春天營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃報(bào)告

1、XX春天營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告第一部分：市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境分析1. 2001 -2020年珠海都市總體規(guī)劃2003年5月，珠海市最新都市總體規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，總 體規(guī)劃的獲批，珠海的都市定位為“珠江三角洲中心都市 之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游都市”。這對(duì)珠海的建設(shè)和進(jìn) 展起到良好的指導(dǎo)和促進(jìn)作用，同時(shí)阻礙著珠海工業(yè)、商業(yè)、 房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等的進(jìn)展，戰(zhàn)略性刺激珠海經(jīng) 濟(jì)的提升。2. 港珠澳大橋、廣珠輕軌鐵路興建在即港珠澳大橋經(jīng)國(guó)務(wù)院立項(xiàng)并預(yù)備興建， 對(duì)珠海的進(jìn)展有著 非同平常的阻礙力。廣珠輕軌鐵路立即動(dòng)工，珠海以后將成 為中國(guó)華南甚至含大西南在內(nèi)的交通樞紐都市，從而帶動(dòng)人 流、物流、資金流、

2、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的 公路網(wǎng)建設(shè)，勢(shì)必使珠海從一個(gè)盡端性都市真正提升至區(qū)域 中心樞紐都市的戰(zhàn)略地位。3. 良好的政策環(huán)境珠海市政府樹(shù)立建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”的目標(biāo)任務(wù)， 積極實(shí)施“科教興市、實(shí)業(yè)旺市、環(huán)境強(qiáng)市、文化盛市”的 四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)“工業(yè)西進(jìn)，都市西拓”和新型工業(yè)化， 使珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擺脫多年來(lái)依靠政策性驅(qū)動(dòng)維持增速的被動(dòng) 局面，開(kāi)始出現(xiàn)企業(yè)（特不是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資，消 費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和出口需求增加為動(dòng)力的擴(kuò)張勢(shì)頭，全市經(jīng)濟(jì)取 得跨越式進(jìn)展。4. 與港、澳經(jīng)濟(jì)合作加強(qiáng)假如講港、珠、澳大橋從交通硬件設(shè)施方面奠定了加強(qiáng)珠、港、澳經(jīng)濟(jì)往來(lái)的基礎(chǔ)，那么，CEPA的簽署則從政

3、策軟件方面促進(jìn)珠海與港、澳的經(jīng)濟(jì)合作。小結(jié)：一個(gè)都市房地產(chǎn)的進(jìn)展依靠那個(gè)都市整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，相對(duì)地，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展也能拉動(dòng)都市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)是一個(gè) 都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的晴雨表，珠海市新一輪的都市與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展戰(zhàn) 略，以及政府出臺(tái)的相關(guān)政策，關(guān)于本項(xiàng)目來(lái)講都可謂為利 好消息。二、珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1. 2003年珠海房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)(1)二級(jí)市場(chǎng)年份商品房施工面積住宅施 工 面積商品房竣工面積住宅竣 工 面積商品房銷(xiāo)售面積住宅銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售金額住宅銷(xiāo)售金額2001378.26275.77116.5897.92119.51105.5341.73123443259.4394.2

4、683.19134.14124.4646.6135.962003230.46184.65154.78121.810939.2135.242003年珠海城中舊村改造工程共完成投資25.89億元，105萬(wàn)平方米回遷房交付使用，商品房竣工面積 154.78平方米，比上 年減少7.6%;商品房銷(xiāo)售額39.21億元，比上年增長(zhǎng) 8.3%；銷(xiāo)售面積121.75面平方，比上年增長(zhǎng) 6.6%。其 中，商品住宅銷(xiāo)售109.01萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)12.0%； 辦公用房銷(xiāo)售1.03萬(wàn)平方米，比上年減少 73.6%；商 業(yè)用房銷(xiāo)售8.64萬(wàn)平方米，比上年減少 10.6%。分析：以上資料反映，2003年珠海房地產(chǎn)進(jìn)展

5、形勢(shì)較好。商品房竣工面積減少7.6%,而商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 6.6%, 講明2003年珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房需求呈上升趨勢(shì)；其 中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.0%，證明消費(fèi)者對(duì)住宅的需求上升明顯，商品住宅需求增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積的供 給負(fù)增長(zhǎng)。(2)交易統(tǒng)計(jì)截止到2003年10月，珠海市房地產(chǎn)登記交易中心完成房產(chǎn)交易48349宗，交易面積達(dá)10566777.89平方米，交易金額1576284.55萬(wàn)元。商品房預(yù)購(gòu)登記 982宗，面積92464.77平方米，金額34132.86萬(wàn)元；抵押登記884宗，面積111092.51平方米，非權(quán)屬變更 718宗，面積110024.16 平方米。分析：從上述統(tǒng)

6、計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，目前珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂交易活躍，交易方式多樣，不僅新建商品房交易活躍，二手商品房抵押等也特不活躍，顯示出珠海人把商品房當(dāng)作一種投資手段的現(xiàn)象比較普遍。(3 )價(jià)格統(tǒng)計(jì)2003年1-9月，珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 28.60億元，同比下降5.85% ;商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額為82.04平方米和29.51億元，同比增長(zhǎng)3.82%和8.34%；其中商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.24%和8.97%。商品住宅的空置面積同比下降9.79%。分析：2003年1-9月珠海商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5.24%，而銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)8.97%，增長(zhǎng)比率超過(guò)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)比率3.73個(gè)百分點(diǎn)，證明珠海

7、商品住宅的價(jià)格在和氣上漲。小結(jié)：以上分析表明，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展良好。商品住宅市場(chǎng)需求開(kāi)始明顯上升，價(jià)格有所上漲。2.目前珠海樓市的幾個(gè)特點(diǎn)(1)珠海樓市逐步向市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，復(fù)工項(xiàng)目初露端倪2000年，市政府針對(duì)珠海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展落后以及城中舊村嚴(yán)峻阻礙珠海社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和都市形象的局面，開(kāi)始進(jìn)行城中舊村改造，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，差不多停止了香洲城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工。至2003年6月，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始適度 有序放開(kāi)，之前應(yīng)城中村改造停滯下來(lái)的項(xiàng)目相繼提 出申請(qǐng)復(fù)工。2004年，經(jīng)審批獲準(zhǔn)復(fù)工的項(xiàng)目已進(jìn)入 市場(chǎng)，并在2004年上半年的珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)上唱起了 主角珠海市場(chǎng)在建在售非城

8、中村項(xiàng)目一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)位置占地面積（mb總建筑面 積（m）工程進(jìn)度住宅套數(shù)檸溪銀樺新 村 三期沿河路與人民路交匯處6000 多30000 多挖地下停車(chē)場(chǎng)170吉寧山莊香洲吉檸路8號(hào)1096521930部分建至3-4層148恒翠山莊香溪路13798多層已封頂，小 高層建至2/3， 可能7月15日 交樓192卓雅苑富檸街30005000已建至4層90吉大華景山居吉大石花東路58號(hào)1400018000多層封頂，高層建至7層70金色九九洲大道與15923.553824一期封頂456洲建業(yè)一路交匯處園林熙郡吉大園林路2700077512504世航中心景山路與吉大路交匯處4900 多正進(jìn)行地下室和人防

9、建設(shè)，10月封頂160景山茗園吉大水庫(kù)旁1682780多戶拱北中庭居拱北粵華路279號(hào)4000 多6000 左右148簡(jiǎn)美都 市 中心拱北粵海中 路1003-1009號(hào)2000 多11000 多建至3層，可能7、8月可拿預(yù)售證172頤清園拱北聯(lián)安路102號(hào)25887已全部封頂，高層正在裝修360金桂軒九洲大道西1043號(hào)桂花村內(nèi)3780.68已建至14層，8月可封頂146夏灣中珠三期.拱北港昌路15000 多43000 多挖地下停車(chē)場(chǎng)600幸福時(shí)刻金河灣夏灣灣二路北側(cè)1006622467.8已打好樁，年底完工290、上.前山棕櫚假日明珠路與梅華路交匯處125000220000一期封頂2000多套，一期327戶榮泰河庭前山金雞路515號(hào)130000230000一期5月交付使用，二、三期尚未動(dòng)工184套（未計(jì)500多戶回遷戶）福泰花園前山明珠南路2068號(hào)20002.5已建至4層，5月初封頂252西海花園前山