寫字樓專題置業(yè)通

1、寫字樓市場寫字樓市場寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及典型在售項目分析寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及典型在售項目分析 入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析寫字樓投資回報率情況寫字樓投資回報率情況 個案分析及總結(jié)個案分析及總結(jié)寫字發(fā)展現(xiàn)狀寫字發(fā)展現(xiàn)狀寫字供銷情況：市場供銷均維持逐年增加態(tài)勢，一方面寫字供銷情況：市場供銷均維持逐年增加態(tài)勢，一方面伴隨供應(yīng)井噴伴隨供應(yīng)井噴, ,競爭加劇，另一方面市場銷售看漲，機遇競爭加劇，另一方面市場銷售看漲，機遇與風(fēng)險并存。與風(fēng)險并存。自2004年來，長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)相對平穩(wěn)，自2010年起，年供應(yīng)量增速加快，年供應(yīng)量猛增。2012年寫字樓供應(yīng)爆發(fā)式增長，寫字樓競爭激烈。長沙辦公寫字樓銷售面積

2、：2009年，寫字樓銷售面積為16.70萬，占房地產(chǎn)總銷售面積的0.9%；2010年，寫字樓銷售面積為17.96萬，占房地產(chǎn)總銷售面積的0.91%；2011年，寫字樓銷售面積為23.96萬平方米，占房地產(chǎn)總銷售面積的1.46%；2012年1-12月份，寫字樓銷售面積為42.92萬，銷售面積達(dá)歷史新高寫字樓現(xiàn)狀寫字樓現(xiàn)狀/ /發(fā)展格局發(fā)展格局現(xiàn)有高端寫字樓主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿線未來長沙新的商務(wù)中心主要分布在：省府CBD、濱江新城和梅溪湖等板塊。未來高端項寫字樓主要分布在：湘府路、湘江大道，五一路和芙蓉中路，韶山路也有部分高端寫字樓項目。在建在售項目：綠地中央廣場、奧克斯廣場、北辰定江

3、洋、華爾街中心、泊富國際廣場、萬達(dá)廣場、匯金國際、華晨世紀(jì)中心、恒力卡爾瑞中心、藍(lán)灣國際廣場、順天國際金融中心、乾城、喜盈門城市廣場、德斯勤城市廣場在建待售項目：大財門、保利國際廣場、太和廣場等主要籌建項目：華遠(yuǎn)華中心、世貿(mào)廣場、運達(dá)中央廣場、華悅城、浦發(fā)銀行大廈、楷林國際等項目現(xiàn)有重點寫字樓格局：目前重點寫字樓項目主要集中在現(xiàn)有重點寫字樓格局：目前重點寫字樓項目主要集中在河?xùn)|傳統(tǒng)河?xùn)|傳統(tǒng)CBDCBD區(qū)域。區(qū)域。寫字樓市場寫字樓市場/ /在售寫字樓分析在售寫字樓分析在售寫字樓情況：在售高端寫字樓均價在在售寫字樓情況：在售高端寫字樓均價在0.9-1.50.9-1.5萬萬/ /左左右，目前市場寫字

4、樓存量約右，目前市場寫字樓存量約5050萬。萬。注：統(tǒng)計日期截止至注：統(tǒng)計日期截止至20132013年年6 6月底月底寫字樓現(xiàn)狀寫字樓現(xiàn)狀/ /在售典型項目分析在售典型項目分析寫字樓現(xiàn)狀寫字樓現(xiàn)狀/ /在售典型項目分析在售典型項目分析一些高檔項目基本采取一些高檔項目基本采取整層或半層起售整層或半層起售，同時根據(jù)市場需求適當(dāng)，同時根據(jù)市場需求適當(dāng)調(diào)整銷售方式進(jìn)行單間銷售。根據(jù)寫字樓定位不同，在配套設(shè)施調(diào)整銷售方式進(jìn)行單間銷售。根據(jù)寫字樓定位不同，在配套設(shè)施中存在一定的差異，中存在一定的差異，高檔項目配套采用全鋼化玻璃幕墻、全智能高檔項目配套采用全鋼化玻璃幕墻、全智能化設(shè)施、中央空調(diào)、恒溫恒濕等，

5、層高保持在化設(shè)施、中央空調(diào)、恒溫恒濕等，層高保持在3.33.3米左右，特別是米左右，特別是大堂裝修采用全石材凸顯項目品質(zhì)，高度維持在大堂裝修采用全石材凸顯項目品質(zhì)，高度維持在1010米以上米以上。寫字樓井噴期：近寫字樓井噴期：近3030座座200200米以上高樓即將崛起，米以上高樓即將崛起，5A5A、地標(biāo)、地段之爭，地標(biāo)、地段之爭，3-53-5年內(nèi)寫字樓供應(yīng)面積達(dá)年內(nèi)寫字樓供應(yīng)面積達(dá)468468萬以萬以上；搶占市場先機是關(guān)鍵。上；搶占市場先機是關(guān)鍵。寫字樓市場寫字樓市場/ /未來競爭未來競爭123寫字樓推出量在逐年增加，而且增長迅速，市場競爭逐寫字樓推出量在逐年增加，而且增長迅速，市場競爭逐漸

6、激烈。未來潛在供應(yīng)量巨大，搶占先機是關(guān)鍵漸激烈。未來潛在供應(yīng)量巨大，搶占先機是關(guān)鍵市中心是寫字樓開發(fā)競爭的主戰(zhàn)場，新區(qū)的寫字樓還無市中心是寫字樓開發(fā)競爭的主戰(zhàn)場，新區(qū)的寫字樓還無法與市中心直接抗衡。法與市中心直接抗衡。寫字樓的檔次逐漸拉開，競爭層面正在由以前的價格競寫字樓的檔次逐漸拉開，競爭層面正在由以前的價格競爭向品質(zhì)競爭過渡。爭向品質(zhì)競爭過渡。寫字樓現(xiàn)狀寫字樓現(xiàn)狀/ /市場小結(jié)市場小結(jié)4寫字樓的銷售情況向好，由以前的好租不好售轉(zhuǎn)變我為寫字樓的銷售情況向好，由以前的好租不好售轉(zhuǎn)變我為租售兩旺。租售兩旺。5寫字樓的銷售周期在縮短，通常的平均銷售周期已經(jīng)縮寫字樓的銷售周期在縮短，通常的平均銷售周

7、期已經(jīng)縮短到一年左右短到一年左右3 3、入駐寫字樓租金情況分析、入駐寫字樓租金情況分析2 2、入駐寫字樓硬件分析、入駐寫字樓硬件分析4 4、入駐寫字樓租賃場地分、入駐寫字樓租賃場地分析析5 5、入駐寫字樓劣勢分析、入駐寫字樓劣勢分析入駐寫字樓入駐寫字樓情情況分析況分析1 1、駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃、駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分分寫字樓市場寫字樓市場/ /入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /入駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研入駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研5 5韶山路韶山路文化大廈文化大廈出租率出租率85%85%文化大廈入駐公司行業(yè)文化大廈入駐公司行業(yè)以科

8、技類為主，占據(jù)比例以科技類為主，占據(jù)比例29%29%，其次為服務(wù)和投資類行，其次為服務(wù)和投資類行業(yè)，分別為業(yè)，分別為18%18%、20%20%。其他的行業(yè)比例比較均勻。其他的行業(yè)比例比較均勻。文化大廈文化大廈39%39%的辦公面積為的辦公面積為60-10060-100，28%28%的辦公面積區(qū)間為的辦公面積區(qū)間為110-150110-150。其。其次有八層為公司的整體辦公：新華保險占三層辦公，進(jìn)出口銀行二層辦公，其次有八層為公司的整體辦公：新華保險占三層辦公，進(jìn)出口銀行二層辦公，其余三層分別為保利南湖廣場接待中心、保利物業(yè)管理公司、西格工貿(mào)。余三層分別為保利南湖廣場接待中心、保利物業(yè)管理公司、

9、西格工貿(mào)。目前入駐寫字樓的公司基本以科技、貿(mào)易、教育以及投資類為主，辦公面積區(qū)目前入駐寫字樓的公司基本以科技、貿(mào)易、教育以及投資類為主，辦公面積區(qū)間為間為50-20050-200左右，少量大型企業(yè)采取整層出租。同時他們對寫字樓有很高的左右，少量大型企業(yè)采取整層出租。同時他們對寫字樓有很高的要求，主要體現(xiàn)在交通和配套中。要求，主要體現(xiàn)在交通和配套中。入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /入駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研入駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /入駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分入駐寫字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分 項目名面積段劃分中天廣場華美歐大廈順天國際財

10、富中心第一大道中隆國際平和堂商務(wù)大廈文化大廈1000m2以上招商銀行，國信證券，中鋼集團財富證券華安保險，公共資源交易中心金融500m2以上房地產(chǎn)，信息，科技類公司服裝，廣告?zhèn)髅浇ㄖ悾h(huán)保業(yè)投資房地產(chǎn)，資產(chǎn)管理類公司留學(xué)機構(gòu)新華人壽保險，投資類公司200-500m2二級市場房地產(chǎn)，機械，重工類企業(yè)化妝品類，服裝保險，通信，房地產(chǎn)，電力貿(mào)易，科技化妝品，百貨貿(mào)易，教育類教育類金融衍生品行業(yè)，文化類企業(yè)100-200m2投資類，辦事處設(shè)計類工作室辦事處服務(wù)類辦事處周邊商業(yè)品牌辦事處文化傳媒行業(yè)金融、保險、制造、地產(chǎn)是長沙寫字樓的主要承租企業(yè)，所需辦公面積較大。租戶以長沙本地及國內(nèi)企業(yè)為主；外資企

11、業(yè)辦公場所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國際大酒店商務(wù)樓、亞大時代等，外資企業(yè)對于寫字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理、寫字樓配套等要求較高。100-200 、 200-300是長沙寫字樓的主力需求面積，46%的需求在此范圍內(nèi)；而租戶對于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的辦公面積需求較為均衡，所占比例大致為11-15%；3,000平方米以上的需求很少，僅占到3%。入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /硬件分析硬件分析專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓- -品質(zhì)有限品質(zhì)有限, ,指標(biāo)偏中低：未出現(xiàn)超高層、體量指標(biāo)偏中低：未出現(xiàn)超高層、體

12、量中型中型, ,大堂普遍偏小大堂普遍偏小! !指標(biāo)主流水平點評建筑高度100米以內(nèi)目前長沙沒有超高層寫字樓建筑面積4-5萬平米體量普遍中型單層面積1200-1500平米/層偏小的甲級寫字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.6米層高偏低，凈高難以滿足2.8米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積60-120平米受客戶購買力限制影響，面積劃分較小大堂高度多為單層高度（少數(shù)2層通高、個別3層通高）普遍尺度局促，中天廣場一枝獨秀，高度達(dá)15米（3層通高）大堂面積多為300平米以內(nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象寫字樓租價售價亞大時代2元/m2/天只租不售中天廣場3.0元/m2/天起12

13、000元/m2中隆國際1.8元/m2/天起5000元/m2五一路平和堂3.0元/m2/天均5380元/m2順天財富中心1.8元/m2/天均4800元/m2文化大廈1.8元/m2/天均6100元/m2華美歐大廈1.8元/m2/天均8100元/m2寫字樓租價售價亞大時代（含稅）2.5元/m2/天只租不售中天廣場4.0元/m2/天16000元/m2中隆國際2.3元/m2/天10000元/m2五一路平和堂(含稅)2.8元/m2/天順天財富中心2.2元/m2/天13000元/m2文化大廈1.8元/m2/天華美歐大廈2.3元/m2/天 20102010年寫字樓租金價格年寫字樓租金價格vs20132013年

14、寫字樓租售價格年寫字樓租售價格入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /租金情況分析租金情況分析入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /租金情況分析租金情況分析項目名亞大時代中天廣場中隆國際五一平和堂順天財富中心文化大廈華美歐大廈租金變動（%） 25% 33.3% 27.7% 6% 22.2% 持平持平 27%入駐寫字樓情況分析：入駐寫字樓情況分析： 1、中天廣場租金總價與租金增長率一枝獨秀 2、中隆國際，順天財富中心發(fā)展已久，折舊明顯，辦公室返修成本高；地段佳 3、華美歐大廈可隔層，性價比高，但大廈為公寓型寫字樓，不上檔次，返修成本高 4、文化大廈位于韶山路，租金價格穩(wěn)定，交通便利，成本低

15、，雖能保證入駐率，但價格增長困難租金數(shù)據(jù)對比：低端寫字樓租金增長放緩，折舊明顯；高端寫字樓租金數(shù)據(jù)對比：低端寫字樓租金增長放緩，折舊明顯；高端寫字樓租金增長明顯；高端寫字樓引領(lǐng)市場租金增長明顯；高端寫字樓引領(lǐng)市場價格的風(fēng)向標(biāo)價格的風(fēng)向標(biāo)入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /入駐寫字樓租賃場地分析入駐寫字樓租賃場地分析入駐寫字樓內(nèi)部實景入駐寫字樓內(nèi)部實景平和堂大廈華美歐大廈內(nèi)部實景圖（受物管限制，部分實景無法拍攝）順天財富中心：樓層凈高2.4，很壓抑平和堂和亞大時代：物業(yè)干凈，承租成本低華美歐大廈：可以隔層，層高凈6米，二次裝修成本高中隆國際：內(nèi)部破損嚴(yán)重，企業(yè)入駐裝修成本高入駐寫字樓情況分

16、析入駐寫字樓情況分析/ /入駐寫字樓租賃場地分析小結(jié)入駐寫字樓租賃場地分析小結(jié)單層面積較小單層面積較小 單層面積平均為1,751平方米，與北京、上海等成熟市場上的甲級寫字樓相比略小。而且通常進(jìn)行小面積分隔，以便于分散出售。層高偏低層高偏低 除中天達(dá)到凈高2.9米以外，其余基本集中在2.4-2.6米?？吞輸?shù)量配備不足，導(dǎo)致平均侯梯時間偏長客梯數(shù)量配備不足，導(dǎo)致平均侯梯時間偏長 每部客梯的平均服務(wù)面積達(dá)到7000m2以上，電梯以O(shè)tis 、三菱、日立等國內(nèi)合資品牌為主，速度普遍較慢，平均速度為2.5-3米/秒，低于成熟市場3.5米/秒的平均速度。停車位數(shù)量緊張停車位數(shù)量緊張 據(jù)有關(guān)資料，長沙寫字樓

17、項目平均189平方米配一個車位，但很多項目與酒店、商場、公寓共用停車場，專門供寫字樓使用的車位數(shù)量嚴(yán)重不足，低于甲級寫字樓平均150平方米配一個車位的標(biāo)準(zhǔn)。 入駐寫字樓情況分析入駐寫字樓情況分析/ /入駐寫字樓投資回報率分析入駐寫字樓投資回報率分析典型寫字樓租售回報情況：從市場調(diào)研來看，目前長沙典型寫字樓租售回報情況：從市場調(diào)研來看，目前長沙主要寫字樓售價約為主要寫字樓售價約為12000-2000012000-20000元元/ /，租金約為，租金約為8080元元/ /月；投資回報率約為月；投資回報率約為6.5%.6.5%.寫字樓板塊區(qū)域檔次租(元/m/月)售價（元/）靜態(tài)投資回報率運達(dá)國際廣場

18、金融街甲級5A130200007.80%亞大時代五一路乙級78150006.24%中天廣場五一路甲級90160006.75%中隆國際五一路甲級77.7160005.83%華僑國際侯家塘甲級84140007.20%順天財富中心芙蓉廣場甲級54120005.40%華晨.雙帆國際武廣新城甲級75150006.00%入駐寫字樓項目分析入駐寫字樓項目分析/ /小結(jié)小結(jié)123目前長沙租金較高的目前長沙租金較高的運達(dá)國際廣場，運達(dá)國際廣場，由于有喜來登國際酒店和美美百由于有喜來登國際酒店和美美百貨的帶動，且物業(yè)內(nèi)部條件較好，對國內(nèi)外知名企業(yè)吸引力很強，貨的帶動，且物業(yè)內(nèi)部條件較好，對國內(nèi)外知名企業(yè)吸引力很強

19、，租租金達(dá)到金達(dá)到3.7-43.7-4元元/ /. .天天。中天廣場作為甲級中天廣場作為甲級5A5A寫字樓，租金定為寫字樓，租金定為2.8-32.8-3元元/ /. .天天。其他寫字樓項目主要集中在。其他寫字樓項目主要集中在1.81.8元元/ / 天左右。天左右。金融、保險、制造、地產(chǎn)是長沙寫字樓的主要承租企業(yè)，所需辦公面金融、保險、制造、地產(chǎn)是長沙寫字樓的主要承租企業(yè)，所需辦公面積較大。積較大。租戶以長沙本地及國內(nèi)企業(yè)為主；外資企業(yè)辦公場所主要集租戶以長沙本地及國內(nèi)企業(yè)為主；外資企業(yè)辦公場所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國際大酒店商務(wù)樓、亞大時代等，中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國

20、際大酒店商務(wù)樓、亞大時代等，外資企業(yè)對于寫字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理、寫字樓配套外資企業(yè)對于寫字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理、寫字樓配套等要求較高。等要求較高。100-200100-200 、 200-300200-300是長沙寫字樓的主力需求面積是長沙寫字樓的主力需求面積，46%46%的需求的需求在此范圍內(nèi)；而租戶對于在此范圍內(nèi)；而租戶對于100100平方米以下、平方米以下、300-500300-500平方米、平方米、500-500-1,0001,000平方米、平方米、1,000-3,0001,000-3,000平方米的辦公面積需求較為均衡，所占比平方米的辦公面積需求較為均衡，所

21、占比例大致為例大致為11-15%11-15%；3,0003,000平方米以上的需求很少，僅占到平方米以上的需求很少，僅占到3%3%。4市場市場對于高端物業(yè)的接受程度高對于高端物業(yè)的接受程度高，運達(dá)廣場的高出租率充分說明了市，運達(dá)廣場的高出租率充分說明了市場對于物業(yè)條件和酒店、商場配套等的肯定。場對于物業(yè)條件和酒店、商場配套等的肯定。典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /個案個案1 1：萬達(dá)廣場：萬達(dá)廣場開 發(fā) 商長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司 建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，立面為low-E中空玻璃幕墻建筑面積35萬平方米建筑層數(shù)48層，負(fù)2-負(fù)3層為車庫，16層為商業(yè)中，8-48層為寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積單層

22、面積約1800，公攤32.5%面積分割8-19層為中等隔間123-296，21-48層為大隔間207-445標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8m，凈高3.5m電梯數(shù)量12客/2貨，30層以下為上海三菱，30層以上為日本進(jìn)口三菱車位數(shù)量1539個空調(diào)運行中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)銷售均價18000元/平方米銷 售 率100%入駐時間2013年基本信息項目概況：城市中心位置甲級寫字樓，絕版地段，銷售項目概況：城市中心位置甲級寫字樓，絕版地段，銷售較好。較好。典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /個案個案1 1：萬達(dá)廣場：萬達(dá)廣場147-370147-370小面積劃分，拆分靈活，市場接小面積劃分，拆分靈活，市場接

23、受度好。受度好。銷售情況分析：銷售情況分析：作為同期在售的唯一高端作為同期在售的唯一高端5A5A級寫字樓，萬達(dá)項目在亮相級寫字樓，萬達(dá)項目在亮相之初就受到市場的熱烈追捧，開盤當(dāng)天已完銷之初就受到市場的熱烈追捧，開盤當(dāng)天已完銷80%80%以上，以上，開盤開盤1 1個月內(nèi)完成實際成交簽約個月內(nèi)完成實際成交簽約75%75%。項目定價毛坯項目定價毛坯1700017000元元/ /，創(chuàng)下長沙寫字樓售價新標(biāo)桿。，創(chuàng)下長沙寫字樓售價新標(biāo)桿。銷售速度定價方式背江約14000約18000面江約21000約16000典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /個案個案1 1：萬達(dá)廣場：萬達(dá)廣場典型寫字樓項目分析典型

24、寫字樓項目分析/ /個案個案1 1：萬達(dá)廣場：萬達(dá)廣場項目小結(jié)：項目小結(jié)：“絕版地段絕版地段”城市中心位置甲級寫字樓，絕版地段，未來升值空間有效打動投資客“小面積靈活分割小面積靈活分割”147-370平米小面積劃分，拆分靈活，市場接受度好。“小面積靈活分割小面積靈活分割”項目投資客占80%以上，大企業(yè)客戶比重大，客戶以本地及外省人群為主。典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /個案個案2 2：泊富國際廣場：泊富國際廣場項目概況：地段項目概況：地段+ +高度高度+ +配套配套= =長沙超長沙超5A5A甲級寫甲級寫字樓代表字樓代表基本信息開 發(fā) 商湖南泊富地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑風(fēng)格建筑面積總建28

25、.6萬，寫字樓10萬建筑層數(shù)49層標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000面積分割500-700標(biāo)準(zhǔn)層高電梯數(shù)量20臺電梯，16米大堂，中央空調(diào)，直飲水車位數(shù)量空調(diào)運行銷售均價折后均價：15000元/銷 售 率整層或半層出售入駐時間典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /個案個案2 2：泊富國際廣場：泊富國際廣場l泊富單層面積2000，銷售以半層或一層起賣。l由于采用框架無柱結(jié)構(gòu)，泊富在各層內(nèi)可自由進(jìn)行面積組合、分割。大面積銷售提高了客戶檔次，大面積銷售提高了客戶檔次， 但也為銷售帶來但也為銷售帶來壓力。壓力。項目小結(jié)：項目小結(jié)：典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /個案個案2 2：泊富國際廣場：泊富國際廣

26、場“ “甲級寫字樓代表甲級寫字樓代表”泊富國際廣場地段+高度+配套=長沙超5A甲級寫字樓代表，268m高度在長沙屈指可數(shù)。“ “黃金地段黃金地段”項目位于芙蓉路，開福區(qū)規(guī)劃金融街中心位置，未來發(fā)展?jié)摿薮??！?“大面積銷售速度慢大面積銷售速度慢”項目銷售半層或者整層起售，大面積銷售提高了客戶檔次， 但也為銷售帶來壓力。典型寫字樓項目分析典型寫字樓項目分析/ /在售高端項目硬件打造在售高端項目硬件打造項目租金水平客戶建筑風(fēng)格 建筑面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 面積分割 標(biāo)準(zhǔn)層高 電梯數(shù)量 車位數(shù)量 空調(diào)運行 銷售均價 智 能 化 產(chǎn)品優(yōu)勢萬達(dá)/金融、投資/咨詢業(yè)現(xiàn)代風(fēng)格，立面為low-E中空玻璃幕

27、墻35萬平方米48層，負(fù)2-負(fù)3層為車庫，16層為商業(yè)中，8-48層為寫字樓單層面積約1800，公攤32.5%8-19層為中等隔間123-296，21-48層為大隔間207-445標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8m，凈高3.5m12客/2貨，30層以下為上海三菱，30層以上為日本進(jìn)口三菱1539個中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)18000元/平方米城中心，湘江風(fēng)光，大型商業(yè)徳思勤/金融、投資/咨詢業(yè)現(xiàn)代風(fēng)格，外墻立面為low-E中空玻璃幕墻總建面積156萬平方米（其中商業(yè)商務(wù)100萬平方米）32層，規(guī)劃14棟寫字樓（尚未公開）/標(biāo)準(zhǔn)層層高4.2m9部國際品牌電梯，1.6T荷載，轎廂凈高3.6米室內(nèi)7583 個；室外58 個變流量空調(diào)系統(tǒng)，全新風(fēng)換氣系統(tǒng)智能5A、車庫管理系統(tǒng)、國際多功能視頻會議系統(tǒng)等省府CBD，4.2米層高，酒店式大堂，世界級CBRE一鍵式管家服務(wù)華遠(yuǎn)/金融、投資/咨詢業(yè)現(xiàn)代風(fēng)格，low-E中空玻璃幕墻項目分南北兩區(qū)，其中北區(qū)總建筑面積逾80萬平米，南區(qū)20萬平方米數(shù)棟超百米摩天建筑（四期為61層超高層五A寫字樓、香格里拉酒店）單層面積超2000平方米/標(biāo)準(zhǔn)層高超4m/項目總車位為3604個，一期預(yù)計車位498個中央空調(diào)智能5A，數(shù)字安防系統(tǒng)、會議系統(tǒng)等LEED-ND 綠色城區(qū)；物管世邦魏理仕；地鐵；城中心，湘江風(fēng)光高端甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：高質(zhì)量玻璃幕墻，進(jìn)口大理石高端甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：高質(zhì)量玻璃幕