南京市上河明苑市場調(diào)研分析

1、南京市上河明苑市場調(diào)研分析目 錄第一部分、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況一、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況簡介二、城南區(qū)域的四大片區(qū)第二部分、本項目競爭樓盤分析一、競爭個案主要經(jīng)濟指標二、競爭個案戶型配比及消化情況三、競爭個案詳細分析四、該地區(qū)市場綜述第一部分、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況一、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況簡介城南區(qū)域包括南至寧南新區(qū)，東至大明路及以東片區(qū)，西接長虹路，北抵建康路沿線的區(qū)域，基本涵蓋秦淮區(qū)和雨花區(qū)大部分，區(qū)內(nèi)交通暢達，環(huán)境優(yōu)美，夫子廟古跡勝景、雨花臺風(fēng)景區(qū)，依山傍水、秦淮河蜿蜒流過。同時，城南所在的區(qū)域沉積了南京古都輝煌的歷史，夫子廟、白鷺洲、中華門、秦淮河等人文景觀一直是南京人的驕傲。自古以來便是人文薈萃

2、、 商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽，可以說城南板塊的優(yōu)勢在于自然與人文的雙優(yōu)越。城南板塊從地理上來講，可謂是前有輻射，后有依托。隨著南京市“南延?xùn)|進”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，門東地區(qū)改造的加快，秦淮河綜合治理等系列最大的舊城改造項目的推進，城南板塊的市場空間將逐步釋放。舊機場的搬遷，江寧撤縣建區(qū)后的蓬勃發(fā)展，使得位于市場中心和江寧銜接地帶的城南將受兩頭經(jīng)濟、文化等多方面的輻射，發(fā)展勢頭不可估量，從當(dāng)初怡馨花園、楓丹白露、一品嘉園等秦虹一帶樓盤的熱銷也證明了市場空間釋放的巨大能量。經(jīng)過近些年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老民宅舊居，現(xiàn)在的城南板塊已被賦予了新的含義。雖然房產(chǎn)開發(fā)是

3、一個地域性很強的項目，但隨著城南諸多城市建設(shè)和環(huán)境建設(shè)一系列改造的進行，隨著城南居住環(huán)境和生活環(huán)境的逐步改善，人們印象中的破民居漸漸消失，城南舊城的概念將逐步淡出歷史舞臺。城南的變遷將會吸引越來越多的購房者選擇城南.拆遷是現(xiàn)在老城南談?wù)撟疃嗟脑掝}，半年時間，這里的拆遷居民將創(chuàng)紀錄地增加，僅賽虹立交橋沿線就超過3000戶。大規(guī)模的拆遷改造對于市政建設(shè)和環(huán)境治理等諸多方面來說無疑是個利好消息。據(jù)悉，圍繞改造的老房出新、燈光亮化、拆違工作等將進一步開展。以夫子廟、白鷺洲、中華門、雨花臺為龍頭的秦淮風(fēng)光帶貫穿城南，這里將出現(xiàn)更多的新亮點。而對于開發(fā)企業(yè)來說，舊城改造不僅使其所處環(huán)境得到改善，更為其開發(fā)

4、的樓盤帶來大批由于拆遷而急需購房的潛在消費群體，調(diào)研數(shù)據(jù)表明，城南老百姓在購房時有超過60%的消費群依舊選擇城南。二、城南區(qū)域的四大片區(qū)城南板塊又可分成以下四個片區(qū)1、地鐵片區(qū)以雨花臺為軸心，雨花南路和雨花西路之間孕育著近10個新盤。他們都位于中華門和安德門地鐵出口附近，2005年9月南京地鐵將正式運行，地鐵效應(yīng)無疑是該片區(qū)最大的賣點。但周邊配套還有待完善，缺乏大型購物場所是目前該片區(qū)一大不足，本片區(qū)項目大多于今年下半年已集中上市，單價從4200元-5500元不等。片區(qū)范圍：西起長虹路、東至雨花臺、北接雨花西路、南至雨花南路已有項目：金蘭灣、中廣廈、百匯景田、四季經(jīng)典、花好月苑、格林美地、德宏

5、山莊（二期）、南大地、中浩地產(chǎn)、龍福山莊（已基本售完）2、大明路片區(qū)城南板塊屬于起步較早的區(qū)域，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)就在其中。大明路汽車經(jīng)濟在一定程度上帶動了當(dāng)?shù)厝藲獾木奂赡甓嗲霸撈瑓^(qū)售價在3000元左右，一些項目單價甚至低于3000元，但目前平均單價已突破4500元大關(guān)，不過現(xiàn)有居民素質(zhì)在一方面局限了該片區(qū)進一步突破，供應(yīng)體量以中檔項目為主。片區(qū)范圍：西起城東干道、東至大明路、北接秦淮河、南抵寧栗公路已有項目：商茂鑫園、九龍雅苑、大明花園風(fēng)光里、同創(chuàng)九龍盛世園、良城美景、御水灣等。3、中山南路沿線片區(qū)在城南四大片區(qū)中，該片區(qū)是距市中心最近的區(qū)域，交通便捷是該地區(qū)最大的一個亮點。此外，緊

6、鄰秦淮河和中華門城堡，自然條件較為優(yōu)越。該片區(qū)也是一個價位較高的區(qū)域，接近門東地區(qū)的整體價格。從地段上分析，該板塊是市區(qū)內(nèi)其它板塊消費群的首選。片區(qū)范圍：中山南路沿線及周邊已有項目：中江美河、水榭華庭、秦淮房產(chǎn)金陵明珠、聚寶園、家天下城市桃源等4、門東片區(qū)習(xí)慣上所說的南京“富人區(qū)”說的就是該片區(qū)，生活交通便利、人文氣息濃郁是這里最大的特色。隨著中山南路沿線和寧南等區(qū)域的快速發(fā)展，這里發(fā)展速度也逐漸加快，近年來該區(qū)域的樓盤價位也逐漸升高。片區(qū)范圍：西南起中華門城堡、東至江寧路、北接夫子廟已有項目：一品嘉園、宏圖上花園、逸景園、仁恒.翠竹園等第二部分、本項目競爭樓盤分析一、競爭個案主要經(jīng)濟指標個案

7、基本情況調(diào)研表個案名稱 位置 總體規(guī)模 棟數(shù) 套數(shù) 開盤時間 交付時間 總銷售率 開發(fā)商商茂新園大明路 占地25974平米，建筑面積3萬， 2棟多層4棟小高層 350 2003-8-18 2005-7 80%以上 商茂房地產(chǎn)九龍雅苑大明路98號 總占地2.4萬平米，建筑面積4萬， 2棟多層4棟小高層 312 2004-9-18 三期 2005-8 80% 九龍房地產(chǎn)鑫園.凱旋城 白下區(qū)光華路2號 鑫園森林海三期，以90多平米兩房為主 6棟小高層 78 2004-8 2004-12 基本售完 南京金大地建設(shè)清新家園白下區(qū)光華東路北側(cè) 總占地6.3萬平米，建筑面積11萬 8棟多層2棟小高層 238

8、 2004-10-16 2005-11 銷售過半 鴻信房地產(chǎn)同創(chuàng)九龍盛世園 大明路與秦虹路的交匯處 占地面積2.8萬平米，建筑面積近6萬平米 3棟多層4棟小高層 370 2004-8 2005-8 70%以上 南京同創(chuàng)房地產(chǎn)良城美景 秦淮區(qū)秦虹南路 占地面積15萬平米，建筑面積近29萬平米 9棟多層4棟小高層 480 2004-11 2006-4 一期售完二期剛發(fā)售30% 南京致壹房產(chǎn)御水灣 中和橋北村1號 占地面積15萬平米，建筑面積近29萬平米50棟多層10多棟小高層 2000 2004-6 2005年底 一期銷售65% 南京錢塘房產(chǎn)由個案基本情況調(diào)研表中的調(diào)研數(shù)分析，以本案參照的7個對比

9、樓盤來看，共推出多層約40棟，小高層約15棟，小高層所占比例較低，這與南京當(dāng)?shù)兀ㄓ绕涫浅悄希┤藗兊馁彿苛?xí)慣有密切關(guān)系。另外，本案附近在售樓盤銷售狀況較好，除部分面積較大的滯銷套型外，已基本無房可賣?？v觀本案周邊樓盤，其定位基本為中等檔次，開盤后的消化情況較為良好，這從另一個側(cè)面反映了中低檔樓盤的需求空間較大。目前本案周邊樓盤的均價在4700左右，從需求調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，欲購本區(qū)域商品房的目標消費群對于這一區(qū)域的心理價位多數(shù)集中在4500-5000元/平米。從供應(yīng)的總體情況看，本案所處區(qū)域內(nèi)，較高品質(zhì)、高品味的高檔樓盤目前尚是市場空缺。從需求層次理論角度來說，本區(qū)域高端需求是存在的，這一點從該區(qū)域

10、消費者的市場反映也可以看出。但如何做出符合需求的產(chǎn)品以刺激這部分潛在需求使之變?yōu)楝F(xiàn)實需求將是問題的關(guān)鍵所在。二、競爭個案戶型配比及消化情況項目名稱 樓層規(guī)劃 面積范圍（平米） 主力面積（平米） 價格（平米/元） 戶型配比 主力總價 熱 銷 滯 銷起價 均價 面積 比例 （萬元） 面積 樓層 原因 面積 樓層 原因商茂新園 6層/12層 85-120 85-90 4500 多層5300小高層5000 85-89100-105110-120 40%40%20% 40-50 85-89 各樓層 套型合理，總價低 105/120 各樓層 戶型結(jié)構(gòu)不合理九龍雅苑 6層/9層 86-120 120 450

11、0 4800 86-8899-108120 26%42%32% 47-51 86 各樓層 套型合理，總價低 120 各樓層 戶型結(jié)構(gòu)不合理鑫園.凱旋城 9-11層 90-11090 5400 5000 92-100110-115120 60%30%10% 48-56 100 各樓層 已形成品牌 120 各樓層 量多，面積大價格高清新家園 6層/11層 86-201 114-127 4780 4960 86114-127148-201 9%77%14% 55-58 86-114 各樓層 套型合理，總價低 148-201 頂樓 面積大樓層不好同創(chuàng)九龍盛世園 6層/12層 80-150 88-112

12、 4800 5200 8890-112150 30%45%10% 48-59 88 各樓層 各樓層 150 各樓層 面積大總價高良城美景 6層 70-160 80-120 4200 4700 7080-120120-160 10%60%30% 45-55 7080-100 各樓層 各樓層 160 頂樓 面積大總價高御水灣 6層 40-140 100-120 5000 5400 40-70100-120120-140 20%50%30% 58-70 107 各樓層 套型合理，總價低 三、競爭個案詳細分析1、商茂新園 基本情況商茂新園住宅小區(qū)位于秦淮區(qū)大明路西，由商茂房地產(chǎn)公司開發(fā)，商茂新園占地2

13、5974平米，總建筑面積3萬多平米，住宅包括4棟小高層和2棟多層，可以入住350戶人，商茂新園綠化率在45%左右，套型面積在80110平方之間。純住宅項目，沒有商業(yè)門面。 主力戶型，主力面積戶型有兩房兩廳、三房兩廳，主力面積為85.3889.32平方米。 銷售進度商茂新園第一期推出的為01、02、03、04棟，共248套。目前84.38平米和89.32平米的戶型銷售率為90，104.39平米的銷售率為75以上，99.81平米的銷售率為90，87.77平米的銷售率為80。 在售價格商茂新園8月18日開盤，起售價為4500元/平米，最高價為5600元/平米，均價多層5300元/平米，小高層5100

14、元/平米。樓層差價為50元。 工程進度目前小高層已經(jīng)將近封頂，多層在建，預(yù)計2005年7月份交付使用。2、九龍雅苑 項目概況：九龍雅苑三期位于秦淮區(qū)大明路，由兩棟小高層住宅組成，內(nèi)有中心花園、會所、幼兒園以及各類健身運動設(shè)施等相關(guān)配套。開發(fā)商為江蘇五友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。純住宅項目，沒有商業(yè)門面。 銷售進度9月13日9月17日實行排號登記選房制，9月18日開盤當(dāng)天交納2萬元定金即可訂購住房?？備N售達到80%以上，基本進入尾盤。 主力戶型本期開盤共推出146套房源，主力戶型為96平米的兩房兩廳一衛(wèi)和137平米的三房兩廳一衛(wèi)。其余在售戶型還有105平米、107平方米、110平米和120平米的三房兩

15、廳一衛(wèi)和132平米的三房兩廳兩衛(wèi)。 在售價格及銷售情況九龍雅苑三期起售價4500元，最高價格在5100元左右，均價為4800元。開盤前期，絕大部分房源已被登記預(yù)定。在9月18日開盤當(dāng)日，售樓處接待交納定金購房的客戶量較大。截止到11月份中旬，銷售基本進入尾盤階段。3、鑫園.凱旋城 項目概況：鑫園.凱旋城為鑫園森林海的三期工程，利用森林海業(yè)已形成的樓盤品牌以及金大地開發(fā)品牌效應(yīng)，該項目目前已基本銷售完畢！ 主力戶型本期開盤共推出80套房源，主力戶型為90-120平米的二房兩廳一衛(wèi)。該戶型從市場反映看目前比較受南京市民的青睞。4、清新家園 項目概況：清新家園位于白下區(qū)光華路東側(cè)，距離南京市主城區(qū)相

16、對較遠，由8棟多層，兩棟小高層組成，內(nèi)有會所、幼兒園以及各類健身運動設(shè)施等相關(guān)配套。開發(fā)公司為南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 銷售進度10月中旬開盤，截止到目前短短一個月中銷售卻已經(jīng)達到50%以上。 主力戶型本期開盤共推出238套房源，主力戶型為114-128的三房兩廳二衛(wèi)，戶型設(shè)計比較合理。 在售價格及銷售情況清新家園起售價4780元，最高價格在5300元/左右，均價為4960元。是本片區(qū)消化速度比較快的樓盤。5、同創(chuàng)-九龍盛世園基本狀況同創(chuàng)九龍盛世園位于城東南大明路與秦虹路的交匯處，緊靠南京外秦淮河，占地面積2.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積近6萬平方米，由三棟多層、四棟小高層住宅及臨街的商鋪圍

17、合而成。小區(qū)毗鄰大型成熟社區(qū)秦虹小區(qū)與南京市汽車一條街大明路，盡享大明路便利的城市交通與秦虹路完善的生活配套。開發(fā)商南京同創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司結(jié)合同創(chuàng)信息產(chǎn)業(yè)集團在IT智能化方面的優(yōu)勢，開發(fā)出了擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的社區(qū)智能化系統(tǒng)，本小區(qū)也將成為城東南地區(qū)最具特色且具較高水準的智能化小區(qū)。沿大明路有部分商業(yè)門面，一、二層捆綁，均價10000元/平米。在售價格 同創(chuàng)九龍盛世園在售價格：目前均價5200元/平米。主力戶型，主力面積同創(chuàng)九龍盛世園小區(qū)戶型以集約型三房兩廳、兩房兩廳為主，面積主要集中在88-112平方米左右，同時130的三房舒適戶型比例達到30%。 銷售率同創(chuàng)九龍盛世園的銷售進入三期，目前

18、還剩100多戶，其他全部售出。銷售率達到70%以上。6、良城美景 項目概況該項目位于秦淮區(qū)秦虹南路，該小區(qū)占地面積約為15萬平方米，建筑面積約為29萬平方米，多層和小高層共36棟，分兩期銷售，一期為13棟，包括9棟多層和4棟小高層，共480戶，面積從70平方米到160平方米，一期2003年10月開盤，當(dāng)時均價為3900元/平米，現(xiàn)已全部售磬。良辰美景二期11月份開盤，共推出1000套房源。由多層和小高層共21棟組成。純住宅項目，沒有商業(yè)門面。 在售價格起售價有部分特賣房4100元/平米，項目均價4700元/平米。 二期戶型二房二廳為80-90平米，三房兩廳為90-120平米，復(fù)式120-180

19、平米。 推盤進度一期已售完良城美景二期11月份開盤，共推出1000套房源，由多層和小高層共21棟。主力套型三房兩廳，主力戶型面積80180平方米。均價4700元。開盤一個來月，銷售率達到30%左右。 工程進度一期已經(jīng)基本裝修完畢，交付時間為今年年底。二期到06年交付，二期工程剛起步。7、名城御水灣 基本狀況該項目由南京錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，具體位置在中和橋北村1號（原來的制藥廠地塊），南臨秦淮河景觀帶，北鄰鑫園，西接光卡路，占據(jù)約700米濱河風(fēng)景帶。整個項目占地面積有17萬平方米，建筑面積23萬平方米，計劃分兩期開發(fā)。規(guī)劃當(dāng)中包括60多幢住宅，以多層（6層）為主，還有部分小高層（11

20、層），并推出挑高5米的單身住宅。樓盤面積從40平方到140平方不等，主力戶型100-120平方的三房兩廳。整個小區(qū)南面臨河布置46層的住宅樓，中部和北部靠近鐵路區(qū)域配有少量小高層，建筑布局高低錯落，樓間距1：1.3。在御道街南沿線布有商業(yè)門面，銷售時間未定，價格未定。 主力戶型，主力面積名城御水灣面積以120平米三房兩廳為主，有230多套；另有89平米10多套，94平米10多套。起售價5150元/平米，多層均價5350元/平米，小高層5400/平米，樓層差價50100元。其中，延伸后御道街的30棟、36棟、37棟12層為臨街商鋪。 推盤節(jié)奏名城御水灣一期推出靠近中和橋附近，總建筑面積約4.6萬，推出的單元分別為01、27、28、29、30、31、32、36、37、52、53、58棟。 工程進度目前工程部分樓盤已經(jīng)封頂，部分樓盤建到6層。 銷售進度據(jù)銷售人員講，目前御水灣144平米的銷售率