西南大學(xué)育才學(xué)院食堂改造的項(xiàng)目評(píng)估

1、.投資項(xiàng)目評(píng)估 西南大學(xué)育才學(xué)院食堂改造的項(xiàng)目評(píng)估課程名稱(chēng) 專(zhuān) 業(yè) 班 級(jí) 學(xué)生姓名 學(xué) 號(hào) 指導(dǎo)老師 時(shí) 間 目 錄前言3一、總論41、項(xiàng)目概況42、投資估算43、研究范圍44、編制原則55、研究結(jié)論5二、建設(shè)地址及建設(shè)條件6三、公用工程建設(shè)方案7四、投資估算的內(nèi)容11五、項(xiàng)目總投資12六、財(cái)務(wù)效益評(píng)估14 1、銷(xiāo)售收入估算14 2、銷(xiāo)售發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用15 3、投資利潤(rùn)和凈利潤(rùn)估算15 4、投資利潤(rùn)率和資金利潤(rùn)率估算16 5、年租金收入估算17 6、年租金回報(bào)率及回收周期估算18 7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)19七、風(fēng)險(xiǎn)分析20前 言本項(xiàng)目地塊位于重慶市合川區(qū)草街街道重慶人文科技學(xué)院校門(mén)口中心位置，總占地

2、面積40畝，將建設(shè)成未來(lái)“大學(xué)城”的后勤服務(wù)商業(yè)中心。項(xiàng)目將由甲方XXX與乙方XXX公司、XXX公司合作開(kāi)發(fā)，以雙方各自出地與出資方式進(jìn)行。 最終XXX獲得相應(yīng)比例的住宅與商鋪面積，以完成高校區(qū)后勤服務(wù)基地的建設(shè)工作，并通過(guò)日后商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，形成基地可持續(xù)發(fā)展總體目標(biāo)。其他物業(yè)則歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，以達(dá)到合作開(kāi)發(fā)的最佳經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金7000萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用支出1000萬(wàn)元，工程建設(shè)費(fèi)用支出6000萬(wàn)元，二期在一期部分出售的基礎(chǔ)上追加4000萬(wàn)元投入，項(xiàng)目總資金投入為1.1億元，每平方米建筑面積平均造價(jià)3802元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約為2.1152億元。

3、一、總論；1、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：西南大學(xué)育才學(xué)院后勤服務(wù)商業(yè)中心項(xiàng)目2、項(xiàng)目單位：西南大學(xué)育才學(xué)院3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：4、項(xiàng)目性質(zhì)：新建5、項(xiàng)目地址：西南大學(xué)育才學(xué)院校園外側(cè)2、投資估算征地面積：43畝預(yù)計(jì)總建筑面積：55635平方米3、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性；（2）項(xiàng)目目標(biāo)及主要內(nèi)容；（3）建設(shè)地址及建設(shè)條件；（4）土建工程建設(shè)方案；（5）公用工程建設(shè)方案；（6）環(huán)保、節(jié)能、消防；（7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；（8）投資估算與資金籌措；（9）招標(biāo)方案。4、編制原則1、項(xiàng)目建設(shè)本著因地制宜、合理布局、綜合配套、兼顧發(fā)展的原則。2、項(xiàng)目的建設(shè)力求完善圖書(shū)館文獻(xiàn)資料的信息采購(gòu)、加工、利用和安全

4、防護(hù)的功能要求，節(jié)約投資，盡量做到簡(jiǎn)潔、大方。3、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。5、研究結(jié)論1、本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善西南大學(xué)育才學(xué)院基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)學(xué)校發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)學(xué)校教學(xué)、科學(xué)研究、技術(shù)開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展將起到積極的作用，具有顯著的社會(huì)效益。2、本項(xiàng)目選址在西南大學(xué)育才學(xué)院校區(qū)附近，學(xué)校原有的供水、供電、供暖設(shè)施均能夠滿足新建項(xiàng)目的需要。4、本項(xiàng)目已作了大量和充分的前期準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目建設(shè)的選址、功能、配套設(shè)施、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，都是合理的。綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家政策和教育事業(yè)發(fā)展要求，建設(shè)條件已具備，建設(shè)規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目是必

5、要的、可行的。二、建設(shè)地址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目建設(shè)地址西南大學(xué)育才學(xué)院位于重慶市合川區(qū)草街鎮(zhèn)。該校環(huán)境相對(duì)市中心來(lái)講比較偏遠(yuǎn)，通往市區(qū)的道路主要是合川區(qū)和北碚區(qū)的渝武高速和保合路。目前校區(qū)內(nèi)部市政配套設(shè)施完善，已形成了具備相當(dāng)規(guī)模的生活區(qū)。新建的圖書(shū)館位于校區(qū)的西部，座北朝南，面向?qū)W校體育場(chǎng)，東側(cè)為智圓生活園區(qū)，西為體育館。2、建設(shè)條件經(jīng)勘探，場(chǎng)地地基土主要為濕陷性粉土、園礫和粉土構(gòu)成。場(chǎng)地土類(lèi)型為中硬場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類(lèi)別II類(lèi)；地基勘察等級(jí)為乙級(jí)；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)；建筑物等級(jí)丙類(lèi)；抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi)。場(chǎng)地穩(wěn)定性良好，屬均勻地基。適宜建造建筑物。該地區(qū)地震設(shè)防烈度8度，設(shè)計(jì)基本地基加速度0.

6、20g。設(shè)計(jì)抗震分組屬第一組。場(chǎng)地勘探深度范圍內(nèi)未見(jiàn)地下水，可不考慮液化影響。場(chǎng)地為自重濕陷性場(chǎng)地，該地區(qū)最大凍結(jié)深度0.8m。擬建場(chǎng)地天然地基土第層為濕陷性粉土，選擇第層為持力層，應(yīng)進(jìn)行地基處理，處理方法可采用墊層法，處理深度不小于2m按濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范(GBJ2590)執(zhí)行。三、公用工程建設(shè)方案1、供電工程設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)規(guī)范：1、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5004595（2001年版）；2、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005295；3、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005495；4、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005794(2000年版)；5、民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ/T1692;6、建筑照明設(shè)

7、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004；7、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T503142000；8、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5011698；9、民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB5019894；（2）設(shè)計(jì)范圍包括照明系統(tǒng)、電力供配電系統(tǒng)、建筑物內(nèi)防雷接地系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。（3）負(fù)荷估算及負(fù)荷性質(zhì)估算本工程用電負(fù)荷為一、三級(jí)負(fù)荷，綜合用電負(fù)荷30W/m2，電總?cè)萘考s為30 W/m2×34807 m2=1044.2Kw，計(jì)算容量為940Kw。（4）供配電系統(tǒng)本工程在地下室設(shè)低壓配電室，由校園內(nèi)變電室引來(lái)兩路電源（一路為正常電源，一路為備用電源）。建筑物內(nèi)配電均為三相四線380v/220v，配電方

8、式為三相五線。樓內(nèi)事故照明、消防用電均為雙回路配電，末端設(shè)多電源切換箱，一級(jí)負(fù)荷導(dǎo)線均采用阻燃型導(dǎo)線，三級(jí)負(fù)荷采用普通導(dǎo)線。（5）照明配電系統(tǒng)：接入圖書(shū)館樓內(nèi)的電源呈樹(shù)干式、放射式向各個(gè)用電點(diǎn)進(jìn)行配電。每層均設(shè)置一個(gè)總配電箱，而后呈放射狀向各個(gè)房間配電；消防系統(tǒng)采用雙電源供電，設(shè)雙電源切換箱，導(dǎo)線采用阻燃型；應(yīng)急燈、疏散指示燈均選用自帶自充電源裝置燈具。（6）防雷接地保護(hù)1、根據(jù)建筑物的性質(zhì)及規(guī)模，本工程按二類(lèi)防雷設(shè)防，屋頂四周做避雷網(wǎng)，用柱內(nèi)鋼筋做引下線，間距小于18米，從三層起每三層做均壓環(huán)。2、建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)結(jié)，所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及防雷接地裝置與總等電位聯(lián)結(jié)，接地裝置共用基礎(chǔ)

9、鋼筋網(wǎng)作為接地極，接地電阻小于1歐姆。3、本工程采用TN-C-S系統(tǒng)聯(lián)合接地方式。（7）智能化系統(tǒng)包括電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。消防控制室設(shè)于一層。針對(duì)消防設(shè)置消防專(zhuān)用的電子感應(yīng)模塊，同時(shí)采用煙感與溫感，以達(dá)到自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)相關(guān)設(shè)備，以保證在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)。2、供水工程設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù)1、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1386)；2、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1487)；3、建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ1588)(修訂本)；4、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、；5、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ14090)；6、給水排水設(shè)計(jì)手冊(cè)；（2）消防用水量（1）、

10、消火栓用水量根據(jù)規(guī)范室內(nèi)為20L/S，室外為30L/S，豎管為15L/S，水槍為5L/S。（2）、自動(dòng)噴水用水量：根據(jù)高規(guī)規(guī)定本工程除書(shū)庫(kù)外，均按中危險(xiǎn)一級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度為每分鐘每平米6升，作用面積為160平米。（3）消防系統(tǒng)（1）、消火栓系統(tǒng)：根據(jù)高規(guī)規(guī)定，設(shè)置了獨(dú)立的消火栓給水系統(tǒng)，由室外吸水井、地下室水泵和屋頂?shù)南浪涔┧?。依?guī)范要求設(shè)兩個(gè)水泵接合器。室內(nèi)管網(wǎng)豎向成環(huán)，各層布置SN65消火栓，配25m水龍帶，直徑19mm的水槍一支設(shè)置于消火栓箱內(nèi)。箱內(nèi)裝有啟動(dòng)按紐，通至消防控制中心，并能自動(dòng)啟動(dòng)消防水泵，保證二股水柱同時(shí)到達(dá)建筑物內(nèi)任何一點(diǎn)?？紤]平時(shí)頂部?jī)蓪屿o壓不足，故在屋頂水箱間設(shè)增

11、壓設(shè)施。屋頂設(shè)有試驗(yàn)消火栓。（2）、自動(dòng)噴水給水系統(tǒng)：根據(jù)高規(guī)規(guī)定本工程除書(shū)庫(kù)外，均按中危險(xiǎn)一級(jí)設(shè)防，各層均布置快速響應(yīng)噴頭，系統(tǒng)由噴水泵和水箱供水，并在水箱間設(shè)增壓設(shè)施。系統(tǒng)按建筑防火分區(qū)設(shè)置報(bào)警閥壓力開(kāi)關(guān)，水力警鈴，水流指示器，閉式玻璃噴頭，末端試驗(yàn)裝置。在室外設(shè)有消防水泵接合器。（4）排水系統(tǒng)建筑物排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流設(shè)計(jì)。建筑物內(nèi)排水系統(tǒng)為重力排水，伸頂通氣，污水排至室外與化糞池或下水道連接。經(jīng)校區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)進(jìn)入市政排水管網(wǎng)。雨水在集水井收集后，經(jīng)排水管排入市政排水管網(wǎng)。四、投資估算的內(nèi)容本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)包括住宅建設(shè)、商業(yè)建設(shè)和公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（1）住宅建設(shè)包括學(xué)生公寓、酒店。（2）

12、商業(yè)建設(shè)包括購(gòu)物廣場(chǎng)、商鋪。（3）公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括公交調(diào)度室、項(xiàng)目的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程和區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。具體開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)甲乙合作雙方的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 表一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表單項(xiàng)建筑面積占地面積用地面積建筑密度容積率公寓2473870362866740.7%1.94商鋪10127購(gòu)物廣場(chǎng)82573142酒店124531426公交調(diào)度室6060合計(jì)5563511664表二：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2面積分成商業(yè)面積住宅面積總建筑面積綜合商業(yè)商鋪酒店公寓825710127124532473855575比例3:73

13、:72.5:7.52:8合計(jì)比例總計(jì)甲方24773038311349481357624.4%55575乙方578070899340197904199975.6%五、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總費(fèi)用支出包括前期工程建設(shè)產(chǎn)生的直接費(fèi)用和后期銷(xiāo)售產(chǎn)生的間接費(fèi)用兩部分。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的前期直接費(fèi)用由乙方支出，后期間接費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等）將根據(jù)合作雙方面積分配方案各自支出。本項(xiàng)目總投資為2.1152億元，每平方米建筑面積平均造價(jià)為3802元。項(xiàng)目總資金投入為1.1億元，一期啟動(dòng)資金7000萬(wàn)元。（見(jiàn)表二）表二：項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算單位工程量單價(jià)或費(fèi)率總成本（萬(wàn)元）備 注1土地及相關(guān)費(fèi)用畝4350

14、萬(wàn)/畝21502勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用萬(wàn)元116833%350按建安成本3建安成本平方米556352100元/11683按總建筑面積4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬(wàn)元1168310%1168按建安成本5報(bào)建費(fèi)用平方米55635120元/668按總建筑面積6工程管理費(fèi)用萬(wàn)元116835%584按建安成本7人防、安防平方米5563560元/334按總建筑面積8銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元499333%1498按方案三銷(xiāo)售收入9財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元110006%2101按一次性還款付息的連續(xù)復(fù)利計(jì)算，計(jì)算期為3年10小計(jì)（1-9項(xiàng)）2053611不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元205363%616按1-9項(xiàng)小計(jì)金額總投資合計(jì)平方米556353802元/21152六

15、、財(cái)務(wù)效益評(píng)估1、銷(xiāo)售收入估算如果項(xiàng)目全部出售，依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷(xiāo)售收入估算時(shí)均假設(shè)采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。因此參照項(xiàng)目區(qū)域周邊市場(chǎng)價(jià)格情況，項(xiàng)目的定價(jià)按照三種方案進(jìn)行預(yù)測(cè)，得出各價(jià)格方案下的銷(xiāo)售收入為：甲方可獲得銷(xiāo)售收入在8443萬(wàn)元至12812萬(wàn)元之間，乙方可獲得銷(xiāo)售收入在24860萬(wàn)元至37121萬(wàn)元之間，項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入在33303萬(wàn)元至49933萬(wàn)元之間。（見(jiàn)表三）表三、項(xiàng)目各價(jià)格方案的銷(xiāo)售收入估算表用地規(guī)劃建筑面積（）均價(jià)（元/）總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）價(jià)格方案一甲方商業(yè)551580004

16、4128443住宅806150004030乙方商業(yè)1286980001029524860住宅29130500014565合計(jì)555753330333303價(jià)格方案二甲方商業(yè)551510000551510352住宅806160004837乙方商業(yè)12869100001286930347住宅29130600017478合計(jì)555754069940699價(jià)格方案三甲方商業(yè)551513000717012812住宅806170005643乙方商業(yè)12869130001672937121住宅29130700020391合計(jì)555754993349933注：60的公交調(diào)度站面積不計(jì)入以上可售建筑面積2、銷(xiāo)售

17、時(shí)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：5.5%；（2）所得稅：在項(xiàng)目盈虧平衡后的盈利所得的15%（海南特區(qū)）。3、投資利潤(rùn)和凈利潤(rùn)估算根據(jù)上述稅費(fèi)計(jì)算，在三種價(jià)格方案下，最終甲方可獲得的投資利潤(rùn)在2806萬(wàn)元至6934萬(wàn)元之間，乙方可獲得的投資利潤(rùn)在7514萬(wàn)元至19100萬(wàn)元之間；扣除各自所得稅，甲方可獲得的凈利潤(rùn)在2385萬(wàn)元至5894萬(wàn)元之間，乙方可獲得的凈利潤(rùn)在6387萬(wàn)元至16235萬(wàn)元之間。（見(jiàn)表四）表四、稅后的實(shí)際銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)估算表方案合作雙方總投資總銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際銷(xiāo)售收入投資利潤(rùn)所得稅凈利潤(rùn)方案一甲方21152333038443464797928064212

18、385乙方24860136723493751411276387方案二甲方211524069910352569978346106923919乙方3034716692867812699190510794方案三甲方21152499331281270512107693410405894乙方37121204235079191002865162354、投資利潤(rùn)率和資金利潤(rùn)率估算項(xiàng)目主要由乙方投資興建，因此，對(duì)乙方進(jìn)行項(xiàng)目投資利潤(rùn)率及資金利潤(rùn)率估算。在不同價(jià)格方案下：Ø 項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率在35.52%至90.3%之間；Ø 項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率在30.2%至76.75%之間；Ø 項(xiàng)目的

19、資金利潤(rùn)率在113.57%至218.9%之間。（見(jiàn)表五）表五、利潤(rùn)率及資金利潤(rùn)率估算表單位：萬(wàn)元方案實(shí)際銷(xiāo)售收入總投資資金投入投資利潤(rùn)凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率資金利潤(rùn)率方案一2349321152110007514638735.52%30.2%113.57%方案二286782115211000126991079460.04%51.03%160.71%方案三350792115211000191001623590.3%76.75%218.9%5、年租金收入估算如果項(xiàng)目全部出租，根據(jù)雙方面積分配比例，當(dāng)商業(yè)按照50元/·月的租金進(jìn)行出租，酒店按照20元/·月的租金進(jìn)行出租，公寓按照

20、10元/·月的租金進(jìn)行出租，那么，在本項(xiàng)目中桂林洋農(nóng)場(chǎng)方可獲得的年租金收入為465萬(wàn)元；住隆與恒英公司可獲得的年租金收入為1234萬(wàn)元，即項(xiàng)目全部出租的年租金總收入為1699萬(wàn)元。（具體見(jiàn)表六）表六、年租金收入估算表 合作建筑面積（）租金（元/·月）年租金收入（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）甲方商業(yè)551550331465酒店31132075公寓49481059乙方商業(yè)12869507721234酒店934020224公寓1979010237合計(jì)55575169916996、年租金回報(bào)率及回收周期估算根據(jù)乙方的年租金收入估算，如果乙方持有物業(yè)用于出租，其年租金回報(bào)率為5.83%，回收周期為17年，而目前市場(chǎng)平均租金回報(bào)率在4%-5%之間，本項(xiàng)目的租金回報(bào)率高出市場(chǎng)平均水平的16%至45%之間，因此本項(xiàng)目如果進(jìn)行出租具有投資可行性。（見(jiàn)表七）表七、年租金回報(bào)率估算表 單位：萬(wàn)元年租金