(wú)代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追 認(rèn)的無(wú)效。二是意思表示真實(shí)。因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同， 法院就根 據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同； 因重大誤解而訂立的

15、合同，法院 可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同； 惡意串通，損害國(guó)家、集體 或者第三人利益的合同無(wú)效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。 因欺詐、脅迫損害國(guó)家利益的 合同無(wú)效；損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的 合同無(wú)效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求予以變更或撤銷。四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必 須采用特定形式，未采用特定形式的無(wú)效。筆者認(rèn)為，上述有關(guān)合同效力問(wèn)題的三個(gè)觀點(diǎn)矛盾焦點(diǎn)在于農(nóng)村私有房屋買(mǎi) 賣(mài)合同是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。中華人民共和國(guó)合同法第五十 二

16、條第五項(xiàng)規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。（一）1982年1月7日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn) <第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要 > 的通知、國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的 通知及國(guó)土資源部2004年11月關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)，屬于國(guó)家 有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件，不是行政法規(guī)，不是民事基本制度的法律淵源，不能作 為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。（二）把中華人民共和國(guó)土地管理法第六十二、六十三條結(jié)合起來(lái)分析， 中華人民共和國(guó)土地管理法 的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下， 其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁 止，只是出賣(mài)

17、之后不可再申請(qǐng)宅基地而已。（三）所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分 權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制， 則很難稱之謂 對(duì)其房屋享有所有權(quán)了。（四）中華人民共和國(guó)繼承法規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也可以繼承。說(shuō)明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房 屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利 享受主體的可變性。如果說(shuō)農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織 成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實(shí)的變化，因繼承等產(chǎn)生的農(nóng)村私 有房屋所有權(quán)變動(dòng)，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的， 而

18、是可以發(fā)生變 動(dòng)的。說(shuō)明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制。（五）農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，房屋的買(mǎi)受人同時(shí)成為宅基地使用權(quán)的享有者，其 法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。 在權(quán)利屬性上，沒(méi)有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。綜上所述，根據(jù)法無(wú)明文不為禁的原則，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以有效論 處。四、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)的法律價(jià)值評(píng)析（一）農(nóng)村村民出賣(mài)私有房屋符合我國(guó)所有權(quán)制度要求中華人民共和國(guó)憲法第十三條規(guī)定公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。 國(guó) 家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)、中華人民共和國(guó)民法通則

19、第七十五條第一款規(guī)定房屋可以成為公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)及中華人民共和國(guó)物權(quán) 法第六十四條規(guī)定私人對(duì)其合法的房屋享有所有權(quán)。農(nóng)村私有房屋是受法律保 護(hù)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，這是 所有權(quán)制度的基本含義。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能 中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán) 予以限制，這不符合我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策。中華人民共和國(guó)憲法規(guī)定“中 華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等”， 城市居民、農(nóng)村村民都是中華人民共 和國(guó)的公民，享有法律賦予的同等權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等 的法律責(zé)任。且中華人民共和國(guó)合

20、同法也未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方主體有身份限制， 農(nóng)村村民享有的房屋所有權(quán)與城市居民的房屋所有權(quán)，在權(quán)屬上并無(wú)二致，只不過(guò)一個(gè)是建筑在國(guó)家所有的土地上，另一個(gè)建筑在集體所有的土地上。實(shí)踐中， 對(duì)城市私房買(mǎi)賣(mài)主體不加限制，僅對(duì)農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓房屋作出限制，這對(duì)農(nóng)村村民 是不公平的；只允許農(nóng)民到城市買(mǎi)房，不允許城市人到農(nóng)村買(mǎi)房的規(guī)定， 不是真 正保護(hù)農(nóng)民利益，而是在客觀上使農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)一一房產(chǎn)變成“死產(chǎn)”，限制了農(nóng)民房屋的保值增值，不利于農(nóng)村房屋的有效利用，直接影響農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的 實(shí)現(xiàn)。（二）農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ，中華人民共和國(guó)憲法第十五條規(guī)定國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。 在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

21、條件下，各種所有制經(jīng)濟(jì)形成的市場(chǎng)主體， 都是在統(tǒng)一的市場(chǎng)平臺(tái) 上運(yùn)作并發(fā)生相互關(guān)系的，都要遵守統(tǒng)一的市場(chǎng)“游戲規(guī)則”，都處于平等地位， 享有相同的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)只具有使用價(jià)值而不具有交換價(jià)值。 農(nóng)村宅 基地使用權(quán)是其集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)的衍生物，每個(gè)成員應(yīng)該擁有且只能擁有一 份面積確定的宅基地使用權(quán)并以戶為單位集中使用 ，宅基地使用權(quán)人只能以居住 為目的依法占有、使用其宅基地，即發(fā)揮其使用價(jià)值，而不能以融資、交換、買(mǎi) 賣(mài)、租賃等方式實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。這顯然與中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百一 十七條“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)， 法享有占有、使用和收益的 權(quán)利?！标P(guān)于用益物權(quán)的一般定義

22、有所抵觸。雖然宅基地使用權(quán)人不得就宅基地 單獨(dú)為出賣(mài)、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，但因宅基地上房屋的所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán) 人所有，宅基地使用權(quán)人對(duì)之享有完整的處分權(quán)， 為保障房屋所有權(quán)人對(duì)其房屋 的處分權(quán)，現(xiàn)行法律規(guī)定，在發(fā)生宅基地上的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)情形， 宅基地使用 權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)于房屋的新所有權(quán)人，即“地隨房走”，宅基地使用權(quán)具有從屬性。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無(wú)償取得是基于目前我國(guó)農(nóng)民的特殊身份而產(chǎn)生的，可以理解為我國(guó)農(nóng)民作為一個(gè)階級(jí)或階層而享有的一種特殊權(quán)益。目前我國(guó)農(nóng)村居民還不能像城市居民（非農(nóng)業(yè)戶口）一樣享有住房、就業(yè)和社會(huì)生活等各方面的福利 政策和法律保障。實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定了市場(chǎng)主體地

23、位平等，才能進(jìn)行公 平有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們就不能僅以農(nóng)村宅基地暫時(shí)無(wú)償取得為由而禁止宅基地 上建起的私人所有房屋的流轉(zhuǎn)；既然目前已允許城市居民可以將私人所有房屋用 于流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)把同屬公民私人合法財(cái)產(chǎn)的農(nóng)村私人所有房屋排除在外，否則， 定會(huì)給人以“差等公民待遇”之嫌，損害社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康有序的發(fā)展。（三）農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)影響農(nóng)村社會(huì)秩序沒(méi)有現(xiàn)實(shí)依據(jù)實(shí)踐和理論上之所以造成農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定困境，主要還是因?yàn)橐环矫娣颗c地密不可分，轉(zhuǎn)讓房屋直接涉及宅基地使用主體的改變， 另一方面國(guó)家對(duì)于放開(kāi)宅基地交易的后果無(wú)法預(yù)測(cè)，畢竟今日中國(guó)三農(nóng)問(wèn)題尚在國(guó)家政治議 題中占有很重的份量。擔(dān)心宅基地使用

24、權(quán)一旦可以轉(zhuǎn)讓， 農(nóng)民就會(huì)恣意出賣(mài)自己 房屋的觀點(diǎn)，是將農(nóng)民看作非理性的，而認(rèn)為農(nóng)民迫于生活壓力出賣(mài)房屋的觀點(diǎn) 又是潛意識(shí)中認(rèn)為農(nóng)民一直掙扎在溫飽的邊緣，這明顯不符合沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的現(xiàn) 實(shí)。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，大量農(nóng)村勞動(dòng)力已經(jīng)走出了土地的束縛， 對(duì)土地的依 賴程度在下降，土地對(duì)農(nóng)民的生活保障作用已經(jīng)不明顯。 如果說(shuō)在此情況下，放 開(kāi)宅基地交易仍會(huì)帶來(lái)對(duì)社會(huì)秩序的劇烈沖擊， 實(shí)是令人難以信服。我國(guó)在計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)時(shí)代實(shí)施了現(xiàn)行的戶籍制度，將居民分為農(nóng)村戶口和非農(nóng)戶口性質(zhì)， 其產(chǎn)生 即是為了通過(guò)工農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格剪刀差最大可能地轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余而嚴(yán)格限制人口 流動(dòng)。在此制度下，為解決農(nóng)民的居住問(wèn)題才會(huì)產(chǎn)生宅基

25、地使用權(quán)的分配制度。 而如今情勢(shì)已變，農(nóng)民不再被綁定在土地上，又有何理由不讓農(nóng)民處分自己不再 居住的房屋？再拿城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的住房保障情況比較，房改之時(shí)城市的社會(huì)保障機(jī)制尚未建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平也不足以一次性購(gòu)買(mǎi)新建商品房，從保障角度看這種情況與現(xiàn)今農(nóng)村的情況何其相似。按有些學(xué)者的觀點(diǎn)推論，城鎮(zhèn) 居民進(jìn)行房改之后，由于房改房可以自由流通，可能會(huì)有大批城鎮(zhèn)居民因出賣(mài)房 屋成為流民，影響社會(huì)穩(wěn)定，但現(xiàn)實(shí)表明這種擔(dān)心是多余的。筆者以為，保有房 屋這一地上建筑物，重點(diǎn)在于物盡其用，使房屋在流轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值，目前 相應(yīng)的流轉(zhuǎn)制度法律沒(méi)有明確規(guī)定，對(duì)能否流轉(zhuǎn)法律也無(wú)禁止性規(guī)定。宅基地使 用權(quán)是

26、集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基 礎(chǔ)。收益權(quán)能是宅基地使用權(quán)的權(quán)能之一， 體現(xiàn)在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中即是，農(nóng)村村 民出賣(mài)房屋的價(jià)款不僅僅是房屋的建造成本， 因?yàn)檗r(nóng)民在出賣(mài)房屋后不可能再申 請(qǐng)到宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)的有限性必然會(huì)體現(xiàn)在房屋的市場(chǎng)價(jià)值中。由此，農(nóng)村村民在房屋買(mǎi)賣(mài)中將宅基地使用權(quán)的福利性貨幣化，實(shí)現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的收益權(quán)能，這也是宅基地使用權(quán)福利性的自然延伸。為了使買(mǎi)賣(mài)中實(shí)現(xiàn)的房 屋價(jià)值能得以保值，避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)，在農(nóng)民出賣(mài)房屋后，宅基地使用權(quán)從 屬于房屋，是為房屋的存在而存在，其宅基地使用權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移。故宅基地使用 權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)受房屋物理狀態(tài)的限制，

27、當(dāng)房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、 改變結(jié)構(gòu)等方式對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)時(shí)， 應(yīng)認(rèn)定地上物滅失，宅基地使用權(quán)保有 地上物的存續(xù)理由已然消失，宅基地使用權(quán)消滅，宅基地所有人可依物上請(qǐng)求權(quán) 要求占有人返還宅基地，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)并未影響農(nóng)村社會(huì)秩序。五、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)的法律困惑在我國(guó)土地所有權(quán)的主體只有兩個(gè)：國(guó)家和集體。中華人民共和國(guó)憲法第 十條規(guī)定了我國(guó)的土地制度，該條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬 于集體所有。”，農(nóng)民對(duì)于土地只享有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)， 農(nóng)宅基地使用權(quán)與房 屋所有權(quán)是兩個(gè)不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 然而

28、由于二者均建立在同一土地之上， 實(shí)際 上又是不可分割的。造成困境的主因還是在于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不完善， 故有必要明確宅基地使用權(quán)的本質(zhì)、權(quán)能及宅基地使用權(quán)制度的缺陷進(jìn)行必要分 析。（一）宅基地使用權(quán)的本質(zhì)通常認(rèn)為，產(chǎn)生于羅馬法的地上權(quán)制度主要是阻止“地上物屬于土地”的附 合原則，其以地上物為中心，如果沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的可支配的地上物存在于土地之上， 就不認(rèn)為有地上權(quán)的存在，強(qiáng)調(diào)對(duì)地上物的獨(dú)立權(quán)利。其本質(zhì)在乎“有”而非“用”。宅基地使用權(quán)是我國(guó)學(xué)說(shuō)所創(chuàng)造，土地制度是建立在土地的公有制一一 宅基地使用權(quán)一一房屋所有權(quán)立法模式之上，地上物的有無(wú)不是地上權(quán)的成立要 件。但考察我國(guó)的宅基地使用權(quán)分配制度，

29、 能夠向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地使用 權(quán)的主體只局限于該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，并且只有符合建房條件才可以申請(qǐng)取 得建設(shè)用地許可，房屋建成竣工后，經(jīng)土地和房屋管理部門(mén)核查實(shí)際用地， 對(duì)符 合批準(zhǔn)的用地位置、范圍、面積和用途的，由縣級(jí)人民政府發(fā)給集體土地建設(shè)用 地使用證或宅基地使用證及房屋所有權(quán)證，由此可見(jiàn)保有地上物才是宅基地使用 權(quán)的本質(zhì)，因此應(yīng)當(dāng)確定宅基地使用權(quán)的本質(zhì)在于保障地上物的所有。（二）宅基地使用權(quán)的權(quán)能新頒布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán) 人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利， 有權(quán)依法利用該土地建造住宅 及其附屬設(shè)施?！笨梢?jiàn)，占用、使用是宅基地使用權(quán)的權(quán)

30、能。宅基地使用權(quán)系由 我國(guó)學(xué)說(shuō)所創(chuàng)造，傳統(tǒng)民法上與此相當(dāng)?shù)母拍顬榈厣蠙?quán)，而收益是傳統(tǒng)地上權(quán)制 度的應(yīng)有之意，因此，在無(wú)法律相反規(guī)定的前提下，宅基地使用權(quán)可適用中華 人民共和國(guó)物權(quán)法第一百一七條“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”之規(guī)定，通過(guò)體系解釋的方法確定宅基 地使用權(quán)具有收益的權(quán)能。（三）宅基地使用權(quán)制度的沖突宅基地使用權(quán)應(yīng)否允許自由流轉(zhuǎn)問(wèn)題， 立法者出于政治上的考量，并沒(méi)有在中華人民共和國(guó)物權(quán)法中對(duì)宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)問(wèn)題作出明確的選擇，而是交由現(xiàn)行法律以及國(guó)家政策規(guī)范。 這種回避焦點(diǎn)問(wèn)題的做法，直接導(dǎo)致按照 目前政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)仍然不能自由

31、流轉(zhuǎn)。 這不僅在理論上造成混亂，而 且與客觀實(shí)際不符，弊端甚多。1、違反民法公平正義的法理農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是不允許自由流轉(zhuǎn)的， 這不僅導(dǎo)致土地所有者之間法律 地位的不平等，國(guó)家所有與集體所有截然不同，也直接導(dǎo)致使用者主體之間的不2、不利于農(nóng)村居民利益最大化的實(shí)現(xiàn)（1）現(xiàn)行法律有關(guān)宅基地使用權(quán)主體的特定性的規(guī)定，直接影響到農(nóng)村居 民身份的轉(zhuǎn)換，不利于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。按照現(xiàn)有政策，只有農(nóng)村居民才能享 有宅基地使用權(quán)。那么，他們?nèi)绮幌敕艞壃F(xiàn)有的宅基地使用權(quán)（包括上面的房子， 甚至祖宅），就必須永遠(yuǎn)囿在農(nóng)村，保持農(nóng)民的身份。一旦他們本身“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 成了 “城里人”，就將無(wú)法再保留對(duì)宅基地使用權(quán)享有

32、的權(quán)利， 房隨地走，自然 其上的房子也將不屬于他們。所以，宅基地使用權(quán)主體上的特定，限制了人口的 流動(dòng)，不利于城鄉(xiāng)差別的縮小。（2）嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)（包括其上的房屋）的流轉(zhuǎn)，不利于農(nóng)民生活。 不允許農(nóng)村居民出售房產(chǎn)、地產(chǎn)，無(wú)異于宣告農(nóng)民的宅基地使用權(quán)其實(shí)是一份“死產(chǎn)”，難以緩解農(nóng)民貸款難的問(wèn)題，對(duì)農(nóng)民的脫貧非常不利。也將不利于城 鎮(zhèn)居民到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)、居住，客觀上也減少了農(nóng)村本身發(fā)展的活力。3、不符合客觀實(shí)際隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，現(xiàn)實(shí)中存在大量宅基地使用權(quán)的隱 性流轉(zhuǎn)。主要有不同主體之間的流轉(zhuǎn)，包括出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。這幾種流轉(zhuǎn)行為 的受讓主體未有限制可以是自然人、法人或其它經(jīng)濟(jì)組

33、織而且身份也突破了同一 集體經(jīng)濟(jì)組織的限定。未有土地主管部門(mén)宏觀調(diào)控引導(dǎo)的民間行為，必然導(dǎo)致土地資源的嚴(yán)重失衡。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的根本問(wèn)題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使 用權(quán)的關(guān)系。現(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法，雖然其初衷在于保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民利 益，但實(shí)際上回避了問(wèn)題。在工業(yè)化與城市化日益深入的今天， 許多農(nóng)民都已經(jīng) 與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有根本上的區(qū)別。 眾多農(nóng)民加入了城鎮(zhèn)居民 的行列，其在農(nóng)村的房屋如何處理？如果是只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員，其價(jià)格是可想而知的，此其一。其二眾多農(nóng)民需要擺脫貧困，需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金，而單憑 國(guó)家的貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房屋作為其最重要的財(cái)產(chǎn)卻不能充分利用， 是不合理

34、 的。其三，我國(guó)正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，有些省份已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，在取消城鄉(xiāng) 戶籍區(qū)別，實(shí)現(xiàn)遷徙自由等制度之后，如何處理農(nóng)村和宅基地使用權(quán)問(wèn)題？4、諸多法律問(wèn)題無(wú)法解決由于中華人民共和國(guó)物權(quán)法 回避了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而由現(xiàn)有政 策進(jìn)行調(diào)整，由此造成對(duì)于現(xiàn)行政策沒(méi)有、也無(wú)法調(diào)整的法律問(wèn)題缺乏法律調(diào)整。 比如宅基地使用權(quán)能否租賃的問(wèn)題， 現(xiàn)行法律和有關(guān)政策并無(wú)規(guī)定。 比如，宅基 地使用權(quán)能否繼承的問(wèn)題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策也比較模糊。 這些問(wèn)題，本來(lái)應(yīng) 該由物權(quán)法在制定過(guò)程中，通過(guò)解決宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題予以規(guī)范。但是， 按照現(xiàn)有的中華人民共和國(guó)物權(quán)法精神，這些問(wèn)題仍處于混沌狀態(tài)，仍需要 靠司法

35、解釋來(lái)處理。這顯然不利于宅基地使用權(quán)制度的完善，不利于農(nóng)民利益的 保障。由此可見(jiàn)，正面回應(yīng)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度， 允許宅基地使用權(quán)自由 流轉(zhuǎn)，不僅是完善物權(quán)法的必然要求，也有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。六、重構(gòu)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法設(shè)想破解農(nóng)村私有買(mǎi)賣(mài)房屋的法律困惑關(guān)鍵是建立完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 制度。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民生生相息的物質(zhì)基礎(chǔ)， 宅基地使用權(quán)制度完善與否，直 接關(guān)系到農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，影響著土地市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 有鑒于此，我 們應(yīng)著力強(qiáng)化農(nóng)村宅基地使用權(quán)的立法，規(guī)范對(duì)農(nóng)村土地的利用和管理。1、堅(jiān)持身份分配為主同時(shí)，逐步取消現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍制度。宅基地使用 權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)，根源在于現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍的管理制度。 戶籍制度人為的割裂 了城市和農(nóng)村的關(guān)系，在中國(guó)形成了城市居民和農(nóng)村居民兩個(gè)特殊的階層。 盡管 經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)都發(fā)生了翻天覆地的變化， 但由于戶籍制度 沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，大量進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民不管在城里居住了多久， 甚至不管孩子是不 是在城里出生長(zhǎng)大，其身份依然是農(nóng)村人，仍就不能享受與城市居民同等就業(yè)、 住房、醫(yī)療、勞保等基本的社會(huì)保障，只好寧愿拋荒也要堅(jiān)守著農(nóng)村的一畝半分 地以及實(shí)際已閑置的宅基地和房子。這種不合理的戶籍制度造成了農(nóng)民與城市居 民地位懸殊的明顯表現(xiàn)，也導(dǎo)致中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó) 對(duì)“建