某寫字樓市場(chǎng)調(diào)查

1、西安市寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、 西安市場(chǎng)寫字樓總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（一）從開(kāi)發(fā)量看，近期寫字樓開(kāi)發(fā)量逐漸下降，這主要有兩大因素，一是市場(chǎng)因素，目前西安市寫字樓市場(chǎng)空置率有增無(wú)減，市場(chǎng)接受能力和消化能力有限；二是政府職能因素，政府職能通過(guò)宏觀監(jiān)控，限制寫字樓的過(guò)量開(kāi)發(fā)，在一些區(qū)域嚴(yán)格甚至停止寫字樓物業(yè)報(bào)批，如城區(qū)內(nèi)寫字樓基本上停止報(bào)批。（二）從銷售量看，近期寫字樓銷售量差強(qiáng)人意，較上期下降了61.09%。市場(chǎng)已進(jìn)入“飽中求渴”狀態(tài)，主要體現(xiàn)在兩方面，一是寫字樓總體市場(chǎng)進(jìn)入飽和狀態(tài)，另一方面在有效細(xì)分市場(chǎng)的下仍可以達(dá)到供需兩旺狀態(tài)。（三）從產(chǎn)品面積間隔看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場(chǎng)青睞，40130平米市場(chǎng)接受率

2、較高，而大戶型500平米以上的市場(chǎng)接受率較低。（四）從消費(fèi)者看，受“非典”影響后，人們對(duì)健康的、生態(tài)的、主題式的寫字樓不斷追捧。（五）從市場(chǎng)板塊看，南二環(huán)、西高新成為西安市場(chǎng)寫字樓的亮點(diǎn)，尤其是南二環(huán)就架立交橋的建設(shè)，更加快了南二環(huán)寫字樓的價(jià)值的提升。二、調(diào)查總量分析本次調(diào)查樓盤項(xiàng)目共112個(gè)(此數(shù)據(jù)是根據(jù)功能計(jì)算而非單純樓盤個(gè)數(shù))。其中純寫字樓項(xiàng)目47個(gè)，公寓式寫字樓項(xiàng)目33個(gè)，高層住宅項(xiàng)目32個(gè)。（詳細(xì)資料見(jiàn)附件一）。為了便于調(diào)查、形成對(duì)比，特將地域分為六個(gè)部分，即南A區(qū)（長(zhǎng)安路以西、環(huán)城南路西段以南，含西高新）、南B區(qū)（長(zhǎng)安路以東、環(huán)城南路東段以南，含東高新）、中A區(qū)（環(huán)城西路以西）、中

3、B區(qū)（城墻內(nèi)區(qū)域）、中C區(qū)（環(huán)城東路以東）和北區(qū)（環(huán)城北路以北，含城北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）。從區(qū)域分布來(lái)看，南A區(qū)共有樓盤項(xiàng)目45個(gè)，數(shù)量居各區(qū)域之首。中A區(qū)共有樓盤項(xiàng)目6個(gè)，數(shù)量居各區(qū)域之末。從樓盤類型的區(qū)域分布來(lái)看，南A區(qū)仍屬最多。純寫字樓、公寓式寫字樓、高層住宅的數(shù)量分別為14、12和19個(gè)。最少的仍屬中A區(qū)，數(shù)量分別為2、4和0個(gè)。有所變化的是寫字樓的數(shù)量排序?yàn)槟螦區(qū)第一、中B區(qū)第二、南B區(qū)第三，而在公寓式寫字樓的數(shù)量排序中南B區(qū)成了第二、北區(qū)成了第三。在高層住宅的數(shù)量排序中南B區(qū)和中C區(qū)并列第二，中B區(qū)位居第三。表六：所調(diào)查樓盤項(xiàng)目各類型及區(qū)域數(shù)量 樓盤類型/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)

4、中C區(qū)北 區(qū)合 計(jì)寫字樓1492116547公寓式寫字樓126433533高層住宅195025132合計(jì)45206161411112在六個(gè)區(qū)域中，南A區(qū)可謂一枝獨(dú)秀，無(wú)論是住宅還是辦公，發(fā)展速度他人無(wú)可企及，相比之下，中A區(qū)的發(fā)展顯得滯后，至今純寫字樓、公寓式寫字樓和高層住宅的數(shù)目寥寥可數(shù)，而其余各區(qū)域都是此短彼長(zhǎng)，難分伯仲。從地域環(huán)境分析，南A區(qū)由于地處高新區(qū)和南郊文化區(qū)，是西安市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，高校林立、科研院所眾多，高科技公司密集，區(qū)域內(nèi)人口密度大，人口素質(zhì)和受教育程度高，同時(shí)，高收入者數(shù)量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，此外，南A區(qū)交通便利、可發(fā)展空間大，因此備受發(fā)展商和購(gòu)房者、投資者青睞。而從中

5、A區(qū)的地域環(huán)境分析，區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)眾多、人口密度大，人均收入中等且收入穩(wěn)定，此外，由于發(fā)展空間限制，中A區(qū)難以得到規(guī)模發(fā)展，因此才有今天調(diào)查之結(jié)果，但另一方面，這種滯后發(fā)展的背后也蘊(yùn)涵了許多的需求潛力。通過(guò)總量分析，我們看到了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及各區(qū)域、各類型樓盤的分布情況。同時(shí)讓我們認(rèn)識(shí)到：地理位置和地域環(huán)境仍是決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的決定性因素以及南A區(qū)對(duì)于西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用值得關(guān)注。三、寫字樓、公寓式寫字樓和高層住宅的對(duì)比分析在本次調(diào)查中，純寫字樓共有46個(gè)，公寓式寫字樓共有28個(gè)，如果拋開(kāi)使用及銷售狀況不談，單從數(shù)量來(lái)看，公寓式寫字樓的發(fā)展速度讓我們感到詫異，同時(shí)讓我們認(rèn)

6、識(shí)到：如今購(gòu)買辦公空間，您又多了一種選擇。通過(guò)對(duì)比分析我們發(fā)現(xiàn)，寫字樓和公寓式寫字樓各有利弊。從公司形象角度來(lái)看，寫字樓優(yōu)勢(shì)大于公寓式寫字樓；從辦公的舒適性和功能方面來(lái)看，寫字樓仍然優(yōu)于公寓式寫字樓。但公寓式寫字樓的優(yōu)勢(shì)在于可以居住，又可以辦公，用途多。此外，公寓式寫字樓的售價(jià)和使用成本（如管理費(fèi)）均比寫字樓低，因此對(duì)于許多小型公司而言，選擇公寓式寫字樓經(jīng)濟(jì)實(shí)用，符合公司現(xiàn)狀，如果公司今后購(gòu)買了純寫字樓，現(xiàn)有的辦公空間又可以當(dāng)住宅用或出租，仍舊實(shí)用受益。表七：不同因素/類型寫字樓公寓式寫字樓高層住宅位置及地域環(huán)境交通便利，位置好，主干道沿線。交通便利、位置較好。無(wú)特別要求。外觀外觀好。無(wú)特別要

7、求。無(wú)特別要求。配置配置好，除電梯外，有中央空調(diào)。配置較好，有電梯，無(wú)中央空調(diào)。有電梯，無(wú)中央空調(diào)。面積及間隔大開(kāi)間，少數(shù)自由間隔。面積普遍較大。有間隔，一般在200300平方米之間。間隔面積普遍小于公寓式寫字樓。使用率使用率低。一般在6065%之間。使用率高。一般在7085%之間。使用率高，一般在7085%之間。價(jià)格價(jià)格在45006000元之間。價(jià)格在35004500元之間。價(jià)格在30004000元之間。功能辦公。功能單一?？赊k公，可居住。居住。管理費(fèi)812元之間。（含中央空調(diào)費(fèi)）1.53元。12元。以志誠(chéng)大廈和亞美大廈為例，前者屬于高檔次純寫字樓，入駐客戶有南方航空、深圳華為等，客戶規(guī)模較

8、大、實(shí)力普遍比較雄厚。亞美大廈屬于高檔次公寓式寫字樓，客戶類型普遍較小，但大多卻經(jīng)營(yíng)得有聲有色，在業(yè)內(nèi)成績(jī)不俗。如華宇建筑設(shè)計(jì)公司、廣告公司便是如此。因此不能僅憑純寫字樓或公寓式寫字樓來(lái)評(píng)判客戶實(shí)力與業(yè)績(jī)。客戶之所以選擇純寫字樓或公寓式寫字樓，關(guān)鍵與其所從事行業(yè)和現(xiàn)狀規(guī)模有關(guān)，此外，發(fā)展理念也影響其選擇。以設(shè)計(jì)公司為例，人員少、客戶之間的聯(lián)絡(luò)不是非常頻繁。且此類公司利潤(rùn)空間有限、缺乏規(guī)模發(fā)展的可能性，因此，為了節(jié)約成本又不影響其發(fā)展，公寓式寫字樓往往成為其理想選擇。從結(jié)果來(lái)看，純寫字樓的配置普遍高于公寓式寫字樓，而公寓式寫字樓的配置又略高于高層住宅。以純寫字樓為例，一般都配有中央空調(diào)系統(tǒng)和2部

9、以上電梯，并有較大規(guī)模的停車場(chǎng)，有部分寫字樓為了提高其檔次而設(shè)有會(huì)所和商務(wù)中心，以方便客戶。此外寫字樓一般都采用了自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)，智能化程度高。相比之下，公寓式寫字樓一般沒(méi)有中央空調(diào)，雖然大多有寬帶網(wǎng)接入但整體智能化程度低，停車場(chǎng)較小或不是有規(guī)劃性的來(lái)建造，檔次較低。配有會(huì)所和商務(wù)中心的公寓式寫字樓項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，但公寓式大多有24小時(shí)熱水供給，這一點(diǎn)是純寫字樓所沒(méi)有的。而高層住宅的整體配置和公寓式寫字樓比較接近，部分高檔次高層住宅的配置往往和中高檔次的公寓式寫字樓不相上下。和公寓式寫字樓有所不同的是高層住宅其配置和管理偏向于居住功能，而公寓式寫字樓偏向于辦公功能而已。從三者的價(jià)差來(lái)看，純寫字樓

10、的平均售價(jià)高出公寓式寫字樓10002000元，這其中有建造成本的因素，也有市場(chǎng)價(jià)格的引導(dǎo)因素。而高層住宅的平均售價(jià)往往與公寓式寫字樓相差無(wú)幾，在同地點(diǎn)項(xiàng)目中，即使存在二三百元的價(jià)差，也主要是由于兩者之間的不同配置所造成的。從管理費(fèi)用和使用成本來(lái)看，寫字樓的管理費(fèi)平均在10元上下，這當(dāng)中主要的費(fèi)用來(lái)自于空調(diào)費(fèi)用和管理費(fèi)用。此外，純寫字樓的停車費(fèi)用也較高，并不在管理費(fèi)之內(nèi)包含。而公寓式寫字樓和高層住宅因?yàn)闆](méi)有中央空調(diào)和較多的管理費(fèi)用，月管理費(fèi)平均在13元之間。另外，公寓式寫字樓和高層住宅的停車費(fèi)用也較低，每月只需幾百元便可。以目前廣州、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，每個(gè)公司都想突出自己、體現(xiàn)公

11、司實(shí)力與形象，因此，95%以上的公司都選擇純寫字樓作為其辦公空間，即使以前選擇住宅作為創(chuàng)業(yè)陣營(yíng)的公司也不例外。此外，由于商用水、電及地產(chǎn)發(fā)展導(dǎo)向等方面的原因，政府也發(fā)布政令，禁止公司在非寫字樓辦公。而以廣州與西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀相比，兩者的差距在10年左右。因此從發(fā)展的角度看：公寓式寫字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)平衡物。它并不能替代寫字樓而成為市場(chǎng)主導(dǎo)，相反隨著市場(chǎng)的規(guī)范和公司間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，公寓式寫字樓的發(fā)展空間會(huì)受到越來(lái)越大的限制，并將最終隨著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束而結(jié)束。但市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型需要一個(gè)過(guò)程，而從西安市目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和企業(yè)類型來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性公司多、私營(yíng)公司多、小規(guī)模公司多，因此無(wú)論是

12、純寫字樓，還是公寓式寫字樓，因?yàn)槠洳煌瑱n次配置、售價(jià)及使用成本等方面的制約性因素而必然各自存在一定規(guī)模的需求群體。由此來(lái)看，西安公寓式寫字樓市場(chǎng)在未來(lái)幾年內(nèi)應(yīng)不會(huì)萎縮，仍舊存在一定的發(fā)展空間。這一點(diǎn)，從近兩年公寓式寫字樓的發(fā)展速度與規(guī)模也可以窺得一斑。四、純寫字樓項(xiàng)目基本配置與面積間隔分析如果以價(jià)格和配置將樓盤分成高中低檔三種檔次，那么價(jià)格在4000元以上中高檔次樓盤項(xiàng)目占了主流，且95%都配有中央空調(diào)，反映了市場(chǎng)的普遍趨勢(shì)。而價(jià)格在4000元以下的低檔次樓盤只有寥寥7個(gè)，有6個(gè)沒(méi)有中央空調(diào)。因此，其難以代表現(xiàn)時(shí)寫字樓市場(chǎng)的需求特征。在寫字樓的配置中，除中央空調(diào)外，電梯、自動(dòng)報(bào)警、寬帶網(wǎng)、商務(wù)

13、中心、停車場(chǎng)一般都不可或缺，這些因素是一般寫字樓所應(yīng)具備的。而以中央空調(diào)來(lái)說(shuō)，大多中高檔次的寫字樓項(xiàng)目有，但也有部分寫字樓尤其是低檔次寫字樓沒(méi)有。從調(diào)查中我們看出，中央空調(diào)一方面影響寫字樓的建造成本。另一方面，它也是寫字樓舒適度和檔次的體現(xiàn)。此外，有沒(méi)有中央空調(diào)對(duì)使用成本的影響較大。一般來(lái)說(shuō)，有中央空調(diào)的寫字樓其管理費(fèi)要比沒(méi)有中央空調(diào)的寫字樓管理費(fèi)高出812元。如果以500平方米寫字間為例，有中央空調(diào)的其每月管理費(fèi)應(yīng)在4000元至6000元，最高可達(dá)7500元左右。而沒(méi)有中央空調(diào)的其每月管理費(fèi)約在750元至1000元之間，最高也一般不會(huì)超過(guò)1500元。由于管理費(fèi)用相差甚遠(yuǎn)，對(duì)于創(chuàng)業(yè)初期的中小型

14、公司來(lái)說(shuō)，這也是一筆不小的費(fèi)用，因此，往往有公司退而求其次，選擇沒(méi)有中央空調(diào)的寫字樓辦公，以待創(chuàng)業(yè)成功，再另遷新址。表八：西安市純寫字樓面積分類統(tǒng)計(jì)表價(jià)格范圍數(shù)量有無(wú)中央空調(diào)間隔銷售率實(shí)用率有無(wú)主流面積占本類的比例次選面積占本類的比例最大值最小值4000元/ M2以下的716100M2以下約70%100160 M2約20%1300 M2整層26 M280%70%居多40004999元/ M218144100200 M2約55%自由間隔約33%1000M2半層35 M270%72%居多5000元/ M2以上的19181以大面積為主，100、200、300均有約60%自由間隔、整層出售約20%12

15、30 M233 M260%6070%居多合 計(jì)44個(gè)3311以寫字樓的面積和間隔來(lái)分析，我們發(fā)現(xiàn)：1 寫字樓每層面積多在1300平方米左右，最大3000平方米/層，最小454平方米/層。2 間隔取向中，出現(xiàn)售價(jià)越高戶型間隔面積越大的現(xiàn)象，從中反映出客戶群與寫字樓檔次的關(guān)系：對(duì)于高價(jià)高檔次的樓盤客戶有大面積間隔的需求；而低價(jià)盤和租售均有的樓盤，以小面積間隔為主。3 在實(shí)用率中，低價(jià)盤實(shí)用率并不高，有的甚至低于70%，可能由于設(shè)計(jì)不合理的原因所致；40004999元/平方米的樓盤，實(shí)用率較高，以72%居多；5000元/平方米以上的樓盤，實(shí)用率亦較低，主要是公共部分裝修檔次高、占用的面積大以體現(xiàn)樓盤

16、價(jià)值。4 從銷售模式看，高檔次寫字樓一般都是大面積或整層銷售，而中低檔次的寫字樓一般都是自由間隔出售，銷售面積可大可小。因此來(lái)看：通常情況下，有沒(méi)有中央空調(diào)成了寫字樓檔次高低的分水嶺，同時(shí)也是不同檔次寫字樓在售價(jià)和管理費(fèi)方面的明顯區(qū)別因素。從目前情況下，大多數(shù)寫字樓都有中央空調(diào)，且多數(shù)分布在南A區(qū)和中B區(qū)，其它區(qū)域可能由于目標(biāo)群體的不同檔次而使得沒(méi)有中央空調(diào)的低檔次寫字樓相對(duì)較多，但隨著中小型寫字樓的推出，分體式空調(diào)應(yīng)用逐漸被推崇，如西部電力大廈、和平銀座等。對(duì)于寫字樓的面積和間隔定位，主要取決于樓盤檔次和客戶群體的狀況。一般而言，高檔次寫字樓層面積大多在15002500平方米之間，對(duì)于注重形

17、象的大公司而言，往往比較看中高檔次寫字樓，需求面積也較大，往往是半層或整層以上購(gòu)買。而對(duì)于中低檔次寫字樓而言，層面積普遍在8001500平方米之間，且多為小面積出售。雖然高檔次寫字樓實(shí)用率低，但并不影響其銷售。而對(duì)于中小型公司來(lái)說(shuō)選擇的寫字樓檔次可以低一些，而實(shí)用率會(huì)有所偏高，但其需求面積一般較小，同時(shí)比較在意管理費(fèi)等細(xì)節(jié)問(wèn)題。五、公寓式寫字樓與高層住宅基本配置與間隔面積分析由于高層住宅的客戶群體主要以高收入者為主。因此，其配置往往較高，雖然沒(méi)有中央空調(diào)，但中高檔次的高層住宅一般都有品牌電梯、大堂、24小時(shí)熱水、寬帶網(wǎng)接入、停車場(chǎng)、自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)和休閑會(huì)所，而普通高層住宅智能化程度會(huì)略低一些，

18、此外也沒(méi)有會(huì)所。而高層住宅的面積與間隔比較注重實(shí)用性。相對(duì)于傳統(tǒng)的多層住宅而言，高層住宅的面積普遍較大，功能更多，實(shí)用性更好。以調(diào)查來(lái)看，高層住宅和公寓式寫字樓的間隔面積多在100200平方米之間，而對(duì)于多層住宅而言，其面積大多在90130平方米之間。對(duì)比公寓式寫字樓和高層住宅的配置，兩者比較相似，而公寓式寫字樓由于偏向辦公用途，配置會(huì)略高一些。這主要體現(xiàn)在電梯的數(shù)量、管理的檔次、停車場(chǎng)的大小等方面。當(dāng)然，也有小部分公寓式寫字樓配備中央空調(diào)。從面積與間隔可以看出，公寓式寫字樓和高層住宅之間的面積90%以上都在200平方米之內(nèi)， 200平方米以上的面積所占比例很低，但100平方米以下的公寓式寫字

19、樓要比高層住宅多出三個(gè)百分點(diǎn)，而200平方米以上的公寓式寫字樓要比高層住宅多出六個(gè)百分點(diǎn)。由此來(lái)看，公寓式寫字樓和高層住宅之間的配置和面積間隔之間沒(méi)有明顯的差異性，幾乎接近。表九：樓盤類型100 M2以下所占比例100199 M2所占比例200 M2以上所占比例公寓式寫字樓17%74%9%高層住宅14%83%3%從區(qū)域之間的面積與間隔對(duì)比來(lái)看，南A區(qū)無(wú)論是公寓式寫字樓還是高層住宅其平均面積均高于其它區(qū)域，面積取向在150200平方米之間。中A區(qū)的平均面積最低，其公寓式寫字樓的平均面積取向在70100平方米之間。而高層住宅平均面積最小的屬中B區(qū)，面積取向在100120平方米之間。由此我們認(rèn)為，南

20、A區(qū)由于其位置和地域環(huán)境的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)而成為了居家辦公的理想之選，其它區(qū)域難以望其項(xiàng)背，這一點(diǎn)，可以從表十三、表十四中看出。中A區(qū)由于推出的樓盤項(xiàng)目少，因此，可比性差。但從其項(xiàng)目的良好銷售狀況來(lái)看，基本上反映了該區(qū)域的需求特征。而中B區(qū)屬于中心商業(yè)區(qū)，寸土寸金，大多房地產(chǎn)項(xiàng)目以商業(yè)和中高檔次辦公間作為其主要用途。面對(duì)該區(qū)域公寓式寫字樓和高層住宅的潛在需求，發(fā)展商往往只有選擇位置較偏的位置開(kāi)發(fā)建造。如果面積過(guò)大，相對(duì)于該區(qū)域的地價(jià)成本和平均樓價(jià)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買者的購(gòu)買難度就會(huì)增大，而最終會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售。表十：樓盤類型南A區(qū)間隔主要取向南B區(qū)間隔主要取向中A區(qū)間隔主要取向中B區(qū)間隔主要取向中C區(qū)間隔主

21、要取向北區(qū)間隔主要取向公寓式寫字樓170200 M2100150 M270100 M2100150 M2140180 M2100200 M2高層住宅150200 M2140170 M2100120 M2140200 M2100180 M2通過(guò)分析可以我們認(rèn)為：對(duì)于發(fā)展商而言，無(wú)論投資公寓式寫字樓還是高層住宅，在面積和間隔定位時(shí)，一方面應(yīng)該與市場(chǎng)大的需求趨勢(shì)相吻合。另一方面，應(yīng)該認(rèn)真分析區(qū)域內(nèi)的位置、環(huán)境、人口、交通、經(jīng)濟(jì)等要素，明晰潛在客戶的現(xiàn)有居住、辦公狀況及需求特征，明確項(xiàng)目定位并依此作出判斷和選擇。六、銷售狀況分析（一）銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀和業(yè)績(jī)較差的寫字樓項(xiàng)目分析從調(diào)查來(lái)看，銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀的純寫

22、字樓項(xiàng)目共有9個(gè)、公寓式寫字樓項(xiàng)目有13個(gè)、高層住宅項(xiàng)目有11個(gè)。而銷售業(yè)績(jī)較差的純寫字樓項(xiàng)目有7個(gè)、公寓式寫字樓項(xiàng)目有3個(gè)、高層住宅項(xiàng)目有4個(gè)。從整體市場(chǎng)來(lái)看，公寓式寫字樓表現(xiàn)出色，反映了市場(chǎng)趨勢(shì)和需求潛力，前景比較樂(lè)觀。而相比之下純寫字樓的表現(xiàn)喜憂參半，成敗與否則受多個(gè)因素制約，發(fā)展商必須謹(jǐn)慎從事。在銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀的9個(gè)純寫字樓中，樓盤自身配置達(dá)到了寫字樓的基本配置，差異不是很大。此外，有4個(gè)樓盤居南A區(qū)、4個(gè)樓盤居南B區(qū)，1個(gè)樓盤居中A區(qū)。而在銷售業(yè)績(jī)較差的7個(gè)寫字樓中，3個(gè)居北區(qū)、2個(gè)居中C區(qū)。從價(jià)格來(lái)看，南A區(qū)和南B區(qū)其售價(jià)普遍高出中C區(qū)和北區(qū)10001500元左右。從現(xiàn)狀來(lái)看，南A區(qū)

23、和中B區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)的主導(dǎo)地位正在形成，并得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，而其它區(qū)域從整體看較為遜色。但這并不代表其它區(qū)域就不適宜開(kāi)發(fā)中高檔次的寫字樓項(xiàng)目，而最終成敗與否，有效的需求才是最終關(guān)鍵所在。表十一：銷售率達(dá)90%以上的優(yōu)績(jī)寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表在9個(gè)優(yōu)秀樓盤中，從間隔的角度看，既有大開(kāi)間，又有小間隔，這種結(jié)果與客戶的規(guī)模與所從事行業(yè)有密切關(guān)系，因此，無(wú)論是大開(kāi)間，還是小間隔，都有其相應(yīng)的市場(chǎng)需求。以西北文化藝術(shù)中心為例，層面積1300平方米，由于其處在鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃郁，交通便利，升值潛力巨大，因此，銷售勢(shì)頭良好，不少客戶都是整層購(gòu)買，象民生銀行、福龍裝飾工程公司、世經(jīng)廣告等。再以百隆廣場(chǎng)A座為例，其

24、位置優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了售價(jià)，此外它間隔較小、總的銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整層銷售的大面積寫字間，客戶的選擇性較大而購(gòu)買價(jià)格壓力又不是很大，因此吸引了不少客戶購(gòu)買。在現(xiàn)有客戶中，既有房地產(chǎn)公司，又有信息公司，類型規(guī)模不一。鑫盛大廈的成功在于它迎合了區(qū)域內(nèi)客戶的需求，其良好的銷售勢(shì)頭也為原本平平淡淡的中A區(qū)寫字樓市場(chǎng)注入了新的活力，讓我們看到了中A區(qū)所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)潛力和未來(lái)前景。表十二：銷售六各月以上銷售率低于40%的寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表在7個(gè)銷售業(yè)績(jī)較差的樓盤項(xiàng)目中，除位置因素外，價(jià)格及其它因素也不容忽視。以麗華科技大廈為例，其價(jià)格高但實(shí)用率低，而外觀與配置檔次相比周邊的志誠(chéng)大廈和E陽(yáng)國(guó)際而言卻顯得有些遜色，精明的客

25、戶自然貨比三家之后，明白其選擇所在。此外，麗華科技大廈工期拖延時(shí)間較長(zhǎng)，影響了其聲譽(yù)，最終導(dǎo)致了其銷售業(yè)績(jī)比較慘淡。此外，象興慶花園配置與檔次雖然不低，但銷售價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)其它同類寫字樓售價(jià)不少，與南A區(qū)高檔次寫字樓售價(jià)不相上下，這可能是導(dǎo)致其銷售結(jié)果的主要因素。從樓盤現(xiàn)狀角度來(lái)分析，我們發(fā)現(xiàn)，在9個(gè)優(yōu)秀樓盤中，8個(gè)是現(xiàn)樓，1個(gè)是期樓。而在7個(gè)銷售業(yè)績(jī)較差的樓盤中，5個(gè)是期樓，2個(gè)是現(xiàn)樓。如此看來(lái)，目前寫字樓市場(chǎng)可供客戶選擇的余地較大，大多數(shù)客戶希望買了以后能盡快使用，很少將資金押在漫長(zhǎng)的等待過(guò)程中。此外，期樓的不穩(wěn)定因素多，其風(fēng)險(xiǎn)性也普遍高于現(xiàn)樓，這也是造成其銷售結(jié)果的主要因素之一。因

26、此，從有利于銷售的角度看，動(dòng)工初期，寫字樓的銷售難度較大，而在封頂之后，銷售局面往往會(huì)有較大改觀。這一點(diǎn)，可以從志誠(chéng)大廈、華融國(guó)際商務(wù)大廈等多個(gè)樓盤項(xiàng)目的銷售情況得到驗(yàn)證。（二）銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀和業(yè)績(jī)較差的公寓式寫字樓項(xiàng)目分析從銷售良好的13個(gè)公寓式寫字樓項(xiàng)目看，有8個(gè)處在南A區(qū)，其中，有三個(gè)是期樓。其余的5個(gè)樓盤都不同程度的分布在南B區(qū)、中B區(qū)和中C區(qū)。而從銷售業(yè)績(jī)較差的3個(gè)樓盤項(xiàng)目看，有兩個(gè)處在北區(qū)，且都是期樓。從數(shù)量方面分析，我們也許可以這樣認(rèn)為：公寓式寫字樓的市場(chǎng)整體優(yōu)于寫字樓市場(chǎng)。從開(kāi)發(fā)商的角度看還是從購(gòu)買者的角度看都應(yīng)該如此。此外，從公寓式寫字樓的硬件配置看，大多沒(méi)有中央空調(diào)，但都一定

27、數(shù)量的電梯，寬帶網(wǎng)、報(bào)警系統(tǒng)、集中供熱、天然氣和自動(dòng)化管理系統(tǒng)，這反映了現(xiàn)時(shí)公寓式寫字樓的整體配置情況和用途設(shè)定：既方便辦公，又符合居住要求和條件。當(dāng)然，其中也不乏個(gè)別配有中央空調(diào)的特殊情況。象西北文化藝術(shù)中心和新興大廈，管理費(fèi)較高，但同樣取得了較好的銷售成績(jī)。如果悉心分析其成功原因，可能與新興大廈推出時(shí)間早，當(dāng)時(shí)寫字樓少而其位置又接近鬧市區(qū)等因素有關(guān)。從西北文化藝術(shù)中心來(lái)看，它處在鬧市區(qū)，交通便利，寸土寸金，升值潛力大，自然會(huì)成搶手樓宇。從地域環(huán)境分析，公寓式寫字樓沒(méi)有純寫字樓那樣地域差異非常明顯，而表現(xiàn)得比較平衡。在中B區(qū)和中C區(qū)都有銷售良好的公寓式寫字樓，象松江廣場(chǎng)、天彩大廈等，雖然不在

28、南A區(qū)和南B區(qū)，但卻都處在人口密集、交通便利的區(qū)域。由此可以說(shuō)明：人口的密度和區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及大眾經(jīng)濟(jì)收入、交通條件等因素構(gòu)成了公寓式寫字樓產(chǎn)生需求的前提條件。而這一點(diǎn)，可以從銷售狀況較差的雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈得到證實(shí)。這兩個(gè)樓盤都處在北區(qū)，雖然交通便利，但人口密度小，缺少商業(yè)氛圍，因此，盡管它們的外觀、配置和價(jià)格能被客戶認(rèn)可接受，但構(gòu)成需求的潛力小往往成了其銷售的最大障礙?？赡苡捎谡麄€(gè)公寓式寫字樓市場(chǎng)的火熱，從而使得期樓與現(xiàn)樓在銷售過(guò)程中沒(méi)有表現(xiàn)出大的差異。因?yàn)樵谡{(diào)查中，雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈均已封頂，但銷售平平。而藍(lán)色硅谷BC座和華融商務(wù)大廈公寓式寫字樓在封頂之前，就已銷售過(guò)半。因此，

29、對(duì)于公寓式寫字樓而言，由于市場(chǎng)推出量相對(duì)純寫字樓而言較小而需求又偏大，以致銷售成功與否在現(xiàn)時(shí)來(lái)看并沒(méi)有與樓盤的工期，或現(xiàn)樓或期樓的狀況之間表現(xiàn)出明顯區(qū)別和不同。表十三：銷售率達(dá)90%以上的優(yōu)績(jī)公寓式寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表表十四：銷售六各月以上銷售率低于40%的公寓式寫字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表整體來(lái)看，公寓式寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，個(gè)別的失敗并不能歸咎于市場(chǎng)原因。以新城國(guó)際為例，它雖然處在鬧市區(qū)，但建成時(shí)間較早，采光與通風(fēng)條件差，整體結(jié)構(gòu)不合理，定位不明確，都是阻礙其銷售的直接原因。（三） 銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀和業(yè)績(jī)較差的高層住宅項(xiàng)目分析高層住宅與公寓式寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)比較接近。11個(gè)樓盤業(yè)績(jī)良好，4個(gè)樓盤業(yè)績(jī)較差，數(shù)量上

30、前者占了主角，代表了市場(chǎng)的需求和趨勢(shì)。從地域分布來(lái)看，10個(gè)業(yè)績(jī)優(yōu)秀的樓盤項(xiàng)目集中分布在南A區(qū)，中C區(qū)只占了一個(gè)招商局廣場(chǎng)，且由于推出時(shí)間較早，難以代表現(xiàn)時(shí)趨勢(shì)。而在銷售業(yè)績(jī)較差的4個(gè)樓盤中，有2個(gè)處在南A區(qū)，另外2個(gè)分別處在中B區(qū)和中C區(qū)。分析全局我們認(rèn)為，象明德廣廈，即使其售價(jià)較低且處在明德門區(qū)域內(nèi)較好位置，也并不能保證項(xiàng)目的絕對(duì)性成功。因此看來(lái)，成功是所有關(guān)鍵性因素的集合，任何單一的因素都難以改變最終結(jié)果。從現(xiàn)狀來(lái)看，高層住宅較高的售價(jià)是它的位置和地價(jià)所造成的，它也并不能成為高尚住宅的代名詞。通常情況下，高層住宅都地處主干道或黃金地段，地價(jià)普遍較高，在此情況下，發(fā)展商為了獲取足夠利潤(rùn)，只

31、有提高容積率。此外目前由于不少高層住宅配置較高，售價(jià)也較高，因此給大眾造成了一種錯(cuò)覺(jué)，片面認(rèn)為高層住宅就是豪宅，是高尚生活的體現(xiàn)。從現(xiàn)有各區(qū)域的高層住宅數(shù)量來(lái)看，南A區(qū)最多，而中B區(qū)由于地價(jià)及城市規(guī)劃限制等原因高層住宅數(shù)量較少。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，南A區(qū)目前無(wú)疑是高層住宅的最佳選擇區(qū)域。從位置和配置來(lái)看，高層住宅對(duì)位置的要求并沒(méi)有公寓式寫字樓那樣嚴(yán)格，象明德千禧閣、名人居等，雖然距離主干道較遠(yuǎn)，但這并沒(méi)有影響其銷售。此外，高層住宅的配置和智能化程度普遍略低于公寓式寫字樓，但大多都是寬帶網(wǎng)接入，這可能與信息時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)。除便利性和實(shí)用性外，高層住宅都是天然氣到戶，間隔更加注重私密性，售價(jià)和使用

32、成本也普遍低于公寓式寫字樓，因此從多個(gè)方面來(lái)看，高層住宅更加偏向、適合于居住。從樓盤的交付時(shí)間來(lái)看，全是2000年以來(lái)的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這表明了高層住宅這兩年的發(fā)展速度和市場(chǎng)需求狀況。但從銷售業(yè)績(jī)較差的4個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，有3個(gè)都是在2002年及2003年才交付使用。因此對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)，客戶的等待時(shí)間有限，期樓的銷售難度相對(duì)而言大于現(xiàn)樓或封頂以后的準(zhǔn)現(xiàn)樓。除此之外，象福園瑞市和興慶花園相對(duì)價(jià)格較高但樓盤整體質(zhì)素一般、明德廣廈和金源雅居建筑面積大但周邊環(huán)境差都可能是導(dǎo)致其銷售業(yè)績(jī)差的主要因素。另外，從間隔面積、實(shí)用率、管理費(fèi)和配置等方面看，績(jī)優(yōu)樓盤和業(yè)績(jī)較差的樓盤基本相同，兩者之間沒(méi)有明顯區(qū)別，不構(gòu)成決

33、定樓盤成敗的主要因素。表十五：銷售率達(dá)90%以上的高層住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表表十六：銷售六個(gè)月以上銷售率低于40%的高層住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表七、價(jià)格走勢(shì)分析（一）寫字樓價(jià)格走勢(shì)分析在47個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，有3個(gè)樓盤沒(méi)有價(jià)格記錄或只租不售，除此之外的44個(gè)項(xiàng)目中，5000元以上的占19個(gè)，40005000元之間的占18個(gè)，僅有7個(gè)寫字樓售價(jià)在4000元以下。在40005000元的18個(gè)項(xiàng)目中，推出時(shí)間自98年開(kāi)始每年都有，其中10個(gè)是現(xiàn)樓。而在5000元以上的19個(gè)項(xiàng)目中，大多是2000年以后推出的，期樓有8個(gè)，現(xiàn)樓有9個(gè)。由此來(lái)看，價(jià)格在5000元以上的寫字樓項(xiàng)目反映了目前的需求特征，占據(jù)了主流位置，且有進(jìn)一

34、步壯大發(fā)展之勢(shì)。從區(qū)域分布來(lái)看，南A區(qū)寫字樓項(xiàng)目最多，價(jià)格在5000元以上的有6個(gè)，大多分布在高新開(kāi)發(fā)區(qū)主干道沿線，位置好。而價(jià)格在4000元以下的有4個(gè)，大多分布在位置較偏遠(yuǎn)或商務(wù)氛圍不太濃郁的區(qū)域，象西部電子A座寫字樓、雁塔商務(wù)都屬于此類。但從南A區(qū)在每個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)樓盤的數(shù)量來(lái)看，都處在各區(qū)域前列，真可謂“成也蕭何，敗也蕭何”。盡管中B區(qū)不象南A區(qū)那樣高新技術(shù)公司密集并有足夠的發(fā)展空間，但其寸土寸金地價(jià)高、濃郁的商業(yè)氛圍奠定了其最終售價(jià)絲毫不會(huì)遜色于南A區(qū)。在中B區(qū)的10個(gè)樓盤中，有8個(gè)價(jià)格在5000元以上，有2個(gè)在40005000元之間，而4000元之下的寫字樓為零，因此，如果哪位客戶如

35、果想在中B區(qū)尋找4000元以下的寫字樓，那可真是找錯(cuò)了地方。即使等待若干年，中B區(qū)的寫字樓價(jià)格預(yù)計(jì)也不會(huì)下跌。由于受位置和區(qū)域環(huán)境的影響，其它區(qū)域的寫字樓價(jià)格就沒(méi)有南A區(qū)和中B區(qū)那樣高高在上。在5000元以下的樓盤中，有13個(gè)處在南B區(qū)、中A區(qū)、中C區(qū)和北區(qū)。這反映了此類區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格的普遍走勢(shì)和現(xiàn)狀。如果從樓盤檔次和配置來(lái)看，5000元以上的寫字樓項(xiàng)目一般所處環(huán)境好、位置顯要，交通便利，外觀流暢美觀，公共部分裝修與檔次普遍較高，此外，其智能化程度高、電梯與中央空調(diào)都采用國(guó)外名牌，且都有商務(wù)會(huì)所、停車場(chǎng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)接入，能順應(yīng)時(shí)代潮流提供完善舒適的辦公環(huán)境和優(yōu)良的管理服務(wù)，但相應(yīng)地其

36、管理費(fèi)用也高，一般都在1015元之間，使用成本高于低質(zhì)素寫字樓。表十七：純寫字樓銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表價(jià)格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計(jì)（個(gè)）4000元/平方米以下511000740005000元/平方米之間241245185000元/平方米以上63081119 注：由于個(gè)別樓盤沒(méi)有價(jià)格記錄或只租不售，因此不在本統(tǒng)計(jì)表之列。而從5000元以下的寫字樓現(xiàn)狀來(lái)看，位置和周邊環(huán)境相比5000元以上的寫字樓項(xiàng)目而顯得有些不如，如凱鑫國(guó)際大廈外觀和配置均不錯(cuò)，但位置決定了其最終售價(jià)不可能突破5000元。另外，此類寫字樓有些位置雖然好，但推出時(shí)間早，或外觀形象差、配置較低，從而影響了其整體檔次

37、，制約了其售價(jià)。如新興大廈、華苑大廈、百隆廣場(chǎng)A座等都屬于此類。通過(guò)以上分析我們可以初步認(rèn)為：位置決定了寫字樓的價(jià)格范圍，屬于先天性決定因素。而推出時(shí)間和軟硬件配置決定了項(xiàng)目的檔次，屬于后天性決定因素。從客戶的類型和需求來(lái)看，5000元以上的高檔次寫字樓和5000元以下的中低檔次寫字樓都有其市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。但隨著寫字樓市場(chǎng)的規(guī)范完善以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一部分小規(guī)模的公司不斷被市場(chǎng)淘汰，從而使另一部分小公司發(fā)展壯大，這種結(jié)果使得低檔次寫字樓的發(fā)展空間越來(lái)越小，而中高檔次的寫字樓市場(chǎng)會(huì)借機(jī)得以進(jìn)一步擴(kuò)充和發(fā)展。因此我們不妨可以預(yù)測(cè)：未來(lái)的寫字樓市場(chǎng)將以中高檔次為主，而價(jià)格普遍不會(huì)低于4500元

38、。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，中A區(qū)寫字樓項(xiàng)目最少。但其售價(jià)趨于中等，而中A區(qū)和中C區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和人口密度、交通狀況方面有一定的等同性，因此，這表明中A區(qū)和中C區(qū)一樣，具有等同位置的先天性價(jià)格取向。且由于中A區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間短、寫字樓市場(chǎng)供給量小、競(jìng)爭(zhēng)程度低而使得該地區(qū)具有中C區(qū)不可比擬的市場(chǎng)需求潛力，有待商家挖掘。（二） 公寓式寫字樓價(jià)格走勢(shì)分析通過(guò)表九、表十的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)，公寓式寫字樓的售價(jià)明顯低于寫字樓，兩者的平均價(jià)差在10002000元之間。拋開(kāi)兩者之間建筑成本方面的差距而單從購(gòu)買成本來(lái)看，也就不難理解公寓式寫字樓為什么會(huì)得到如此快速和規(guī)模性發(fā)展。從數(shù)量和區(qū)域分布來(lái)看，公寓式寫字樓共有33個(gè)，其

39、中，12個(gè)分布在南A區(qū)、6個(gè)分布在南B區(qū)、5個(gè)分布在北區(qū)、其余不同數(shù)量分布在其它三個(gè)區(qū)域之內(nèi)。而在4000元以上的7個(gè)公寓式寫字樓當(dāng)中，南A區(qū)占了4個(gè)，中B區(qū)占了2個(gè)，南B區(qū)占了1個(gè)。在30003999元之間的11個(gè)公寓式寫字樓之中，仍舊有4個(gè)在南A區(qū)，南B區(qū)有3個(gè)，其余各區(qū)各有1個(gè)。在2999元以下的公寓式寫字樓項(xiàng)目中，北區(qū)占了4個(gè)，南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)各占1個(gè)。由此來(lái)看，30004000元之間的公寓式寫字樓為市場(chǎng)主流，而4000元以上的公寓式寫字樓代表了部分高檔次市場(chǎng)的需求趨勢(shì)。和寫字樓一樣，公寓式寫字樓的地域特征比較明顯。高質(zhì)素項(xiàng)目大多分布在南A區(qū)和中B區(qū)。相比之下，南B區(qū)略低一等，公

40、寓式寫字樓以中檔次為主。而北區(qū)雖然總體數(shù)量不少，但大多價(jià)格在2999元之下，由此可見(jiàn)，位置和地域環(huán)境同樣對(duì)公寓式寫字樓的售價(jià)起主導(dǎo)性作用。此外，各種軟硬件配置因素決定了公寓式寫字樓的檔次和定價(jià)。從配置方面看，價(jià)格在4000元以上的公寓式寫字樓項(xiàng)目檔次普遍較高。以藍(lán)色硅谷BC座為例，售價(jià)每平方米4700元，雖然和其它公寓式寫字樓一樣沒(méi)有中央空調(diào)，但其配備4部德國(guó)電梯、寬帶網(wǎng)接入、采用智能化管理、并建有商務(wù)中心、會(huì)所和停車場(chǎng)，此外，其外觀新穎、富有時(shí)代感，即使和中高檔次的寫字樓相比，也不顯遜色。又如瑞欣大廈，外觀獨(dú)到大氣，配有兩部電梯和地下停車場(chǎng)、并采用智能化管理系統(tǒng)，在同類型樓盤中，檔次較高，從

41、銷售結(jié)果看，同樣深受市場(chǎng)歡迎。再以售價(jià)在2999元以下的7個(gè)公寓式寫字樓為例，有4個(gè)處在北區(qū)，象海洋大廈、格蘭云天等，雖然外觀和配置與南A區(qū)3000元以上公寓式寫字樓相比不相上下，但其所處的位置和市場(chǎng)需求潛力決定了其售價(jià)不可能太高。再以南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)售價(jià)在2999元以下的公寓式寫字樓來(lái)看，吉祥大廈雖然處在交通要道，但推出時(shí)間早，外立面一般，其配套自然不可與近兩年新推出的公寓式寫字樓同日爾語(yǔ)。再如正信商住大廈，推出時(shí)間較早，且位置和配置一般，智能化程度低，因此，不可能有較高售價(jià)。表十八：公寓式寫字樓銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表價(jià)格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計(jì)（個(gè)）2999元/平方

42、米以下110014730003999元/平方米之間431111114000元/平方米以上4102007 注：有三個(gè)公寓式寫字樓沒(méi)有價(jià)格記錄或只租不售，因此不在本表之列。此外，大多數(shù)公寓式寫字樓項(xiàng)目位置較好，外立面普通但不落后，配置不是最好，也不是最差，自然售價(jià)也處于中等，需求量表現(xiàn)最大，這反映了現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)狀況和需求特征。如果從發(fā)展的角度預(yù)測(cè)，公寓式寫字樓會(huì)出現(xiàn)兩種結(jié)果：一種是4000元以上的公寓式寫字樓會(huì)步入純寫字樓功能的行列。另外中檔次公寓式寫字樓會(huì)越來(lái)越突出居住功能。而低檔次公寓式寫字樓會(huì)轉(zhuǎn)變成為功能單一的高層住宅。但如果從未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，公寓式寫字樓的發(fā)展仍然有一定空間，并有相對(duì)

43、較大的需求潛力，因?yàn)槭袌?chǎng)的轉(zhuǎn)變往往需要一個(gè)過(guò)程，越接近末期，市場(chǎng)需求反而表現(xiàn)越大。（三） 高層住宅價(jià)格走勢(shì)分析對(duì)比分析公寓式寫字樓和高層住宅的銷售價(jià)格，我們發(fā)現(xiàn)，兩者之間的價(jià)差很小，基本接近。由此我們認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)的高層住宅質(zhì)素普遍較高，與公寓式寫字樓的檔次比較接近。因此，也就不難理解在高層住宅樓盤中往往有從事商務(wù)辦公的用戶。從區(qū)域分布來(lái)看，32個(gè)樓盤項(xiàng)目中，有19個(gè)處在南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)各有5個(gè)，中B區(qū)有2個(gè)，而北區(qū)只有1個(gè)。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，4000元以上的高層住宅有11個(gè)在南A區(qū)、南B區(qū)有4個(gè)，其余各區(qū)域或很少、或沒(méi)有。價(jià)格在30003499元之間的高層住宅區(qū)域分布特征不是非常明顯，基本上

44、每個(gè)區(qū)域都有。而價(jià)格在2999元以下的高層住宅有8個(gè)分布在南A區(qū)，1個(gè)在中C區(qū)。因此站在居住的角度看，南A區(qū)同樣是最佳之選。并濃縮了目前不同檔次的高層住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求特征。表十九：高層住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表價(jià)格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計(jì)（個(gè)）25002999元/平方米之間800010930003499元/平方米之間21012173500元/平方米以上114012018 注：有2個(gè)高層住宅沒(méi)有價(jià)格記錄，因此不在本統(tǒng)計(jì)表之列。此外，凱旋廣場(chǎng)有兩種售價(jià)。從南A區(qū)價(jià)格在25002999元之間的8個(gè)高層住宅和價(jià)格在3500元之上的高層住宅相比來(lái)看，前者所處位置相對(duì)較偏，象

45、凱旋廣場(chǎng)、瑞鑫家園、明德廣廈、名人居等都是如此。此外，從樓盤檔次和配置來(lái)看，前者均低于后者。由此我們分析認(rèn)為，地域環(huán)境對(duì)高層住宅的影響較大，同時(shí)也是制訂價(jià)格策略的前提條件。象北區(qū)人口密度小、缺少商業(yè)氛圍、生活配套設(shè)施不完善、居住條件不太成熟，因此高層住宅現(xiàn)時(shí)也就難以有較大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求。此外，從中C區(qū)和北區(qū)高層住宅的價(jià)格來(lái)看，大多在3500元以下，3500元以上的項(xiàng)目很少或沒(méi)有，都可以反映地域環(huán)境對(duì)于高層住宅的重要性。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，由于高層住宅大多地處旺區(qū)，體現(xiàn)了一種高效率的生活，成為了高收入者的首選。而在此需求群體當(dāng)中，出現(xiàn)了高檔次群體和中低檔次群體，從發(fā)展的角度看，兩者之間的影響程

46、度不大，并將在互不干擾、各行其道的情況下得以存在和發(fā)展。而高層住宅不同檔次的價(jià)差則主要取決于地域及其地價(jià)成本。從目前市場(chǎng)來(lái)看，價(jià)格在3500元以上的高檔次高層住宅占了市場(chǎng)主流，且大多分布在南A區(qū)，反映了市場(chǎng)需求特征。在各個(gè)區(qū)域中，北區(qū)的高層住宅項(xiàng)目最少，僅有1個(gè)，而中A區(qū)沒(méi)有，由此我們不能片面地認(rèn)為中A區(qū)沒(méi)有市場(chǎng)需求，因?yàn)閺娜丝诿芏?、商業(yè)氛圍和居住成熟條件多個(gè)方面來(lái)看，中A區(qū)均優(yōu)于北區(qū)而與中C區(qū)相當(dāng)。因此我們認(rèn)為，中A區(qū)雖然不可與南A區(qū)等相提并論，但同樣具有一定的市場(chǎng)潛力。如果能迎合需求、科學(xué)定位及地價(jià)成本合理，相信高層住宅在中A區(qū)同樣能獲得成功。八、多功能項(xiàng)目分析通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，有不少樓盤

47、往往集多種功能于一體，其目的在于降低單一功能定位的風(fēng)險(xiǎn)，可謂是將“雞蛋放在幾個(gè)籃子里，一個(gè)籃子里的雞蛋碎了，而其它籃子的雞蛋仍然是好的?！睆亩喙δ軜潜P數(shù)量來(lái)看，共有21個(gè)樓盤，幾乎占本次所調(diào)查寫字樓總量的50%。從類型來(lái)看，有的樓盤兼具純寫字樓、公寓式寫字樓和住宅三種功能為一體，可謂“三合一”，此類樓盤共有2個(gè)。有的樓盤集公寓式寫字樓和住宅功能為一體，可謂“二合一”，此類樓盤僅有1個(gè)。也有樓盤集純寫字樓和住宅功能為一體，在本次調(diào)查中共有4個(gè)。但更多的樓盤則屬于集純寫字樓和公寓式寫字樓為一體的“二合一”類型，共有14個(gè)。從某種程度來(lái)說(shuō)，多功能項(xiàng)目的產(chǎn)生基于三種情況：一是發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不

48、夠明確，或者說(shuō)缺少足夠的信心。二是發(fā)展商追求利潤(rùn)最大化的體現(xiàn)。當(dāng)然在21個(gè)多功能樓盤項(xiàng)目中，有些“多出來(lái)的功能”是市場(chǎng)自由選擇的一種結(jié)果，是發(fā)展商在規(guī)劃前沒(méi)有想到的，其中并沒(méi)有表現(xiàn)出發(fā)展商的自身意愿，屬于第三種情況。從區(qū)域分布來(lái)看，有7個(gè)多功能項(xiàng)目位于南A區(qū)，南B區(qū)和中C區(qū)分別有5個(gè)，北區(qū)有3個(gè)，中A區(qū)由于項(xiàng)目少而僅有1個(gè)。在南A區(qū)的7個(gè)多功能項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目為純寫字樓和公寓式寫字樓功能二合一，這一點(diǎn)反映了南A區(qū)的市場(chǎng)狀況和需求特點(diǎn)，即純寫字樓和公寓式寫字樓的發(fā)展空間和需求量都比較大。因此，發(fā)展商將部分面積作為公寓式寫字樓，既降低了風(fēng)險(xiǎn)，又迎合了市場(chǎng)需要，一舉兩得，象華融國(guó)際大廈即屬于此類。

49、或用部分面積作為純寫字樓，以增加利潤(rùn)，如瑞欣大廈。從這5個(gè)樓盤的檔次來(lái)看，吉祥大廈和新匯大廈由于推出時(shí)間早而顯得檔次較低，此外，如信力大廈、瑞欣大廈、華融國(guó)際大廈的檔次都比較高。二十：純寫字樓、公寓式寫字樓、住宅“三合一”項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表從上表可以看出，在功能“三合一”的2個(gè)項(xiàng)目中，西北文化藝術(shù)中心地處商業(yè)區(qū)和南郊文化區(qū)。因此，無(wú)論是作為純寫字樓、還是公寓式寫字樓或者純住宅，都有其市場(chǎng)需求，銷售壓力不是很大。從規(guī)?？矗擁?xiàng)目建筑面積較大。從檔次來(lái)看，屬于中等偏上。從價(jià)格來(lái)看，三種類型的售價(jià)均偏高，尤其是公寓式寫字樓，價(jià)格與純寫字樓同等，比較少有。但從銷售結(jié)果來(lái)看，由于位置優(yōu)勢(shì)和商業(yè)氛圍，使其并沒(méi)有表

50、現(xiàn)出多大的銷售阻力，相反，三種類型項(xiàng)目出售率均在80%以上，公寓式寫字樓幾乎售罄。而這種結(jié)果離不開(kāi)發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)和自身的悉心分析以及合理準(zhǔn)確的規(guī)劃定位。再以中聯(lián)頤華苑來(lái)看，建筑面積大，達(dá)66625平方米，是西北文化藝術(shù)中心的兩倍還多。再?gòu)奈恢煤椭苓叚h(huán)境來(lái)看，其處在居住區(qū)內(nèi)，商業(yè)氛圍不是非常濃厚。在此情況下，發(fā)展商將項(xiàng)目進(jìn)行多功能定位，以求得風(fēng)險(xiǎn)最小化。表二十一：公寓式寫字樓+住宅”二合一”統(tǒng)計(jì)表樓盤名稱樓盤現(xiàn)狀裙樓情況樓盤規(guī)模使用情況推廣日期交樓日期樓盤類型間隔面積/層套數(shù)售價(jià)租金實(shí)用率管理費(fèi)出售率配置楓葉大廈現(xiàn)樓證券、德克士、書(shū)店、其余空置總建28000M2 A：15層 C：25層使用中空置率

51、01999520005公寓式寫字樓177/173/179/275188/257/191/263713M2 4套3600元83%1.3元100%2部上海三菱電梯住宅186373M2 2套3500元83%13元100%智能物業(yè)管理以楓葉大廈為例，其地處高新區(qū)，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境和交通狀況良好。它以高檔次住宅定位，因此，無(wú)論配置、外觀形象還是管理智能化程度均比較高。此外，它的面積與間隔大，每戶最小面積為173平方米，最大有263平方米，售價(jià)也較高，其購(gòu)買群體以私營(yíng)老板和高收入者為主。而上述情況也使得楓葉大廈比較符合公寓式寫字樓的間隔面積及配置要求，兼具公寓式寫字樓的功能。因此，有不少客戶購(gòu)買象楓葉大

52、廈這樣的高檔次高層住宅作為其辦公場(chǎng)所自然也是情理之中的事了。在純寫字樓和住宅“二合一”的樓盤項(xiàng)目中，除翠華大廈位置和周邊環(huán)境較好、發(fā)展商欲獲得較高利潤(rùn)而將其功能定位于純寫字樓和住宅兼而有之的情況外，其余3個(gè)項(xiàng)目均處在中C區(qū)而建筑面積又普遍偏大，因此多功能定位只是其降低風(fēng)險(xiǎn)、減輕銷售壓力的一種手段而已。由于純寫字樓和住宅的建筑要求、配置、售價(jià)之間的區(qū)別較大，一般都是分而建之。象興慶花園雖然只有一棟建筑，但寫字樓和住宅從建筑和規(guī)劃本身卻區(qū)分非常明顯。以多功能項(xiàng)目的檔次來(lái)看，高低不一。除公寓式寫字樓和高層住宅配置接近外，在有純寫字樓的多功能項(xiàng)目中，有些是分別建造，配置差異較大，而純寫字樓的檔次往往不

53、會(huì)太高。有些是一棟建筑中的不同功能規(guī)劃，往往配置共享，如電梯、大堂、管理、空調(diào)系統(tǒng)等，此種情況下存在價(jià)差，建造成本之間差別很小，之所以出現(xiàn)價(jià)差，主要是發(fā)展商為了利于銷售而制訂的不同價(jià)格策略而已。表二十二：純寫字樓+住宅“二合一”統(tǒng)計(jì)表公寓式寫字樓和高層住宅在建筑要求和面積間隔、配置、售價(jià)等方面比較接近。因此，在多功能項(xiàng)目中，公寓式寫字樓一般都配有廚房和獨(dú)立洗手間，盡管目前此類項(xiàng)目的居家功能未得以使用，但從購(gòu)買者的心理看，他們對(duì)居家的功能要求也是非?？粗小６敬握{(diào)查中我們之所以區(qū)分公寓式寫字樓和高層住宅，主要是從兩者的項(xiàng)目外觀、大堂、智能化程度及用戶的功能比例來(lái)作出判斷的。象瑞欣大廈，位置和外觀

54、形象好，但用戶幾乎全是做辦公用途，因此我們將其歸入公寓式寫字樓的行列。而玫瑰大樓位置好，配置也高，但用戶大多以居住為主，所以我們將其歸入高層住宅的行列。由于公寓式寫字樓和高層住宅都兼?zhèn)滢k公居家的條件，因此，往往會(huì)出現(xiàn)“你中有我、我中有你”的情況，不可能作到絕對(duì)用途。表二十三：純寫字樓+公寓式寫字樓“二合一”統(tǒng)計(jì)表從多功能項(xiàng)目的不同類型售價(jià)分析，其寫字樓和公寓式寫字樓之間的差價(jià)在15002000元之間，但也有兩者之間沒(méi)有價(jià)差的，如西北文化藝術(shù)中心，兩者之間的配置也相同。而一般造成差價(jià)的原因是由于不同的建筑成本和配置，如中央空調(diào)、停車場(chǎng)等因素而產(chǎn)生的。而公寓式寫字樓與高層住宅的差價(jià)一般很小，通常在

55、二三百元以內(nèi)，也有的沒(méi)有差別，同樣是由于建筑成本和配置因素產(chǎn)生的。而之所以有不同功能定位，并非因?yàn)橛布渲?，而只是表現(xiàn)了發(fā)展商的銷售策略而已。多功能只是一種手段，并非制勝市場(chǎng)的法寶，如果定位失誤，不能迎合市場(chǎng)需求，難免市場(chǎng)反映平平。如翠華大廈，交通便利但不臨主干道，周邊環(huán)境較好但缺少商業(yè)辦公氛圍而比較適合居住，因此將其定位于寫字樓，銷售難度較大，同樣由于受寫字樓銷售不利因素的影響，使它的住宅銷售也非常一般。而距其百米之內(nèi)的藍(lán)溪都市花園以高檔次純住宅定位，一期推出市場(chǎng)不到半年時(shí)間便銷售一空，取得了良好的業(yè)績(jī)。再以天乙大廈、海洋大廈和格蘭云天為例，開(kāi)盤銷售均在半年以上時(shí)間，但銷售并沒(méi)有過(guò)半，這其中

56、有位置和周邊環(huán)境的影響，也有規(guī)劃與定位中存在的問(wèn)題。因此，為了降低風(fēng)險(xiǎn)而采用的多功能策略往往會(huì)在某些時(shí)候增加項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)和難度。所以，對(duì)于多功能項(xiàng)目定位，應(yīng)認(rèn)真分析區(qū)域市場(chǎng)、需求特征和項(xiàng)目自身存在的優(yōu)劣勢(shì)，并依此作出判斷和決策，切不可盲從。十、影響西安寫字樓購(gòu)買者的幾大因素因素一：價(jià)格是否合理和社會(huì)良好形象始終是影響買家作出選擇的關(guān)鍵所在。 因素二：購(gòu)買的寫字樓所處的位置，總體商業(yè)是否集中，人氣是否興旺是購(gòu)買考慮的至關(guān)因素。因素三：字樓作為日常的辦公場(chǎng)所，消費(fèi)者對(duì)其周圍的市政配套設(shè)施有著較高的要求。主要包括對(duì)外道路的交通是否便捷；是否有足夠的停車位；附近是否有相關(guān)服務(wù)設(shè)施，如銀行、打字、復(fù)印、餐飲設(shè)施等。因素四：空間布局合理寫字樓配套設(shè)施如：電梯、衛(wèi)生設(shè)施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設(shè)備是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定，對(duì)影響消費(fèi)者購(gòu)買至關(guān)重要。 因素五：物業(yè)管理服務(wù)高水準(zhǔn)消費(fèi)者考慮的最后一個(gè)因素是物業(yè)管理服務(wù)水平的高低。據(jù)調(diào)查顯示，在寫字樓使用中，消費(fèi)者認(rèn)為物業(yè)管理工作做得好，等于營(yíng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境，有利于寫字樓內(nèi)的各公司的正常營(yíng)運(yùn)。同時(shí)，也利于寫字樓物業(yè)品質(zhì)的提升和價(jià)值的兌現(xiàn)。因素六：空間是否