深圳市標(biāo)準(zhǔn)化指導(dǎo)性技術(shù)文件-物業(yè)服務(wù)規(guī)范

1、DBICS 備案號：深圳市標(biāo)準(zhǔn)化指導(dǎo)性技術(shù)文件DB物業(yè)服務(wù)規(guī)范Property Service Standard發(fā)布深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 發(fā)布實施深圳市標(biāo)準(zhǔn)化指導(dǎo)性技術(shù)文件-物業(yè)服務(wù)規(guī)范 前 言本指導(dǎo)性技術(shù)文件由深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提出并歸口。本指導(dǎo)性技術(shù)文件起草單位：深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會。本指導(dǎo)性技術(shù)文件主要起草人：李倩、陳海銘、曹陽、饒杰、冼峰、廖小斌、劉雙樂。深圳市物業(yè)服務(wù)規(guī)范1 范圍本規(guī)范規(guī)定了物業(yè)服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的綜合服務(wù)、建筑物共有部分維護、共用設(shè)施設(shè)備維護、公共保潔服務(wù)、園林綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等的服務(wù)規(guī)范及要求；本規(guī)范適用于深圳市內(nèi)

2、的普通住宅、寫字樓、工業(yè)用房等物業(yè)服務(wù)活動。2 規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本規(guī)范的引用而成為本規(guī)范的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本規(guī)范，然而，鼓勵根據(jù)本規(guī)范達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本規(guī)范。中華人民共和國物權(quán)法；中華人民共和國國務(wù)院2003年379號令物業(yè)管理條例；中華人民共和國國務(wù)院2003年373號令特種設(shè)備安全監(jiān)察條例；國家標(biāo)準(zhǔn)GB19120-2003空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范；建設(shè)部CJJ27-2005城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)部GB50140-2005建筑滅火器

3、配置設(shè)計規(guī)范；建設(shè)部建住房20063號電梯應(yīng)急指南；國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格20031864號關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知；建設(shè)部2004年132號令建設(shè)部關(guān)于修改城市供水水質(zhì)管理規(guī)定的決定；建設(shè)部2007年164號令建設(shè)部關(guān)于修改物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的決定；建設(shè)部建住房2000008號全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細則；建設(shè)部2002年110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法；建設(shè)部建城199721號城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)部建城1996542號關(guān)于加強戶外廣告、霓虹燈設(shè)置管理的規(guī)定；中物協(xié)20031號物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)；深圳市人民政府2007年57號令深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例

4、；深圳市物價局、深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局200618號深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費管理規(guī)定；深圳市物價局、深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局20071號關(guān)于印發(fā)我市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知3 術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本規(guī)范：3.1物業(yè)服務(wù)區(qū)域已建成并已交付業(yè)主使用的物業(yè)包括住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓等及其建筑物配套附屬設(shè)施、設(shè)備和場地等組成的統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)區(qū)域。3.2物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋、建筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨立

5、的法人資格并依法取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的從事物業(yè)服務(wù)活動的組織。 3.4物業(yè)服務(wù)合同房地產(chǎn)建設(shè)單位、建筑物產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主及其組織與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)管理事項、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用等內(nèi)容，共同約定的書面協(xié)議。3.5 業(yè)主房屋、物業(yè)或建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住房、經(jīng)營性物業(yè)等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共用部分享有共用和共同管理的權(quán)利。3.6 非業(yè)主使用人是指未取得產(chǎn)權(quán)的物業(yè)使用自然人或組織，非業(yè)主使用人僅具有物業(yè)的使用、租賃權(quán)。3.7 業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是維護業(yè)主權(quán)利的業(yè)主自治組織，其職責(zé)是接受業(yè)主大

6、會授權(quán)，履行物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主或業(yè)主委員會一方的義務(wù)和權(quán)利。3.8 急修對嚴重影響物業(yè)服務(wù)區(qū)域正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進行及時的處理和修復(fù)。3.9 完好率設(shè)備設(shè)施能夠正常運行情況占總體情況的比例。3.10 業(yè)主滿意率業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量持滿意和滿意態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。4 總則本規(guī)范通過對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的分類、分項、分級，具體明確物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及規(guī)范，盡量體現(xiàn)服務(wù)和消費的公平性，為物業(yè)管理的雙方當(dāng)事人，根據(jù)物業(yè)類別選擇分類、分項、分級的服務(wù)內(nèi)容作參考，為不斷提高深圳市物業(yè)服務(wù)水平提供規(guī)范指導(dǎo)。 5 服務(wù)基本要求5.1 組織要求5.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家規(guī)

7、定取得企業(yè)“法人”資格和經(jīng)營資質(zhì)證書，同時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)；5.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有健全的物業(yè)服務(wù)規(guī)程和人員管理制度，有安全生產(chǎn)、安全防范等各種措施和規(guī)定；5.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，專業(yè)技術(shù)操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)操作上崗證；5.1.4 涉外物業(yè)服務(wù)管理人員應(yīng)具備一定涉外服務(wù)常識和外語會話能力等。5.2資質(zhì)要求5.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法的有關(guān)要求。5.3財務(wù)管理5.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行國家發(fā)展和改革委員會和建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定和深圳市相關(guān)政策法規(guī)；5.3.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建

8、立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支應(yīng)嚴格按照政府相關(guān)政策進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰；5.3.3 物業(yè)服務(wù)收費可以實行酬金制或者包干制計費方式。5.4 收費公示 5.4.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示；5.4.2 收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公示，實行酬金制計費方式的，每三個月以書面形式向業(yè)主公布收支帳目情況；5.4.3 接受業(yè)主、業(yè)主委員會或非業(yè)主使用人的監(jiān)督。5.5 專業(yè)企業(yè)服務(wù)5.5.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自己提供專業(yè)服務(wù)，也可以聘請專業(yè)組織承擔(dān)共用設(shè)備

9、維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護等專業(yè)服務(wù)；5.5.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不允許將全部服務(wù)項目聘請專業(yè)組織服務(wù)。5.6 服務(wù)質(zhì)量管理5.6.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門組織機構(gòu)，按照服務(wù)合同約定和政府頒發(fā)的服務(wù)規(guī)范、規(guī)范等進行服務(wù)質(zhì)量管理；5.6.2 應(yīng)按合同約定定期檢查服務(wù)情況、接受業(yè)主投訴，糾正服務(wù)行為；5.6.3 每年服務(wù)質(zhì)量定期檢查至少2次，并在服務(wù)區(qū)域公示。6 綜合服務(wù)6.1 接待6.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴企業(yè)標(biāo)志；6.1.2 接待人員應(yīng)服務(wù)主動，用語禮貌，儀表端莊，行為規(guī)范；6.1.3 管理處應(yīng)向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布服務(wù)監(jiān)督電話和制度；在受理業(yè)主、非業(yè)主使用人

10、報修、求助、咨詢、投訴時，記錄要清晰，并盡快處理，應(yīng)填寫相關(guān)記錄表格存檔。 6.2 值守6.2.1 管理處建立每天24小時接待值班制度，值班事項應(yīng)有記錄；6.2.2 設(shè)立24小時服務(wù)熱線電話，業(yè)主來電應(yīng)100給予答復(fù)；6.2.3 應(yīng)有完善的值班工作程序和交接班管理制度。6.3 服務(wù)時限：一級：6.3.1 提供維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實行24小時值班制度，服務(wù)事項應(yīng)有記錄存檔，一般事項應(yīng)及時解決和答復(fù)。急修服務(wù)30分鐘內(nèi)到位，6小時內(nèi)修復(fù)，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾，小修服務(wù)1個工作日內(nèi)修復(fù)；6.3.2 對業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助、咨詢及時處理，對業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在24小時內(nèi)

11、答復(fù)；6.3.3 服務(wù)中心管理人員應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。二級：6.3.1 提供維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實行24小時值班制度，服務(wù)事項應(yīng)有記錄存檔，一般事項應(yīng)及時解決和答復(fù)。急修服務(wù)30分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾，小修服務(wù)1個工作日內(nèi)修復(fù)；6.3.2 對業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助、咨詢及時處理，對業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)；6.3.3 服務(wù)中心管理人員應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。三級：6.3.1 提供維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實行24小時值班制度，服務(wù)事項應(yīng)有

12、記錄存檔，一般事項應(yīng)及時解決和答復(fù)。急修服務(wù)30分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復(fù)，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾，小修服務(wù)1個工作日內(nèi)修復(fù)；6.3.2 對業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助、咨詢及時處理，對業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)；6.3.3 服務(wù)中心管理人員應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。四級：6.3.1 提供維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實行24小時值班制度，服務(wù)事項應(yīng)有記錄存檔，一般事項應(yīng)及時解決和答復(fù)。急修服務(wù)60分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復(fù)，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾，小修服務(wù)2個工作日內(nèi)修復(fù)；6.3.2 對業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助、咨詢

13、及時處理，對業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在3天內(nèi)答復(fù)；6.3.3 服務(wù)中心管理人員應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。五級：6.3.1 提供維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實行12小時值班制度，服務(wù)事項應(yīng)按有記錄存檔，一般事項應(yīng)及時解決和答復(fù)。急修服務(wù)120分鐘內(nèi)到位，24小時內(nèi)修復(fù)，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾，小修服務(wù)3個工作日內(nèi)修復(fù)；6.3.2 對業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助、咨詢及時處理，對業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在4天內(nèi)答復(fù)；6.3.3 服務(wù)中心管理人員應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。6.4 綜合信息和檔案資料一級：6

14、.4.1 綜合信息6.4.1.1 服務(wù)中心進行計算機管理，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、停車服務(wù)、便民服務(wù)等信息，進行動態(tài)管理，每月應(yīng)更新1次。6.4.2 檔案資料6.4.2.1 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在2日內(nèi)進行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；6.4.2.2 對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理，并達到相關(guān)要求；6.4.2.3 建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每月進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。二級：6.4.1 綜合信息6.4.1.1 服務(wù)中心進

15、行計算機管理，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、停車服務(wù)、便民服務(wù)等信息，進行動態(tài)管理，每月應(yīng)更新1次。6.4.2 檔案資料6.4.2.1 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在1周內(nèi)進行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；6.4.2.2 對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理，并達到相關(guān)要求；6.4.2.3 建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每季度進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。三級：6.4.1 綜合信息6.4.1.1 服務(wù)中心進行計算機管理，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維

16、修資料、停車服務(wù)、便民服務(wù)等信息，進行動態(tài)管理，每月應(yīng)更新1次。6.4.2 檔案資料6.4.2.1 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在2周內(nèi)進行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；6.4.2.2 對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理，并達到相關(guān)要求；6.4.2.3 建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。四級：6.4.1 綜合信息6.4.1.1 服務(wù)中心進行計算機管理，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料等信息資料等，進行動態(tài)管理，每2個月

17、應(yīng)更新1次。6.4.2 檔案資料：6.4.2.1 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，有條件的應(yīng)建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在2周內(nèi)進行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；6.4.2.2 對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和客戶信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理，并達到相關(guān)要求；6.4.2.3 建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。五級：6.4.1 綜合信息6.4.1.1 服務(wù)中心進行計算機管理，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料等信息，進行動態(tài)管理，每2個月應(yīng)更新1次。6.4.2 檔案資料6.4.2.1

18、 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，有條件的應(yīng)建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在1個月內(nèi)進行更新歸檔，每季度應(yīng)整理所有檔案1次；6.4.2.2 對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理，并達到相關(guān)要求；6.4.2.3 建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。6.5 服務(wù)交接管理6.5.1 與業(yè)主委員會的交接6.5.1.1 成立三方（業(yè)主委員會、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)）交接小組，制定移交清單，進行現(xiàn)場移交，明確物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、房屋建筑、公共場所、車庫和園林綠化地等

19、現(xiàn)狀，形成物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀移交備忘錄，三方共同簽字確認；6.5.1.2 由雙方（業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)）簽署物業(yè)服務(wù)合同；6.5.1.3 由雙方（業(yè)主委員會、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)）簽署解除原物業(yè)服務(wù)合同。6.5.2 與建筑發(fā)展商的交接6.5.2.1 成立三方（由房屋開發(fā)商、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）接管驗收小組，制定驗收清單，進行現(xiàn)場驗收，全面接管驗收物業(yè)服務(wù)資料、設(shè)施設(shè)備、房屋建筑、公共場所、車庫和園林綠化地等；6.5.2.2 如物業(yè)存在缺陷，由三方簽字確認，并跟綜后續(xù)處理；6.5.2.3 雙方應(yīng)在物業(yè)開始發(fā)售前簽署前期物業(yè)服務(wù)合同。6.6 與業(yè)主組織共事6.6.1 建立共事的議事制度，及時與業(yè)

20、主委員會相互溝通物業(yè)服務(wù)情況，在市主管部門、街道辦、業(yè)主委員會的指導(dǎo)下，協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會；6.6.2 協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會的首次選舉、換屆選舉及其它需要協(xié)助的工作；6.6.3 依法與業(yè)主委員會保持平等、公正的溝通方式，及時解決服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在的各類問題，有意見分歧，采取合法的途徑解決。6.7 服務(wù)區(qū)域文化活動6.7.1 基本要求6.7.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)組織機構(gòu)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)區(qū)域文化活動人員，有組織服務(wù)區(qū)域文化活動的制度和實施方案。7 建筑物維護管理7.1 日常維護基本要求：7.1.1 建筑物專有部分和共有部分的范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家有關(guān)法規(guī)和政府主管部門的建筑許可證批

21、復(fù)劃分，共有部分的范圍包括：建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、樓道、通道、走廊、大堂、屋頂、屋緣、管道、旋轉(zhuǎn)門、自動門、推拉門、道路、井口、廣場、排水溝、停車場、車庫、公共標(biāo)志、公共衛(wèi)生間、廳、堂、平臺、避難層、綠化地、花壇等；7.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物共有部分，應(yīng)進行日常管理和維修養(yǎng)護服務(wù)，保證物業(yè)的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業(yè)主專有部分的有償服務(wù)；7.1.3 應(yīng)建立并保管建筑物共有部分檢修和保養(yǎng)記錄的服務(wù)資料，服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)完好率應(yīng)達到相應(yīng)等級要求。一級：7.1.4 服務(wù)區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在98%以上。二級：7.1.4 服務(wù)區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在96%以上。三級：7

22、.1.4 服務(wù)區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在95%以上。四級：7.1.4 服務(wù)區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在92%以上。五級：7.1.4 服務(wù)區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在90%以上。7.2 物業(yè)巡檢 7.2.1 每日應(yīng)至少1次巡視服務(wù)區(qū)樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃、路燈等其它共用部位的設(shè)施；7.2.2 每周應(yīng)檢查1次物業(yè)樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，墻體共用管道、給排水設(shè)施、樓宇各種附屬固定設(shè)施等使用情況，如有異常情況，填寫檢查表；7.2.3 每半年應(yīng)檢查巡視1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設(shè)施以及共有設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等完好情況，填寫檢查表；7.2.4 每年應(yīng)對服務(wù)區(qū)域的建筑

23、物共有部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度及對符合避雷規(guī)范要求做出評價；7.2.5 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時安排對服務(wù)區(qū)重點建筑部位和重點設(shè)施設(shè)備進行針對性檢查； 7.2.6 應(yīng)建立檢查記錄歸檔制度并對各項檢查出現(xiàn)的缺陷及時組織修復(fù)。7.3 共有部分維護7.3.1 基本要求7.3.1.1 根據(jù)建筑物實際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，屬于日常維護的按規(guī)定時間給予維護，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)，屬于大、中修范圍需動用專項維修資金的，及時編制計劃提交業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)，并組織維修；7.3.1.2 建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等

24、政府有關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)危害公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益等情況時，應(yīng)采取措施糾正，報相關(guān)行政主管部門；7.3.1.3 建筑物共有部位或設(shè)施遭人為損壞的，應(yīng)要求相關(guān)責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或者賠償；7.3.1.4 重要維護項目要有工作記錄。7.3.2 共有部分維護7.3.2.1 建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時，應(yīng)及時到位組織維護、處理；7.3.2.2 建筑物戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽臺封閉等應(yīng)符合政府部門或管理規(guī)約的要求，違規(guī)的應(yīng)及時勸阻和制止，制止無效的應(yīng)及時書面向相關(guān)主管部門報告；7.3.2.3 物業(yè)公用通

25、道內(nèi)墻面，應(yīng)保持無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等應(yīng)平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)基本一致；7.3.2.4 建筑物各種旋轉(zhuǎn)門、自動門、推拉窗、消防防火門等及各種門、窗口玻璃，應(yīng)無損壞、破碎、裂紋等情況，結(jié)構(gòu)、五金配件完好，門、窗開閉靈活，密封性良好，開關(guān)無異常響聲，功能完好；7.3.2.5 建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏、墻面排水管、室外排水管道等應(yīng)保證排水暢通，發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現(xiàn)象，應(yīng)及時修復(fù)；7.3.2.6 道路、活動廣場、停車場、地下車庫等，應(yīng)保持路面或墻面平整、無開裂、松動和無積水、滲漏等現(xiàn)象，窨井、積水井不漫溢，積

26、水井、窨井蓋等無缺損；7.3.2.7 避難層、平臺等應(yīng)保證避難設(shè)施完好，無損壞、地面平整、密封層良好，排水溝暢通，無堵塞、障礙物等；一級：7.3.2.8 木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)1年油飾1次；7.3.2.9 物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施應(yīng)保持安全、清潔，每3年修繕或粉刷1次，每年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無損壞，每年至少修繕或粉刷1次。二級：7.3.2.8 木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)2年油飾1次；7.3.2.9 物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施每4年修繕或粉刷1次，每2年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、

27、無損壞，每2年至少修繕或粉刷1次。三級：7.3.2.8 木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)2年油飾1次；7.3.2.9 建筑物天面、外墻和樓梯間等設(shè)施每5年修繕或粉刷1次，每2年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無損壞，每3年至少修繕或粉刷1次。四級：7.3.2.8 木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)3年油飾1次；7.3.2. 物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施每5年至少修繕或粉刷1次，每2年清洗一次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無損壞，每3年至少修繕或粉刷1次。五級：7.3.2.8 木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的

28、新木件應(yīng)3年油飾1次；7.3.2.9 物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施每6年至少修繕或粉刷1次，每3年清洗一次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無損壞，每4年至少修繕或粉刷一次。7.4 專有部分維修 一級：7.4.1 受理業(yè)主或非業(yè)主使用人報修，急修30分鐘內(nèi)應(yīng)到達現(xiàn)場，小修1個工作日、急修6小時內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時率應(yīng)達到100%，返修率1%以下；二級：7.4.1 受理業(yè)主或非業(yè)主使用人報修，急修30分鐘內(nèi)應(yīng)到達現(xiàn)場，小修1個工作日、急修8小時內(nèi)應(yīng)處理完畢，小修、急修及時率應(yīng)達到95%，返修率1.5%以下；三級：7.4.1 受理業(yè)主或非業(yè)主使用人報修，急修30分鐘內(nèi)應(yīng)到達現(xiàn)場，

29、小修1個工作日、急修12小時內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時率應(yīng)達到90%，返修率2%以下；四級：7.4.1 受理業(yè)主或非業(yè)主使用人報修，急修60分鐘內(nèi)應(yīng)到達現(xiàn)場，小修2個工作日、急修12小時內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時率應(yīng)達到85%，返修率2.5%以下；五級：7.4.1 受理業(yè)主或非業(yè)主使用人報修，急修120分鐘內(nèi)應(yīng)到達現(xiàn)場，小修3個工作日、急修24小時內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時率應(yīng)達到80%，返修率3%以下；7.5 裝修管理7.5.1 基本要求7.5.1.1 應(yīng)建立完善裝修管理制度和裝修檔案；7.5.1.2 裝修期內(nèi)應(yīng)進行日常管理，裝修垃圾當(dāng)日處理。一級：7.5.1.3 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申

30、請，應(yīng)在1個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；7.5.1.4 應(yīng)每日巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，及時報告業(yè)主和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；7.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在1個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備、是否存在滲漏水現(xiàn)象等，如檢查不合格，按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法處理。二級：7.5.1.3 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應(yīng)在1個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；7.5.1.4 每日應(yīng)巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)

31、違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；7.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在2個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備、是否存在滲漏水現(xiàn)象等。如檢查不合格，按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法處理。三級：7.5.1.3 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；7.5.1.4 每日應(yīng)巡查裝修情況1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；7.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在2個工

32、作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備、是否存在滲漏水現(xiàn)象等。如檢查不合格，按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法處理。四級：7.5.1.3 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；7.5.1.4 每日應(yīng)巡查裝修情況1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；7.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在3個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備、是否存在滲漏水現(xiàn)象等，如檢查不合格，按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法處理

33、。五級：7.5.1.3 受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應(yīng)在3個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；7.5.1.4 每2日應(yīng)巡查裝修情況1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止，如制止無效，報告業(yè)主和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；7.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在4個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備、是否存在滲漏水現(xiàn)象等，如檢查不合格，按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法處理。7.6 標(biāo)識管理7.6.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)建立健全標(biāo)識管理制度；7.6.2 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種標(biāo)識、標(biāo)牌應(yīng)清楚, 服務(wù)區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)

34、有服務(wù)區(qū)平面示意圖，主要路口應(yīng)在顯露位置設(shè)有路標(biāo)，寫字樓及工業(yè)區(qū)應(yīng)有導(dǎo)視圖，高層樓宇應(yīng)設(shè)置消防疏散圖；7.6.3 物業(yè)組團應(yīng)有完整的幢、單元（門）、樓層、戶門標(biāo)號等標(biāo)志。8 生物防治8.1 基本要求8.1.1 應(yīng)建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識應(yīng)齊全；8.1.2 由專業(yè)人員負責(zé)制定實施保養(yǎng)計劃，及時填寫設(shè)備運行保養(yǎng)維護記錄，按規(guī)定持證上崗；8.1.3 設(shè)備房內(nèi)照明符合相關(guān)規(guī)定，標(biāo)識、標(biāo)牌齊全美觀，墻面平整無污跡，地面平坦、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物，設(shè)備運行防護應(yīng)無缺陷，消防滅火設(shè)備（或器件）的功能有效，其配備符合相關(guān)規(guī)定；8.1.4 對設(shè)備設(shè)施的停機維修保養(yǎng)，宜盡可能安排在

35、不影響業(yè)主、非業(yè)主使用人的正常使用時間段內(nèi)進行，并提前告知業(yè)主和非業(yè)主使用人；8.1.5 物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物品，工業(yè)廠區(qū)配有合格設(shè)施的例外。一級：8.1.6 各類設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)在98%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的完好率達到99%以上。二級：8.1.7 各類設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)在96%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的完好率達到98%以上。三級：8.1.8 各類設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)在94%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的完好率達到95%以上。四級：8.1.9 各類設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)在92%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的

36、完好率達到92%以上。五級：8.1.10 各類設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)在90%以上；共用部位、停車場等照明系統(tǒng)的完好率達到90%以上。8.2 道路、停車場（庫） 一級：8.2.1 每季度進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務(wù)區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動，整齊美觀；8.2.2 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類行車、停車標(biāo)識完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。二級：8.2.1 每半年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務(wù)區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動，整齊美觀；8.2.2 停車場、地

37、下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類行車、停車標(biāo)識完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。三級：8.2.1 每半年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務(wù)區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動；8.2.2 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類行車、停車標(biāo)識完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。四級：8.2.1 每年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務(wù)區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動；8.2.2 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和

38、配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類行車、停車標(biāo)識完善，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。五級：8.1.1 每年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務(wù)區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動；8.1.2 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，有各類行車、停車標(biāo)識，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。8.3 會所服務(wù)管理8.3.1 物業(yè)有會所設(shè)施的，對會所日常維護、保養(yǎng)應(yīng)有完善的配套性管理制度，各種健身設(shè)施使用方法及安全提示標(biāo)識配置齊全，消防設(shè)施完善，每天對會所設(shè)施、設(shè)備檢查1次；8.3.2 保證經(jīng)營時間

39、，按時開放會所的娛樂設(shè)施，做好收款帳目、工作登記；8.3.3 每月對會所娛樂設(shè)施進行1次全面檢查。8.4 電梯運行與管理 一級：8.4.1 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設(shè)備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設(shè)備運行管理體系，通過評審，有效運行。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。作業(yè)人員持有效證件上崗。電梯使用證有效；8.4.2 確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)控等設(shè)備和配件保持完好，轎廂整潔；8.4.3 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，運行舒適感好，平層準(zhǔn)確，風(fēng)機運行無異響，照明良好；8.4.4 可聘用專業(yè)維

40、修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備，以及對電梯曳引主機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構(gòu)等各項設(shè)備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；8.4.5 保持電梯轎廂門刀對廳門地坎間隙為58mm，轎廂地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25mm，門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm，層門外面不允許能用手把門撥開；門扇下端距地坎應(yīng)為58mm，門垂直誤差不大于0.5mm；8.4.6 發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場應(yīng)急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯的年故障頻率不超過1次。二級：8.4.1

41、根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設(shè)備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設(shè)備運行管理體系，通過評審，有效運行。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。作業(yè)人員持有效證件上崗。電梯使用證有效；8.4.2 確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)控等設(shè)備和配件保持完好，轎廂整潔；8.4.3 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，運行舒適感好，平層準(zhǔn)確，風(fēng)機運行無異響，照明良好；8.4.4 可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備，以及對電梯曳引主機、減速器等系統(tǒng)部、

42、附件及廂門機構(gòu)等各項設(shè)備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；8.4.5 保持電梯轎廂門刀對廳門地坎間隙為58mm，轎廂地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25mm，門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm，層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎應(yīng)為58mm，門垂直誤差不大于0.5mm；8.4.6 發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場應(yīng)急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯的年故障頻率不超過1次。三級：8.4.1 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設(shè)備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設(shè)備運行管理體系，通過評審，有效運行。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)

43、電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。作業(yè)人員持有效證件上崗。電梯使用證有效；8.4.2 確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)控等設(shè)備和配件保持完好，轎廂整潔；8.4.3 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，運行舒適感較好，平層準(zhǔn)確，風(fēng)機運行無異響，照明良好；8.4.4 可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備；以及對電梯曳引主機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構(gòu)等各項設(shè)備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；8.4.5 保持電梯轎廂門刀對廳門地坎間隙為58mm，轎廂地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25mm，門廳鎖嚙

44、合應(yīng)不小于7mm，層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎應(yīng)為58mm，門垂直誤差不大于0.5mm；8.4.6 發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場應(yīng)急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯的年故障頻率不超過2次。四級：8.4.1 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設(shè)備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設(shè)備運行管理體系，通過評審，有效運行。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。作業(yè)人員持有效證件上崗。電梯使用證有效；8.4.2 確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警

45、鈴）、監(jiān)控等設(shè)備和配件保持完好，轎廂整潔；8.4.3 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，運行舒適感較好，平層準(zhǔn)確，風(fēng)機運行無異響，照明良好；8.4.4 可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備；以及對電梯曳引主機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構(gòu)等各項設(shè)備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；8.4.5 保持電梯轎廂門刀對廳門地坎間隙為58mm，轎廂地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25mm，門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm，層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎應(yīng)為58mm；門垂直誤差不大于0.5mm；8.4.6 發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障

46、事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場應(yīng)急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員40分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯的年故障頻率不超過3次。五級：8.4.1 根據(jù)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于使用單位特種設(shè)備安全管理的文件要求，建立完善的電梯設(shè)備運行管理體系，通過評審，有效運行。委托具備相關(guān)資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作。作業(yè)人員持有效證件上崗。電梯使用證有效；8.4.2 確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)控等設(shè)備和配件保持完好，轎廂無污物；8.4.3 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，運行舒適感較好，平層準(zhǔn)確，照明較好；8.4.4 可聘用專業(yè)維修保

47、養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備；以及對電梯曳引主機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構(gòu)等各項設(shè)備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；8.4.5 保持電梯轎廂門刀對廳門地坎間隙為58mm，轎廂地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25mm，門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm，層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎應(yīng)為58mm，門垂直誤差不大于0.5mm；8.4.6 發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場應(yīng)急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員40分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯的年故障頻率不超過3次。8.5 公用娛樂設(shè)施

48、 8.5.1 基本要求8.5.1.1 企業(yè)應(yīng)建立娛樂設(shè)施的管理制度，建立臺帳登記，保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患，并在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)示和“注意事項”；8.5.1.2 木質(zhì)設(shè)施宜使用戶外油定期保養(yǎng)、金屬設(shè)施應(yīng)定期做防腐處理、塑膠設(shè)施應(yīng)定期作防老化檢查；8.5.1.3 娛樂設(shè)施設(shè)備數(shù)量與臺帳相符，無破損、丟失。一級：8.5.1.4 每天對娛樂設(shè)施巡視1次，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。二級：8.5.1.4 每二天對娛樂設(shè)施巡視1次，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。三級：8.5.1

49、.4 每三天對娛樂設(shè)施巡視1次，每2個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。四級：8.5.1.4 每四天對娛樂設(shè)施巡視1次，每季度對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。五級：8.5.1.4 每五天對娛樂設(shè)施巡視1次，每季度對健身活動器材進行巡查，每年進行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。8.6 空調(diào)系統(tǒng) 8.6.1 對共用空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，應(yīng)該按照該設(shè)備的規(guī)定維護頻次進行。定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設(shè)備進行檢查保養(yǎng)；8.6.2 日常開機進行檢查、測試運行和安

50、全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。設(shè)有防鼠、蟲措施，濾網(wǎng)清潔，轉(zhuǎn)動系統(tǒng)無異響，電機風(fēng)扇冷卻效果正常，冷卻塔及附屬設(shè)施功能保證正常運行；8.6.3 日常運行空調(diào)水泵電機繞組保持溫度小于70，正常狀態(tài)下外殼溫度保持3050，電機軸承溫度保持小于80；8.6.4 空調(diào)系統(tǒng)各種管道完好，閥件及儀表齊備，標(biāo)識完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有故障及時修復(fù)； 8.6.5 定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量、空氣品質(zhì)進行測定，符合要求。對空調(diào)冷凍水、冷卻水進行水質(zhì)分析，檢測報告齊全，符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求，風(fēng)機盤管及出風(fēng)設(shè)備運行噪音符合規(guī)范要求；8.6.6 對共用空調(diào)系統(tǒng)每季度定期清洗、除塵1次。8.7 給排水系統(tǒng)一級

51、：8.7.1 日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無灰塵；8.7.2 每周對供水設(shè)備至少檢查6次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設(shè)備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；8.7.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要消毒1次；消防水泵每月試運行1次；8.7.4 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止

52、回閥、管道無漏水無明顯銹蝕；污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好；8.7.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積；各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。二級：8.7.1 日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無灰塵；8.7.2 每周對供水設(shè)備至少檢查5次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設(shè)備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；8.7.3 每半年生活水箱至少清洗消

53、毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要消毒1次，消防水泵每月試運行1次；8.7.4 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好；8.7.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。三級：8.7.1 日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保

54、持設(shè)備干燥、無明顯灰塵；8.7.2 每周對供水設(shè)備至少檢查4次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設(shè)備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；8.7.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要消毒1次，消防水泵每2個月試運行1次；8.7.4 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好；8.7.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示

55、安全提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。四級：8.7.1 日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無明顯灰塵；8.7.2 每周對供水設(shè)備至少檢查3次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每2年對泵房、管道等設(shè)備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；8.7.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要消毒1次，消防水泵每2個月試運行1次；8.7.4 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠。控制箱開關(guān)、指示燈完好；8.7.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。五級：8.7.1 日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正?？煽浚冾l供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無明顯灰塵；8.7.2 每周對供水設(shè)備至少檢查2次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每3年對泵房、管道等設(shè)備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證