淺析對《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善

1、淺析對物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善淺析對物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善關(guān)鍵詞：車位物權(quán)法 建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容提要：我國物權(quán)法規(guī)定車位權(quán)屬處理“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的 需要”的表述過于概括，“其它場地”所指不明，約定歸屬不切實際 且有違法律體系的一致性。應(yīng)立足我國國情，從車位的性質(zhì)、類型、 功能、土地使用權(quán)的狀況、車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系等方面加以分 析，借鑒國外立法例，在堅持小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的立法 宗旨下，完善物權(quán)法的車位權(quán)屬規(guī)則。一、對物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī)則的檢視物權(quán)法第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護(hù)業(yè)主利益的價值選擇,對于構(gòu)建和諧社區(qū)、 維護(hù)社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于

2、概括，極易發(fā)生理解 上的分歧。譬如，“首先”應(yīng)是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu) 先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)。1(p35) “首先”不同于“優(yōu)先”,對其理 解應(yīng)服從保護(hù)業(yè)主利益的立法目的。(p92) “首先”是不區(qū)分條件地 優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。(p158)車位的購買數(shù)量應(yīng)在合理范圍之內(nèi)， 且只是用于生活用途，不得用于經(jīng)營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶 一個。(p83)這種規(guī)定的模糊性，導(dǎo)致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為 此，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法 律若干問題的解釋(以下簡稱解釋)第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照 配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的, 應(yīng)當(dāng)認(rèn)

3、定其行為符合物權(quán)法有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的 規(guī)定。但解釋仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產(chǎn)權(quán)登記交易中心 的調(diào)研，辦理車位產(chǎn)權(quán)登記的難點就在于如何認(rèn)定該車位是否已“首 先滿足業(yè)主的需要” ？當(dāng)事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位 的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制？可見，這種模糊規(guī)定亟 待改進(jìn)，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。從表面來看，物權(quán)法第74條第2款規(guī)定尊重當(dāng)事人的意思自治，順應(yīng) 市場經(jīng)濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關(guān)立法， 審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質(zhì)疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍 然供不應(yīng)求，屬于稀缺資源；房地產(chǎn)市場基本處于賣方市場，缺乏競爭；國

4、家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。物權(quán)法第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之 處。其一，“其它場地”所指不明，易滋爭議。有人認(rèn)為，“其它場 地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空 地。（p602）還有人認(rèn)為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃” 為判斷標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)局限于“土地”，在解釋上與“土地”同其意義 者，亦在之列，包括：首層架空層、結(jié)建人防工程等。（p19-20）可 以說，至今首層架空層車位、地下車位的權(quán)屬仍不明確與此不無關(guān)系。 其二，車位共有權(quán)的內(nèi)容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售？誰 有權(quán)岀售？誰有權(quán)買受？所取得的是車位所有權(quán)還是

5、專用權(quán)?所得收 益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由物權(quán)法加以明定。二、對車位法律性質(zhì)的分析有學(xué)者認(rèn)為，車位不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體。（p51）那 么，車位是否是獨立物?通說認(rèn)為，獨立物是指依社會觀念認(rèn)可的、 得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃 分而獨立者。（p80）關(guān)于獨立物的判斷標(biāo)準(zhǔn)，從古至今不斷演進(jìn)，但 無非是強調(diào)物要有形式上或觀念上的獨立性、使用上的獨立性，以便 在其上設(shè)定一個獨立的物權(quán)，滿足人們生產(chǎn)生活的需要，維護(hù)交易的 秩序。停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利, 人們?nèi)藶樵谄渲型ㄟ^劃線等方式明確一

6、個個車位的范圍并作為單獨 的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同吋，車位具有停放車 輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位， 實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的 獨立性。據(jù)此，可認(rèn)定車位為獨立物。物權(quán)法笫74條第2款關(guān)于 車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位 就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標(biāo)準(zhǔn)是: 物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、 損害或喪失效用。（p24）顯然，車位不符合該標(biāo)準(zhǔn)。作為獨立物的車位就具備構(gòu)成專有部分的可能性，可以被認(rèn)定為專有部分，成為 專有權(quán)的客體，由業(yè)

7、主或開發(fā)商享有專有權(quán)，通過登記取得獨立的產(chǎn) 權(quán)證書，可以單獨流轉(zhuǎn)。許多國家和地區(qū)不乏將車位認(rèn)定為專有部分的立法例。德國住宅所有權(quán)法第3條第2項規(guī)定：“以持久性的 界限標(biāo)明范圍的停車場，視為有獨立性的房間?！?10 (p424)美國法 將專門停車場中的車位認(rèn)定為專有部分，開發(fā)商可以單獨轉(zhuǎn)讓、出租 和抵押。我國臺灣地區(qū)自行增設(shè)停車位、獎勵增設(shè)停車位可以成為區(qū) 分所有建筑物的專有部分。然而，物權(quán)法并沒有明確車位是否構(gòu) 成專有部分。解釋笫2條彌補了這一缺漏，明確了車位構(gòu)成專有 部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定 業(yè)主所有權(quán)的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有 構(gòu)

8、造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排 他使用”即可。建議物權(quán)法修改時，在檢討解釋的基礎(chǔ)上， 增加對車位構(gòu)成專有部分的規(guī)定。當(dāng)然，車位是獨立物并不意味著車 位只能構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是 共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀 況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。 有 學(xué)者認(rèn)為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物” o其處分應(yīng)依物權(quán)法 笫115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。 11 (p64-65)該觀點看到了車位具有獨立性和輔助的經(jīng)濟效用，但 是卻忽略了車位的獨立使用價值。從物的最大特

9、點是，如果沒有主物 的存在，從物無法獨立發(fā)揮其效用，例如沒有刀的刀鞘，沒有燈的燈 罩等。由于喪失了對主物的輔助與配合作用，其效用完全無法獨立顯 現(xiàn)。(p15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨立發(fā)揮其泊 車的功能。盡管不能否認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位是區(qū)分所有建筑物的配套 設(shè)施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關(guān)聯(lián)性并不能體現(xiàn) 為物與物之間的主從關(guān)系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權(quán) 屬問題，就可能出現(xiàn):一是在當(dāng)事人沒有特別約定吋，地下車位歸業(yè) 主共有，因其建筑成本比較高，對開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過 約定保留作為從物的車位所有權(quán)，將會利用其優(yōu)勢地位，壟斷車位資 源，高價出售或出租車

10、位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對車位應(yīng)有的合 法利益。三、對車位權(quán)屬規(guī)則的應(yīng)然分析 (一)對車位功能的分析我國建設(shè)部和地方政府出臺的規(guī)范性文件對車位的配建做出了規(guī) 定。根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時，應(yīng)該報經(jīng)規(guī)劃修建 一定比例的車位，作為配套設(shè)施。強制配建車位作為配套設(shè)施，也是 許多國家和地區(qū)的通例。如根據(jù)法國都市計劃法，于新建建筑物 吋，建筑者負(fù)有于建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計一停車空間的義務(wù)。 13 (p210)加拿大多倫多市要求開發(fā)商必須依法為擁有2間臥室的 住戶配置1個停車位，為擁有3間以上臥室的住戶配置2個停車位。 13 (p5)我國臺灣地區(qū)1991年“內(nèi)政部營建署”發(fā)布命令，規(guī)定

11、日 后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為公共設(shè) 施。在我國汽車c成為城市居民岀行的重要交通工具，而且隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和國民生活水平的提高，人們對汽車的需求量還會增加。 因而，居住在小區(qū)里的有車業(yè)主對車位的需求是必然的。將法定車位 作為配套設(shè)施，有利于滿足業(yè)主的停車需要，提升小區(qū)的居住環(huán)境。 (二)對車位權(quán)屬所涉利益及其規(guī)范性質(zhì)的分析民法規(guī)范的核心任務(wù)就是協(xié)調(diào)利益關(guān)系，立法者總是要根據(jù)利益關(guān)系的不同類型， 設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。14(p93)因而，討論物權(quán)法車位權(quán)屬規(guī) 則的應(yīng)然狀態(tài)，就有必要分析車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系。民法所協(xié) 調(diào)的利益關(guān)系從總體上來講，主要包括以下三種類型：

12、民事主體與民 事主體之間的利益關(guān)系；民事主體利益與國家利益之間的關(guān)系；民事 主體利益與社會公共利益之間的關(guān)系。14(p93)般來說，對于民 事主體與民事主體之間利益關(guān)系的調(diào)整主要借助任意性規(guī)范，此外還 有倡導(dǎo)性規(guī)范和混合性規(guī)范。對于民事主體利益與國家利益、社會公 共利益之間關(guān)系的調(diào)整主要借助強行性規(guī)范。那么，就小區(qū)車位權(quán)屬 所涉及的利益關(guān)系而言，由于法定車位是小區(qū)的配套設(shè)施，缺少則房 屋單元和整個小區(qū)對業(yè)主就失去了應(yīng)有的價值，如果對其規(guī)范不好， 勢必影響社區(qū)的和諧、社會的穩(wěn)定，進(jìn)而損害公眾利益，因而法定車 位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系表面看來是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，實質(zhì) 上應(yīng)屬于民事主體利益與社會公共利益之間的關(guān)系，理應(yīng)由強行性規(guī) 范加以調(diào)整。結(jié)合上述對法定車位功能的分析，應(yīng)強制規(guī)定小區(qū)須配 建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強制性地向業(yè)主移 交法定車位的控制權(quán)。在共有車位中，強制設(shè)置專供來客使用的車位。 因為這類車位供來訪的親戚朋友或為業(yè)主服務(wù)人員的車輛停放使用， 具有公共性和臨吋性，應(yīng)屬小區(qū)的公共配套設(shè)施。 由于增設(shè)車 位是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)于法定配套以外依法自行建造的車位，