二手房買賣攻略

1、購買二手房二手房選購要考慮哪些因素?在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書

2、等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；、其它內(nèi)容，

3、如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的房屋，在購房后年之內(nèi)不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能

4、出現(xiàn)問題?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。如何查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：

5、出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權(quán)記錄。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有主權(quán)的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊私夥课莓a(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要

6、一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。二手房買賣下定金四步驟確保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 四、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。

7、該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。 遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。購買二手房議價巧作準(zhǔn)備購二手房之前，與上家談判、議價是重要的一環(huán)。下家如何討價還價，才能最大限度地獲取利益，同時又不致使談判陷入僵局？首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。其次，摸清上家的底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途

8、。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。標(biāo)準(zhǔn)二手房按揭貸款服務(wù)流程第一步貸款方案咨詢第二步抵押物評估第三步預(yù)審貸款資料通過簽署貸款

9、合同（下家)第四步貸款資料進銀行，銀行審核通過第五步房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）第六步領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項權(quán)利抵押證明第七步銀行發(fā)放貸款第八步結(jié)案業(yè)主賣房一定要注意五大事項最好簽居間合同一、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是整個房產(chǎn)交易的核心，業(yè)主必須清楚自己的房產(chǎn)證信息。例如房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是不是抵押物業(yè)，房屋面積多大，屬性是住宅、商鋪、寫字樓還是房改房、安居房等。如果業(yè)主對自己物業(yè)的情況不熟悉，在交易過程中會造成不必要的麻煩。 二、業(yè)主辦理過戶時風(fēng)險還是很大的。有些買家需要向銀行貸款，而業(yè)主急于把房子賣掉，在買家申請貸款期間很快就辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶。買家的申請貸款程序還沒有走完，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換就已經(jīng)

10、發(fā)生了變化，也就是說，業(yè)主在沒有拿到房款的情況下，房產(chǎn)已經(jīng)屬于買家了。這樣業(yè)主很有可能損失慘重。三、是否把鑰匙放在中介公司，是讓許多業(yè)主頭痛的事情。如果不留下鑰匙，每次中介帶人來看房時，業(yè)主都要花費相當(dāng)?shù)臅r間和精力。如果留下鑰匙，又可能因看房人次多而導(dǎo)致房屋有某些損害，若有家電或其它物件的話，更存在被盜風(fēng)險。所以，業(yè)主如果留下鑰匙的話，一定要清點屋內(nèi)物件數(shù)量，并與中介達成協(xié)議，使房屋受損的程度降到最低。四、找較具規(guī)模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。 五、留電話號碼一定要小心謹(jǐn)慎。最好不要留家庭

11、電話，以防受到不必要的騷擾。專家提供“土法子”算算你的二手房價值多少二手房估價也是一門學(xué)問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員來評估。但沒有專業(yè)人員在場怎么辦？有關(guān)專家在此為你提供一個“土法子”，能將房產(chǎn)價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。 1.房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%； 2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡稱“三小”套型)，則扣減10%； 3.房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價，五層、六層扣減3%，七層減5%，三、四層則加

12、3%，頂樓減5%； 4.朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%； 5.小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5%；屬于重點中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%； 6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力?；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房價減8%。 最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報價應(yīng)為同地理位置商品房價格的60%70%，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然這只能作為一個參考，而房屋真正的價值還需專業(yè)人士來評估。購買二手房如何申請貸款簽訂二手房買賣合同七個必須1必須確認(rèn)房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主

13、證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。 2必須明確雙方違約責(zé)任 因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。 目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期

14、限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。 3必須標(biāo)明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。 4必須注明費用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和

15、更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。 5必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認(rèn)識到信譽好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。 但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途。 6買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作

16、，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為? 7必須學(xué)會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)房產(chǎn)市場“魚龍混雜”如何規(guī)避二手房交易風(fēng)險隨著房產(chǎn)市場的穩(wěn)中有升

17、，一些魚龍混雜的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，特別是在二手房的買賣中，問題層出不窮。南京二手房“跳蚤”市場專業(yè)人士提醒消費者特別注意以下幾點：首先，要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認(rèn)定合同無效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書最好是經(jīng)過公證的。南京市有一個三口之家，兒子為了謀取不義之財，瞞著父母把房產(chǎn)證和私章偷出，同時還偽造了委托書，將房子賣出。事情敗露后，買房人既搬不進，也討不回錢。像這種情況，如果在事先能查明，完全是可以避免的。其次，與業(yè)主約定遷出時間。專業(yè)人員認(rèn)為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他

18、們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，最好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。另外，專業(yè)人員認(rèn)為在二手房交易中，最讓人揪心的是房款全部付了以后，由于賣房人的原因遲遲辦不出產(chǎn)權(quán)證。因此，建議買賣雙方到房產(chǎn)局的二手房資金托管中心辦理免費的資金托管，只有在買方領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證后，監(jiān)管機構(gòu)才將購房款支付給賣方。種還款方式幫你細算房貸賬 看看選擇哪種最節(jié)約面對越來越復(fù)雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節(jié)約，哪種方式最適合自身需要，這就需要對目前市場上的7種基本房貸還款方式做個比較 9月底，上海的房貸市場似乎一夜之間豐富多

19、彩起來。中國建設(shè)銀行和中國交通銀行推廣“等額遞增”和“等額遞減”兩種新還貸方式；浦東發(fā)展銀行宣傳“季度還”房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。 等額本息還款 這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。 舉例來說，假設(shè)需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。 采用這種還款方式，每

20、月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。 但是，它也有缺陷，由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。 等額本金還款 所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔(dān)逐月遞減。 舉例來說，同樣是

21、從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨后，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。 使用等額本金還款，開始時每月負擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。一次還本付息 此前，銀行對這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年(含

22、一年)以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對小額短期貸款開放。 這種還款方式，操作很簡單，但是，適應(yīng)的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。采用這種貸款，貸款人最好有較好的自我安排能力。按期付息還本 貸款人通過和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同財務(wù)狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個范圍。 從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，1

23、5年期，20萬元貸款，采用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個月還3414元。 這個方式適用于收入不穩(wěn)定人群，目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個月的壓力分?jǐn)傔M幾個月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。本金歸還計劃 貸款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。 這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，15年期，采用等額本金還款，首個月本金為1111元左右，利息為918元。貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度

24、還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人最少一次要還10個月的本金，為11110元，超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一年時限。 此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。而目前流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計師和軟件設(shè)計員等新興職業(yè)。 等額遞增和等額遞減 這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。 以貸款10

25、萬，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時間分成等分的5個階段，那么第一個兩年內(nèi)可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年需要還1300多元每月，隨后，每兩年遞減200元，直到最后一個兩年減至每個月700多元。 等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是，已經(jīng)預(yù)期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績不錯，雖然目前的收入負擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收

26、入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計到收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕，可以選擇等額遞減。教你三招用好“公積金” 提前還款要因人而異按規(guī)定，若購房時提取公積金儲存額就不能申請公積金貸款。一些公積金賬戶內(nèi)儲存額較多的購房者就選擇全額提取少辦貸款的方式，以達到節(jié)省利息的目的。其實，辦理公積金貸款后，可以用儲存額沖還貸款，其實質(zhì)上與單純提取儲存額是一樣的。 比如，夫婦倆公積金賬戶內(nèi)共有10萬元儲存額，如果不辦理公積金貸款，這10萬元都可以提取出來，本來要申請50萬元貸款的，現(xiàn)在只要申請40萬元就可以了。但有一點，這樣申請的40萬元貸款只能是純商業(yè)性貸款。如果不提取公積金儲存額，雖然要辦理5

27、0萬元的貸款，但其中的30萬元可以是公積金貸款。按規(guī)定，貸款發(fā)放后的一個月，借款人就可以申請用10萬元的公積金儲存額沖還貸款。也就是說，借款人只多付一個月的利息，貸款總額就降到了40萬元。其中，公積金貸款的額度為20萬元，以20年借款期計，節(jié)省的利息額至少達到3萬多元。而多申請的10萬元貸款，一個月的利息僅為300多元。儲存額多也要貸款準(zhǔn)夫妻可買兩套房按規(guī)定，“若配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款”。也就是說，夫婦同期內(nèi)只能有一人申請公積金貸款，但是如果在婚前，則不受此限制。因此，準(zhǔn)夫妻購買婚房，不妨分兩步走，婚前買兩套小房子，一套結(jié)婚用，

28、一套出租用。等若干年后，賣掉一套或兩套換大房。這樣不但可以用足公積金貸款額度，還可以獲取可觀的租金回報。比如，本來要購買一套130平方米的婚房，貸款總額如果是60萬元。按規(guī)定，只能用30萬元的公積金貸款額度，其余的30萬元必須辦理商業(yè)性貸款，而如果購買兩套總價差不多的60平方米左右的房子，準(zhǔn)夫妻就可以使用60萬元公積金貸款，按貸款期10年計算，30萬元商業(yè)性房貸和公積金貸款的利息總額相差2萬多元（以目前房貸優(yōu)惠利率5.814%計），再加上一套房子每年的租金收入，保守估計，兩種買房方案相差總額可以達到20萬元左右。提前還款因人而異手中有余錢打算提前還款，通常情況下應(yīng)該先還利息較高的商業(yè)性貸款。但

29、有一種情況例外，如果借款人打算不久以后再貸款買房，則應(yīng)當(dāng)先把公積金貸款提前還完。因為，按規(guī)定，公積金貸款尚未還清的，不可以再辦理公積金貸款。房屋抵押貸款最長5年 購買抵押房產(chǎn)不能辦產(chǎn)權(quán)證何大鵬一家今年8月終于提前還完了早年購房時的按揭貸款，擺脫了每月近4000元的房款壓力。他和愛人都備感輕松，目前已將一直未實現(xiàn)的買車計劃提上日程。因為買房及還房貸已花費了大部分積蓄，家里沒有太多現(xiàn)金支持買車計劃。何大鵬和愛人商量后決定用房產(chǎn)抵押進行貸款。但不知該如何辦理，在抵押貸款時應(yīng)注意哪些問題。記者就此咨詢了相關(guān)律師，并了解了相關(guān)流程。行情：目前銀行等金融機構(gòu)均開設(shè)有房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)大致流程分五步，

30、何大鵬的抵押貸款涉及汽車經(jīng)銷機構(gòu)、金融機構(gòu)、評估機構(gòu)、保險公司及市建委五個部門，整個過程一般一個月左右即可辦妥。提示：開設(shè)有房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的機構(gòu)除各大銀行外，還有典當(dāng)行、投資機構(gòu)、房產(chǎn)中介等。各機構(gòu)在業(yè)務(wù)操作上基本相同，可抵押貸款最高額度均在房屋評估價值70%以內(nèi)，還款期限也類似，還款利率一般按人民銀行規(guī)定的商業(yè)貸款利率執(zhí)行。貸款條件抵押房屋產(chǎn)權(quán)須明晰辦理房屋抵押貸款必須具備一定條件，不論是銀行還是其他各金融機構(gòu)要求完全相同。具體要求如下：1、在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲。2、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力。3、愿意并能夠提供貸款人認(rèn)可的房產(chǎn)抵押；房產(chǎn)共

31、有人認(rèn)可其有關(guān)借款及擔(dān)保行為，并愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。4、所抵押房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，并未做任何其他抵押。5、所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產(chǎn)做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請貸款的書面承諾，并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。必備材料9種材料缺一不可業(yè)務(wù)辦理所需的材料較多且缺一不可，具體需提供材料如下：1、借款申請書；2、身份證、戶口簿或其他有效居留證件原件，并提供其復(fù)印件；3、職業(yè)和經(jīng)濟收入證明，以及家庭基本

32、狀況；4、與經(jīng)銷商簽訂的購車協(xié)議或合同；5、抵押房屋清單和有處分權(quán)人（含財產(chǎn)共有人）同意抵押的證明6、房屋產(chǎn)權(quán)證7、房屋評估證明8、抵押保險9、要求提供的其他文件資料。律師提示購買抵押房產(chǎn)不能辦產(chǎn)權(quán)證案例：邱女士經(jīng)人介紹看中了一套位置不錯的二手房，在和房主經(jīng)過一番商談后，終于簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，但在交完款后邱女士去相關(guān)地區(qū)建委的主管部門辦理產(chǎn)權(quán)證時卻發(fā)現(xiàn)，自己買的二手房產(chǎn)權(quán)證辦不下來。主管部門表示該房產(chǎn)已經(jīng)做了抵押登記，房主和邱女士的交易是無效的。解析：我國擔(dān)保法第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受

33、讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。邱女士所購二手房的房主，在明知房子已做了抵押貸款的情況下，未通知相應(yīng)的典當(dāng)行就自行轉(zhuǎn)讓房屋，雖已簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)購買二手房的常識二手房價格雖然較一手房低，但卻會出現(xiàn)較一手房更多的問題，您可以通過我們的網(wǎng)上咨詢解決，除為您提供全面的房源信息外，還將為您展示一個完整的交易過程，及相關(guān)的交易時間及交易費用。 二級市場自開放以來，買房者與賣房者心態(tài)一直不平穩(wěn)，對市場價格拿不準(zhǔn)，賣方總希望把自己的房與商品房比較，定價較高；買房者認(rèn)為房改房是舊房，價格應(yīng)比普通商品房便宜得多。二級市場真正的價格應(yīng)該怎樣，我們?yōu)槟峁┠壳笆袌龃笾聝r位情況分析。不過，并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況

34、：1以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的可以直接上市交易。 （1） 一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有'成本價出售住房'、'成本價出售住宅'或'私更成'等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。 （2） 二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：'單位有優(yōu)先購買權(quán)'、'出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意'或'五年之內(nèi)不可以上市'等條款約定。 2以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交已購公有住房和經(jīng)濟適用房出售征詢意見表，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。 （1

35、）一看房屋所有權(quán)證第一頁有'私優(yōu)'、'私標(biāo)準(zhǔn)'、'優(yōu)惠出售'或'標(biāo)準(zhǔn)出售'等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買。（2）二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。 房改房的交易過程即是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，為保證房款、房產(chǎn)的順利轉(zhuǎn)移，需要辦理居間擔(dān)保。 如果您不滿足于我們?yōu)槟峁┑木W(wǎng)上咨詢，歡迎到合房擔(dān)保進行現(xiàn)場咨詢，合房擔(dān)保的經(jīng)紀(jì)人將會為您提供專業(yè)的服務(wù)。二手收樓 注意事項知多少案例1：收了樓還要替人還欠費去年12月中，羅先生與某中介公司達成協(xié)議，要求購買海珠區(qū)工業(yè)大道某小區(qū)單位，交易過戶手續(xù)辦理得十分順利。兩周前，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助

36、他收樓，一切收樓手續(xù)辦理完畢，他準(zhǔn)備在入住前安裝有線電視，到相關(guān)部門申請時，卻發(fā)現(xiàn)上手的業(yè)主欠交了多年的有線電視費，現(xiàn)在要安裝數(shù)字電視須把原來的費用付清，費用需數(shù)千元。于是他致電給原業(yè)主，但原業(yè)主手機關(guān)機，他向中介求助，中介也只有業(yè)主同一個手機號碼，根本無法找到原業(yè)主，最后，羅先生只好自行掏錢解決。案例2：報警系統(tǒng)鑰匙不見了沈小姐兩年前購買了一套某花園的物業(yè)，收樓時，她不清楚原來家中有一個報警系統(tǒng)，在裝修時，她才發(fā)現(xiàn)在主人房的床頭有一個小門鎖，當(dāng)時她無法打開該設(shè)備，于是她求助于小區(qū)管理處，管理處要她交回原來的鎖匙，她致電給原業(yè)主索回該鎖匙，原業(yè)主稱不見了。為此事，沈小姐與小區(qū)管理處周旋了幾個月

37、才把事情解決，無奈之下沈小姐只好掏錢更換該報警系統(tǒng)。農(nóng)歷新年前，往往都是房屋交易的旺季，不少有意購房的人士，均會趕在過年前選購合適的房屋，新屋入伙過肥年。合富置業(yè)專業(yè)人士建議，若遇到合心意的物業(yè)時，該出手時就出手，但簽合同時千萬不要因趕時間而草草簽名了事，認(rèn)真閱讀并慎重簽署每一份協(xié)議或合同等，因每一個簽名都代表著購房者對內(nèi)容的確認(rèn)，都具有法律效力，看清細節(jié)條款可有效避免日后交易雙方可能因此而造成的不必要的糾紛或經(jīng)濟損失。 年底買樓簽約 睇清楚勿匆忙貸款不獲批 雙方宜及早協(xié)商張小姐去年年底有意購買淘金路一套二手房，總價50萬元，其中辦六成按揭，簽約后卻獲悉銀行拒絕向其提供貸款。張小姐希望能以其未

38、獲批銀行貸款為由解除合同，但原業(yè)主不同意。合富置業(yè)法務(wù)部專業(yè)人士表示，買方辦按揭貸款申請，銀行會根據(jù)貸款金額、貸款年限與申請貸款人的資信情況判斷是否向其發(fā)放貸款。買方在購房合同中需要就可能出現(xiàn)銀行不批準(zhǔn)貸款的情況與賣方達成協(xié)議。1.約定買方如無法獲得銀行貸款，賣方同意解除合約，并退回已收款項。這種方式對買方最有利。2.賣方同意解除合約，但沒收其定金，這是實際操作中最多的方式。3.改為一次性付款。買方注意一定要在交納定金前就與賣方協(xié)商并達成共識，否則，到交納定金或首期款后再被銀行拒絕貸款時才與賣方溝通就很被動，也很難獲得對買方有利的協(xié)商方案。欠費誰來付 合同細節(jié)需約定王先生去年12月通過中介公司

39、買了一套海珠區(qū)的房子并入住，但不久就接獲管理處通知，稱王先生的房子拖欠了700多元費用，包括去年911月期間的物業(yè)管理費及公共用電分?jǐn)傎M等，并限期要求15個工作日內(nèi)繳清。據(jù)合富置業(yè)法務(wù)部專業(yè)人士介紹，二手房買賣過程中會產(chǎn)生涉及賣方和買方的多項費用，因此可能會出現(xiàn)部分費用一時間無法確定由誰支付的情況。因此賣方在交易前要清楚告知買方及中介方售價是否包含該物業(yè)過往已支付費用，如水電、物業(yè)管理費等，以及所出售物業(yè)是否尚有欠費。買方在簽合同前要了解該物業(yè)相關(guān)費用的結(jié)算狀況，如售價包含哪些費用，是否有其他費用需另行支付等。同時，相關(guān)情況經(jīng)雙方協(xié)商一致后，需在合同中清晰注明相關(guān)費用由誰支付。一般情況下，二手

40、交易中的物業(yè)欠費可按照合同約定確定該由誰繳納；如無約定，則根據(jù)房地產(chǎn)交易慣例及有關(guān)規(guī)定，在交樓前物業(yè)所產(chǎn)生的所有費用均應(yīng)由賣方交付，在物業(yè)交付之后發(fā)生的費用支出，則由買方承擔(dān)。家具清單列明可避免合同紛爭小劉最近看中了白云區(qū)機場路一套物業(yè)，在簽約時，業(yè)主口頭上答應(yīng)把沙發(fā)等家具送給小劉。但交樓時，業(yè)主卻表示要將沙發(fā)等家具搬走。合富置業(yè)法務(wù)部專業(yè)人士提醒，房屋交易時，賣方和買方都應(yīng)謹(jǐn)記列明物件清單，同時，買賣雙方都不能疏忽對物業(yè)內(nèi)每一件物品的說明，并應(yīng)該在洽談條件與房價時將自己的每一項要求羅列清楚，如家電包括品牌、型號、是否有損壞等一一細列。收樓六項注意進入農(nóng)歷年年尾，廣州二手樓市場進入一個成交旺季

41、，同時也是一個收樓高峰期，不少的市民都盼著早收樓趕在春節(jié)前住新房子。為了方便各位客戶能順利地住入新房子，滿堂紅提醒市民，收樓注意事項：一、注意交樓附送物品清單時下越來越多的買家喜歡購買一些帶裝修及送家具的物業(yè)，在簽約時，請各位業(yè)主與買家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對于一些家電產(chǎn)品建議列明型號、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。二、要檢查單位室內(nèi)各項設(shè)施是否有質(zhì)量問題買家在收樓時須注意查看工程質(zhì)量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等（特別對于樓齡長的物業(yè)）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項設(shè)備是否工作正常，如有任何問題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要

42、承擔(dān)負責(zé)。三、各項費用必須結(jié)清正如案例所提及的費用問題，收樓后發(fā)現(xiàn)原業(yè)主欠下了數(shù)千元的費用，要找業(yè)原業(yè)主追討時已經(jīng)無法聯(lián)系了，只好自認(rèn)倒霉，所以請各位買家在收樓時，必須確認(rèn)原業(yè)主已結(jié)清水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費等費用，以免自己承擔(dān)不必要的費用。四、收樓證明是否齊全對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時對于一些所謂收樓費用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。五、戶籍是否遷出對于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時，如果想用該物業(yè)的戶籍時，及時要求對方按時把戶籍遷出，否則新業(yè)主