舊城區(qū)改造方案

1、舊城區(qū)改造實施方案一、指導(dǎo)思想和基本原則 舊城區(qū)改造的指導(dǎo)思想是：以“三個代表”重要思想為指針，以改變舊城區(qū)面貌，提高 經(jīng)濟社會發(fā)展承載能力和市民生活質(zhì)量為目標， 堅持高起點規(guī)劃設(shè)計， 高標準改造建設(shè)， 全 方位加強管理， 將舊城區(qū)改造建設(shè)成特色鮮明、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、 質(zhì)量優(yōu)良的現(xiàn)代化街 區(qū)。舊城區(qū)改造的基木原則是：1、高起點規(guī)劃設(shè)計的原則。規(guī)劃設(shè)計堅持高起點，一步到位，保證舊城改造的完整性 和統(tǒng)一性，保證功能和景觀的先進性，確保 30 年不落后。2、促進商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁榮，提高經(jīng)濟效益的原則。調(diào)整用地功能，完善商業(yè)、服務(wù)業(yè) 設(shè)施和其它基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)機會，繁榮城市經(jīng)濟。3、

2、保留與改造擴建、拆遷與開發(fā)新建相結(jié)合的原則。按照規(guī)劃設(shè)計方案，逐個地段、 建筑抓落實，對保留的建筑物實施改造、擴建;對可開發(fā)建設(shè)的地段，拆除舊建筑后實行綜合開發(fā)建設(shè)。4、地上地下、立體空間全方位改造的原則。改造地段同時實施地下管線敷設(shè)，地上公 用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及建筑改造開發(fā)建設(shè)、 空間藝術(shù)和環(huán)境藝術(shù)工程建設(shè)整體配套， 相得益彰， 不留死角。5、政府推進和市場機制運作相結(jié)合的原則。舊城改造積極引入城市經(jīng)營理念，堅持誰 投資、誰收益，政府、社會多渠道籌措融通資金，共同為舊城改造做貢獻。6、保護文化遺產(chǎn)、突出特色的原則。改造因地段建筑物制宜，突出歷史文化底蘊和沿 海城市的特色，打造城市品牌。二、相關(guān)

3、政策舊城改造需大量資金投入， 采取收益單位出資、 按市場機制運作籌資和政府投資等多渠 道解決。（一 ）市政公用設(shè)施改造建設(shè)。道路、廣場和地下通道等，以政府投資為主;專業(yè)管線由產(chǎn)權(quán)單位投資 ; 改造建設(shè)后能盈利設(shè)施如停車場、公交站亭等，由盈利單位投資。（二）環(huán)境設(shè)施建設(shè)。向公眾開放、供市民休憩的非盈利環(huán)境工程，如街心公園、燈光 景點和雕塑、休息椅等建設(shè)，以政府投資為主;建筑物裝飾燈光、牌匾和其它凡能落實責(zé)任單位的環(huán)境工程由單位投資。（三）建筑物改造。現(xiàn)有建筑改造后可以增加有效使用面積的，改造所需投資全部由產(chǎn) 權(quán)單位負責(zé)。現(xiàn)有建筑改造后不能增加有效使用面積的，實行兩種投資政策:一是產(chǎn)權(quán)單位有經(jīng)濟實

4、力的，所需投資以產(chǎn)權(quán)單位為主;二是產(chǎn)權(quán)單位經(jīng)濟實力較弱的，所需投資政府予以適當(dāng)補助。商業(yè)網(wǎng)點改造的，所需投資均由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)。凡能免收的費用予以免收。（四 ）建筑物拆除。 拆除的建筑物按政策對產(chǎn)權(quán)單位予以補償;拆除后進行房地產(chǎn)開發(fā)的，按市場機制實施開發(fā)建設(shè) ;拆除后建設(shè)綠地、廣場、街心公園、停車場等公用設(shè)施的，由中 心街區(qū)舊城改造指揮部組織實施 ; 臨建、違建無償拆除。（五）居民小區(qū)改造建設(shè)。能夠?qū)嵤┓康禺a(chǎn)綜合開發(fā)的，按房地產(chǎn)綜合開發(fā)程序運作;原綜合開發(fā)小區(qū)不配套的，由開發(fā)企業(yè)按原規(guī)劃設(shè)計要求投資配套 ;需拆除簡易小棚的，由 開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理機構(gòu)和社區(qū)負責(zé)，可對損失戶予以適當(dāng)補助;歷史街區(qū)、

5、建筑保護所需投資，可由產(chǎn)權(quán)單位按市場機制運作。三、改造范圍及現(xiàn)狀四、改造方案概述居住小區(qū)1 .建筑改造設(shè)計建筑風(fēng)格保持傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，進行加固、美化、亮化等改造，打造生態(tài)、舒適、富有地 方特點的住宅小區(qū)。所有改造區(qū)都要實行綠化、 硬化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等配套，為市民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。（二）方案要求居住小區(qū)在改造設(shè)計上充分考慮最終使用者的需要。在建筑結(jié)構(gòu)、門窗選配、建筑材料、人流設(shè)計等方面采用先進的設(shè)計，保證了舒適和節(jié)能，體現(xiàn)了對效率的追求、對人的關(guān)懷。（三）建筑材料及設(shè)施1. 門窗與幕墻門窗與幕墻的材料與技術(shù)性能要求住宅部分：樓梯間門采用鋼質(zhì)乙級防火門，管井門采用鋼質(zhì)丙級防火門。單元門采用有對講

6、功能防盜門。外窗：外窗選用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，門窗的傳熱系數(shù)需控制在 3.2W/（平方米.K）以內(nèi)。氣密性，水密性需滿足當(dāng)?shù)毓?jié)能標準。2. 外裝修設(shè)計外墻立面選材中包括質(zhì)感強烈的石材，與部分涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對比涂料為主，顏色以規(guī)劃效果圖為基礎(chǔ)，選用較明亮的色系。3. 內(nèi)裝修設(shè)計室內(nèi)工程做法表名稱區(qū)域樓地面踢腳或墻裙墻面頂棚備注面層材料面層材料面層材料面層材料房間名稱住宅公共區(qū)物業(yè)用房地磚地磚乳膠漆紙面石膏板住宅門廳花崗巖花崗巖乳膠漆刮膩子噴涂樓電梯前花崗巖花崗巖乳膠漆刮膩子噴涂樓室間花崗巖一乳膠漆刮膩子噴涂住區(qū)由業(yè)主自定4.防水工程設(shè)計屋面防水屋面防水等級為二級，防水年限15年

7、。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。室內(nèi)各部位防水衛(wèi)生間，水箱間，生活水泵房，設(shè)置了洗衣機的陽臺等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。5無障礙設(shè)施各區(qū)中有不少于2%的戶型將來可以根據(jù)業(yè)主的要求改造為無障礙住宅。同時公建和商 業(yè)部分也應(yīng)該設(shè)置無障礙通道。6環(huán)境及相關(guān)設(shè)施： 綠化，做到點、線、面相結(jié)合。加大綠化面積，適當(dāng)增設(shè)休閑廣場和街心公園注干道不能綠化的，要按季節(jié)擺放鮮花；商業(yè)店鋪門前都要擺放鮮花；加大各類建筑物、構(gòu)筑物綠量，做到多層屋頂置花、陽臺擺花、墻體垂直綠化，立交橋、燈桿吊花等。 在主干道兩側(cè)、廣場、 綠地等公共地段設(shè)雕塑小品，增設(shè)客座等供市民

8、休息設(shè)施，改 造現(xiàn)有電話亭、果皮箱、公廁等設(shè)施，開放沿街所有單位和網(wǎng)點洗手間。 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計中心街區(qū)夜景燈光。在廣場、綠地和開闊地段，集中設(shè)燈林等景點，在主次干道兩側(cè)建筑物設(shè)泛光燈、輪廓燈、霓虹燈等，各類商業(yè)網(wǎng)點設(shè)霓虹燈；根據(jù)各種景點的需要設(shè)各種配套裝飾燈，使城市亮起來、美起來。配套工程建設(shè)方案1、地下設(shè)施敷設(shè)供水、排水、供熱、供氣等必設(shè)管網(wǎng)，電力、廣電、電信、聯(lián)通、長途傳輸?shù)取拔?線”入地，超前預(yù)設(shè)專業(yè)管線，有條件的區(qū)域建設(shè)地下綜合管溝。2、道路交通設(shè)施以路網(wǎng)通暢、路況完好率 98%以上、設(shè)施齊全為目標建設(shè)。 拓寬道路，打通卡脖子路段，調(diào)整干道開口，保證道路暢通。 搞好道路整修和養(yǎng)護管理，包

9、括快車道、慢車道、人行道、路沿石及相關(guān)設(shè)施完好率達標。 安裝、更新和維護路燈照明設(shè)施，使之與道路、街區(qū)配套完好。 合理規(guī)劃布局機動車和非機動車停車場，滿足停車需求。停車場可采取室外停車場和地下停車場相結(jié)合的方法，新建住宅小區(qū)和大型建筑必須建設(shè)地下停車場，室外停車場宜呆用植草磚，建設(shè)綠色停車場。取消主次干道兩側(cè)、人行道停放各種車輛。 新設(shè)、改造、完善公交車站點，包括布局、方式、站亭等，有條件地段建設(shè)港灣式站 點。 交通指揮設(shè)施和其它應(yīng)設(shè)設(shè)施同時到位，主次干道和商住區(qū)，按規(guī)劃要求更新和增設(shè)消防設(shè)施，隨著"五線"入地，地上桿塔拔掉。3、主次干道兩側(cè)建筑物及相關(guān)設(shè)施。 對臨建、違建

10、及無改造價值的建筑物有計劃地拆除后，按規(guī)劃建設(shè)綠地、停車場、其他公用設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)。 對建筑質(zhì)量尚好的建筑按規(guī)劃設(shè)計要求進行改造，改造的內(nèi)容包括整體或局部加層、 住宅屋頂平玖坡、外墻裝飾、門窗更換等。 規(guī)范所有建筑物、構(gòu)筑物的燈箱廣告、門頭牌匾、商業(yè)櫥窗，拆除路燈廣告、屋頂廣 告和門窗外設(shè)防盜網(wǎng)簾等。建筑施工與拆除垃圾的處理1. 建筑施工垃圾：在施工現(xiàn)場中，不同結(jié)構(gòu)類型建筑物所產(chǎn)生的建筑施工垃圾各種成分的含量有所不同， 但其主要成分一致，主要有散落的砂漿和混凝土、剔鑿產(chǎn)生的磚石和混凝土碎塊、打樁截下的鋼筋混凝土樁頭、廢金屬料、竹木材、各種包裝材料，約占建筑垃圾總量的80%，其它垃圾成分約占2

11、0%。2. 建筑拆除垃圾舊建筑拆除垃圾相對建筑施工單位面積產(chǎn)生垃圾量更大，舊建筑物拆除垃圾的組成與建筑物的結(jié)構(gòu)有關(guān)：舊磚混結(jié)構(gòu)建筑中，磚塊、瓦礫約占80%，其余為木料、碎玻璃、石灰、渣土等，現(xiàn)階段拆除的舊建筑多屬磚混結(jié)構(gòu)的民居；廢棄框架、剪力墻結(jié)構(gòu)的建筑，混凝土 塊約占50%60%，其余為金屬、磚塊、砌塊、塑料制品等，舊工業(yè)廠房、樓宇建筑是此類 建筑的代表。隨著時間的推移，建筑水平的越來越高，舊建筑拆除垃圾的組成會發(fā)生變化， 主要成分由磚塊、瓦礫向混凝土塊轉(zhuǎn)變。根據(jù)對國內(nèi)舊建筑拆除垃圾的組成統(tǒng)計，其結(jié)果見施工和拆除過程中建筑垃圾組成比例比較（%）建鞏垃圾成分垃圾組成比例施工過程拆除過程混凝土碎

12、末19.899.27鋼筋混凝土33.118.25塊狀混凝土1.110.9泥土、灰塵11.9130.56石塊、碎石11.7823.78瀝青1.610.13磚6.335竹、木料7.4610.83玻璃0.20.56砂子1.441.7金屬3.414.36其他2.024.57總計100100有效的管理措施1.加強建筑垃圾分類收集的程度，避免采用混合收集，減小垃圾資源化、無害化處理的難度；2. 提高建筑垃圾回收利用率，建筑垃圾分配現(xiàn)場的施工人員分揀，提高可以回收的資 源。3. 采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，垃圾處理采用填埋、焚燒、分類循環(huán)利用等；4. 提高建設(shè)工作者的環(huán)境意識；宣傳垃圾處理的重要性；5. 施

13、工現(xiàn)場配備一名工人專門負責(zé)垃圾的管理，將垃圾類別的標志牌盡量做到清晰易識別，項目負責(zé)人對其進行不定期檢查和監(jiān)督，爭取切實做好施工人員的環(huán)境意識和資源合理利用的觀念，保護好現(xiàn)場的環(huán)境。五、建筑垃圾的綜合利用：1. 建筑垃圾的減量化：第一，加強建筑施工的組織和管理工作，提高建筑施工管理水平， 減少因施工質(zhì)量原因造成返工而使建筑材料浪費及垃圾大量產(chǎn)生。在施工現(xiàn)場中，施工人員大多數(shù)以民工為主， 他們普遍素質(zhì)不高， 施工技術(shù)水平偏低， 這對現(xiàn)場的施工管理提出了更高的要求。加強現(xiàn)場管理，做好施工中的每一個環(huán)節(jié)，提高施工質(zhì)量，將可以有效地減少垃圾的產(chǎn)生。在工地產(chǎn)生的建筑垃圾中，因建筑施工質(zhì)量返工引起的垃圾量

14、比例較大，而且造成材料浪費。 施工技術(shù)人員應(yīng)該盡可能的應(yīng)用總結(jié)出來的辦法，把施工質(zhì)量隱患防范于未然。第二，加強施工現(xiàn)場施工人員環(huán)保意識。在施工現(xiàn)場上的許多建筑垃圾，如果施工人員注意就可以大大減少它的產(chǎn)生量，例如落地灰、多余的砂漿、混凝土、三分頭磚等，在施工 中做到工完場清，多余材料及時回收再利用，不僅利于環(huán)境保護， 還可以減少材料浪費，節(jié)約費用。第三，推廣新的施工技術(shù)，避免建筑材料在運輸、 儲存、安裝時的損傷和破壞所導(dǎo)致的 建筑垃圾；提高結(jié)構(gòu)的施工精度，避免鑿除或修補而產(chǎn)生的垃圾。 避免不必要的建筑產(chǎn)品包 裝。第四，優(yōu)化建筑設(shè)計。建筑設(shè)計方案中要考慮的問題有：建筑物應(yīng)有較長的使用壽命； 采用可

15、以少產(chǎn)生建筑垃圾的結(jié)構(gòu)設(shè)計；選用少產(chǎn)生建筑垃圾的建材和再生建材；應(yīng)考慮到建筑物將來維修和改造時便于進行，且建筑垃圾較少；應(yīng)考慮建筑物在將來拆除時建筑材料和構(gòu)件的再生問題。2. 建筑垃圾的開發(fā)和利用(1) 建筑垃圾中磚、瓦經(jīng)清理可重復(fù)使用，廢磚、瓦、混凝土經(jīng)破碎篩分分級、清洗后作為再生骨料配制低標號再生骨料混凝土，用于地基加固、道路工程墊層、室內(nèi)地坪及地坪墊層和非承重混凝土空心砌塊、混凝土空心隔墻板、蒸壓粉煤灰磚等生產(chǎn)。（2）再生骨料組份中含有相當(dāng)數(shù)量的水泥砂漿，致使再生骨料孔隙率高、吸水性大、強度低。這些都將導(dǎo)致所配混凝土拌合物流動性差，混凝土收縮值、徐變值增大，抗壓強度偏低，限制了該混凝土的使用范圍；（3）建設(shè)工程中的廢木材，除了作為模板和建筑用材再利用外，通過木材破碎機，弄 成碎屑可作為造紙原料或作為燃料使用，或用于制造中密度纖維板；（4）廢金屬、鋼料等經(jīng)分揀后送鋼鐵廠或有色金屬