成都區(qū)域別墅營(yíng)銷全案

1、別墅營(yíng)銷全案別墅營(yíng)銷全案報(bào)告框架報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)2 2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位西西目標(biāo)一：目標(biāo)二：目標(biāo)三：目標(biāo)報(bào)告框架報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位 09年主城區(qū)成交所有用地共計(jì)4647畝，與08年成交2908畝相比，同比上升59.8%，成交量回升明顯，與 07年市場(chǎng)相比，下降25%。 09年主城區(qū)住宅用地成交2910畝，與08年成交792畝相

2、比，同比有明顯上升，上升幅度達(dá)267%。09年主城區(qū)所有用地成交量明顯回升，達(dá)到4647畝，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出極高的拿地?zé)崆?。主城區(qū)：主城區(qū)：一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) 2009年主城區(qū)上半年成交土地918畝，隨著樓市的快速回溫，開(kāi)發(fā)商在下半年表現(xiàn)出了更多的熱情，下半年共成交土地3728畝，占全年成交的80%，其中以12月表現(xiàn)最為活躍，共成交1185畝，占全年所有成交的25%。 2009年主城區(qū)住宅用地成交幾乎都集中在下半年，下半年共計(jì)成交2755畝，占全年成交量的比率高達(dá)95%。12月住宅用地共成交土地945畝，占全年所有成交的34% 。09年主城區(qū)搶地?zé)岢痹谙掳肽耆姹l(fā)，住宅用地下半年成交量占全年總成交

3、量比重高達(dá)95%.一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) 09年所有用地成交價(jià)格為532萬(wàn)/畝，同比上升149%，與07年成交價(jià)格876萬(wàn)/畝相比，下降39.3%,整體價(jià)格處于較高的水平。 09年住宅用地成交價(jià)格為689萬(wàn)/畝，僅比07年下降18.3%，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槌浞煮w現(xiàn)，和08年成交價(jià)格366萬(wàn)/畝相比，同比上升88%，土地價(jià)格快速上漲。09年主城區(qū)土地成交價(jià)格較08年成倍提升，住宅用地成交均價(jià)達(dá)到689萬(wàn)/畝，位于高位。一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) 2009年下半年住宅用地月度成交價(jià)格普遍位于高位，12月住宅用地成交集中，成交價(jià)格為全年最高。09年下半年住宅類用地成交價(jià)格均位于較高的水平。 2009年所有用地成交價(jià)格在

4、7月份達(dá)到高峰，為1493萬(wàn)元/畝，之后土地放量加大，成交價(jià)格趨穩(wěn)。一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) 20092009年主城區(qū)土地市場(chǎng)突破了年主城區(qū)土地市場(chǎng)突破了0808年的萎靡行情，總體表現(xiàn)活躍，土地年的萎靡行情，總體表現(xiàn)活躍，土地成交量明顯回升，價(jià)格持續(xù)攀高，總體表現(xiàn)出三大特點(diǎn)：成交量明顯回升，價(jià)格持續(xù)攀高，總體表現(xiàn)出三大特點(diǎn)：量?jī)r(jià)齊升：量?jī)r(jià)齊升：土地成交量及成交價(jià)格同比分別上升59.8%和149%，在市場(chǎng)迅速回暖的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楸怀浞旨ぐl(fā)。年底土地市場(chǎng)尤為火爆年底土地市場(chǎng)尤為火爆：09年下半年市場(chǎng)放量擴(kuò)大，各大開(kāi)發(fā)商以飽滿的熱情大力拿地，成交土地量、價(jià)均位于高位，其中，以11、12月表現(xiàn)最為活躍

5、，成交土地多達(dá)2100畝，占比達(dá)到45%。 品牌開(kāi)發(fā)商集中爆發(fā)年：品牌開(kāi)發(fā)商集中爆發(fā)年：品牌開(kāi)發(fā)商出手“闊綽”，以華潤(rùn)、中海、中糧四大央企為首，頻頻出手拿地，僅四大央企拿地面積就占總成交面積的1/3。各大品牌開(kāi)發(fā)商在成都全面布局，必定引領(lǐng)2010年商品房市場(chǎng)的發(fā)展。09年主城區(qū)土地成交量?jī)r(jià)齊升，在年底達(dá)到成交高峰，各大央企大力拿地，全面布局，將引領(lǐng)2010年成都市場(chǎng)的發(fā)展。一級(jí)市場(chǎng)總結(jié)一級(jí)市場(chǎng)總結(jié)主城區(qū)：商品房主城區(qū)：商品房 2009年主城區(qū)商品房供應(yīng)量不及07、08年，但成交量有十分明顯的增長(zhǎng)，09年共成交商品房1609.5萬(wàn)方，比08年545.8萬(wàn)方，增長(zhǎng)了195%，與07年成交1138萬(wàn)

6、方，市場(chǎng)較好的時(shí)期相比，也有42%的增長(zhǎng)。2009年也是近三年來(lái)，市場(chǎng)第一次呈現(xiàn)整體供不應(yīng)求的狀態(tài)。 2009年，商品房供銷比均達(dá)到了1以下的水平，在第四季度，銷售量達(dá)到了三年的最高點(diǎn)，高達(dá)567萬(wàn)方，使供銷比也實(shí)現(xiàn)了三年最低，僅0.5.2009年主城區(qū)商品房整體供不應(yīng)求，成交量增長(zhǎng)明顯，達(dá)到1609.5萬(wàn)方，年末供銷比下降到僅0.5。二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng) 2009年商品房存量為926萬(wàn)方，較08年的1359萬(wàn)方下降了32%，但由于08年市場(chǎng)蕭條，積壓了大量的存量，在09年市場(chǎng)迅速回暖，大賣的情況下，仍然沒(méi)能消化存量到07年的水平，較07年532萬(wàn)方，仍保持了74%的增長(zhǎng)。 2009年全年，商品房

7、存量保持持續(xù)的下降狀態(tài)，第三季度到第四季度有一個(gè)較大幅度的減少，由1167萬(wàn)方減少到926萬(wàn)方，下降21%.商品房存量消化明顯，08年囤積大量存量仍需消化周期。二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng) 2009年商品房?jī)r(jià)格為6078元/平方米，較07年5597元/平方米，上升了8.6%，較08年6252元/平方米，下降2.8%. 2009年以來(lái)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)的上升，由第一季度的5509元/平方米上升到第四季度的6556元/平方米，上漲19%，同時(shí)在四季度達(dá)到了三年的價(jià)格高位。09年商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，維持較高水平，09年第四季度達(dá)到6556元/平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)主城區(qū)主城區(qū) ：商品住宅：

8、商品住宅 07、08、09三年主城區(qū)住宅的供應(yīng)量保持23.3%、12%的下降幅度，2009年住宅供應(yīng)為877萬(wàn)方。2009年銷售1455萬(wàn)方，較08年497萬(wàn)方，上升193%，與07年市場(chǎng)良好時(shí)期相比，也有38%的漲幅。市場(chǎng)供不應(yīng)求表現(xiàn)明顯，09年供銷比達(dá)到近幾年最低點(diǎn)，僅0.6。 2009年以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，供銷比均保持在0.5左右的水平，銷售量自第二季度起上升幅度非常明顯，僅第四季度便銷售500萬(wàn)方，超過(guò)了08年全年的消化水平，達(dá)到了近三年的最高點(diǎn)，供銷比進(jìn)一步下降到僅0.4。09住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求表現(xiàn)明顯，銷售量為1454.6萬(wàn)方，其中第四季度銷售表現(xiàn)尤為活躍。二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng) 200

9、9年商品住宅價(jià)格為5939元/平方米，較07年5475元/平方米，上升8.5%，較08年5952元/平方米，下降僅0.2%. 2009年第一季度至第四季度，房?jī)r(jià)保持4.6%、6.5%、8.4%的漲幅，在第四季度達(dá)到了近三年的最高位，達(dá)6460元/平方米。09年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍，價(jià)格上升幅度明顯，在年末上升到6460元/平方米的水平。二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)09年市場(chǎng)總結(jié) 20092009年的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是異?；鸨踔怜偪竦?，全年呈現(xiàn)出低調(diào)年的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是異?；鸨踔怜偪竦?，全年呈現(xiàn)出低調(diào)開(kāi)局高調(diào)收兵的狀態(tài)，開(kāi)局高調(diào)收兵的狀態(tài)，“成交節(jié)節(jié)攀升，供不應(yīng)求成交節(jié)節(jié)攀升，供不應(yīng)求”是貫穿全年

10、的主線?？v是貫穿全年的主線。縱觀觀20092009，樓市的幾大特征明顯呈現(xiàn)：，樓市的幾大特征明顯呈現(xiàn)：主城區(qū)住宅成交量成倍增長(zhǎng)：主城區(qū)住宅成交量成倍增長(zhǎng)：供應(yīng)量同比減少兩成，成交量同比成倍增長(zhǎng)，市區(qū)住宅可售量全年均處于低位。供銷比保持在很低的水平。主城區(qū)存量明顯消化：主城區(qū)存量明顯消化：08年市場(chǎng)蕭條囤積的大量存量在2009年得到有效的消化，商品住宅存量在09年達(dá)到了近三年的最低位。整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升：整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升：全年均價(jià)與08年相比僅有小幅的降低，而成交量高達(dá)08年的3倍以上，同時(shí)價(jià)格自年初保持持續(xù)的上漲。二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)根據(jù)近幾年成都市住宅新開(kāi)工面積判斷，全年新開(kāi)工水平保持在1

11、100萬(wàn)方左右。 2009年成都市住宅新開(kāi)工面積共計(jì)828萬(wàn)方，與平均水平相差約270萬(wàn)方，如果2010年能夠達(dá)到市場(chǎng)平均水平，那么09的差額將在明年補(bǔ)齊。 由此，預(yù)計(jì)2010年的新開(kāi)工面積將達(dá)到1370萬(wàn)方左右的水平。供應(yīng)：2010年成都市場(chǎng)供應(yīng)量將繼續(xù)增加，其中，下半年的供應(yīng)尤為集中。 09年下半年，新開(kāi)工面積由354萬(wàn)方上升到474萬(wàn)方，漲幅達(dá)到33.9%，2010年保持相同的漲幅水平，上半年新開(kāi)工面積將達(dá)到610萬(wàn)方的水平，由此，按全年1370萬(wàn)方左右的供應(yīng)量，明年下半年的供應(yīng)量將超越上半年。2010預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 2009年全年成交土地4646畝，由此預(yù)計(jì)2010年潛在的供應(yīng)量將達(dá)到929

12、萬(wàn)方，而成交量在下半年尤為突出，占全年成交量比重高達(dá)80%. 按土地轉(zhuǎn)化為商品房所需時(shí)間為1年來(lái)判斷，預(yù)計(jì)2010年下半年的商品房供應(yīng)將大于上半年。2010預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)需求：受政策的影響，2010年市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求將有所減少 歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場(chǎng)表現(xiàn)特別是物價(jià)走勢(shì)。在 CPI 較低時(shí)，寬松性貨幣政策仍將保持（11 月 CPI 同比增長(zhǎng) 0.6%，首次轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)），因此，加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在2010年二季度出臺(tái)。 適度寬松的貨幣政策，對(duì)市場(chǎng)的影響將至少持續(xù)半年以上，也就是說(shuō)2010 年底或 2011 年初，從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮其作用，而且貨幣政策的收緊

13、是一步步的，效果也需要慢慢釋放。 根據(jù)最新的政策，明年投資投機(jī)需求將受到抑制，這樣，市場(chǎng)將減少部分投資需求。適度寬松的貨幣政策所帶來(lái)的市場(chǎng)影響將會(huì)使這種抑制變的比較有限。因此，在2010年市場(chǎng)投資投機(jī)需求將受政策影響而受到抑制，但在寬松的貨幣政策情況下，市場(chǎng)上依舊會(huì)存在一定的量。2010預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)受多方面刺激，需求將依然比較旺盛。年房地產(chǎn)市場(chǎng)受多方面刺激，需求將依然比較旺盛。需求：剛需依然是市場(chǎng)不變的主力軍人民日?qǐng)?bào)1月1日?qǐng)?bào)道，最新的一項(xiàng)調(diào)查顯示：根據(jù)調(diào)查， 近六成1980年出生的職場(chǎng)人表示，不能承擔(dān)社會(huì)和家庭責(zé)任；五成以上1980年出生的職場(chǎng)人在工作上力不從心；近五

14、成調(diào)查對(duì)象無(wú)房無(wú)車，且處于未婚狀態(tài)。二、二、“8080后后”剛性需求爆發(fā)剛性需求爆發(fā)2010預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：政策層面抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但未未抑制上漲，2010年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上行。政策層面提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策層面提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲關(guān)鍵詞：過(guò)快關(guān)鍵詞：過(guò)快從政策角度并未抑制房?jī)r(jià)的上漲從政策角度并未抑制房?jī)r(jià)的上漲2010預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)需求依然保持旺盛，國(guó)家對(duì)改善型住房需求的支持未變，給予房?jī)r(jià)上需求依然保持旺盛，國(guó)家對(duì)改善型住房需求的支持未變，給予房?jī)r(jià)上漲予以支撐；漲予以支撐；但供應(yīng)量在但供應(yīng)量在2010年的逐漸放大，房?jī)r(jià)上漲的空間將逐漸減緩；年的逐漸放大，房?jī)r(jià)上漲的空間將逐漸減緩；20102010年的房

15、價(jià)，在經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有穩(wěn)企的情況下，不會(huì)出現(xiàn)大跌大落的情年的房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有穩(wěn)企的情況下，不會(huì)出現(xiàn)大跌大落的情況，仍會(huì)保持上漲的狀態(tài)，但漲幅將減小。況，仍會(huì)保持上漲的狀態(tài)，但漲幅將減小。房?jī)r(jià)：供應(yīng)量集中釋放，房?jī)r(jià)漲幅將受到控制。2010預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅將經(jīng)歷兩度降溫20102010年上半年：年上半年：房?jī)r(jià)保持上漲，但漲幅會(huì)逐步降溫。房?jī)r(jià)保持上漲，但漲幅會(huì)逐步降溫。市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，需求受政策影響有所提升。新政策的出臺(tái)，消費(fèi)者在一系列行情下進(jìn)行觀望。發(fā)改委消息稱：“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”。20102010年下半年：年下半年：房?jī)r(jià)的上升幅度

16、再度減小，經(jīng)歷二度降溫。房?jī)r(jià)的上升幅度再度減小，經(jīng)歷二度降溫。09年樓市大好，以下半年的火爆凸顯尤為明顯，各開(kāi)發(fā)商因此加大了拿地及動(dòng)工的力度，2010年下半年，大量新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將集中投入市場(chǎng)，供應(yīng)量明顯上升，使一手住宅的供求關(guān)系得到進(jìn)一步緩解，使房?jī)r(jià)的上升幅度再度減小。2010預(yù)測(cè)總結(jié)預(yù)測(cè)總結(jié)報(bào)告框架報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位成都市別墅產(chǎn)品供銷及價(jià)格成都市別墅產(chǎn)品供銷及價(jià)格價(jià)格8200110009800 成都市0708年別墅市場(chǎng)整體過(guò)大于求的供銷失衡情況較為嚴(yán)重，

17、其中以08年最為明顯，供銷失衡比例達(dá)72%，09年市場(chǎng)整體供銷比達(dá)98%，相較于07-08年，09年供需比例平衡態(tài)勢(shì)明顯，使得未來(lái)別墅市場(chǎng)供銷關(guān)系趨于良性化發(fā)展。成都市成都市0707、0808年供銷失衡明顯，年供銷失衡明顯，0909整體供銷趨勢(shì)平穩(wěn)。未來(lái)別墅市場(chǎng)供銷關(guān)系趨于整體供銷趨勢(shì)平穩(wěn)。未來(lái)別墅市場(chǎng)供銷關(guān)系趨于良性發(fā)展。良性發(fā)展。成都現(xiàn)有項(xiàng)目依然有大量獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨(dú)棟項(xiàng)目也有所增加成都現(xiàn)有項(xiàng)目依然有大量獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨(dú)棟項(xiàng)目也有所增加推售160套獨(dú)棟產(chǎn)品1010111112121010111120092009 年年20102010 年年3 320112011 年年預(yù)計(jì)約 400 套獨(dú)

18、棟產(chǎn)品，年消化量150 套長(zhǎng)橋郡牧馬山板塊雅居樂(lè)蔚藍(lán)卡地亞麓山國(guó)際麓山板塊華僑城本項(xiàng)目城北板塊1010111112121 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121220092009 年年20102010 年年1 12 220112011 年年預(yù)計(jì)剩余約150套獨(dú)棟產(chǎn)品剩余約100套獨(dú)棟產(chǎn)品樸墅長(zhǎng)橋郡牧馬山板塊雅居樂(lè)蔚藍(lán)卡地亞麓山國(guó)際麓山板塊華僑城本項(xiàng)目城北板塊159套獨(dú)棟產(chǎn)品剩余約150套獨(dú)棟產(chǎn)品推售約200套獨(dú)棟產(chǎn)品主推以獨(dú)棟為主的別墅產(chǎn)品市場(chǎng)總結(jié)：獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，受宏觀政策影響需求受到一定遏制。市場(chǎng)總結(jié)：獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，受宏觀政策影響

19、需求受到一定遏制。p 09年受宏觀大勢(shì)影響，別墅市場(chǎng)銷售相對(duì)較好，但除獨(dú)棟產(chǎn)品呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面外，其余產(chǎn)品供需平衡仍然明顯；p 受09年大勢(shì)利好影響，2010年無(wú)論是項(xiàng)目周邊還是其它區(qū)域，均有大量新增別墅供應(yīng)，其中項(xiàng)目周邊中小面積獨(dú)棟產(chǎn)品推量明顯，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈；p 在存量方面成都現(xiàn)有項(xiàng)目依然有大量獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨(dú)棟項(xiàng)目也有所增加；p 政策方面，國(guó)家出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的措施（如：二套住房交易稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)至5年。）將對(duì)投資和投機(jī)型客戶形成嚴(yán)重打擊。報(bào)告框架報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析

20、、市場(chǎng)分析4、客戶定位、客戶定位 補(bǔ)給客戶群補(bǔ)給客戶群重點(diǎn)潛力客戶群重點(diǎn)潛力客戶群基礎(chǔ)客戶群基礎(chǔ)客戶群首批次主力客群首批次主力客群二線城市及全國(guó)高端客戶二線城市及全國(guó)高端客戶大成都范圍客戶（城南、城西）：大成都范圍客戶（城南、城西）：u主要來(lái)自成都各區(qū)域高端客戶，看重別墅物業(yè)的稀缺性和升值潛力，看重項(xiàng)目的產(chǎn)品、品牌和精神氣質(zhì)。大城北客戶大城北客戶強(qiáng)輻射區(qū)域：強(qiáng)輻射區(qū)域：集中在城北商貿(mào)區(qū)、川陜路沿線、金牛高科、龍?zhí)豆I(yè)、三合場(chǎng)區(qū)域 ，看好城北發(fā)展，居住和工作均在城北區(qū)域，向往高品質(zhì)生活衛(wèi)星城市區(qū)域衛(wèi)星城市區(qū)域包括新都、青白江、金堂工業(yè)區(qū)客戶。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利客戶定位客戶定

21、位目前項(xiàng)目以基礎(chǔ)客戶為支撐點(diǎn)已經(jīng)無(wú)法滿足項(xiàng)目未來(lái)的目前項(xiàng)目以基礎(chǔ)客戶為支撐點(diǎn)已經(jīng)無(wú)法滿足項(xiàng)目未來(lái)的需求，我們需要整合更多的客戶資源。需求，我們需要整合更多的客戶資源。客戶總結(jié)：基礎(chǔ)客戶只是項(xiàng)目的立足點(diǎn)，支撐項(xiàng)目未來(lái)的需求我們需要更多城南、客戶總結(jié)：基礎(chǔ)客戶只是項(xiàng)目的立足點(diǎn)，支撐項(xiàng)目未來(lái)的需求我們需要更多城南、城西的客戶資源。城西的客戶資源。p 目前項(xiàng)目客戶仍然是以城北的客戶為主，但要支撐項(xiàng)目未來(lái)整體銷售，發(fā)展全域成都客戶和周邊城市客戶是目前必要的；p 雖然項(xiàng)目具有較好的自身優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，但對(duì)于客戶抗性較高的因素仍然現(xiàn)實(shí)存在。客戶總結(jié)客戶總結(jié)報(bào)告框架報(bào)告框架1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2、大勢(shì)研判、大

22、勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位區(qū)位區(qū)位景觀景觀品牌品牌本項(xiàng)目本項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品配套配套本體包括五個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：本體包括五個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：區(qū)位區(qū)位景觀景觀配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品品牌品牌項(xiàng)目物理屬性定位：項(xiàng)目精神屬性定位： “一個(gè)男人，質(zhì)樸而高貴”項(xiàng)目傳達(dá)的形象氣質(zhì)：1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2 2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略報(bào)告框架報(bào)告框架5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位價(jià)格策略價(jià)格策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略推售策略推售策略營(yíng)銷渠道營(yíng)銷渠道核心策略總結(jié)

23、：策略三：詮釋項(xiàng)目意義，突出項(xiàng)目氣質(zhì)策略一：高調(diào)推廣，確立項(xiàng)目品牌的市場(chǎng)地位策略二：項(xiàng)目高調(diào)入市，營(yíng)造市場(chǎng)神秘感區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品建筑面積建筑面積實(shí)得面積建面均價(jià)建面均價(jià)（清水）（清水）實(shí)得均價(jià)（清水）實(shí)得均價(jià)（清水）總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間麓山板塊麓山國(guó)際獨(dú)棟(碧湖岸)360-4801.61.6550萬(wàn)-900萬(wàn)獨(dú)棟（黑鉆）570-715 2.8（帶精裝5000元） 2.8（帶精裝5000元）1200-2400萬(wàn)（精裝修總價(jià)）獨(dú)棟（香怡林）300-3401.51.5390-550萬(wàn)獨(dú)棟（翠云嶺）310-3701.41.4380-580萬(wàn)蔚藍(lán)卡地亞獨(dú)棟（西岸流水）473-536（主力）1067（

24、一棟樓王）1.81.8700-1500萬(wàn)（主力）牧馬山龍湖長(zhǎng)橋郡獨(dú)棟370-418（主力）700-1000（臨河樓王）1.31.3450-600（主力）城北198（蝴蝶谷）獨(dú)棟360 503 3.0 2.2 雙拼319 472 2.0 1.5聯(lián)排253 3601.45 0.9 260-340平米主力戶型的實(shí)得均價(jià)在1.4-2.0萬(wàn)之間，與麓山、長(zhǎng)橋郡中小戶型均價(jià)相似；260-340平米主力戶型總價(jià)在600-1000萬(wàn)之間，與麓山碧湖岸組團(tuán)相同級(jí)別；340平米的獨(dú)棟與蝴蝶谷360平米的獨(dú)棟建面均價(jià)都在3萬(wàn)左右，整體價(jià)格水平不低于蝴蝶谷；價(jià)格策略推售策略 推導(dǎo)原則1、預(yù)計(jì)2010年成都別墅市場(chǎng)上半

25、年依然會(huì)延續(xù)09年行情，下半年持謹(jǐn)慎態(tài)度，建議上半年快速出貨2、利用2010年上半年延續(xù)的09年市場(chǎng)行情，集中爆發(fā)，下半年波浪式節(jié)奏推盤(pán)，快速消化意向客戶3、每次大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，推貨量采用大、中、小三種面積段產(chǎn)品組合推售，擴(kuò)大客戶群體銷售目標(biāo)：2010年全年銷售額15個(gè)億推售策略6 6 月月7 7月月8 8月月1010月月9 9月月1111月月5 5月月12 12 月月2.41萬(wàn)1.83萬(wàn)1.8萬(wàn)7676575756562.24萬(wàn)1.73萬(wàn)1.68萬(wàn)6.42億4.87億4.77億6億4.5億4.5億共推建面（）共推建面（）銷售建面（）銷售建面（）共推貨量（元）共推貨量（元）銷售目標(biāo)（元）銷售目標(biāo)

26、（元）銷售目標(biāo)季度分解：銷售目標(biāo)季度分解：共推套數(shù)（套）共推套數(shù)（套）1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2 2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略報(bào)告框架報(bào)告框架5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位價(jià)格策略價(jià)格策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略推售策略推售策略營(yíng)銷渠道營(yíng)銷渠道項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題家族系列家族系列項(xiàng)目軟文主題項(xiàng)目軟文主題時(shí)間時(shí)間硬廣硬廣軟文和新聞軟文和新聞戶外戶外2月月n莊園。源自法國(guó)，首發(fā)全國(guó) 2月27日小會(huì)所開(kāi)放主城區(qū)，3000畝，400棟，純獨(dú)棟，誰(shuí)能做到？莊園。源自法國(guó)，首發(fā)全國(guó)3月月n 在主城區(qū)，每5000平米只建一

27、棟別墅2010，誰(shuí)將是高爾夫別墅生活大師高爾夫別墅生活大師4月月n 以之名，見(jiàn)證家族的傳承 4月17日售樓處樣板房開(kāi)放n莊園高爾夫別墅 5月1日榮耀開(kāi)盤(pán)見(jiàn)證一個(gè)傳奇家族的起航在主城區(qū)，每5000平米只建一棟別墅5月月n一個(gè)家族的起點(diǎn)見(jiàn)證一個(gè)傳奇家族的起航6月月n一個(gè)家族的榮耀開(kāi)創(chuàng)第四代城市高端別墅區(qū)。開(kāi)盤(pán)創(chuàng)別墅市場(chǎng)傳奇開(kāi)盤(pán)前推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)間節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)硬廣硬廣軟文和新聞軟文和新聞戶外戶外7月二批次7月1日榮耀開(kāi)盤(pán)您的子女可以跟400個(gè)千萬(wàn)富翁家族一同成長(zhǎng) 蜀龍路5期即將通車，拉近城市距離。樓王單位面市8月亞洲最大的郁金香花園只是您的后花園9月三批次9月1日榮耀開(kāi)盤(pán)戶戶皆臨球道，每一棟都是樓王

28、三批次9月1日榮耀開(kāi)盤(pán)，一期產(chǎn)品收官之作。10月一家人，可以尊享18億的配套11月城北惟一五星級(jí)酒店就坐落在您的后花園高爾夫生活方式一期完美售罄，禮謝全城。12月高爾夫基地即將落成主城區(qū)內(nèi)惟一錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目下半年推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷推廣渠道營(yíng)銷推廣渠道p成都出行購(gòu)物區(qū)覆蓋戶外廣告p 線上主流媒體推廣覆蓋商報(bào)、華西都市報(bào)p成都生活居住區(qū)覆蓋路名牌p機(jī)場(chǎng)航班及主流雜志覆蓋航空雜志、高爾夫雜志推廣途徑推廣途徑戶外戶外路名牌路名牌主流報(bào)廣主流報(bào)廣雜志雜志位置及推廣媒體位置及推廣媒體雙流機(jī)場(chǎng)戶外（送客進(jìn)口處及接客出口處）天府立交入口處市中心戶外城西：青羊大道、龍騰路、晉陽(yáng)路青華路、大石西路城南：桐梓林

29、路、紫荊路、神仙樹(shù)路、紅牌樓、玉林路城北：現(xiàn)有路名牌 成都商報(bào)華西都市報(bào)西南航空雜志四川航空雜志南方航空雜志高爾夫雜志上架時(shí)間上架時(shí)間2010年1月開(kāi)始上架2010年2月開(kāi)始上架2010年春節(jié)后2月24日上報(bào)2010年1月開(kāi)始更新時(shí)間更新時(shí)間每半月更新一次每半月更新一次每周上報(bào)兩次，時(shí)間節(jié)點(diǎn)為每周三、周四每月更新一次推廣渠道匯總1、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)2 2、大勢(shì)研判、大勢(shì)研判6 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略、營(yíng)銷執(zhí)行策略報(bào)告框架報(bào)告框架5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、客戶定位、客戶定位價(jià)格策略價(jià)格策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略推售策略推售策略營(yíng)銷渠道營(yíng)銷渠道n 打造大成都的高端理財(cái)基地打造大成都的高端理財(cái)