2015物業(yè)管理師考試用書電子版

1、好學(xué)教育： http:/好學(xué)教育 用戶體驗最好的o2o學(xué)習(xí)平臺2015 物業(yè)管理師考試用書電子版2014 年物業(yè)管理師考試真題、模擬題盡收其中，諸多業(yè)界權(quán)威名師精心解析，精細(xì)化試題分析、完美解析一網(wǎng)打盡！物業(yè)管理師考試歷年考試真題：http:/ 物業(yè)管理師考試交流群：307230424（入群即送一套白金課程，備考資料，歷年真題）基本制度與政策第一章考點: 基本法律關(guān)系( 一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的基本責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對自己房屋的專有部分行使所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備等共有部分

2、，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。條例在業(yè)主大會制度的設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，同樣應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。條例明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和

3、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用等等。( 二) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種民事行為。民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自行決定，同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否接受

4、業(yè)主的選聘，也由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿 ; 另一方面，對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿，相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時也接受了合同的約束。( 三) 建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系建設(shè)單位在沒有銷售完商品房之前，擁有待銷售房屋的產(chǎn)權(quán)，本身也是業(yè)主。 與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到建設(shè)單位銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會成立之前的物業(yè)管理服務(wù)，也就是

5、前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是物好學(xué)教育： http:/好學(xué)教育 用戶體驗最好的o2o學(xué)習(xí)平臺業(yè)買受人，這就存在合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的現(xiàn)象。為了解決這個問題， 條例要求，物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的房屋買賣合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，以明確規(guī)范購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在三個契

6、約基礎(chǔ)之上：一是建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的房屋買賣合同; 二是建設(shè)單位制定并由物業(yè)買受人簽署的臨時管理規(guī)約; 三是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)條例，開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行以下十項義務(wù)：(1) 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;(2) 制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人明示 ;(3)通過招投標(biāo)的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5) 不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán);(6) 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù);(7) 移交物業(yè)管理資料;(8) 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任;(9) 承擔(dān)未售出或未交付房屋的物業(yè)服

7、務(wù)費;(10) 參與籌建業(yè)主大會。( 四) 市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。但是，這些市政公用單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系，這些單位沒有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費義務(wù)。如果市政公用單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用，委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。為此，條例明確規(guī)定了供水、

8、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”， “應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任” ， 條例還規(guī)定： “物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”( 五) 居民委員會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系居民委員會 ( 以下簡稱“居委會”) 是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是全體業(yè)主基于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委

9、會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域; 業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民; 居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是， 業(yè)主、 業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。關(guān)于居委會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系，條例明確規(guī)定：(1) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會的建議;(2) 規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作;(3) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。

10、( 六) 物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系好學(xué)教育： http:/好學(xué)教育 用戶體驗最好的o2o學(xué)習(xí)平臺物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立，主要通過當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨意運用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)，就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，鼓勵業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同的地位和作用，支持當(dāng)事人通過合同來規(guī)范民事行為和解決民事糾紛?；?/p>

11、制度與政策第一章考點: 基本法律關(guān)系( 一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的基本責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對自己房屋的專有部分行使所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備等共有部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。條例在業(yè)主大會制度的設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共

12、同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，同樣應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。條例明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用等等。( 二) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種民事行為。民事

13、行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自行決定，同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿 ; 另一方面，對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿，相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時也接受了合同的約束。( 三) 建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)

14、系建設(shè)單位在沒有銷售完商品房之前，擁有待銷售房屋的產(chǎn)權(quán)，本身也是業(yè)主。 與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到建設(shè)單位銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會成立之前的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是物好學(xué)教育： http:/好學(xué)教育 用戶體驗最好的o2o學(xué)習(xí)平臺業(yè)買受人，這就存在合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的現(xiàn)象。

15、為了解決這個問題， 條例要求，物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的房屋買賣合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，以明確規(guī)范購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在三個契約基礎(chǔ)之上：一是建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的房屋買賣合同; 二是建設(shè)單位制定并由物業(yè)買受人簽署的臨時管理規(guī)約; 三是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)條例，開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行以下十項義務(wù)：(1) 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;(2) 制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人明示 ;(3)通過招投

16、標(biāo)的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5) 不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán);(6) 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù);(7) 移交物業(yè)管理資料;(8) 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任;(9) 承擔(dān)未售出或未交付房屋的物業(yè)服務(wù)費;(10) 參與籌建業(yè)主大會。( 四) 市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。但是，這些市政公用單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系，這些單位沒有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主

17、負(fù)擔(dān)的有關(guān)費用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費義務(wù)。如果市政公用單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用，委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。為此，條例明確規(guī)定了供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”， “應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任” ， 條例還規(guī)定： “物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！? 五) 居民委員會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系居民委員會 ( 以下簡稱“居委會”) 是居民自我

18、管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是全體業(yè)主基于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域; 業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民; 居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是， 業(yè)主、 業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。關(guān)于居委會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系，條例明確規(guī)定

19、：(1) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會的建議;(2) 規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作;(3) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。( 六) 物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系好學(xué)教育： http:/好學(xué)教育 用戶體驗最好的o2o學(xué)習(xí)平臺物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立，主要通過當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨意運用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主

20、要職責(zé)，就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，鼓勵業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同的地位和作用，支持當(dāng)事人通過合同來規(guī)范民事行為和解決民事糾紛?；局贫扰c政策第一章考點: 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)( 一) 業(yè)主業(yè)主是建筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。根據(jù)物權(quán)法和區(qū)分所有權(quán)司法解釋的規(guī)定，以下自然人或者法人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：一是依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的; 二是因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府征收決定取得建筑物專有部分所有權(quán)的; 三是因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分

21、所有權(quán)的; 四是因合法建造、拆除房屋等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的自然人或者法人，可以認(rèn)定為業(yè)主。( 二) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權(quán)，對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)，以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)

22、利。 ”根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：(1) 業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。(2) 業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。(3) 業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利?；局贫扰c政策第一章考點: 專有部分的所有權(quán)( 一) 專有部分的認(rèn)定建筑區(qū)劃內(nèi)， 符合下列條件的房屋，以及車位、 攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專有部分：(1

23、)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(2) 具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3) 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專有部分的組成部分。好學(xué)教育： http:/好學(xué)教育 用戶體驗最好的o2o學(xué)習(xí)平臺( 二) 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的; 也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情; 或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為

24、保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等; 還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。( 三) 專有部分使用人的權(quán)利和義務(wù)承租人、借用人等專有部分的物業(yè)使用人，是業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，他們在物業(yè)管理法律關(guān)系中，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的來源具有多樣性，主要是：(1) 法律法規(guī) ;(2) 管理規(guī)約 ;(3) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;(4) 使用人與業(yè)主的約定。實踐中，非業(yè)主的專有部分使用人享有的權(quán)利主要包括：(1) 合理利用專有部分的權(quán)利;(2)合理利用共有部分的權(quán)利;(3) 接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利;(4)居住利益、相鄰

25、權(quán)受到侵害時，提起訴訟的權(quán)利等。承擔(dān)的義務(wù)主要包括：(1) 遵守管理規(guī)約的義務(wù);(2) 遵守物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的義務(wù);(3)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法做出的決定的義務(wù);(4) 根據(jù)條例第四十二條的規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)等。( 四) 業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如， 沒有電梯、 樓道、 走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分; 沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。由于建筑物專有

26、部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。( 五) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主