深圳恒立依云伴山銷售執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)

1、恒立恒立. .依云伴山銷售執(zhí)行報(bào)告依云伴山銷售執(zhí)行報(bào)告占地面積：占地面積：48842.548842.5建筑面積：建筑面積：183513.4.183513.4.住宅面積：住宅面積：136612.7136612.7商業(yè)面積：商業(yè)面積：11208.911208.9會(huì)所面積：會(huì)所面積：2002.62002.6容積率：容積率：3.5 90/903.5 90/90限制限制總套數(shù)：總套數(shù)：16141614套（拼前）套（拼前）10021002（拼后）（拼后）停車位：停車位：11261126個(gè)個(gè)園林：園林：2000020000園林風(fēng)格：東南亞園林園林風(fēng)格：東南亞園林建筑形式：建筑形式：2 2棟棟17-1817-

2、18層小高層；層小高層； 3 3棟棟31-3231-32層高層層高層月月亮亮灣灣大大大大前前海海路路1 1棟棟18f18f2 2棟棟 17f17f3 3棟棟 31f31f4 4棟棟 32f32f5 5棟棟 32f32fn幼兒園幼兒園商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況青青世界，青青世界，1818萬(wàn)平米品質(zhì)大盤萬(wàn)平米品質(zhì)大盤項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月一期展示園林、一期展示園林、5 5棟、棟、4 4棟、棟、2 2棟、棟、3 3棟樣板房、棟樣板房、大堂、商業(yè)街包裝展大堂、商業(yè)街包裝展示完成示完成7 7月月2009年年2 2月底售月底售樓處裝修樓處裝修完成完成本次報(bào)

3、告目的本次報(bào)告目的 統(tǒng)一思路（項(xiàng)目目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)下的策略）統(tǒng)一思路（項(xiàng)目目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)下的策略） 梳理工作（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點(diǎn)）梳理工作（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點(diǎn)） 抓緊落實(shí)（總控圖、工作計(jì)劃表）抓緊落實(shí)（總控圖、工作計(jì)劃表）報(bào)告邏輯思路報(bào)告邏輯思路1 1 目標(biāo)梳理目標(biāo)梳理2 2 項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析3 3 形象定位形象定位4 4 目標(biāo)客戶鎖定及分析目標(biāo)客戶鎖定及分析5 5 swotswot分析及策略總綱分析及策略總綱6 6 總攻略及策略執(zhí)行工作總攻略及策略執(zhí)行工作7 7 費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算附件：附件：開盤前工作計(jì)劃表開盤前工作計(jì)劃表媒體執(zhí)行方案媒體執(zhí)行方案目標(biāo)梳理目標(biāo)梳理宏觀大勢(shì)分析宏觀大勢(shì)

4、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏觀政策預(yù)計(jì)于利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏觀政策預(yù)計(jì)于20092009年底年底-2010-2010年方能全年方能全面推出，短期內(nèi)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)不明朗面推出，短期內(nèi)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)不明朗宏觀大勢(shì)分析宏觀大勢(shì)分析2007年2008年2009年2010年07年面對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱，10次調(diào)整準(zhǔn)備金率，6次調(diào)整利率，調(diào)整劇烈。出臺(tái)微調(diào)政策，鼓勵(lì)消費(fèi)通過利息和稅收政策建國(guó)60周年，穩(wěn)定為主，政策調(diào)整輕微。加大基建投資和金融政策經(jīng)濟(jì)政策大幅調(diào)整，土地政策/體制改革等重大政策出臺(tái)和落實(shí)。全面拉動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)測(cè)曲線中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)測(cè)曲線 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析未來(lái)走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析未來(lái)

5、走勢(shì)10.2210.22新政后，房市處于量穩(wěn)價(jià)跌階段，未來(lái)新政后，房市處于量穩(wěn)價(jià)跌階段，未來(lái)1-21-2年價(jià)格將年價(jià)格將持續(xù)走低，成交量將在起伏中緩慢回升持續(xù)走低，成交量將在起伏中緩慢回升深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析成交分析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析成交分析1111月份成交量明顯放大，以月份成交量明顯放大，以9090平米以下的小戶型為主；價(jià)平米以下的小戶型為主；價(jià)格較為平穩(wěn)；成交量仍小于新增供應(yīng)，后續(xù)供應(yīng)充足格較為平穩(wěn)；成交量仍小于新增供應(yīng)，后續(xù)供應(yīng)充足房地產(chǎn)市場(chǎng)分析供應(yīng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析供應(yīng)分析沙井沙井32萬(wàn)萬(wàn)鹽田鹽田20萬(wàn)萬(wàn)龍崗龍崗中心城中心城400萬(wàn)萬(wàn)龍華龍華450萬(wàn)萬(wàn)南山南山300萬(wàn)萬(wàn)西鄉(xiāng)西鄉(xiāng)160萬(wàn)萬(wàn)

6、布吉布吉70萬(wàn)萬(wàn)松崗松崗60萬(wàn)萬(wàn)光明光明21萬(wàn)萬(wàn)公明公明5 5萬(wàn)萬(wàn)寶安寶安中心區(qū)中心區(qū)130萬(wàn)萬(wàn)石巖石巖6萬(wàn)萬(wàn)觀瀾觀瀾6868萬(wàn)萬(wàn)平湖平湖25萬(wàn)萬(wàn)葵涌葵涌50萬(wàn)萬(wàn)坪山坪山56萬(wàn)萬(wàn)100-400萬(wàn)萬(wàn)50-100萬(wàn)萬(wàn)50萬(wàn)以下萬(wàn)以下橫崗橫崗30萬(wàn)萬(wàn)羅湖羅湖80萬(wàn)萬(wàn)福田福田60萬(wàn)萬(wàn)未來(lái)未來(lái)12年供應(yīng)量（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）年供應(yīng)量（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）400萬(wàn)以上萬(wàn)以上未來(lái)南山供應(yīng)量約未來(lái)南山供應(yīng)量約300300萬(wàn)，約占整個(gè)關(guān)內(nèi)供應(yīng)量的萬(wàn)，約占整個(gè)關(guān)內(nèi)供應(yīng)量的65%65%；關(guān)；關(guān)外供應(yīng)量集中在龍崗中心城、寶安。外供應(yīng)量集中在龍崗中心城、寶安。軒泰軒泰寶能寶能寶能寶能三湘三湘澳城澳城2 2期期皇庭皇庭鴻威鴻威富力

7、富力灣廈灣廈招商招商恒立恒立泛海泛海泛海泛海鼎太鼎太7 7鼎太鼎太6 6中鐵中鐵諾德諾德雷圳雷圳陽(yáng)光陽(yáng)光花地苑花地苑悠山悠山美地美地半島城邦半島城邦聯(lián)泰聯(lián)泰紅樹灣項(xiàng)目紅樹灣項(xiàng)目西麗瑯苑西麗瑯苑德益名居德益名居城市假日城市假日二、三期二、三期后海：未來(lái)后海：未來(lái)3 3年供應(yīng)總量年供應(yīng)總量近近120120萬(wàn)，萬(wàn)，主要為高端主要為高端大大面積豪宅戶型面積豪宅戶型紅樹灣：新興海景豪宅紅樹灣：新興海景豪宅片區(qū)未來(lái)供應(yīng)僅有聯(lián)泰片區(qū)未來(lái)供應(yīng)僅有聯(lián)泰的低密度項(xiàng)目一個(gè)的低密度項(xiàng)目一個(gè)西麗：邊緣區(qū)域，供西麗：邊緣區(qū)域，供應(yīng)量較少應(yīng)量較少蛇口：成熟城市海景豪宅片蛇口：成熟城市海景豪宅片區(qū)，未來(lái)區(qū)，未來(lái)1-21-2年

8、供應(yīng)僅有部分年供應(yīng)僅有部分大盤的后續(xù)開發(fā)大盤的后續(xù)開發(fā)中海中海前海：未來(lái)前海：未來(lái)2 2年內(nèi)總供年內(nèi)總供應(yīng)量應(yīng)量6060萬(wàn)左右，萬(wàn)左右，主要主要以以2 2、3 3房中小戶型房中小戶型為為主主隨著東部填海區(qū)及地鐵沿線物業(yè)高速發(fā)展，未來(lái)兩年南山隨著東部填海區(qū)及地鐵沿線物業(yè)高速發(fā)展，未來(lái)兩年南山供應(yīng)量集中在前海和后海，成為關(guān)內(nèi)的兩大供應(yīng)熱點(diǎn)片區(qū)供應(yīng)量集中在前海和后海，成為關(guān)內(nèi)的兩大供應(yīng)熱點(diǎn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南山片區(qū)片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目/ /地塊名稱地塊名稱建筑總面積建筑總面積主力戶型描述主力戶型描述蛇口蛇口/ /后海后海澳城二期74650規(guī)劃中軒泰地塊87680規(guī)劃中，預(yù)計(jì)是以拼合

9、大戶型為主寶能項(xiàng)目北區(qū)153550規(guī)劃中，預(yù)計(jì)135-144m的三房及160-180m的四房為主寶能項(xiàng)目南區(qū)77591以90平米以下小戶型為主三湘項(xiàng)目186885規(guī)劃中，有一棟公寓，中大戶型為主鴻威項(xiàng)目106008規(guī)劃中，預(yù)計(jì)以大戶型豪宅為主富力項(xiàng)目2893087-89小復(fù)式占70%，160-220疊拼、聯(lián)排皇庭港灣52925180-250拼合戶型、大戶型半島城邦2期未知110-200平米三房、四房前海前海鼎太風(fēng)華7期5696770-85的二房中泰天成未知?jiǎng)?chuàng)意小戶型，商務(wù)公寓漢京小西格項(xiàng)目31880未知月亮灣別墅20000200-350疊加、退臺(tái)、聯(lián)排、獨(dú)棟陽(yáng)光花地苑55245未知泛海拉菲花園

10、1期6823471-89兩房、217-274th月亮灣項(xiàng)目（2部）60000主力：60-180平米的二房、三房中海陽(yáng)光玫瑰園110000中大戶型為主中大戶型為主中小戶型為主中小戶型為主后海供應(yīng)以中大戶型為主，前海供應(yīng)以中小戶型為主后海供應(yīng)以中大戶型為主，前海供應(yīng)以中小戶型為主房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南山片區(qū)前海目前仍是關(guān)內(nèi)的價(jià)格洼地：后海成交均價(jià)在前海目前仍是關(guān)內(nèi)的價(jià)格洼地：后海成交均價(jià)在1500015000元元/ /平米以上，前海成交均價(jià)在平米以上，前海成交均價(jià)在8500-95008500-9500元元/ /平米。平米。區(qū)域項(xiàng)目成交均價(jià)( 元/平米）后海/蛇口后海公館23000澳

11、城14000博海名苑26000蘭溪谷35000前海鼎太風(fēng)華7期8500諾德中心9000雷圳07558500中海陽(yáng)光玫瑰園9000悠山美地園10500陽(yáng)光花地苑9200均價(jià)均價(jià)15000-25000元元/平米平米均價(jià)均價(jià)8500-9200元元/平米平米房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南山片區(qū)0808年前海片區(qū)內(nèi)供需比達(dá)到年前海片區(qū)內(nèi)供需比達(dá)到1.41.4：1 1，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量。，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前海供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前海供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目目總總套套數(shù)數(shù)剩剩余余套套數(shù)數(shù)已已售售套套數(shù)數(shù)供供需需比比入入市市時(shí)時(shí)間間諾德國(guó)際居住區(qū)16328727642.142007.12.22悠山

12、美地園425503751.132008.1.3雷圳0755918508681.062008.1.20云棲西岸閣15032188.332007.12.31鼎太風(fēng)華六期606606460.942008.4南光城市花園79507951.002008.11向南海德大廈216201961.102008.11陽(yáng)光花地苑7504003502.142008.12鼎太風(fēng)華七期一批3002001003.002008.12中海陽(yáng)光玫瑰園174741001.742008.12匯總5966175842121.42房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前海供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前海供應(yīng)0909年前海市場(chǎng)總供應(yīng)量近年前海市場(chǎng)總供應(yīng)量近60006000

13、套。套。剩余套數(shù)泛海拉斐花園1期前海6萬(wàn)1.5高層/疊墅40080-90的兩房、150-155的3房復(fù)式、 150-160的3房、160-180的4房210-240的疊墅預(yù)計(jì)2008年12月底350本項(xiàng)目前海18.4萬(wàn)3.5高層928 m2二房m2三房 四房2009年3-5月1002中海玫瑰園前海萬(wàn)2.18高層150048-53平米的1房，76-84平米的2房，90-115平米的3房2008.1290001300陽(yáng)光花地苑前海4.5萬(wàn)4小高層75037平米的1房，68平米的2房2008.119200400諾德國(guó)際前海26萬(wàn)3高層16326580二房及8689三房2008.19000872雷圳0

14、755前海12萬(wàn)2.7多層、小高層、 高層9182房（80）、3房（）2008.2850050南光城市花園前海10.45萬(wàn)4.3高層1365（可售100040-87的2房和2房復(fù)式；83-112的4房（搭板后每戶可增20-30平米）2008.1111000 0向南海德大廈前海1.2萬(wàn)3高層21663-66平米的3房，83平米的3房復(fù)式，89平米的4房復(fù)式（搭板后每戶可增20平米左右）2008.1112000 20鼎太風(fēng)華7期 前海6.1萬(wàn)1.3小高層87650-56平米的1房，64-82平米的2房2008.128500776星海名城六期前海18.1萬(wàn)5.3高層1002124-127平米的3房，

15、140-184平米的4房2007.413000 300云棲西岸閣前海高層13870多平方米的兩房，100多平方米的三房200813000 82城市山林二期南油11.5萬(wàn)1.2高層814115-135左右三房，135-145，160-210的四房，少量復(fù)式200813000-618招商海月五期蛇口7.2萬(wàn)1.2高層47489 小三房42%，120三房8%，153-177雙拼36%，195四房10% 還有20套243五房200812000-1400060園景園蛇口3萬(wàn)4.7高層160約74二房25%，約 88可變二房35%，約129 三房25%，約142 四房15%200813500 20主力戶型

16、樓盤名稱區(qū)域建筑面積(m2)匯總13504498新增供應(yīng)新增供應(yīng)存量供應(yīng)存量供應(yīng)推售時(shí)間均價(jià)容積率建筑形式總套數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月諾德國(guó)際居住區(qū)成交套數(shù)5531465631成交均價(jià)950095009500950090009000陽(yáng)光花地苑成交套數(shù)15810成交均價(jià)920092009200920092009200雷圳0755成交套數(shù)1323341211成交均價(jià)850085008500850085008500南光城市花園成交套數(shù)54620成交均價(jià)1100011000向南海德大廈成交套數(shù)12830成交均價(jià)1200012000鼎太風(fēng)華6期成交套數(shù)

17、262426121184成交均價(jià)1150011000105001050010500鼎太風(fēng)華7期成交套數(shù)100成交均價(jià)8500中海陽(yáng)光玫瑰園成交套數(shù)110成交均價(jià)9000城市山林二期成交套數(shù)383020502825成交均價(jià)150001500015000150001300013000星海名城6期成交套數(shù)000360成交均價(jià)000110000金泓凱旋城成交套數(shù)700514769100成交均價(jià)9700010000100001000010000前海區(qū)域內(nèi)目前價(jià)格平臺(tái)為前海區(qū)域內(nèi)目前價(jià)格平臺(tái)為8500-92008500-9200元元/ /平米，開盤銷售平米，開盤銷售率率30-40%30-40%，月均銷售，

18、月均銷售30-5030-50套；套；寶安中心區(qū)中大戶型成交均價(jià)為寶安中心區(qū)中大戶型成交均價(jià)為9500-100009500-10000元元/ /平米，月平米，月均銷售均銷售30-4030-40套；套；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析銷售分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析銷售分析目標(biāo)思考方向目標(biāo)思考方向目標(biāo)回顧：目標(biāo)回顧：目標(biāo)目標(biāo)1 1：穩(wěn)健銷售，理性價(jià)值最大化，利用項(xiàng)目自身創(chuàng)造銷售小陽(yáng)春；：穩(wěn)健銷售，理性價(jià)值最大化，利用項(xiàng)目自身創(chuàng)造銷售小陽(yáng)春；目標(biāo)目標(biāo)2 2：以項(xiàng)目成功帶動(dòng)企業(yè)品牌形象建立。：以項(xiàng)目成功帶動(dòng)企業(yè)品牌形象建立。目標(biāo)界定基礎(chǔ)目標(biāo)界定基礎(chǔ)1 1：大勢(shì)研判：大勢(shì)研判未來(lái)未來(lái)1-21-2年深圳房市將持續(xù)調(diào)整，房市短期內(nèi)回暖

19、趨勢(shì)不明顯；年深圳房市將持續(xù)調(diào)整，房市短期內(nèi)回暖趨勢(shì)不明顯；目標(biāo)界定基礎(chǔ)目標(biāo)界定基礎(chǔ)2 2：市場(chǎng)背景：市場(chǎng)背景09-1009-10年房市將處于量升價(jià)跌的階段；年房市將處于量升價(jià)跌的階段；未來(lái)兩年全市、南山區(qū)域、前海片區(qū)都將全面進(jìn)入供過于求的局面，未來(lái)兩年全市、南山區(qū)域、前海片區(qū)都將全面進(jìn)入供過于求的局面，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈；目標(biāo)思考：目標(biāo)思考：抓住時(shí)機(jī)，理性價(jià)格入市，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回現(xiàn)；抓住時(shí)機(jī)，理性價(jià)格入市，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回現(xiàn)；一年內(nèi)完成銷售，一年內(nèi)完成銷售，6 6個(gè)月完成個(gè)月完成500500套左右銷售量，實(shí)套左右銷售量，實(shí)現(xiàn)銷售率現(xiàn)銷售率50%50%，20092009年底實(shí)現(xiàn)約年底實(shí)

20、現(xiàn)約5 5個(gè)億銷售額個(gè)億銷售額目標(biāo)界定目標(biāo)界定產(chǎn)品價(jià)值分析產(chǎn)品價(jià)值分析。 高高銷銷售售增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率高高明星明星starquestion瘦狗瘦狗 dog市場(chǎng)占有率市場(chǎng)占有率波士頓矩陣波士頓矩陣現(xiàn)金現(xiàn)金牛牛cashcow嬰兒嬰兒戶型戶型面積區(qū)間（面積區(qū)間（mm2 2）策略策略拼合大拼合大3 3房房拼合小拼合小4 4房房135-145135-145嬰兒產(chǎn)品保價(jià)培育嬰兒產(chǎn)品保價(jià)培育數(shù)量數(shù)量戶型戶型面積區(qū)間（面積區(qū)間（mm2 2）策略策略樓王復(fù)式樓王復(fù)式222222明星產(chǎn)品，樹立明星產(chǎn)品，樹立成為價(jià)格標(biāo)桿成為價(jià)格標(biāo)桿戶型戶型面積區(qū)間（面積區(qū)間（mm2 2）策略策略拼合大拼合大4 4房房168-17816

21、8-178現(xiàn)金牛產(chǎn)品?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品保價(jià)保量?jī)r(jià)保量戶型戶型面積區(qū)間（面積區(qū)間（mm2 2）策略策略2 2房小復(fù)式房小復(fù)式小小3 3房房9090平米左右平米左右瘦狗產(chǎn)品以市場(chǎng)瘦狗產(chǎn)品以市場(chǎng)合適價(jià)格沖量合適價(jià)格沖量已定推售分期已定推售分期1a1b2a2b2c3b3a3c4a4b4c4d5a5b1棟（棟（102套）套）2棟（棟（141套）套）4棟（棟（366套）套）3棟（棟（153套）套）5棟（棟（240套）套）小小4房房大大4房房小小3房房樓王（復(fù)樓王（復(fù)式）式）大大3房房2房小復(fù)式房小復(fù)式一期一期二期二期拼合拼合戶型戶型套數(shù)套數(shù)建面建面套數(shù)比套數(shù)比建面比建面比一期一期小復(fù)式小復(fù)式9090801080

22、108.98%8.98%5.91%5.91%小小3 3房房24024021360213600.2395210.2395210.15757680.1575768大大3 3房房60608362.88362.85.99%5.99%6.17%6.17%小小4 4房房949413639.513639.59.38%9.38%10.06%10.06%大大4 4房房777713265.513265.57.68%7.68%9.79%9.79%小計(jì)小計(jì)561561646386463855.99%55.99%47.68%47.68%二期二期大大3 3房521493.515.47%15.47

23、%15.86%15.86%小小4 4房318832.312.97%12.97%13.89%13.89%大大4 4房房969617037.117037.19.58%9.58%12.57%12.57%樓王樓王606013552.213552.25.99%5.99%10.00%10.00%小計(jì)小計(jì)441441709157091544.01%44.01%52.32%52.32%合計(jì)合計(jì)10021002135553135553100.00%100.00%100.00%100.00%分批推售、小步快跑、節(jié)節(jié)熱銷分批推售、小步快跑、節(jié)節(jié)熱銷細(xì)化推售方案細(xì)化推售方案_ _第一批推售第

24、一批推售1a1b2a 2b2c3b3a3c4a4b4c4d5a5b一批一批二批二批首批推售考慮首批推售考慮基于競(jìng)爭(zhēng)，用性價(jià)比高的單位引爆基于競(jìng)爭(zhēng)，用性價(jià)比高的單位引爆市場(chǎng)市場(chǎng)1 1、資源優(yōu)劣單位搭配；、資源優(yōu)劣單位搭配；2 2、戶型大小搭配，以小戶型為主；、戶型大小搭配，以小戶型為主；3 3、5d5d和和2b2b樣板房具備展示條件；樣板房具備展示條件；4 4、與泛海拉菲花園首批單位形成差異化；、與泛海拉菲花園首批單位形成差異化；三批三批四批四批建議第一批房號(hào)推出時(shí)間：建議第一批房號(hào)推出時(shí)間：20092009年年5 5月月1 1日日第一批推售單位（共第一批推售單位（共210210套）套）推售原則

25、推售原則推售戶型推售面積高層（31層）：5棟b(120套)； 5#資源相對(duì)較差；但有展示89平米小3房：120套，57%； 145平米的小4房：30套，14%；168-173平米的大4房：60套，29%25268平米高層（17層）：2棟b（45套）2#b景觀資源比2#c交差，且有展示，同時(shí)可測(cè)試大4房的市場(chǎng)接受度，以判斷1棟和2棟a的大 4房是否拆分發(fā)售高層（17層）：2棟c（45套） 2#資源在首期單位中最好1a1b2a 2b2c3b3a3c4a4b4c4d5a5b一批一批二批二批三批三批四批四批建議第二批房號(hào)推出時(shí)間：建議第二批房號(hào)推出時(shí)間：20092009年年6 6月月2020日日第二批

26、推售單位（共第二批推售單位（共273273套）套）推售原則推售原則推售戶型推售面積高層（31層）：5棟a(120套)；5#a資源相對(duì)較差；但可用有展示5#b的展示89平米的小3房,120套，44%145平米的小4房，102套，37%178平米的大4房，51套，17%34506平米高層（18層）：2棟a（51套）2#a景觀相對(duì)于2#b較差，且可用2#b展示高層（18層）：1棟a（51套）1#a和1#b景觀相對(duì)于2#b較差，且可用2#b展示高層（18層）：1棟b（51套）細(xì)化推售方案細(xì)化推售方案_ _第二批推售第二批推售第二批推售考慮：第二批推售考慮：借首批單位勢(shì)，加推同類產(chǎn)品及時(shí)借首批單位勢(shì)，加

27、推同類產(chǎn)品及時(shí)補(bǔ)充，持續(xù)熱銷補(bǔ)充，持續(xù)熱銷1 1、資源優(yōu)劣單位搭配；、資源優(yōu)劣單位搭配；2 2、戶型大小搭配，以小戶型為主；、戶型大小搭配，以小戶型為主；3 3、利用首批單位樣板房展示；、利用首批單位樣板房展示；1a1b2a 2b2c3b3a3c4a4b4c4d5a5b一批一批二批二批三批三批四批四批第三批推售單位（共第三批推售單位（共366366套）套）推售原則推售原則推售戶型推售面積高層（32層）：4棟d(90套)；位置較差，受月亮灣大道噪音影響，有樣板房展示89平米2房復(fù)式：90套，25%140平米的大3房：184套，50%145平米的小4房：92套，25%46995.8平米高層（32層

28、）：4棟a（93套）有樣板房展示高層（32層）：4棟b（93套）位置和景觀較差，需用4棟a的展示高層（32層）：4棟c（90套）位置和景觀較差，需用4棟a的展示細(xì)化推售方案細(xì)化推售方案_ _第三批推售第三批推售第三批推售考慮：第三批推售考慮：推出亮點(diǎn)戶型單位，形成第二次熱推出亮點(diǎn)戶型單位，形成第二次熱銷銷1 1、以、以89-14589-145平米的中小戶型為主；平米的中小戶型為主；2 2、戶型附加值較高；、戶型附加值較高；3 3、4d4d和和4a4a樣板房具備展示條件；樣板房具備展示條件；1a1b2a 2b2c3b3a3c4a4b4c4d5a5b一批一批二批二批三批三批四批四批第四批推售單位（

29、共第四批推售單位（共153153套）套）推售原則推售原則推售戶型推售面積高層（32層）：3棟c(93套)；景觀和資源最好，戶型從135平米的小3房到222平米的樓王復(fù)式，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較小140平米的大3房：31套，20%145平米的大4房，62套，41%222平米的樓王復(fù)式：60套，39%28782.7高層（31層）：3棟a（30套）高層（31層）：3棟b（30套）細(xì)化推售方案細(xì)化推售方案_ _第四批推售第四批推售第四批推售考慮：第四批推售考慮：推出資源最優(yōu)單位，提升形象和價(jià)推出資源最優(yōu)單位，提升形象和價(jià)值值1 1、景觀資源最優(yōu)的樓王復(fù)式；、景觀資源最優(yōu)的樓王復(fù)式；2 2、小批量逐步提升價(jià)值、小批

30、量逐步提升價(jià)值階段目標(biāo)分解階段目標(biāo)分解時(shí)間時(shí)間 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月累計(jì)累計(jì)銷售銷售月銷售月銷售開盤開盤銷售率銷售率 45%-50% 50%-55%45%-50% 50%-55%3.13.1辦卡辦卡4.294.29算價(jià)算價(jià)5.15.1首批單位開盤首批單位開盤春交會(huì)春交會(huì) 70 45 45 40 25 25 70 45 45 40 25 25 200200張張 450450張張 100100套套 170 320 450 500170 320 450 500確保發(fā)展商年底確保發(fā)展商年底實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)5

31、 5個(gè)億銷售額個(gè)億銷售額的目標(biāo)的目標(biāo)推售量推售量 210210套套 273273套套6.206.20第二批單位開盤第二批單位開盤確保開盤銷售率在確保開盤銷售率在45%-55%45%-55%之間，月均銷售套數(shù)為之間，月均銷售套數(shù)為30-4030-40套套目標(biāo)下的問題目標(biāo)下的問題1 1、如何在激烈的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突破、如何在激烈的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突破競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)；2 2、如何保證本項(xiàng)目的持續(xù)熱銷。、如何保證本項(xiàng)目的持續(xù)熱銷。項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析南山前海月亮灣大道以東，前海路以西，港城路以南，大南山前海月亮灣大道以東，前海路以西，港城路以南，大南山西北側(cè)，與深大附中、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校比鄰而居

32、，生態(tài)南山西北側(cè)，與深大附中、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校比鄰而居，生態(tài)人文氛圍濃厚人文氛圍濃厚位置：與大南山隔路相望位置：與大南山隔路相望本項(xiàng)目本項(xiàng)目濱海大道濱海大道大南山大南山前海國(guó)際物流園本項(xiàng)目本項(xiàng)目中海陽(yáng)光玫中海陽(yáng)光玫瑰園瑰園泛海拉菲花泛海拉菲花園園月亮灣別墅月亮灣別墅月亮灣項(xiàng)目月亮灣項(xiàng)目諾德國(guó)際諾德國(guó)際雷圳雷圳0755城市山林城市山林招商海月招商海月鼎太風(fēng)華鼎太風(fēng)華星海名城星海名城金泓凱旋城金泓凱旋城深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線招商蘭溪谷招商蘭溪谷新增供應(yīng)新增供應(yīng)存量供應(yīng)存量供應(yīng)戶型配比戶型配比主力戶型：主力戶型：135-178135-178平米的大平米的大3 3房和房和4 4房房戶型戶型面積面積拼合拼合套

33、數(shù)套數(shù)建面建面套數(shù)比套數(shù)比建面比建面比小復(fù)式86.13-88.999080108.98%5.91%小3房892402136023.95%15.76%大大3 3房房135.82-139.38135.82-139.3821521529856.3429856.3421.46%21.46%22.03%22.03%小小4 4房房140.35-144.74140.35-144.7422422432471.8432471.8422.36%22.36%23.96%23.96%大大4 4房房168.27-178.42168.27-178.4217317330302.630302.617.27%17.27%22.

34、35%22.35%樓王2226013552.25.99%10.00%匯總1002135552.98100.00%100.00%主力面積段主力面積段戶型分布戶型分布1a1b2a2b2c3b3a3c4a4b4c4d5a5b1棟（棟（102套）套）2棟（棟（141套）套）4棟（棟（366套）套）3棟（棟（153套）套）5棟（棟（240套）套）1 1梯梯3 3戶，戶，1783-1781783-178平米的大平米的大4 4房房1 1梯梯3 3戶，戶，145145平米的小平米的小4 4房房1 1梯梯4 4戶，戶，8989平米平米的小的小3 3房房2 2梯梯6 6戶，戶，8989平米平米的復(fù)式的復(fù)式2 2房

35、房1 1梯梯3 3戶，戶，145145平米的小平米的小4 4房房1 1梯梯3 3戶，戶，135135平米的大平米的大3 3房房2 2梯梯2 2戶，戶，222222平米平米的復(fù)式的復(fù)式1 1梯梯3 3戶，戶，173-178173-178平米的平米的大大4 4房房1 1梯梯3 3戶，戶，173-178173-178平米的大平米的大4 4房房1 1梯梯3 3戶，戶，168-173168-173平米平米的大的大4 4房房沿前海路分布大房，看大南山景觀；沿月亮灣分布沿前海路分布大房，看大南山景觀；沿月亮灣分布平米以下小房和復(fù)式；最大化利用山景資源平米以下小房和復(fù)式；最大化利用山景資源1 1棟棟a a、1

36、 1棟棟b b、2 2棟棟a a臨綠化帶共臨綠化帶共51 51 套大套大4 4房預(yù)留拆分成房預(yù)留拆分成102102套套9090平米小平米小3 3房可能性房可能性前前海海路路月月亮亮灣灣大大道道項(xiàng)目區(qū)位屬性項(xiàng)目區(qū)位屬性香蜜湖、華僑城片區(qū)香蜜湖、華僑城片區(qū)成熟的頂端富豪區(qū)成熟的頂端富豪區(qū)紅樹灣片區(qū)紅樹灣片區(qū)新興海派富豪區(qū)新興海派富豪區(qū)后海、填海區(qū)后海、填海區(qū)新興中產(chǎn)階級(jí)新興中產(chǎn)階級(jí)聚居地聚居地前海前海成長(zhǎng)中的中成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層產(chǎn)階層項(xiàng)目區(qū)位屬性：受價(jià)格驅(qū)趕、受資源牽引的成長(zhǎng)中的中產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位屬性：受價(jià)格驅(qū)趕、受資源牽引的成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層聚集區(qū)階層聚集區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概述競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概述南山區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)：南山區(qū)域

37、外競(jìng)爭(zhēng)：1 1、隨著寶安中心區(qū)價(jià)格的回落，寶安中心區(qū)的中大戶型項(xiàng)、隨著寶安中心區(qū)價(jià)格的回落，寶安中心區(qū)的中大戶型項(xiàng)目將直接分流南山客戶目將直接分流南山客戶, ,主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：金泓凱旋城、深業(yè)新主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：金泓凱旋城、深業(yè)新岸線；岸線；南山區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)：南山區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)：1 1、以中大戶型項(xiàng)目的存量競(jìng)爭(zhēng)為主，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：星海名、以中大戶型項(xiàng)目的存量競(jìng)爭(zhēng)為主，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：星海名城城6 6期、城市山林期、城市山林2 2期；期；2 2、在產(chǎn)品戶型定位上，星海名城期和城市山林、在產(chǎn)品戶型定位上，星海名城期和城市山林2 2期的單位面期的單位面積與本項(xiàng)目構(gòu)成極大相似，但兩個(gè)項(xiàng)目主要以存量消化為主，積與

38、本項(xiàng)目構(gòu)成極大相似，但兩個(gè)項(xiàng)目主要以存量消化為主，前期形象推廣中并沒有建立鮮明市場(chǎng)形象；前期形象推廣中并沒有建立鮮明市場(chǎng)形象；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定諾德國(guó)際諾德國(guó)際中海陽(yáng)光中海陽(yáng)光玫瑰園玫瑰園泛海拉菲花園泛海拉菲花園深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月1 0月1 1月金泓凱旋城金泓凱旋城與本項(xiàng)目存在較與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)的主要是大競(jìng)爭(zhēng)的主要是泛海拉菲花園、泛海拉菲花園、中海陽(yáng)光玫瑰園、中海陽(yáng)光玫瑰園、深業(yè)新岸線、金深業(yè)新岸線、金泓凱旋城泓凱旋城2 2期、期、星海名城六期、星海名城六期、城市山林、諾德城市山林、諾德國(guó)際。國(guó)際。1 2月城市山林城市山林2 2期期星海

39、名城星海名城各戶型競(jìng)爭(zhēng)情況統(tǒng)計(jì)各戶型競(jìng)爭(zhēng)情況統(tǒng)計(jì)小復(fù)式2房3房小4房復(fù)式70平米以下71-8081-90 81-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160 161-170 171-180 181-190191-200201-210211-220220平米以上本項(xiàng)目本項(xiàng)目90902402402152152242241731736060星海名城2957524105219城市山林二期3811988170584444916深業(yè)新岸線96484812024155金泓凱旋城466873泛海拉菲花園481689292中海陽(yáng)光玫瑰園500440490諾

40、德國(guó)際1332223502470172本項(xiàng)目本項(xiàng)目9090平米以下平米以下3 3房和房和130-140130-140平米競(jìng)爭(zhēng)最為激烈；平米競(jìng)爭(zhēng)最為激烈；9090平米以下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為諾德國(guó)際、中海陽(yáng)光玫瑰園平米以下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為諾德國(guó)際、中海陽(yáng)光玫瑰園, ,競(jìng)爭(zhēng)量有競(jìng)爭(zhēng)量有984984套；套；130-140130-140平米的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為星海名城、城市山林、深業(yè)新岸線、金泓平米的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為星海名城、城市山林、深業(yè)新岸線、金泓凱旋城、諾德國(guó)際二期，競(jìng)爭(zhēng)量有凱旋城、諾德國(guó)際二期，競(jìng)爭(zhēng)量有458458套；套；市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)1 1、明年、明年5 5月份本項(xiàng)目入市時(shí)，深業(yè)新岸線、金泓凱旋城已基月份本

41、項(xiàng)目入市時(shí)，深業(yè)新岸線、金泓凱旋城已基本消化完畢；本消化完畢；2 2、星海名城和城市山林、星海名城和城市山林2 2期在項(xiàng)目入市時(shí)已只剩少量存量，期在項(xiàng)目入市時(shí)已只剩少量存量，但由于前期項(xiàng)目形象影響較低，銷售緩慢；但由于前期項(xiàng)目形象影響較低，銷售緩慢；3 3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定：泛海拉菲花園、中海陽(yáng)光玫瑰園、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定：泛海拉菲花園、中海陽(yáng)光玫瑰園和諾德國(guó)際的和諾德國(guó)際的80-9080-90平米的平米的3 3房；房；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)第一批基本指標(biāo)：基本指標(biāo)：總占地面積：總占地面積：37591.6137591.61平米平米總建筑面積：總建筑面積：110498110498平米平米

42、總套數(shù)：總套數(shù)：15001500套套停車位：停車位：880880綠化率：綠化率：30%30%第一批單位：第一批單位：2 2棟，共棟，共174174套套 2 2房面積：房面積：75-8175-81平米平米3 3房面積：房面積：85-8885-88平米平米1212月月2020日開盤，均價(jià)日開盤，均價(jià)94009400元元/ /平米平米成交成交110110套，銷售率套，銷售率65%65%左右左右剩余剩余13301330套明年年初陸續(xù)推出套明年年初陸續(xù)推出中海陽(yáng)光玫瑰園中海陽(yáng)光玫瑰園與中海陽(yáng)光玫瑰園戶型對(duì)比與中海陽(yáng)光玫瑰園戶型對(duì)比戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比例比例1房48-5350033%2房76

43、-8454036%3房86-8949033%戶型面積套數(shù)套數(shù)比2房小復(fù)式89908.98%2房8924023.95%大3房135-14021521.46%小4房140-14522422.36%大4房170-17817317.27%樓王（復(fù)式）225605.99%中海陽(yáng)光玫瑰園中海陽(yáng)光玫瑰園本項(xiàng)目本項(xiàng)目中海陽(yáng)光玫瑰園有近中海陽(yáng)光玫瑰園有近500500套套3 3房與本項(xiàng)目房與本項(xiàng)目9090平米的小平米的小3 3房和房和2 2房復(fù)房復(fù)式競(jìng)爭(zhēng)式競(jìng)爭(zhēng)與中海陽(yáng)光玫瑰園產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析與中海陽(yáng)光玫瑰園產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本項(xiàng)目單位：本項(xiàng)目單位：5 5棟棟1 1、2 2、3 3、4 4 面積：面積：90m90m2 2

44、 戶型：戶型： 3 3* *2 2* *2 2* *中海陽(yáng)光玫瑰園中海陽(yáng)光玫瑰園 2 2棟棟1 1單元單元cc、2 2單元單元d d面積：面積：86-89m286-89m2a a戶型戶型 3 3* *2 2* *1 1衛(wèi)衛(wèi)n1梯4戶、南向看園林景n客廳與主臥、客臥均朝東南,動(dòng)靜分區(qū)明顯n錯(cuò)層贈(zèng)送超大露臺(tái)看園林；n另送1陽(yáng)臺(tái)可改房（3房可變4房）；n2個(gè)衛(wèi)生間，舒適實(shí)用；n1梯6戶和1梯5戶、南北通透看內(nèi)園林景n客廳與主臥朝南、兩間臥室朝北n大入戶花園設(shè)計(jì)；n客廳觀景露臺(tái)；n但只有1個(gè)衛(wèi)生間位置：小區(qū)西、通透舒適。景觀：所有戶型客廳正對(duì)內(nèi)園林景觀朝向：所有戶型南向位置：位于小區(qū)南，通透舒適。戶型

45、：景觀：內(nèi)園林景觀朝向：所有戶型南北通透戶型：本項(xiàng)目小本項(xiàng)目小3 3房比中海陽(yáng)光玫瑰園的房比中海陽(yáng)光玫瑰園的3 3房更為舒適實(shí)用房更為舒適實(shí)用競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)泛海拉菲花園泛海拉菲花園6 61 12 23 34 47 78 85 5基本指標(biāo)：基本指標(biāo)：占地：占地：3.23.2萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積：6.86.8萬(wàn)萬(wàn)總戶數(shù)：總戶數(shù)：16321632套套預(yù)計(jì)首批推出單位預(yù)計(jì)首批推出單位 ：210-270210-270平米的平米的疊疊thousethouse1-21-2層一戶，層一戶，3-43-4層一戶，帶電梯層一戶，帶電梯預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20092009年年3 3月開樣板房；月開樣板房；預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20

46、092009年年5 5月開發(fā)售月開發(fā)售與本項(xiàng)目同期入市，首批推出別墅產(chǎn)品，與本項(xiàng)目形成差異化與本項(xiàng)目同期入市，首批推出別墅產(chǎn)品，與本項(xiàng)目形成差異化與泛海拉菲花園戶型對(duì)比與泛海拉菲花園戶型對(duì)比 戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比例套數(shù)比例4室2廳疊墅217-2749223%2室2廳復(fù)式80-904812%3室2廳拼合復(fù)式150-15512030%拼合3室2廳150-1604812%拼合4、5室2廳160-1809223%以以3 3房和、房和、4 4房和疊墅的中大戶型為主；在各個(gè)面積段與本項(xiàng)目形成房和疊墅的中大戶型為主；在各個(gè)面積段與本項(xiàng)目形成全面競(jìng)爭(zhēng)全面競(jìng)爭(zhēng)泛海拉菲花園泛海拉菲花園戶型面積套數(shù)套數(shù)比

47、2房小復(fù)式89908.98%小3房8924023.95%大3房135-14021521.46%小4房140-14522422.36%大4房170-17817317.27%樓王（復(fù)式）225605.99%本項(xiàng)目本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)諾德國(guó)際社區(qū)諾德國(guó)際社區(qū)基本指標(biāo)：基本指標(biāo)：占地：占地：6.96.9萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積：2020萬(wàn)萬(wàn)總戶數(shù)：總戶數(shù)：16321632套套一期已售一期已售764764套，剩余套，剩余730730套，已入伙；套，已入伙；二期二期142142套預(yù)計(jì)套預(yù)計(jì)20092009年年3-43-4月份發(fā)售，月份發(fā)售，目前儲(chǔ)客中，二期為目前儲(chǔ)客中，二期為120120平米平米3

48、 3房和房和145145平平米米4 4房房二期預(yù)計(jì)先于本項(xiàng)目入市場(chǎng)，二期預(yù)計(jì)先于本項(xiàng)目入市場(chǎng)，120-145120-145平米的平米的3 3房和房和4 4房與本項(xiàng)目形成房與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)直接競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)1111月月本項(xiàng)目10月開始上圍墻11月初開放陽(yáng)光棕櫚園臨時(shí)接待處本項(xiàng)目11月初上樓體條幅12月4日開始認(rèn)籌，2000元認(rèn)籌金12月9日開放樣板房12月20日開盤，已售110套，剩余1390套左右本項(xiàng)目12月中旬接線儲(chǔ)客11月29、30日利用 沙發(fā)樣板房開放之際 用中聯(lián)三級(jí)市場(chǎng)街霸截客目前對(duì)外宣稱2009年3月開樣板房9月28日泛海拉菲花園正式亮相，開始接線登記客戶1010月

49、月1212月月9月28日秋交會(huì)中海陽(yáng)光玫瑰園正式亮相中海陽(yáng)光玫瑰園先機(jī)已占中海陽(yáng)光玫瑰園先機(jī)已占; ;拉菲花園和諾德國(guó)際二期預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目將同期入市拉菲花園和諾德國(guó)際二期預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目將同期入市; ;本項(xiàng)目目前接線登記客戶70批諾德國(guó)際二期預(yù)計(jì)于3月份入市，目前儲(chǔ)客中，一期已入伙競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形象定位分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形象定位分析泛海拉菲花園泛海拉菲花園歐洲葡萄酒莊生活，預(yù)計(jì)歐洲葡萄酒莊生活，預(yù)計(jì)20092009年年5 5月發(fā)售月發(fā)售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形象定位分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形象定位分析中海陽(yáng)光玫瑰園中海陽(yáng)光玫瑰園形象：輕快、簡(jiǎn)潔、品質(zhì)感較差形象：輕快、簡(jiǎn)潔、品質(zhì)感較差核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析小結(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析小結(jié)前

50、海片區(qū)內(nèi)明年將推出的泛海拉菲花園和中海陽(yáng)光玫瑰園與本項(xiàng)前海片區(qū)內(nèi)明年將推出的泛海拉菲花園和中海陽(yáng)光玫瑰園與本項(xiàng)目比鄰而居，諾德國(guó)際社區(qū)目比鄰而居，諾德國(guó)際社區(qū)10001000套左右的存量共享區(qū)域內(nèi)客戶：套左右的存量共享區(qū)域內(nèi)客戶：項(xiàng)目項(xiàng)目品牌品牌競(jìng)爭(zhēng)戶型競(jìng)爭(zhēng)戶型景觀景觀社區(qū)配套社區(qū)配套本項(xiàng)目本項(xiàng)目舒適度優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手景觀性優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2萬(wàn)平米園林、泛海拉菲花園1期面積定位與本項(xiàng)目的趨同度達(dá)到90%以上，幾乎同質(zhì)，但產(chǎn)品定位本項(xiàng)目高端，但本項(xiàng)目戶型的方正度和舒適度優(yōu)于拉菲花園、聯(lián)排別墅的附加值優(yōu)于本項(xiàng)目的空中復(fù)式聯(lián)排別墅看大南山，高層看南山共享二三期的商業(yè)街、海麗達(dá)雙語(yǔ)幼兒園、無(wú)大集中園林諾德國(guó)際

51、二期120平米3房和145平米4房與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)看內(nèi)園林景觀4萬(wàn)平米園林中海陽(yáng)光玫瑰園與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪90平米以下的客戶，但在3房單位對(duì)于客戶的吸引力上，本項(xiàng)目的3房實(shí)用性上更有吸引力鄰前海路戶型看大南山景觀幼兒園、無(wú)獨(dú)立會(huì)所、臨街商業(yè)、2萬(wàn)平米園林形象定位形象定位項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理區(qū)位區(qū)位生態(tài)生態(tài)教育教育規(guī)劃規(guī)劃園林園林戶型戶型商業(yè)商業(yè)前海前海cbdcbd里的生態(tài)核心里的生態(tài)核心天生天養(yǎng)，天生天養(yǎng)，4 4大公園林立大公園林立幼兒園到高中名校云集幼兒園到高中名校云集以內(nèi)養(yǎng)外，圍合式創(chuàng)意布局以內(nèi)養(yǎng)外，圍合式創(chuàng)意布局2 2萬(wàn)平米的東南亞水主題園林萬(wàn)平米的東南亞水主題園林豪宅尺度的舒居大宅豪

52、宅尺度的舒居大宅1.21.2萬(wàn)萬(wàn)m2m2假日風(fēng)情大道假日風(fēng)情大道舒適生活體系舒適生活體系成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階級(jí)的可充分感知的終極幸福生活所在成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階級(jí)的可充分感知的終極幸福生活所在區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目案名：恒立.依云伴山前期形象前期形象恒立恒立. .依云伴山依云伴山青青世界的大房間青青世界的大房間目標(biāo)客戶鎖定及分析目標(biāo)客戶鎖定及分析同類項(xiàng)目客戶分析同類項(xiàng)目客戶分析城市山林城市山林1 1期客戶特征期客戶特征客戶基本特征客戶基本特征來(lái)源區(qū)域來(lái)源區(qū)域南山占多數(shù)，部分福田和羅湖年齡段年齡段年齡段主要集中在25-45歲構(gòu)成情況構(gòu)成情況南山中高級(jí)白領(lǐng)；周邊村民購(gòu)買比例大；部分換房客；置業(yè)目的置業(yè)目的自住居多購(gòu)

53、買決定購(gòu)買決定因素因素大社區(qū)客戶基本特征客戶基本特征來(lái)源區(qū)域來(lái)源區(qū)域南山占60%，部分福田、寶安年齡段年齡段年齡段主要集中在30-45歲構(gòu)成情況構(gòu)成情況老業(yè)主換房比例大；南山私營(yíng)老板/生意人；南山和福田的換房客；置業(yè)目的置業(yè)目的自住多，少量投資兼自住購(gòu)買決定購(gòu)買決定因素因素大社區(qū)、地段城市山林城市山林2 2期客戶特征期客戶特征星海名城星海名城. .城中央客戶特征城中央客戶特征南山客戶的是絕對(duì)的主力客戶，比例占至南山客戶的是絕對(duì)的主力客戶，比例占至60%60%以上；客戶以中高級(jí)白以上；客戶以中高級(jí)白領(lǐng)為主，也有較高端自住客（生意人領(lǐng)為主，也有較高端自住客（生意人/ /私營(yíng)老板）進(jìn)入；客戶沿濱河路

54、私營(yíng)老板）進(jìn)入；客戶沿濱河路沿線分布，以南山為中心，輻射至福田、寶安；客戶以看中大社區(qū)和沿線分布，以南山為中心，輻射至福田、寶安；客戶以看中大社區(qū)和地段；地段；目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶鎖定車公廟車公廟/ /竹竹子林企業(yè)子林企業(yè)中高管中高管以青青世界之名，以青青世界之名， 融合區(qū)域內(nèi)的中高端客戶，匯流來(lái)自濱海大道沿融合區(qū)域內(nèi)的中高端客戶，匯流來(lái)自濱海大道沿線的中高端客戶線的中高端客戶科技園科技園企業(yè)中企業(yè)中高管高管南油區(qū)私營(yíng)企南油區(qū)私營(yíng)企業(yè)主業(yè)主/ /公務(wù)員公務(wù)員/ /老師老師后海后海/ /蛇口老蛇口老社區(qū)的住戶社區(qū)的住戶灣廈花園灣廈花園/ /海海月花園月花園月亮灣老社月亮灣老社區(qū)居民區(qū)居民青青山莊

55、青青山莊 / /南山花園南山花園/ /月亮灣花園月亮灣花園本項(xiàng)目本項(xiàng)目濱海大道濱海大道南頭企業(yè)員工南頭企業(yè)員工/ /教師教師/ /公務(wù)員公務(wù)員南航員工南航員工/ /居住居住在向南村在向南村/ /北頭北頭村居民村居民寶安中心寶安中心區(qū)客戶區(qū)客戶關(guān)內(nèi)驅(qū)動(dòng)關(guān)內(nèi)驅(qū)動(dòng)梅林梅林/ /蓮花蓮花換房客換房客目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)能力預(yù)估目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)能力預(yù)估戶型戶型面積面積預(yù)估單價(jià)預(yù)估單價(jià)總價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）（萬(wàn)）2 2成首期成首期8 8成成3030年月供年月供 存款存款月收入月收入（元（元/ /平方米）平方米）2房小復(fù)式89950085173358.5存款15萬(wàn)以上1萬(wàn)小3房90950085173358.51萬(wàn)3房13595

56、00128265037.8存款30萬(wàn)以上1.5萬(wàn)小4房14510000145295729.21.5萬(wàn)大4房173-17810000175356914.6存款50萬(wàn)以上2萬(wàn)樓王復(fù)式222120002665410470.73萬(wàn)目標(biāo)客戶群體的家庭月收入預(yù)估為目標(biāo)客戶群體的家庭月收入預(yù)估為1-31-3萬(wàn)之間，成長(zhǎng)中的中產(chǎn)萬(wàn)之間，成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層階層定位客戶群定位客戶群 偶得客戶群偶得客戶群 游離客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群核心客戶群 其他（港客、羅湖客戶）其他（港客、羅湖客戶） 福田、寶安、羅湖的私營(yíng)業(yè)主福田、寶安、羅湖的私營(yíng)業(yè)主南山、福田私營(yíng)企業(yè)主南山、福田私營(yíng)企業(yè)主南山的企事業(yè)單

57、位的中高管、南山的企事業(yè)單位的中高管、技術(shù)人員、公務(wù)員、老師等技術(shù)人員、公務(wù)員、老師等客戶分析小結(jié)客戶分析小結(jié)本項(xiàng)目鎖定的目標(biāo)客戶群體為：本項(xiàng)目鎖定的目標(biāo)客戶群體為：南山為核心的二次置業(yè)以上客戶，改善型居住的換房客南山為核心的二次置業(yè)以上客戶，改善型居住的換房客目標(biāo)客戶特征：目標(biāo)客戶特征：區(qū)域成交客戶認(rèn)知渠道：主要為朋友介紹，圈層和口碑傳播在區(qū)域客戶成交主要原因；區(qū)域成交客戶認(rèn)知渠道：主要為朋友介紹，圈層和口碑傳播在區(qū)域客戶成交主要原因；營(yíng)銷客戶成交原因主要有：位置、社區(qū)規(guī)模、園林、配套和教育；營(yíng)銷客戶成交原因主要有：位置、社區(qū)規(guī)模、園林、配套和教育；目前進(jìn)線客戶梳理發(fā)現(xiàn)：目前進(jìn)線客戶梳理發(fā)現(xiàn)

58、：1 1、進(jìn)線客戶以首次置業(yè)者為主；、進(jìn)線客戶以首次置業(yè)者為主；2 2、進(jìn)線客戶主要關(guān)注、進(jìn)線客戶主要關(guān)注9090平米以下的戶型；平米以下的戶型；3 3、客戶集中在月亮灣附近，對(duì)于前海區(qū)域認(rèn)知較差；、客戶集中在月亮灣附近，對(duì)于前海區(qū)域認(rèn)知較差；問題：?jiǎn)栴}：1 1、進(jìn)線客戶與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶存在較大錯(cuò)位，如何瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群、進(jìn)線客戶與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶存在較大錯(cuò)位，如何瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群推廣？推廣？ 2 2、客戶對(duì)前海區(qū)域認(rèn)知較差，如何刷新區(qū)域認(rèn)知？、客戶對(duì)前海區(qū)域認(rèn)知較差，如何刷新區(qū)域認(rèn)知？ 成長(zhǎng)中成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層的中產(chǎn)階層成長(zhǎng)中成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層的中產(chǎn)階層成長(zhǎng)中成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層的中產(chǎn)階層swot分析及策

59、略分析及策略優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（s s）：）：1、稀缺的大南山景觀；2、周邊配套：4大公園、3大名校3、產(chǎn)品：高實(shí)用率、低梯戶比；4、戶型：方正通透、豪宅尺度；5、社區(qū)：2萬(wàn)平米園林、1.12萬(wàn)商業(yè)；劣勢(shì)（劣勢(shì)（ww）：）：1、地塊旁邊為物流園；2、項(xiàng)目三邊臨路；3、項(xiàng)目市場(chǎng)影響力較弱。威脅（威脅（t t）：）：1、金融危機(jī)帶來(lái)的消費(fèi)疲軟；2、片區(qū)內(nèi)小戶型集中，拉低價(jià)格預(yù)期；3、寶安區(qū)域內(nèi)中大戶型客戶的價(jià)格分流；4、中海陽(yáng)光玫瑰園先于本項(xiàng)目如市，先機(jī)已占；5、進(jìn)線客戶對(duì)90平米需求較多swotswot策略推導(dǎo)策略推導(dǎo)機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（oo）：）：1、西部通道的發(fā)展規(guī)劃；2、地鐵2號(hào)線和5號(hào)線的規(guī)劃開通3、前

60、海區(qū)域放盤量增大，片區(qū)為09年置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；4、二套房貸政策放松。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅n利用軌道交通發(fā)展和生態(tài)公利用軌道交通發(fā)展和生態(tài)公園優(yōu)勢(shì)，建立區(qū)域便利生活區(qū)園優(yōu)勢(shì)，建立區(qū)域便利生活區(qū)形象；形象；n放大資源、配套和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，放大資源、配套和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，建立差異化形象；建立差異化形象；n把握時(shí)機(jī)入市把握時(shí)機(jī)入市n通過差異化的形象，借勢(shì)通過差異化的形象，借勢(shì)截流客戶；截流客戶；n用豪宅體驗(yàn)和普通住宅價(jià)用豪宅體驗(yàn)和普通住宅價(jià)格提高性價(jià)比，刺激需求，格提高性價(jià)比，刺激需求，留