村級(jí)留用地項(xiàng)目發(fā)展前景探討

1、村級(jí)留用地項(xiàng)目發(fā)展前景探討來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)作者：曾薇2012年07月18日 17:18我來(lái)說(shuō)兩句0論壇背景：杭州在建的村級(jí)留用地項(xiàng)目有很多，比如銀泰城、桔子里、西溪壹號(hào)、創(chuàng)美華彩國(guó) 際等等，各家開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候遇到了哪些問(wèn)題呢？在營(yíng)銷過(guò)程屮，又是如 何促進(jìn)銷售解除購(gòu)房者的后顧之憂呢？對(duì)于村級(jí)留用地的政策變化，各位專家乂有 怎樣的看法？主辦單位：搜狐焦點(diǎn)論壇時(shí)間：7月19日14:00 現(xiàn)場(chǎng)直播：搜狐焦點(diǎn)、_gtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgtgt 論壇流程 ltltltltltltltltltltltltltltltltltltlt 第一部分：主辦方致辭(14:

2、00-14:10)搜狐焦點(diǎn)杭州首席代表章升 第二部分：專家觀點(diǎn)(14:10-14:20)議題：村級(jí)留用地項(xiàng)目發(fā)展的前景 機(jī)構(gòu)專家代表：陳煥春：漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理媒體專家代表： 楊華斌：房產(chǎn)天下執(zhí)行總編第三部分：開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言(14:20-16:00) 議題：村級(jí)留用地項(xiàng)目發(fā)展的前景、開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)、政策變化 創(chuàng)美華彩國(guó)際：副總經(jīng)理徐志堅(jiān)桔子里：營(yíng)銷總監(jiān)黃非 永茂西溪壹號(hào)：營(yíng)銷總監(jiān)張騎兵丁蘭廣場(chǎng)：營(yíng)銷總監(jiān)張偉 天港置業(yè)：營(yíng)銷部經(jīng)理趙云銀泰城：市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理徐琦敏 天策咨詢：總經(jīng)理余立鴻西溪谷：林彬相關(guān)鏈接：新聞會(huì)客廳村級(jí)留用地發(fā)展前景探討以及政策解讀 村級(jí)留用地由于其特殊性一直是受到人們的關(guān)注，

3、據(jù)悉，杭州留用地存量大概為 1000015000 畝。在杭州留用地項(xiàng)目主要集中在三墩、下沙、留下和濱江，大部分為寫(xiě)字樓、公建項(xiàng) 目，商住兩用的項(xiàng)目也占了大部分。村級(jí)留用地項(xiàng)目到底有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)？ ！初次接觸村級(jí)留用地項(xiàng)目，相信不少購(gòu)房者對(duì)于村級(jí)留用地項(xiàng)目的概念存在很多誤 區(qū)，導(dǎo)致后期產(chǎn)生不少糾紛。在杭州就出現(xiàn)過(guò)留用地項(xiàng)目的業(yè)主因?yàn)槟貌坏疆a(chǎn)權(quán)證 而集體退房，其實(shí)只要了解清楚村級(jí)留用地項(xiàng)目，這些糾紛都是可以避免的。 以下為直播內(nèi)容實(shí)錄【王歡】：首先感謝大家來(lái)到這個(gè)論壇，參加這次討論，我是搜狐焦點(diǎn)杭州站的主 編王歡，本來(lái)坐在這個(gè)位置上的應(yīng)該是我們的總經(jīng)理章升，但他因?yàn)楸皇姓羞^(guò) 去談一個(gè)下半年大型的合

4、作，所以不能和大家見(jiàn)面，我想他今后會(huì)去你們各位的公 司單獨(dú)拜訪的?？赡艽蠹覍?duì)于搜狐焦點(diǎn)比較熟悉了，可能今年上半年以來(lái)，搜狐焦點(diǎn)相當(dāng)于回歸主 流媒體的位置，從2006年開(kāi)始在杭州建站，可能從今年開(kāi)始各位對(duì)我們杭州站有一定的熟悉和認(rèn)識(shí)，包括 我們二季度也超額完成了任務(wù)，得到了總部的嘉獎(jiǎng)，所以感謝各位對(duì)我們的支持。這次活動(dòng)的初衷，可能跟搜狐焦點(diǎn)一貫的媒體立場(chǎng)有關(guān)系，我們比較關(guān)注從網(wǎng)友的 角度看待行業(yè)內(nèi)的事情，我們接下去的動(dòng)作可能會(huì)更關(guān)注開(kāi)發(fā)商，希望能夠和開(kāi)發(fā) 商一起促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，前段吋間跟銀泰城錢(qián)耀東錢(qián)總聊天，說(shuō)起村級(jí)留 用地的事情，當(dāng)時(shí)我們有四五個(gè)開(kāi)發(fā)商一起聊天，很多開(kāi)發(fā)商都對(duì)村級(jí)留用地

5、很不 知道，大家都圍著錢(qián)總問(wèn)這問(wèn)那，錢(qián)總像專家一樣給他們上課。當(dāng)時(shí)我就跟錢(qián)總商 量，說(shuō)一起搞這個(gè)座談會(huì)，大家把比較復(fù)雜的村級(jí)留用地的事情能夠聊清楚、聊透 ,包括開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)村級(jí)留用地的時(shí)候可能會(huì)遇到的問(wèn)題，包括在營(yíng)銷推廣上以后 可能遇到的一些事情，比如口子會(huì)不會(huì)放開(kāi)，營(yíng)銷方面大家有沒(méi)有值得互相借鑒的 事情，包括后面三位也是看了我們網(wǎng)上的遇到，今天早上就過(guò)來(lái)參加我們的這次會(huì) 議。所以非常感謝大家對(duì)搜狐焦點(diǎn)的支持，也非常感謝大家對(duì)這次論壇的支持，接下去 的時(shí)間我交給我們的主持人，和大家一起來(lái)交流村級(jí)留用地的事情，謝謝大家?！局鞒秩恕?首先感謝各位專家、開(kāi)發(fā)商代表蒞臨我們的會(huì)議，感謝大家。 我們知道

6、，杭州在建的村級(jí)留用地項(xiàng)目有很多，比如銀泰城、桔子里、創(chuàng)美華彩國(guó) 際等，各家開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候遇到了哪些問(wèn)題呢？在營(yíng)銷過(guò)程當(dāng)中，又是如 何促進(jìn)銷售解除購(gòu)房者的后顧z憂呢？對(duì)于村級(jí)留用地政策變化，各位專家又有怎 樣的看法？首先有請(qǐng)漢嘉咨詢機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陳煥春陳總給我們講解一下?！娟悷ù骸?村級(jí)留用地我們也接觸了很久了，這里面有一個(gè)比較重要的政策，應(yīng) 該是在09年、10年左右，就是從允許村級(jí)留用地走招拍掛程序之后，最小單位可以到戶的概念，這 個(gè)政策對(duì)杭州村級(jí)留用地而言是非常非常重要的一個(gè)政策。從這個(gè)政策z后，就有 很多合理、合法，或者是更合理、更合法的村級(jí)留用地項(xiàng)目出現(xiàn)，它們49部分中如果產(chǎn)權(quán)都

7、明晰的話，會(huì)跟商業(yè)用地里面的酒丿占式公寓也好、商業(yè)也好沒(méi) 有任何區(qū)別，手續(xù)上都是一樣的。所以現(xiàn)在大家看到市面上的村級(jí)留用地產(chǎn)品，可 能就是有兩種，一種是按之前政策來(lái)辦的，就是不走招拍掛程序的，不走招拍掛程 序的這種村級(jí)留用地一般來(lái)說(shuō)沒(méi)有分散的產(chǎn)權(quán)，是整的，所以在銷售過(guò)程當(dāng)屮是以 租代售，它的優(yōu)點(diǎn)是單元分割可以很自由，反正是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，愛(ài)分多大就分多大。 但是在新的政策出臺(tái)之后，因?yàn)楝F(xiàn)在“禁九令”也比較嚴(yán)格，如果從這個(gè)政策來(lái)看， 其實(shí)酒店式物業(yè)也比較難，但是從整個(gè)杭州報(bào)批情況來(lái)看，因?yàn)樾抡叩拇寮?jí)留用 地目前不是特別多，還是個(gè)位數(shù)，很少，就我近期發(fā)現(xiàn)，可能個(gè)別還是在新的“禁 九令”z后，貌似有一定

8、余地的，但是這個(gè)沒(méi)有經(jīng)過(guò)官方驗(yàn)證，是個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的推論 ，但是這點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)村級(jí)留用地的開(kāi)發(fā)商來(lái)講很關(guān)鍵。村級(jí)留用地概念是什么呢？可能很多消費(fèi)者不是很清楚，談到村級(jí)留用地可能認(rèn)為 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，被理解為小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)村級(jí)留用地跟小產(chǎn)權(quán)房是不同的概念，小產(chǎn)權(quán) 房是非法產(chǎn)品，農(nóng)民拿自己的宅基地建房子，也沒(méi)有什么正規(guī)的任何手續(xù)就拿來(lái)賣(mài) 。但是村級(jí)留用地是合法的建設(shè)用地，只不過(guò)規(guī)定這個(gè)建設(shè)用地一定51的產(chǎn)權(quán)歸村 里，投資方是有49的部分，所以就有了 51和49的說(shuō)法，49是允許買(mǎi)賣(mài)的，51是不允許的，是這樣的概念。對(duì)消費(fèi)者而言，村級(jí) 留用地并不是小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)然現(xiàn)在市場(chǎng)上的村級(jí)留用地，一般來(lái)講是酒店式公寓這種形象

9、留給大家的比較多 。但事實(shí)上也有寫(xiě)字樓業(yè)主的，也有以商業(yè)為主的，每個(gè)開(kāi)發(fā)商特長(zhǎng)不一樣，所以 開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也不一樣，這里大家不是單單都把目光集中在酒店式公寓這上面。應(yīng)該 說(shuō)現(xiàn)在產(chǎn)甜比較多，杭州的村級(jí)留用地也比較多，集中的幾個(gè)板塊，是三墩申花那 一帶，然后是下沙，濱江目前也有幾塊，因?yàn)闉I江目前的村級(jí)留用地是待開(kāi)發(fā)的， 大多沒(méi)有進(jìn)入到市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)，包括城北也有很多的村級(jí)留用地。就先簡(jiǎn)單說(shuō)這些?！局鞒秩恕?聽(tīng)完了陳總的一些看法，下面有請(qǐng)房產(chǎn)天下執(zhí)行總編楊華斌給大 家介紹一下村級(jí)留用地發(fā)展的現(xiàn)狀?！緱钊A斌】:今天是一個(gè)小型的會(huì)議，大家一起討論，一起聊天。實(shí)際上村級(jí)留用 地在杭州很多年了，村級(jí)留用地之前就像陳

10、總講的情況一下，之前對(duì)消費(fèi)者來(lái)講可 能大家的感覺(jué)，一說(shuō)是村級(jí)留用地就是小產(chǎn)權(quán)房，就認(rèn)為有毛病，轉(zhuǎn)讓有問(wèn)題，我 在過(guò)來(lái)的時(shí)候路上也問(wèn)我們的記者：目前銷售的項(xiàng)目類似于劍橋公社二手市場(chǎng)上有 沒(méi)有岀售？實(shí)際上09 年村級(jí)留用地政策出來(lái)以后，證明了村級(jí)留用地跟小產(chǎn)權(quán)房完全是兩回事，包括現(xiàn) 在也有媒體講，一涉及到小產(chǎn)權(quán)房都會(huì)對(duì)村級(jí)留用地項(xiàng)目產(chǎn)生影響，之前也沒(méi)有媒 體深度解釋這個(gè)問(wèn)題。實(shí)際上村級(jí)留用地確實(shí)比較復(fù)雜，包括政策前的，包括政策 后的，包括現(xiàn)在通過(guò)招拍掛，各個(gè)情況的確也不一樣，所以在銷售的時(shí)候多多少少 碰到一些困難。按我的理解，對(duì)于買(mǎi)房子的人來(lái)講只要想清楚就行了，就是買(mǎi)這個(gè)房子到底是干嗎用的。之前像

11、這種村級(jí)留用地項(xiàng)目，早先有一些寫(xiě)字樓，現(xiàn)在村級(jí)留用地大而積寫(xiě) 字樓項(xiàng)目比較多。村級(jí)留用地早先基本上是小戶型的公寓，有的都談不上酒店式公 寓，可能后期管理都傾向于普通、一般，可能連酒店式公寓這個(gè)名都掛不上，有一 部分精裝，這部分房子賣(mài)了以后，我印象當(dāng)屮比較早的時(shí)候，跟周邊商品房相比， 像之前的劍橋公社價(jià)格比例還是比較高的，最高可以到7成。但是現(xiàn)在來(lái)看，這幾年商品房?jī)r(jià)格總體一直在漲，村級(jí)留用地項(xiàng)目也在漲，但 相對(duì)而言價(jià)格比例反而是掉的，像現(xiàn)在有些項(xiàng)目連50都不足。造成這么一個(gè)結(jié)果，完全是大家對(duì)這些項(xiàng)目不了解，因?yàn)椴涣私馑援a(chǎn) 生了這樣的后果。實(shí)際上這個(gè)價(jià)格差距有沒(méi)有道理？有一定道理，因?yàn)楫吘箾](méi)有產(chǎn)

12、 權(quán)，即使有產(chǎn)權(quán)的這部分也有一定的心理影響，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)在投資價(jià)值上有一定 的差異。作為消費(fèi)者來(lái)講想清楚了干嗎用，不管是作為投資述是過(guò)渡，只要想清楚 投資收益就可以了。像桔子里，在三墩一年可以租到1500018000,每年出租收益達(dá)到68個(gè)點(diǎn)左右。按照這個(gè)投資收益來(lái)講，完全不考慮升值這塊，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)比例還是相 當(dāng)高的，遠(yuǎn)高于普通的商品房，因?yàn)槭聦?shí)擺在那里，因?yàn)槟緛?lái)這個(gè)項(xiàng)目便宜，但租 金幾乎沒(méi)有什么影響，如果作為過(guò)渡房的，對(duì)消費(fèi)者來(lái)講可能就產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，就 是二手有沒(méi)有流轉(zhuǎn)，二手有沒(méi)有流轉(zhuǎn)對(duì)價(jià)值影響很大，因?yàn)檫@算是租賃合同的轉(zhuǎn)簽 ,理論上還是比較方便的，我所知道的有一部分項(xiàng)目沒(méi)有，而且溢價(jià)從06

13、年到 12年也是相當(dāng)可觀的，簡(jiǎn)單算它的投資回報(bào)不亞于商品房。從這個(gè)角度來(lái)講，對(duì)村 級(jí)留用地項(xiàng)目并不是一聽(tīng)到這些項(xiàng)目就比較神秘和可怕，實(shí)際上完全不是這樣。 我前面看到一個(gè)資料，是10年的，杭州整個(gè)市場(chǎng)上村級(jí)留用地未來(lái)供應(yīng)量大概有 11000畝，幾年內(nèi)供應(yīng)量是16001700多萬(wàn)方。這么大的比例，實(shí)際上我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目在某種程度上有一定好感，這個(gè)好感 來(lái)源于哪里呢？仔細(xì)想一下，村級(jí)留用地有一個(gè)來(lái)源，為什么叫村級(jí)留用地？就是 政府為失地農(nóng)民所考慮的未來(lái)收益，政府征了這些城郊農(nóng)村的土地，留了10給他，讓他們自己經(jīng)營(yíng)，靠這塊地養(yǎng)活自己和這個(gè)村子。所以涉及到所有的村級(jí) 留用地，我們仔細(xì)去看，在這些區(qū)域里面都是

14、偏好的位置，在這些村子的邊上都是 相對(duì)偏好的土地留下來(lái)，而且前面兒年這么下來(lái)的話，對(duì)村級(jí)留用地項(xiàng)目的政策至 少是趨于寬松的，而且未來(lái)完全有可能部分做到單套了，而且未來(lái)有政策向好的預(yù) 期可能。所以總體來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得村級(jí)留用地之前的主要問(wèn)題就是神秘，可能有問(wèn)題，市場(chǎng)流 轉(zhuǎn)率不夠，但是未來(lái)完全有可能走好，而且現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這輪調(diào)控受到影響比 較大的情況下，現(xiàn)在投資者主要傾向于長(zhǎng)期的收益。如果傾向于長(zhǎng)期收益，不是作 為短期投機(jī)的話，我覺(jué)得村級(jí)留用地只要算清楚它的收益多少，就可以考慮?！就鯕g】:剛才楊老師提到，很多村級(jí)留用地都是租賃的合同，據(jù)我了解到，好象 一些項(xiàng)目區(qū)別于租賃合同和購(gòu)房合同的另外一種合同

15、，不知道在座的有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商 是這方面的合同，這三種合同之間有沒(méi)有什么區(qū)別？能不能給我們的購(gòu)房者解釋一 下，因?yàn)檫@種項(xiàng)目確實(shí)比較神秘，大家都不是很清楚?！拘熘緢?jiān)】:51部分是簽訂租賃合同，產(chǎn)權(quán)是在村里面的，49是簽轉(zhuǎn)讓合同，是有 產(chǎn)權(quán)的，相當(dāng)于這部分造了以后是隱形的二手房一樣?！緱钊A斌】:已經(jīng)相當(dāng)于二手房了?！拘熘緢?jiān)】:對(duì)，基本上產(chǎn)權(quán)辦到項(xiàng)目公司，到吋候細(xì)到股東，所以簽訂的是轉(zhuǎn)讓 合同，買(mǎi)賣(mài)合同是沒(méi)有的，基本上現(xiàn)在操作就是租賃合同和轉(zhuǎn)讓合同兩種，但是是 根據(jù)產(chǎn)權(quán)情況不一樣的?！緩垈ァ?我們是以租代售?！居嗔Ⅷ櫋?只要產(chǎn)權(quán)辦到開(kāi)發(fā)商名下才能賣(mài)，它合法肯定是合法的，至于合規(guī)不 合規(guī)也很難說(shuō)?！玖至铡?/p>

16、:之前我們簽的像轉(zhuǎn)讓的合同，也是沒(méi)有跟客戶說(shuō)現(xiàn)在就是有產(chǎn)權(quán)的?！居嗔Ⅷ櫋?只要有一個(gè)產(chǎn)權(quán)辦出來(lái)，后面就順理成章了?，F(xiàn)在很多人拿了地了， 要辦產(chǎn)權(quán)證，畢竟政府要出細(xì)則了，就是到底怎么樣。在座的各位，如果有村級(jí)留 用地項(xiàng)目的，你們自己會(huì)不會(huì)拿？【楊華斌】:我覺(jué)得作為資產(chǎn)配置長(zhǎng)期的投資，我覺(jué)得可以考慮，沒(méi)有問(wèn)題?！居嗔Ⅷ櫋?因?yàn)槲易鲞^(guò)幾個(gè)村級(jí)留用地項(xiàng)目，早的也有，包括翠苑這邊的四城時(shí) 代?！緱钊A斌】：因?yàn)樵鐑赡晔袌?chǎng)很好，村級(jí)留用地在滾滾浪潮當(dāng)中自然而然帶掉了?！居嗔Ⅷ櫋?對(duì)，村級(jí)留用地相對(duì)來(lái)說(shuō)資金比較少，都是一些不是很有實(shí)力的開(kāi)發(fā) 商，這時(shí)候它會(huì)做出一些事情來(lái)，導(dǎo)致消費(fèi)者受到損害，這樣也會(huì)影響一些消

17、費(fèi)者 。四城時(shí)代就是很好的例子，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商躲而不見(jiàn)了，做了一個(gè)壞榜樣，其實(shí)它也 沒(méi)有多大問(wèn)題。剛才說(shuō)了，最關(guān)鍵的核心是流轉(zhuǎn)，能不能放到二手房市場(chǎng)來(lái)賣(mài)？【王歡】:其實(shí)大家之前對(duì)自己的項(xiàng)目推廣比較少，包括我們之前跟其中一家開(kāi)發(fā) 商準(zhǔn)備做過(guò)電商，但是因?yàn)槲覀兛偛恳矒?dān)心到村級(jí)留用地的風(fēng)險(xiǎn)，最終沒(méi)有做成， 要不先請(qǐng)大家把自己的項(xiàng)目，尤其是涉及到購(gòu)房者或者是購(gòu)房合同這塊，把項(xiàng)目介 紹一下，我們?cè)僬归_(kāi)具體的討論?！緩垈ァ?去年我們也跟其它房產(chǎn)網(wǎng)站聯(lián)系過(guò)做電商的事情，他們說(shuō)目前留用地這 塊不主張介入的，但是今年開(kāi)始他們已經(jīng)打破了這個(gè)觀念，開(kāi)始主動(dòng)找到我，因?yàn)?我現(xiàn)在跟365合作，獨(dú)家電商團(tuán)購(gòu)公司?，F(xiàn)在我們差不

18、多是準(zhǔn)現(xiàn)房了，基木上結(jié)頂了，因?yàn)轶w量也不是很大，目前主要是招 商為主。我們是長(zhǎng)期的租賃合同，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定租賃合同超過(guò)20年，我們自動(dòng)轉(zhuǎn)租，簽三次，因?yàn)榱粲玫匾话?0年使用權(quán)，等到交到消費(fèi)者手上是40年，到時(shí)候會(huì)自動(dòng)默認(rèn)續(xù)簽一次，一直到所有轉(zhuǎn)讓權(quán)使用完為止。剛才講了現(xiàn)在誤區(qū)是小產(chǎn)權(quán)和留用地，像我們09年之前，不屬于招拍掛，但是我們交土地出讓金的，所以在案場(chǎng)述是明示了，把土 地出讓所有的證掛在那里，也樹(shù)立了一個(gè)小產(chǎn)權(quán)和留用地區(qū)別的表格，幫助購(gòu)買(mǎi)者 理解一下概念的問(wèn)題。我覺(jué)得留用地也有它的優(yōu)勢(shì)，就是單價(jià)低，現(xiàn)在不限購(gòu)、不限貸，一開(kāi)始我們也是 覺(jué)得壓力很大，我們是今年4月份開(kāi)盤(pán)的，其實(shí)去年7月份就想開(kāi)

19、，但不敢開(kāi)，到今年4月份開(kāi)盤(pán)了，開(kāi)的第一期，效果還是很好的，像劍橋公社就是我們比較大的客源， 因?yàn)樗麄儑L過(guò)甜頭，因?yàn)榱粲玫仨?xiàng)目本地人購(gòu)買(mǎi)的比較多，因?yàn)樗麄儗?duì)項(xiàng)目了解。 到現(xiàn)在來(lái)說(shuō)還好，有壓力，但是沒(méi)有想象屮的大，產(chǎn)權(quán)抗性還是比較強(qiáng)的，用低價(jià) 和總價(jià)能夠彌補(bǔ)這個(gè)劣勢(shì)，再加上丁橋板塊比較熱，也連帶了我們，再加上我們這 個(gè)項(xiàng)目以商業(yè)為主，我們商業(yè)體量占總體量的60,大概有2萬(wàn)多方是所謂的酒店式公寓，其他的都是一些輔助配套。商業(yè)是我們開(kāi)發(fā)商自己持 有，也沒(méi)有長(zhǎng)期使用權(quán)或者一次性轉(zhuǎn)讓，我們都沒(méi)有的，是自己在招商，而且對(duì)品 牌把握還是很好的，所以在招商這塊、商業(yè)這塊現(xiàn)在情況還是比較好的，商業(yè)也帶 動(dòng)了一定

20、的酒店式公寓使用權(quán)的銷售。所以對(duì)我們來(lái)講，比當(dāng)初開(kāi)盤(pán)之前想象好一 點(diǎn)?！娟悷ù骸?現(xiàn)在均價(jià)多少？【張偉】：均價(jià)在5800,趁著現(xiàn)在行情好也漲了一點(diǎn)，沒(méi)有邊上的樓盤(pán)漲的厲害，我們這邊稍微有點(diǎn) 幅度?！军S非】:我們是一個(gè)新項(xiàng)目，也可以說(shuō)是老項(xiàng)目，原來(lái)名目叫港橋 soho,因?yàn)檗k證時(shí)間比較長(zhǎng)，所以到現(xiàn)在才開(kāi)始正式推出，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間在這個(gè) 月底。我們的戶型以4060的小戶型為主，有一部分loft,因?yàn)槲覀冞@個(gè)地段在fl前留用地來(lái)看算是比較好的地段，周邊都沒(méi)有空地了，都是大型的小區(qū)，像親親家園、口馬尊邸這樣的大型小區(qū)。所以從我們這段時(shí)間接待客戶來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得客戶對(duì)留用地這塊的抗性比起兩年之前 大大的降低了

21、，來(lái)的客戶基本上不需要我們解釋更多對(duì)留用地的解釋，他們基本有 初步的大概了解，也能夠接受。從我們自己來(lái)看，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是非常有信心的體量 ,兩三萬(wàn)方的項(xiàng)目，我們周邊的客戶基木上把這個(gè)體量就消化差不多了，地段也有 優(yōu)勢(shì)，loft今后也不會(huì)批了，現(xiàn)在這種小面積的今后也不會(huì)批了。所以如果這 棺霾緩茫 譴 蠹業(yè)納 嬢肪塵吞 航恿恕0衷誥7500,開(kāi)盤(pán)有一定優(yōu)惠給到客戶，現(xiàn)在拿岀來(lái)賣(mài)的是以51那部分，49那部分下期開(kāi)，因?yàn)檎麑舆@塊客戶還是要看到一種整體形象，因?yàn)楝F(xiàn) 在樁基剛結(jié)束?！局鞒秩恕?有請(qǐng)?zhí)旄壑脴I(yè)趙總?！沮w云】:天港置業(yè)是一家大公司，對(duì)村級(jí)留用地項(xiàng)目我們還在摸索階段，因?yàn)橹?前沒(méi)有碰到這種類型的產(chǎn)權(quán)

22、。今天能夠參加這么一個(gè)論壇，也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程。 z前我也看到特別是像創(chuàng)美華彩國(guó)際這樣老的樓盤(pán)，確實(shí)學(xué)到了不少經(jīng)驗(yàn)，我們這 個(gè)項(xiàng)目在金沙湖南岸，正中間，它的稀缺性比較大，優(yōu)勢(shì)還是在的。我們感覺(jué)留用地述是在夾縫中求生存，特別是像金沙湖周邊，很多大佬級(jí)的開(kāi)發(fā)商 都在，我們?cè)谡呱嫌钟泻芏嘞拗?，所以也特別想通過(guò)這種論壇向大家學(xué)習(xí)一些東 西。我們項(xiàng)目目前還在規(guī)劃完善階段，包括案名也沒(méi)有定，下一步可能會(huì)在今年年 底左右動(dòng)工。目前我們還在調(diào)整一些方案，因?yàn)槿ツ晷蝿?shì)跟今年的形勢(shì)不一樣，我 們之前做設(shè)計(jì)規(guī)劃或者是變更，因?yàn)榭紤]到成木等一些原因?！军S非】:體量多大？【趙云】:我們的體量加地下室15萬(wàn)方。我們的位

23、置是在金沙湖的幸福河邊上，金沙湖南岸，幸福河的西邊，現(xiàn)在走 下沙大道可以看到已經(jīng)建成了一個(gè)下沙i矢院，就在下沙i矢院的北邊，地理位置還是 不錯(cuò)的?！局鞒秩恕?下面有請(qǐng)創(chuàng)美華彩國(guó)際副總經(jīng)理徐總談一下?！拘熘緢?jiān)】:我們創(chuàng)美華彩國(guó)際在三墩，中海紫藤苑的對(duì)面，周邊留用地很多，包 括現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的九璽都不遠(yuǎn)，從體量來(lái)講差不多，我們體量18萬(wàn)方，涵蓋了寫(xiě)字樓、單身公寓，包括商業(yè)的商場(chǎng)、酒店?？傮w來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在已 經(jīng)全部結(jié)頂了，除了最后一幢樓這個(gè)月會(huì)結(jié)頂。項(xiàng)目08年開(kāi)始報(bào)的，包括政策反反復(fù)復(fù)，08年一個(gè)政策，09年一個(gè)政策，我報(bào)批報(bào)了一次，后來(lái)新的政策下來(lái)乂改，乂重新報(bào)過(guò)，報(bào)了兩年， 10年我們開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，到

24、現(xiàn)在結(jié)頂，可能明年下半年全部出來(lái)了。從銷售來(lái)說(shuō)，我們?nèi)ツ昃烷_(kāi)始銷了一批，主要是針對(duì)外地客戶，客源是針對(duì)一些外 地的，有一些為了小孩子教育問(wèn)題，因?yàn)樾『⒆右铣踔谢蛘呤歉咧?，家長(zhǎng)每個(gè)星 期都要過(guò)來(lái)看孩子，這部分客源我們?nèi)ツ晗徊糠?。到現(xiàn)在為止，基本上 50以上去化掉了。包括寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，因?yàn)閷?duì)面是中海紫藤苑，包括在建的紫郡， 商業(yè)體比較少，有很多商家比較看中我們那里，商場(chǎng)這塊很受歡迎。寫(xiě)字樓這塊， 包括西湖科技園里面一些企業(yè)，可能是研發(fā)中心或者是總部搬到這里，所以消化也 比較多。從客戶初度來(lái)說(shuō)，對(duì)我們認(rèn)知度有，一個(gè)是因?yàn)槲覀兡抢锏膭蚬?，因?yàn)樗容^ 早，所以基木上對(duì)這塊政策不需要多解釋，有些

25、客戶比我們還了解，了解的很細(xì)。 他們最糾結(jié)的就是后續(xù)期限內(nèi)拆遷和期限后拆遷這租賃51部分有沒(méi)有補(bǔ)償，主要糾結(jié)這部分。像40年之后，我們也不知道，國(guó)家政策也不知道，40年中拆遷是不是補(bǔ)貼給我？需要的 是我們公司在這期間的承諾?！緱钊A斌】:那這個(gè)問(wèn)題你們?nèi)绾谓獯?？【徐志?jiān)】:這個(gè)政策具體國(guó)家也沒(méi)有，具體拆遷補(bǔ)償也沒(méi)有，我們的解釋，只能 是按照到時(shí)候國(guó)家拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，因?yàn)槟切枰?0年之后，到時(shí)候市場(chǎng)怎么樣，我們保障51這部分的分紅權(quán)。其他政策他們都很清楚，因?yàn)檫@部分政策文件上都沒(méi)有的，現(xiàn) 在政策逐步完善?！緱钊A斌】:作為購(gòu)買(mǎi)的客戶來(lái)講，肯定不廿心40年到了就算了?！拘熘緢?jiān)】:對(duì)，因?yàn)槲覀兒灹?40年的合同，但萬(wàn)一這40 年中需要修路或者怎么樣，他們比較擔(dān)心，但是40年之后我們也沒(méi)有辦法答應(yīng)他們?！玖至铡?一般51部分簽長(zhǎng)期租賃合同，在杭州留用地市場(chǎng)上的合同這40年是沒(méi)有的，而且這要看村里面?！拘熘緢?jiān)】:因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)臇|西很細(xì)，不可能在合同里明確?！居嗔Ⅷ櫋?這個(gè)問(wèn)題跟拿地有關(guān)系，因?yàn)槊總€(gè)開(kāi)發(fā)商拿地不一樣，我碰到過(guò)開(kāi)發(fā) 商，客戶問(wèn)他40年之后怎么辦？他說(shuō)40年之后無(wú)限期的給你使用，如果以后遇到拆遷，在過(guò)程中包括之后，所有財(cái)產(chǎn)給你 ,它敢承諾，因?yàn)樗懈謇锏哪玫貐f(xié)議?！緱钊A斌】:只要村里面同意就可以?！玖至铡?比如說(shuō)拿到村里51,哪怕跟他說(shuō)好了，口頭協(xié)議是沒(méi)有用的