碧桂園集團投資拓展工作管理辦法12-5頒布(舊版本)

1、碧桂園集團投資拓展管理辦法（試行）2011年12月5日1. 目的12. 適用范圍13. 基礎資料及數(shù)據(jù)收集13.1基礎資料及數(shù)據(jù)的定義13.2基礎資料及數(shù)據(jù)收集的范圍13.3基礎資料及數(shù)據(jù)的收集和管理14. 項目拓展25. 項目投資工作流程25.1項目獲取的四大環(huán)節(jié)25. 1. 1項目會審35. 1.2項目立項35. 1.3項目定案審批35. 1.4項目獲取45. 2項目獲取過程的兩個會議65.2. 1項目交底會65.2.2項目啟動會753項目投資工作流程總結76. 項目后期跟進137. 各部門工作配合及工作節(jié)點147.1集團投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部147. 2集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓

2、展部與前期各專業(yè)部門147. 3集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與項目部15&投資拓展責任承擔及獎勵15附件：16附件1：土地招牌掛信息匯總表18附件2：城市房地產(chǎn)市場及土地市場動態(tài)監(jiān)測表19附件3：區(qū)域競爭對手分析表20附件4：城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟指標表21附件5：城市房地產(chǎn)市場政策變化監(jiān)測表22附件6：項目投資分析報告模板（含5個專項評估報告）23附件7：項目會審匯報模板（ppt格式）57附件8：項目定案審批報告模板58附件9：新項目立項審批流程60附件10：新項目定案審批流程61附件12：合同類文件簽章審批流程63附件13：非合同類文件簽章審批流程64附件14：項目土地報名競買

3、審批流程65附件15：借用公章審批流程66附件16：新公司注冊成立審批流程67附件17：項目交底會議程及要求68附件18：項目啟動會議程及要求70附件19：集團投資過程中規(guī)劃制作的工作指引72碧桂園投資拓展管理辦法1. 目的為了優(yōu)化資源配置，促進集團投資拓展業(yè)務發(fā)展，加強投資拓展業(yè)務管理， 實現(xiàn)投資拓展業(yè)務規(guī)范化、流程化，特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于集團投資拓展中心、所有區(qū)域及集團所屬其他方面涉及的土地、房地 產(chǎn)項目投資拓展及相關工作。3. 基礎資料及數(shù)據(jù)收集3. 1基礎資料及數(shù)據(jù)的定義包括土地招拍掛信息、城市主要經(jīng)濟指標、房地產(chǎn)市場狀況、土地市場概況、 主要競爭對手監(jiān)測、城市房地產(chǎn)

4、相關政策等方面情況。3.2基礎資料及數(shù)據(jù)收集的范圍收集范圍為已有項目區(qū)域及集團五年發(fā)展規(guī)劃中計劃進入的區(qū)域，對于一般 區(qū)域，信息收集至區(qū)域內(nèi)主要地級市即可；對于重點發(fā)展區(qū)域，信息收集則需至 主要縣（區(qū)）。具體收集的范圍由集團投資拓展中心每年初根據(jù)年度投資計劃具體確定，已 設置投資拓展部的區(qū)域則由集團投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部聯(lián)合確定。3.3基礎資料及數(shù)據(jù)的收集和管理3. 3.1已設置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓展部負責收集本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關基礎資料及數(shù)據(jù)，設置本區(qū) 域房地產(chǎn)相關基礎資料和數(shù)據(jù)庫；對于木區(qū)域內(nèi)土地招拍掛信息，在初步了解后加具是否跟進的意見或建議， 以周報形式報集團投資拓展中心；

5、對于城市主要經(jīng)濟指標等數(shù)據(jù)每半年更新一次，每次更新后報集團投資拓展 屮心備案；對于城市房地產(chǎn)狀況、土地市場概況、主要競爭對手監(jiān)測等在收集獲取資料 后以月報形式上報集團投資拓展中心；對于城市房地產(chǎn)相關政策等建立資料庫，對其變化隨時監(jiān)測，即時上報集團 投資拓展中心并抄送集團戰(zhàn)略發(fā)展中心。齊類基礎資料收集的模板及標準格式詳見附件l-5o3. 3.2新區(qū)域及未設置投資拓展部的區(qū)域由集團投資拓展中心各業(yè)務小組按其分工收集各自負責區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關 基礎資料及數(shù)據(jù)。新區(qū)域及未設置投資拓展部的區(qū)域房地產(chǎn)相關棊礎資料及數(shù)據(jù)的收集及更 新周期參見已設置投資拓展部的區(qū)域基礎資料及數(shù)據(jù)收集更新周期。4. 項目拓展集團

6、為了更好、更快的拓展優(yōu)質項目，項目拓展信息可多方提供，但具體承 擔項目拓展及買地業(yè)務的為集團投資拓展中心及區(qū)域投資拓展部。4.1項目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍掛信息、公司其他領導及同 事提供、業(yè)務人員自行拓展、其他相關渠道。4. 2對于新區(qū)域及未設置投資拓展部的區(qū)域，項目拓展工作由集團投資拓展 中心負責，集團投資拓展中心對各業(yè)務小組按區(qū)域進行分工，各小組原則上在木 區(qū)域內(nèi)進行項目拓展工作，各業(yè)務人員在獲取本區(qū)域外土地信息后轉交相應區(qū)域 負責人跟進，特殊項目可跨區(qū)域跟進（跨區(qū)域跟進的項目需請示中心負責人同 意），但需理順各方面關系，尤其政府對接方面，避免多頭對接。4. 3對于已設置投資拓

7、展部的區(qū)域，項目拓展工作由集團投資拓展中心與區(qū) 域投資拓展部共同負責，各自獲取項目拓展信息后原則上各自跟進，但可根據(jù)具 體情況交叉或轉交某一方跟進。要注意信息共享，避免對同一地塊重復跟進，還 需理順各方面關系，尤其政府對接方面，避免多頭對接。5. 項目投資工作流程包括土地儲備項目、土地過戶項目、股權收購項目、合作開發(fā)項目、勾地項 目、促成政府肓接出讓、政府肓接招拍掛等項目。5.1項目獲取的四大環(huán)節(jié)土地信息獲取后到項目取得需經(jīng)過以下四個環(huán)節(jié)：項目會審、項目立項、項 口定案審批、項口獲取。5.1.1項目會審在獲取土地信息后，由投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進行篩選和跟進，形 成項目投資分析報告（含5

8、項專項評估報告，具體報告模板見附件6）,并進 行項目會審，以此為項目立項的前提。項目會審時需按統(tǒng)一格式及標準制作好項 目匯報材料（ppt格式，由集團投資拓展中心制定統(tǒng)一標準，模板見附件7）,投 資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進行匯報（10分鐘），投資拓展總經(jīng)理或區(qū)域總裁 進行總結（5分鐘），與會人員對匯報內(nèi)容提出相關問題或建議（5分鐘），最終 得會審結果，以定該項目是否可立項。對于區(qū)域投資拓展部獲取并跟進的項目，由區(qū)域總裁組織項目會審；對于集 團投資拓展中心獲取并跟進的項目，由投資拓展總經(jīng)理組織項目會審。會審通過的項目，可進入項目立項審批環(huán)節(jié)。會審未通過的項目，根據(jù)實際 情況，停止跟進并存檔或繼續(xù)

9、補充了解準備下次會審。5.1.2項目立項會審通過的項目，需在1個工作日內(nèi)在bip系統(tǒng)上發(fā)起項目立項審批流程。5. 1.2. 1集團投資拓展中心發(fā)起的項目立項審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團分管副總裁一一董事局主席（流 程結束后報總裁辦備案；有所屬區(qū)域的項口，報對應區(qū)域總裁備案）5. 1.2.2區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項目審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理一一集團分管副總裁 董事局主席（流程結束后報總裁辦備案）5. 1.2.3項目立項審批通過后，由集團投資拓展中心發(fā)起項目交底會，營銷 屮心、規(guī)劃院、市政配套部、前期工程部、總工室、法務部、財務資金部、區(qū)域

10、 辦公室/區(qū)域投資拓展部等相關專業(yè)部門介入，開始項目全面深入考察分析及項 目合同談判。5.1.3項目定案審批項目深入考察分析結束、各部門出具專業(yè)意見后，根據(jù)各部門意見、項目進 展及合同談判等最終結果，形成項冃定案審批報告（報告模板見附件8）,在 項目合同（包括土地儲備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權轉讓合同、合作開發(fā) 合同等）簽署前或土地掛牌前在bip系統(tǒng)上發(fā)起項目定案審批流程。5. 1. 3. 1集團投資拓展中心發(fā)起的項目定案審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團分管副總裁一一執(zhí)行董事（楊永 潮）一一執(zhí)行董事（楊貳珠）一一總裁一一董事局主席（有所屬區(qū)域的項目，流 程結束后報對應區(qū)

11、域總裁備案）5. 1.3.2區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項目定案審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理一一集團分管副總裁 一一執(zhí)行董事（楊永潮）一一執(zhí)行董事（楊貳珠）一一總裁一一董事局主席項目定案審批通過后，需由投資拓展業(yè)務部門發(fā)工作聯(lián)系單給運營中心，告 知項目定案審批結果，由運營中心發(fā)起項目總經(jīng)理確定流程（未確定區(qū)域的新項 目一并申請確定區(qū)域），項目總經(jīng)理確定后即刻與投資拓展業(yè)務部門聯(lián)系，介入 項目前期有關工作。5.1.4項目獲取指項目合同（包括土地儲備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權轉讓合同、合 作開發(fā)合同等）簽署直至項目獲?。ㄍ恋爻鲎尯贤炇?、土地過戶或股權轉讓手 續(xù)辦理完、

12、國土證辦至合資公司名下等），該環(huán)節(jié)業(yè)務工作原則上由集團投資拓 展中心主導，區(qū)域投資拓展部協(xié)助，需在b1p系統(tǒng)上完成如下審批流程：5.1. 4.1合同類文件簽章審（含法人簽字）審批流程用于對即將簽署的合同、協(xié)議（包括但不限于土地儲備合同、勾地協(xié)議、過 戶合同、股權轉讓合同、合作開發(fā)合同、土地出讓合同、框架協(xié)議等）審批，據(jù) 此流程合同方可由法人簽字、加蓋公章。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一法務部、財務資金部、合規(guī)辦、首席 財務官并行會審一一集團分管副總裁一一總裁5. 1.4.2非合同類文件簽章（含法人簽字）審批流程用于投資意向書、邀請函及其他與政府、合作單位之間日常工作、業(yè)務往

13、來 的文件、函件簽字、蓋章審批。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團分管副總裁一一總裁5. 1.4.3項目報名競買審批流程用于土地競買過程中報名材料、授權委托書法人簽字、參與競買公司、公章 借用、競買保證金付款、法人身份證原件借用等業(yè)務審批。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一法務部、財務資金部、合規(guī)辦并行會 審一一集團分管副總裁一一總裁5. 1.4.4借用公章流程用于除土地競買z外需借用公章現(xiàn)場簽章的業(yè)務。該審批流程如下：所借公章由區(qū)域保管的：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一區(qū)域總裁（公章所在區(qū)域）所借公章由總部保管的：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團

14、分管副總裁總裁5. 1.4.5付款流程用于投資款、地價款、契稅、土地出讓合同簽署前其他規(guī)稅費等款項支付中 請。該審批流程如下:投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一財務資金部一一集團分管副總裁一 總裁5. 1.4.6公司注冊申請流程該流程由集團投資拓展中心或區(qū)域辦公室發(fā)起，公司成立具體事宜由區(qū)域辦 公室、集團辦公室跟辦，財務資金中心等相關部門配合。集團投資拓展屮心發(fā)起的該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)一一投資拓展總經(jīng)理一一集團辦公室、財務資金部并行會審一 集團分管副總裁一一總裁區(qū)域投資拓展部或項目部發(fā)起的該審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員/項目總經(jīng)理一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理一一集團 辦公室、財務資

15、金部并行會審一一集團分管副總裁一一總裁項目獲取環(huán)節(jié)所有審批流程原則上由集團投資拓展中心統(tǒng)一發(fā)起，特殊情況可由區(qū)域投資拓展部發(fā)起，區(qū)域投資拓展部發(fā)起的上述流程前三個環(huán)節(jié)為：區(qū)域 投資拓展部經(jīng)理或投資拓展總監(jiān)一一區(qū)域總裁一一投資拓展總經(jīng)理，其后環(huán)節(jié)與 集團投資拓展中心發(fā)起的相關流程相同。以上相關流程參見btp流程指引及附件9-16。5. 2項目獲取過程的兩個會議為使項目推進“又快又好”，確保項目取得后能立即開工，因此由總裁辦及 投資拓展中心建立項目交底會、啟動會兩個會議制度。5. 2.1項目交底會在項目立項審批后召開，由集團投資拓展中心發(fā)起并主導，以此會議為節(jié)點, 此前工作均由集團投資拓展中心或區(qū)

16、域投資拓展部單獨或配合開展（特殊項目除 外），此會議后相關專業(yè)部門正式介入項目前期工作。項目交底會具體要求及議 程詳見附件17o項目交底會后各職能屮心、各職能部門需按如下要求在規(guī)定期限內(nèi)完成會議 安排的各項工作，并提交由中心負責人簽字的相關專業(yè)報告。序號職能中心職能部門工作及報告內(nèi)容完成時間要求1營銷中心營銷中心xx項目市場調研報告（包括項目 市場意見、項目及產(chǎn)品定位、戶型配比 及規(guī)劃建議、商業(yè)配比建議、產(chǎn)品推售 計劃、產(chǎn)品建議售價、戶型利潤估算等）交底會后10個工 作內(nèi)2研發(fā)中心規(guī)劃院規(guī)劃設計要點（另根據(jù)項目需要完 成控規(guī)方案、概規(guī)方案及詳規(guī) 方案，規(guī)劃方案完成時間根據(jù)項目具 體情況再定）交

17、底會后5個工 作日內(nèi)（規(guī)劃設 計要點）3總工室地塊巖土報告（包含地塊地質基礎 情況分析、各類產(chǎn)品地質基礎處理意見 及成本分析）交底會后5個工 作日內(nèi)4成本管理中心前期工程部xx項目土方工程報告（包含土方 是否可以平衡、富余土方外運點及成 本、填土土源點及成本、是否涉及石方 爆破、爆破量及成本）交底會后5個工 作日內(nèi)5市政配 套部x x項h市政配套情況調研報告 （包含地塊及周邊供水、供電、排污、 道路、燃氣、有線、通訊等市政要素現(xiàn) 狀及規(guī)劃情況，解決項目開發(fā)需求的各 市政要素臨時及永久解決方案及成本 估算）交底會后5個工 作日內(nèi)6法務監(jiān)察審法務部xx項目法務報告（包含項目合法交底會后5個工計屮心

18、性審查結果及法律意見）作日內(nèi)7財務資金中心財務部項目地塊投資分析營銷及規(guī)劃報告 提交后5個工作 日內(nèi)8其他酒店籌 建辦xx項目酒店建設意見（包含是否 建議配建酒店、酒店風格、建筑規(guī)模、 客房數(shù)量、配備功能等）交底會后5個工 作日內(nèi)5. 2.2項目啟動會在土地項目獲取后、正式開工前召開，由總裁辦發(fā)起并主導，確定項日開發(fā) 宏觀計劃及其它重要事項。項目啟動會具體要求及議程詳見附件18。5. 3項目投資工作流程總結 5. 3.1由集團投資拓展中心獲取并主導的項目5. 3. 2由區(qū)域投資拓展部獲取并主導的項目5. 3. 3 土地招牌掛信息的跟進流程5. 3. 3.1已設置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓展部

19、在獲取土地招拍掛信息后5個工作日內(nèi)初步評判、考察地 塊后給出是否跟進的建議，以周報形式上報集團投資拓展中心，對于重點優(yōu)質土 地招拍掛信息在給出跟進建議后可即時上報。對于建議跟進的項冃，深入考察跟 進，于3個工作日內(nèi)完成項目立項報告，并在bip系統(tǒng)上發(fā)起立項審批流程。立 項審批通過后，由集團投資拓展中心組織項目交底會，由區(qū)域投資拓展部、營銷 中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財務資金中心參加，對于市政配套條件不完善、地塊內(nèi) 場地不平整、有特殊地質隱患的地塊，可酌情邀請市政配套部、前期工程部及總 工室等部門參加。交底會后，區(qū)域投資拓展部牽頭，各部門盡快考察地塊并出具 專業(yè)意見，由區(qū)域投資拓展部形成項目定案審批

20、報告，并在bip系統(tǒng)上發(fā)起項目 定案審批流程。定案審批通過后，由區(qū)域投資拓展部組織土地競買報名資料，發(fā) 起相關審批流程，參與土地競買。具體流程見下圖：5. 3. 3. 2新區(qū)域及未設置投資拓展部的區(qū)域由集團投資拓展屮心負責，各業(yè)務小組投資拓展總監(jiān)在獲取土地招拍掛信息 后3個工作日內(nèi)初步評判、考察地塊后給出是否跟進的建議，上報相應區(qū)域投資 拓展總經(jīng)理，由投資拓展總經(jīng)理給出是否跟進的意見。對于建議跟進的項目，各 投資拓展總監(jiān)深入考察跟進，于5個工作日內(nèi)完成項目立項報告，并在bip系統(tǒng) 上發(fā)起立項審批流程。立項審批通過后，由集團投資拓展中心組織項目交底會， 由營銷中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財務資金管理部

21、參加，對于市政配套條件不完 善、地塊內(nèi)場地不平整、有特殊地質隱患的地塊，可酌情邀請市政配套部、前期 工程部及總工室等部門參加。交底會后，集團投資拓展中心牽頭，各部門盡快考 察地塊并出具專業(yè)意見，由投資拓展總監(jiān)形成項目定案審批綜合報告，并在bip 系統(tǒng)上發(fā)起項目定案審批流程。定案審批通過后，組織土地競買報名資料，發(fā)起 相關審批流程，參與土地競買。具體流程見下圖:土地信息獲取1 t6. 項目后期跟進項目獲取后，在簽訂土地出讓合同后全面移交項目部，但原拿地主體部門（集團投資拓展屮心或區(qū)域投資拓展部）仍應配合項冃部跟進處理項冃用地后續(xù)拆 遷、收地等工作。對于土地儲備及簽署協(xié)議分期拿地的項目，已設置區(qū)域

22、投資拓展部的，以區(qū) 域投資拓展部主導，項目部參與、配合后期拿地工作，但土地儲備合同后期履行 情況、投資款支付及返還、分期拿地情況、后期地價款支付等需統(tǒng)一走木管理辦 法規(guī)定的與投資相關的業(yè)務流程且將結果報集團投資拓展中心統(tǒng)一備案；未設置 區(qū)域投資拓展部的，以集團投資拓展中心主導，項目部參與、配合后期拿地工作。7. 各部門工作配合及工作節(jié)點7. 1集團投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部由于目前部分區(qū)域剛剛成立投資拓展部，且其它區(qū)域暫未設置該部門，故現(xiàn) 階段集團投資拓展業(yè)務仍以集團投資拓展中心為主力，尤其是新拓展區(qū)域及未設 置區(qū)域投資拓展部的區(qū)域。集團投資拓展屮心按照已有區(qū)域進行業(yè)務分工，旨在使每個區(qū)域都

23、有對應的 投資拓展總經(jīng)理及業(yè)務小組負責該區(qū)域投資拓展工作，具體人員分工另行通知。集團投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部各自拓展跟進的項目，原則上由各自主 導跟進。對于已設置區(qū)域投資拓展部的區(qū)域內(nèi)項目，集團投資拓展中心與區(qū)域投 資拓展部可根據(jù)項目及區(qū)域具體情況相互配合跟進，集團投資拓展中心應對區(qū)域 投資拓展部跟進的項r提供技術支持和指導。區(qū)域投資拓展部跟進的項冃在合同 談判、合同簽署及項目獲取階段由集團投資拓展中心主導，區(qū)域投資拓展部配合; 區(qū)域投資拓展部發(fā)起的項目會審、立項審批、定案審批及項目獲取環(huán)節(jié)各審批流 程均需報集團投資拓展中心。7. 2集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與前期各專業(yè)部門投資拓展

24、工作前期涉及的主要是營銷屮心、規(guī)劃院、商業(yè)部、總工室、市政 配套部、前期工程部、法務部、財務資金部、酒店籌建辦、項目總辦等相關部門。 在項目立項審批通過后，由集團投資拓展中心根據(jù)項目具體情況發(fā)工作聯(lián)系單給 相關部門，組織召開項目交底會，在會上通報項目情況并對各部門工作做出統(tǒng)一 安排和部署，各專業(yè)部門正式介入項目。前期各專業(yè)部門按項目交底會統(tǒng)一要求和部署考察項目并按時出具各專業(yè) 意見并完成相關工作，項0取得后根據(jù)項0開發(fā)進度再配合項s部完成相關工 作。7. 3集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部與項目部為使項目部早期介入，為早日開工、節(jié)省工期做好準備，在項目定案審批通 過后，即由集團投資拓展中心/區(qū)

25、域投資拓展部發(fā)工作聯(lián)系單通知運營中心發(fā)起 流程確定項目總經(jīng)理，項目總經(jīng)理確定后即刻與集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓 展部取得聯(lián)系，開始介入項目前期工作。項目獲取后，項目部全面接手項目各方而工作，集團投資拓展中心/區(qū)域投 資拓展部跟進至土地合同簽署(二手市場拿地跟進至國土證辦至我司名下)，此 后工作全面移交給項目部，集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部配合跟進收地等 事宜。7. 4集團投資過程中規(guī)劃制作的工作指引為了更加優(yōu)化投資工作業(yè)務流程，提高投資業(yè)務效率，經(jīng)報集團董事局主席 同意，對以后投資過程屮的規(guī)劃特制定了工作指引，詳見附件19。&投資拓展責任承擔及獎勵8.1為了提高投資拓展業(yè)務人員及

26、與投資拓展有業(yè)務關聯(lián)的職能部門人員 工作責任心，確保項目前期工作質量，為公司投資工作決策提供真實可靠的依據(jù), 對于投資拓展工作過程中相關人員出現(xiàn)的錯誤及失誤，要進行一定責任追究，具 體如下：8. 1. 1責任承擔(1) 適用范圍在土地獲取過程中，由于投資拓展中心、區(qū)域、各職能部門人員的故意或 工作過失等行為造成集團投資失誤或損失的，需按本規(guī)定承擔相應的責任。(2) 責任承擔主體投資拓展中心：投資拓展總經(jīng)理(含副總經(jīng)理)為第一責任人，業(yè)務小組成 員為責任承擔人；區(qū)域：區(qū)域總裁為第一責任人，區(qū)域投資拓展人員為責任承擔人；集團職能部門：相關職能部門對土地獲取過程中所涉專業(yè)問題把關并負責， 職能部門的

27、業(yè)務專業(yè)負責人為第一責任人，直接經(jīng)辦人員為 責任承擔人。8. 1.2責任追究(1) 故意行為的責任追究 下述行為屬于故意行為：收受合作方或關聯(lián)方利益，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地, 造成集團投資失誤或損失的；為使項目成功獲取，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成 集團投資失謀或損失的；為其他不正當目的，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成 集團投資失誤或損失的。 故意行為需承擔的責任：相關人員有上述行為的，根據(jù)情節(jié)、后果的輕重，對行為人單處或并處扣 發(fā)全部績效獎金(含其他形式的獎金)、罰款、降職、減薪、開除。情節(jié)嚴重的, 移交司法機關懲處。(2) 工作過失的責任追究

28、下述行為屬于工作過失：工作態(tài)度不認真、不嚴謹、不細致等行為，造成集團投資失誤或損失的;不按集團投資拓展工作流程、規(guī)范標準的要求，造成集團投資失誤或損 失的。 工作過失需承擔的責任：相關人員工作過失造成集團投資失誤或損失的，視情節(jié)輕重予以通報批評、 扣發(fā)全部或部分績效獎金(含其他形式的獎金)。情節(jié)特別嚴重的，給予降職減 薪和罰款處理。具體由投資拓展中心負責人提出，集團審批后執(zhí)行。& 2同時集團為了鼓勵投資拓展業(yè)務部門及業(yè)務人員按公司要求獲取高質 量項目，對獲取項目的相關業(yè)務人員給予一定的獎勵。9. 本管理制度自總裁簽發(fā)之日起生效，具體由集團投資拓展中心負責解10附件:附件仁土地招牌掛信息

29、匯總表附件2：城市房地產(chǎn)市場及土地市場動態(tài)監(jiān)測表附件3：區(qū)域主要競爭對手監(jiān)測表附件4：城市基木數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟指標表附件5：城市房地產(chǎn)市場政策變化監(jiān)測表附件6：項目投資分析報告（含5各專項評估報告）附件7：項目會審匯報模板附件&項目定案報告附件9：新項目立項審批流程附件10：新項目定案審批流程附件1仁投資業(yè)務付款流程附件合同類文件簽章審批流程附件13：非合同類文件簽章審批流程附件14：項目土地報名競買審批流程附件15：借用公章審批流程附件16：新公司注冊成立審批流程附件17：項目交底會議程及要求附件1&項目啟動會議程及要求附件19：集團投資過程中規(guī)劃制作的工作指引附件1: 土地招

30、牌掛信息匯總表投資拓展總經(jīng)理/區(qū)域總裁簽名:更新日期:集團投資拓展中心業(yè)務小組成員/區(qū)域投資拓展部經(jīng)理:地塊訊息列表序 號省 份市/區(qū)項目 名稱總面積（畝總地價（萬）單價（萬/畝）樓面價（7u/ma）容積 率建筑密度保證金（萬報名 截止摘牌日其他條件（只需寫出特殊 摘牌要求）項目評估（結果+理由） （投資拓展總監(jiān)/區(qū)域投 資拓展部經(jīng)理）投資拓展總 經(jīng)理/區(qū)域 總裁意見注：此表需每周更新上報一次。附件2：城市房地產(chǎn)市場及土地市場動態(tài)監(jiān)測表城市房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測表序號房地 產(chǎn)板塊樓盤 名稱開發(fā) 商項目 位置總占地 面積 （畝）容積 率總建筑面 積（萬平方米規(guī)劃 戶數(shù)交樓標準銷售員電話管理 費（元/

31、平米）銷售情況配套客戶群體分析備注主力 戶型 面積首期 開盤 時間產(chǎn)品 均價 （元/ma）現(xiàn)存貨量（含拿地 未建量）（萬研）主要 客戶 群潛在 客戶 群1*區(qū)域23區(qū)域房地產(chǎn)市場綜述：（是否為城市熱點區(qū)域，洋房、別墅等產(chǎn)品均價，區(qū)域特點等）456區(qū)域房地產(chǎn)市場綜述：（是否為城市熱點區(qū)域，洋房、別樂等產(chǎn)品均價，區(qū)域特點等）城市房地產(chǎn)市場綜述:城市土地交易信息動態(tài)監(jiān)測表公告號/ 宗地編號成交時 間所在區(qū) 域宗地位置用地性 質土地面 積（畝）建筑面積（m2）容積率出讓方 式受讓人主要參 與競標 企業(yè)起始價（萬元/畝）成交價 （萬元/畝）成交樓 板價（元/m2）成交總 價（萬元）備注（地 塊的特 殊成

32、交 情況等）注：此表需每月更新上報一次。附件3：區(qū)域競爭對手分析表區(qū)域競爭對手分析表（大型全國性房企.當?shù)卮硇皂椖糠科螅┧诔鞘懈偁帉κ脂F(xiàn)有項目情況投資拓展情況競爭對手分析評估備注項目區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品類型、配套等綜述項目土地信息銷售情況意向拿地區(qū)位、規(guī)模意向取得土地的方式、預計時間、地價對比我司項目優(yōu)劣勢注：此表需每月更新上報一次。附件4：城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟指標表城市基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)城市某年城市總人口主城區(qū) 人口gdp （億元）人均gdp（萬元）固定資產(chǎn)投資（億元）城市居民 人均可支 配收入（元）人均城鄉(xiāng) 居民儲蓄 存款余額（元）房地產(chǎn)投資額（億元）商品房施工面積（萬平商品房 竣

33、工面 積（萬平）商品房新 批預售面 積（萬平）商品住宅銷售面積（萬平商品住宅銷 售均價 （元伽）200820092010200820092010備注：本次請搜集08、09、10年數(shù)據(jù)，以后則每年上半年和年底各收集一次,數(shù)據(jù)來源主要為統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、政府報告、政府及各部門官方網(wǎng)站。至 年 月 日各城市與房地產(chǎn)開發(fā)相關的主要費用及相關政策情況城市預售條件預售款監(jiān)管政策融資政策限購、限價、限貸 等政策城市基礎設施配 套費人防異地建設費供暖費當?shù)仄渌厥獾馁M用備注：監(jiān)測到新的情況需隨時提交，若無新的情況則每季度提交一次，數(shù)據(jù)和政策須來源于官方。注：此表需每半年更新上報一次。附件5：城市房地產(chǎn)市場政

34、策變化監(jiān)測表地方政策城市時間來源（或頒布部門）房地產(chǎn)市場政策變化檢測表政策名稱適用范圍主要內(nèi)容備注附：政策原文。注：此表用于動態(tài)實時監(jiān)測各地方頒布的針對房地產(chǎn)市場的政策及法規(guī)；為中心下屬政策機構研究及集團戰(zhàn)略發(fā)展布局提供支持，在地方性政策出臺后一周內(nèi)上報。xxx項目投資分析報告編號:塊況區(qū)位及主要節(jié)點距離地形地貌是否凈地用地 條件地價總地價：億；萬/畝； 樓面價元/平米面積及供地計劃付款方式是否具備開工條件規(guī)劃 條件容積率建筑密度綠化率建筑限高“90/70”公建配套市政臨時用水、用電、排污、施工 道路等是否滿足配黑4永久用水、用電、排污、道路 等是否滿足開發(fā) 條件預售條件預售監(jiān)管政策限購/限貸

35、/限價項h融資壞境施工期開發(fā)報建費用土地使用稅收費標準市場 分析城市概況城市人口市區(qū)人口人均gdp土地市場描述項冃周邊土地價格目標市場土地價格房產(chǎn)市場高層多層聯(lián)排雙拼地塊周邊均價（元/平）目標城市均價（元/平）項目開盤均價（元/平）效益$指標凈利總額凈利率毛利 率土地獲 利倍數(shù)首期資金回 籠率開發(fā)周期分析整個項目分析投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見投資總經(jīng)理（區(qū)域總裁）意見副總裁意見附件: 附件一：1、目標地塊區(qū)位及市場概況圖2、目標地塊地形圖3、冃標地塊周邊市政管網(wǎng)及公建配套分布圖附件二：1、經(jīng)營效益（評估）報告2、目標市場（評估）報告3、土地勘察4、市政配套5、盡職調查（評估）報告（評估）報告（

36、評估）報告業(yè)務小組: 聯(lián)系方式:投資拓展中心/區(qū)域 年 月曰（項目投資分析報告模板）附件一:1、目標地塊區(qū)位及市場分析圖以電子交通地圖作為模板，重點反映目標地塊所處于的區(qū)位交通情況、周邊 房地產(chǎn)市場情況、區(qū)域內(nèi)土地市場交易情況。（1）區(qū)位交通 目標地塊與城市各重要節(jié)點（行政中心、城市中心、高速公路出入口、目 標市場、現(xiàn)有或洽談屮的項目等）的行車距離及到達時間。 道路：通達最短或最快路徑、現(xiàn)狀、設計或規(guī)劃標準（雙向幾車道）、車 流量、收費標準等（附路面圖）。 目標地塊周邊情況（東南西北四方向現(xiàn)狀標注）。（2）房地產(chǎn)市場 目標地塊所在區(qū)域內(nèi)具有代表性的房地產(chǎn)項目信息，包括距離目標地塊最 近的樓盤、

37、售價最高的樓盤、品質最好的樓盤、銷售最多的樓盤。 樓盤信息中需明確標注：占地面積、容積率、產(chǎn)品類別、主力戶型、售價、 去貨量、配套、客戶群分布、交樓標準、物管費等。（3） 土地市場反映該區(qū)域周期在一年內(nèi)的土地（商住用地）成交情況，標注內(nèi)容具體為土 地的位置、面積、容積率、成交總價、樓面價、獲取公司、其他特殊條件等。2、目標地塊地形圖以google衛(wèi)星地形圖作為模板，對目標地塊現(xiàn)狀、現(xiàn)場勘查結果及影響項 冃開發(fā)的其他因素進行標注。內(nèi)容包括：地形地貌、景觀資源、地上構筑物、 地上地下設施、片區(qū)控規(guī)指示等。（1）地形地貌以衛(wèi)星圖展現(xiàn)地塊現(xiàn)狀信息并將標高不規(guī)則的區(qū)域，天然最觀、地質地貌附 圖加以說明。

38、（2）地上物及附屬設施調查在地塊內(nèi)通過附圖說明地上附屬物（包括村莊、建筑、墳墓、養(yǎng)殖場等）情 況、并標注地上地下附屬設施（高壓線塔、各類基站、地下管網(wǎng)、地質溶洞、泄 洪區(qū)域等）情況。(3) 周邊情況調查重大污染源等。(4) 片區(qū)控規(guī)在片區(qū)控規(guī)中的反映出目標地塊位置。3、目標地塊市政管網(wǎng)及公建配套圖以電子交通地圖作為模板，對滿足項目開發(fā)所需的各類市政管網(wǎng)接入點位置 及具體容量進行描述與標注；同吋對目標地塊周邊公建類配套設施進行標注。(1) 市政管網(wǎng)(永久、臨時):通水、通電、通污、燃氣、供暖(北方地區(qū)) 各接入點至地塊的距離，負荷大小及富余容量等。(2) 公建配套：針對日常生活必須的并能為目標地

39、塊開發(fā)增加附加值的公 建類設施進行標注，包括如大型購物屮心、酒店、屮小學、醫(yī)院、交通屮心、cbdo（項目投資分析報告模板）附件二:1、經(jīng)營效益（評估）報告一、評估從成本方面分析項目的可行性:從開發(fā)周期方面分析項目的可行性:從綜合效益方面分析項目的可行性:二. 重點關注涉及成本、效益指標方面三、結論投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見:投資總經(jīng)理（區(qū)域總裁）意見:副總裁意見:四、指標分析1.經(jīng)濟技術指標:土地單價萬元/畝容積率土地面積1 田樓面地價x/m2總地價億元總建筑面 積m22.地價款支付節(jié)點備注：該部分內(nèi)容主要描述地價支付節(jié)點及相應的條件，如：摘牌后的30 個工作日內(nèi)，支付30%的地價款，60個工

40、作日后交地時支付剩余70%的地價款。3資金投資計劃及節(jié)點：（含土地支出、開發(fā)建設支出、相應稅費及管理費用）資金投資節(jié)點及計劃時間（年月日）投資金額（單位：萬元）付第一筆款辦國土證吋交地動工時開盤時4.經(jīng)濟效益指標銷售毛利率銷售凈利率銷售凈利潤總額土地成本獲利倍數(shù)開發(fā)周期預售首年資金回籠率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單方開發(fā)成本單方稅費成本雙拼聯(lián)排多層小高層高層附：投資測算分析表2.目標市場（評估）報告一. 評估土地市場（目標市場土地價格是否合理，土地價格升值空間及預期，目標市場商住用地年供應量 及存量積壓情況）房產(chǎn)市場（目標市場怡況，去貨速度，住宅產(chǎn)品價格升值空間及預期，項目競爭壓力）二. 重點關注（需營

41、銷中心進行深入調研的方而）三、結論四、產(chǎn)品及首期項目開盤售價建議1、產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排多層咼層建筑風格立面建議戶型建議面積區(qū)間園林建議配套建議2、首期開發(fā)規(guī)模及銷售建議產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排多層高層首期用地面積容積率建筑面積開發(fā)周期首期均價首年銷售量首期銷售金額整個項口均價第二部分一、土地市場地塊 區(qū)位成交 年限地價 增速（）地塊 位置總面積（畝）起始單價 （萬/畝）成交單價 （萬/畝）成交樓面價 （元/平米）容積率成交日期摘牌公司備注地塊 周邊201120102009主要目 標市場201120102009備注：主要目標市場以城市屮心為原點，取項目地塊與屮心點之i'可幾個點加以分析二.

42、 房產(chǎn)市場片區(qū)年限住宅價格 增速（%）住宅價格 （元/no雙拼均價（元仙）聯(lián)排均價（7u/md高層均價（元/叫多層均價（元/曲）銷售面積（m*）預售面 積（itf）房地產(chǎn)投 資（億）施工面積（ma）竣工面積（rtf）地塊 周邊201120102009主要目 標市場201120102009備注：主要目標市場以城市屮心為原點，取項目地塊與屮心點之i'可幾個點加以分析三. 主要競爭項目信息項目名稱占地面 積（畝）地價（萬/畝）建筑面 積（itf）容 積率盤間 開時各產(chǎn)貨量（ma）各產(chǎn)品均價（元/m）各產(chǎn)品銷售 量（itf）客戶 來源品點 產(chǎn)特與我司項 目的比較離s標項 口最近的 項目該市最貴

43、 的項目該市最好 的項目備注：產(chǎn)品特點包括戶型面積、毛坯/裝修、外立面等，項目比較包括區(qū)位交通、環(huán)境、配套品牌、產(chǎn)品等。四.近三年市場已供土地開發(fā)狀況及銷售情況時間土地供應面積（畝）可開發(fā)建筑面積（nf）竣工面積（rtf）銷售面積（rtf）存量土地面積（畝）存量建筑面積（itf）200920102011合計五.目標地塊到達各交通節(jié)點情況重大交通節(jié)點距離（公里）時間（分鐘）路況描述（車道、道路兩旁現(xiàn)狀、紅綠燈等）距離市政府距離商業(yè)中心距離汽車站距離火車站3、土地勘察（評估）報告一、評估評估項目描述有利因素及其影響不利因素及其影響地形地貌（本地塊主要地形地 貌、各種地貌的占地比 例）附著物（本地塊

44、內(nèi)地表、地下 的各種主要附著物）周邊情況（周邊能對本地塊產(chǎn)生 影響的各種因素）未來規(guī)劃（本地塊周邊對項目有 影響的區(qū)域規(guī)劃、配套 規(guī)劃等）二、重點關注土方、地質、影響項目開發(fā)的不利因素處理等三、結論投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見:投資總經(jīng)理（區(qū)域總裁）意見:副總裁意見:理由：（注意：分析影響項目開發(fā)的元素、成本、處理方式、對項目的影響等）四、勘察明細（注：地塊內(nèi)外、地表地下、有利不利因素很多，難以窮盡，請根據(jù)實際情 況增減）1、地表情況勘察（注：以下均指地表附著物）a、地塊內(nèi)地表拆遷物 村莊、住宅小區(qū)有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、人口。 爛尾樓、廢棄建筑 有（）無（），如有，其名稱、位置

45、、占地、業(yè)主。 果園、農(nóng)田有（）無（），如有，其位置、占地、作物、補償情況。 墳墓、墓園有（）無（），如有，其位置、占地、數(shù)量。 殯儀館、火葬場有（）無（），如有，其位置、占地、名稱。 醫(yī)院、傳染病院、精神病院 有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、 人口。 養(yǎng)殖場、魚蝦場有（）無（），如有，其名稱、類型、位置、占地。 工廠 有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、是否在生產(chǎn)、產(chǎn)品、污 染、異味。 發(fā)電廠有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、牛產(chǎn)能力、污染、異 礦場、采石場 有（）無（），如有，其名稱、位置、占地、是否在生產(chǎn)、 礦產(chǎn)品種。 原料堆場 有（）無（），如有，其位置、占地、原料品

46、種、業(yè)主單位。 垃圾處理場、填埋場、特殊廢棄物處理場 有（）無（），如有，其名稱、 位置、占地、處理方式、管理單位。 其他建筑物 有（）無（），如有，其位置、占地、用途、業(yè)主單位等。b、地塊內(nèi)地表 特殊設施測量標志、裝置加油站、加氣站、油氣庫、貯油罐、貯氣罐有（）無（），如有，其位有（）無（），如有，其等級、類型、位置、所屬單位。電視、電臺天線有（)無（),如有,其位置、占地、業(yè)主單位。氣象站、雷達站有（)無（),如有,其位置、占地、業(yè)主單位。軍事、警察設施有（)無（),如有，其位置、占地、用途。彈藥庫有（）無（),如有,其位置、占地、業(yè)主單付通信基站有（）無（），如有，其位置、所屬運營商。置

47、、燃料品種、占地、業(yè)主單位。 危險品倉庫 有（）無（），如有，其位置、材料品種、毒性、占地、業(yè) 主單位。 其他特殊設施 有（）無（），如有，其類型、位置、所屬單位等。c、地塊內(nèi)地表管線設施 高壓線 有（）無（），如有，其電壓等級、線路名稱、塔桿位置、走向。 變電站 有（）無（），如有，其電壓等級、名稱、位置、占地。 變壓器、變電房 有（）無（），如有，其電壓等級、位置、供應對彖。 民用通訊線路 有（）無（），如有，其位置、走向、所屬運營商。 國防通訊、軍用通訊線路 有（）無（），如有，其位置、走向、所屬部 隊。 輸油管道 有（）無（），如有，其位置、管徑、走向、供應對象。 煤氣、天然氣管道、壓

48、氣站、分配站 有（）無（），如有，其位置、管 徑、走向、供應對象。 供熱、供暖管道、交換站 有（）無（），如有，其位置、管徑、走向、 供應對象。 水井、取水點、泵房、泵站 有（）無（）,如有，其位置、供應對象。大型水塔、大型儲水池有（）無（），如有，其位置、供應對彖。供水管、加壓站有）無（），如有，其位置、管徑、走向、供應對象。水渠、灌溉渠有（無（）,如有，其位置、管徑、走向、供應對象。排洪渠、暗管有（無（）,如有，其位置、管徑、走向、供應對象、堤壩防洪標準。排污管、排污渠有無（），如有，其位置、管徑、走向、源頭、出口。水電站、水閘、水利設施有（）無（）,如有，其位置、占地、用途、業(yè)主單位等。d、原料輸送帶、管廊有（其他地表管線設施有（地塊內(nèi)地表 交通設施市政路、高速路穿過有鐵路、專用軌道穿過有）,如有,）,如有,其走向、位置、其走向、位置、源頭、用戶。用戶等。（）,如有，其名稱、位置、噪音影響。（）,如有，其名稱、位置、噪音影響、每fl班次、通過時段。 高鐵、輕軌穿過 有（）無（），如有，其名稱、位置、噪音影響、每日 班次、通